Договор аренды зданий и сооружений (2)

Дипломная работа

Вопросы правового регулирования аренды зданий и сооружений всегда актуальны. Разрешение вопросов и споров, связанных с арендными отношениями, является непростой задачей, что в первую очередь с множественностью нормативных правовых актов.

Аренда, как экономическая категория, сопутствует обществу на протяжении всей его истории, за исключением, вероятно, только начальных его этапов, когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял свои потребности с помощью таких способов присвоения, как владение и пользование.

Сегодня договор аренды — один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера. И проблема его правового регулирования по-прежнему остается актуальной .

Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения, порядок предоставления имущества арендатору, форма и порядок уплаты арендной платы, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

Методической и правовой основой, Объект исследования, Предмет исследования, Цель дипломной работы, Задачи выпускной квалификационной работы:

1.раскрыть общие положения договора аренды: дать понятие договора, исследовать его существующие условия, раскрыть содержание.

.раскрыть особенности договора аренды зданий и сооружений.

Цель и задачи работы определяются её структурой. Выпускная квалификационная работа состоит из двух логически связанных между собой глав, введения, заключения. Все главы разделены на параграфы, позволяющие акцентировать внимание на отдельных проблемах в рамках одного вопроса. В первой главе выпускной квалификационной работы раскрывается и анализируется содержание договора аренды. Вторая глава посвящена особенностям договора аренды зданий и сооружений.

1. Общие положения договора аренды, .1 Понятие договора аренды

Институт найма вещей был известен ещё римскому праву (location — conduction rerum).

При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Такое требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. Что касается потребляемых вещей, то «наниматель обязан возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена».

14 стр., 6591 слов

Договор аренды (понятие и общие положения)

... Определение понятия договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по ... договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. 1.2 Виды договора аренды Договор проката. По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду ...

В русской дореволюционной науке гражданского права требования римских юристов к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи: «Вещи заменимые непригодны для найма, потому что, передавая их другим, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма».

В самом общем смысле объектом аренды могли быть любые не потребляемые вещи, то есть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг).

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Рассматривая понятие договора аренды, необходимо выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма), — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются в законе как тождественные — при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации).

6 стр., 2942 слов

Аренда и лизинг имущества

... срока договора, правах и обязанностях сторон по продаже (поставке, транспортировке, приеме, монтажу, хранению и обслуживанию) лизингового имущества, условиях страхования, форс-мажорных обстоятельствах, возможности переуступки права пользования имуществом сторонней организации, условиях прекращения договора. При лизинге движимого имущества договор ...

Но в этом случае отношения между сторонами — арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах; когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством.

Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора — обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ).

Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. «Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права».

Право следования это принцип, согласно которому право следует за вещью при ее переходе к другим лицам, что означает право собственника, лишившегося помимо своей воли обладания вещью, истребовать ее из чужого незаконного владения. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

12 стр., 5968 слов

Договор аренды курсовая работа гражданское право

... состав договора аренды Гражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны - арендодатель и арендатор. Арендодатель - это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст.608 ...

Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании «свойства следования» за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав. Однако правовед А.А. Иванов считает, что «это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права».

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

Действующий ГК РФ рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности во Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи так же и плодов. Однако, ранее, эти традиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так если ГК 1964 г. постоянно использовал термин «имущественный найм», то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября1989г., касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование (либо только пользование) за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений — договор. Почему? Потому что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйствование или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду — доход. Обязательства по передаче имущества возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорный характер. Содержание обязательств по передаче имущества в пользование складываются из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а так же по оплате его использования. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 606 ГК РФ).

18 стр., 8578 слов

Договор аренды и его виды

... временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. 1.2 Юридические признаки и существенные условия договора аренды С ...

Так же необходимо отметить, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г. определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда, и т.п. В тоже время ГК РФ исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее.

«Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики»17. Сформировавшийся в

последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет право на существование.

Основы законодательства СССР об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящихся в государственной или муниципальной собственности, признаны неподлежащими применению на территории РФ, о чем говорится в ст. 3 Вводного закона.

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор имущественным наймом.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и др. имущественные комплексы, здания сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничена (п. 1 ст. 607 ГК).

Но на сегодняшний день такого закона нет.

Рассмотрев вышеизложенное, автор делает вывод о том, что договору аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Договор аренды является консенсуальным, т.к. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

4 стр., 1875 слов

Форма и государственная регистрация договоров аренды недвижимости

... государственная регистрация договора аренды недвижимости остается обязательной. В результате исследования необходимо сделать вывод о том, что договор аренды недвижимого имущества нуждается в дальнейшем изучении и ... отношении регистрации договоров аренды недвижимого имущества, иные нововведения остаются в силе. Заключение Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем ...

Договор аренды, является возмездным, т.к. арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды, является двусторонним обязывающим, т.к. каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в её пользу, и одновременно её кредитором, в том, что имеет право от неё требовать.

Таким образом, цель договора аренды, по мнению автора — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

2 Общие положения договора аренды

договор здание государственный аренда

Первостепенное значение для любого договора имеют те вопросы, которые связаны с определением его существенных условий, т.к. договор считается заключенным лишь в том случае, если между сторонами, в требуемой законом форме, будет достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

«Согласно общему правилу существенными являются: условие о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должны быть достигнуты соглашения».

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. В аренду могут быть переданы земельный участок и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы: здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые вещи (п. 1 абз. 1 ст. 607 ГК РФ).

Следует так же заметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования. В п. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности расширенного толкования понятия вещи. Например, сложная вещь, указанный вид впервые закреплен в ГК РФ. Ст. 134 ГК РФ охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером сложной вещи может считаться предприятие (включая здания, оборудование и т.д.) либо крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая вещь, распространяется на все составляющие её разнородные вещи. Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной».

42 стр., 20899 слов

Наследование отдельных видов имущества (3)

... регулирования наследования отдельных видов имущества. Основными задачами исследования, обеспечивающими достижение указанной цели, являются: определение сущности и истории развития наследственного права в России; -изучение особенностей наследования прав, ... не знает do №atio mortis causa (договор дарения, вступающий в силу после смерти дарителя). Однако наследование по завещанию и по закону не ...

Деление на «главную» вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ) является традиционным для Гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общими назначениями. Примером может служить: лодка и весла, велосипед и насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи значения не имеют. Но, тем не менее, данная норма так же относится к числу диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей, «главная вещь» или «принадлежность» будут являться объектом аренды.

Возможность ввода ограничения или запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответственного закона (п. 1 абз. 2 ст. 607 ГК РФ), в отличие, например от Основ законодательства об аренде, которые допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами.

В первую очередь это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК РФ).

Например: атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смысл использования их состоит в употреблении.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) является арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

«Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, т.к. субъектное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом».

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены данными правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают. К примеру, субъективным правом хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).

13 стр., 6256 слов

Договор аренды и его основные разновидности

... для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и ...

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а так же имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступать в качестве арендодателя имущества, приобретенного, им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

Как известно РФ, субъекты РФ, а так же муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются разногласия и споры между указанными субъектами и субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе передача его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются арбитражными судами на основе вышеуказанного постановления.

Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества может выступить лишь соответствующий орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Госкомимущество РФ и комитеты по управлению имуществом (его территориальные управления) обладает полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче данного имущества в аренду не делегированы правительством РФ иным государственным органом исполнительной власти.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а так же муниципальное имущество должно сдаваться в аренду в порядке, установленном правовыми актами субъектов РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, орган управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателя соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной и муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, — это имущество, которое государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве, такое имущество составляет казну государства (муниципального образования).

В отношении этого имущества государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством и муниципальным образованием за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством (муниципальным образованием), а так же за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе. К примеру: собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).

28 стр., 13963 слов

Дипломная работа договор аренды

... и других. В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру­гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен­ное владение ... разреше­ния споров по договорам аренды нежилых помещений. В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная ...

Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Здесь можно отметить «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, установленных законом — независимо от суммы сделки».

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем правом собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ).

Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ).

Суть этих требований сводится к тому, что договор Аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а так же договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

В ГК РФ внесены изменения касающиеся срока договора аренды (ст. 610 ГК РФ).

Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным. ГК РФ так же устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении определенного законом предельного срока договора аренды будет считаться прекращенным.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его существенных условий, которые в свою очередь устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми принадлежностями и относящимся к нему документами (ст. 611 ГК РФ).

Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель так же и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться установленными ГК (ст. 612), способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Законодательно не исключена возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правом третьих лиц (сервитут, право залога и т.д.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателей предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Более того, из определения договора аренды (предоставления арендатору за плату имущество во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора не может быть признан заключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст. 424 ГК РФ).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, — ГК включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы, при этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. ГК РФ предусмотрены следующие формы арендной платы:

·определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно;

·обозначенная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

·представляемые арендатором арендодателю определенные услуги;

·передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;

·возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами Законодательства об аренде является регулирование в ГК РФ вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог измениться сторонами не чаще одного раза в 5 лет. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы мог быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Заслуживает внимание введенная ГК новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Некоторыми правами, предусмотренными ГК, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права:

·сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

·передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять в безвозмездное пользование;

·отдавать арендные права в залог;

·вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества в субаренду так же допускались при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде. Место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК РФ лишило подобную практику права на существование. Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц, в нашем случае — арендодателя.

В ст. 618 ГК РФ содержатся некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды подписания с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

В ГК имеются положения (в виде диспозитивных норм), регулирующие обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ).

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по содержанию арендного имущества. Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя. Капитальный ремонт должен производится арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан, либо возникает неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть сделан арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возместить произведенные затраты, либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Стабильности арендных отношений способствует закрепление в ГК правила, согласно которому переход права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Следует заметить, что и ранее арбитражно-судебная практика придерживалась этого правила, о чем свидетельствует как многочисленные решения арбитражных судов по конкретным делам, так и отдельные разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ.

К числу, несомненно, положительных черт действующего законодательства необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды закрепленное в ст. 619, 620 ГК РФ. Это становится очевидным, если учитывать, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 68) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда. Определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а так же в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ).

Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

ГК называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратится с иском в суд о досрочном расторжении договора, если арендодатель не представляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК РФ); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

При процедуре расторжения договора необходимо учесть то, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению. Если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Так в судебно-арбитражной практике рассматривается такое дело:

«На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора — систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя». В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска».

Поэтому, нужно обратить внимание на то, что ГК установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендодателем и арендатором в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение закреплено а АПК РФ и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104,108, АПК РФ).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора о возобновлении арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор предполагался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца. Арендатору,

надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с арендатором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение:

«В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора. В п. 3. ст. 86 Основ 1991 г. предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора, должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предлагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выяснено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется».

В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения, содержалась следующая информация:

«Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при организации арендодателем такого конкурса в его условиях должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников

в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным, перед другими лицами, правом на его возобновление.

Поскольку согласно п. 3 ст. 86 Основ 1991 г. арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право, на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя продлить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, является ли арендатор участником конкурса или нет.

Если с победителем конкурса договор аренды ещё не заключен, а арендодатель уклоняется от подписания договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым подписан договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении»27.

В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения арендатор обязан возвратить сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренным договором (ст. 622 ГК РФ).

Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и кроме этого, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623 ГК РФ) все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях является собственностью арендодателя.

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона может служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так в соответствии с п. 5.11. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 г. товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение досрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, — акционерные общества открытого типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25% уставного капитала которых, находится в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации право на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Уместно выделить при этом и такое обстоятельство. Передаточный акт принимается к рассмотрению только при наличии акта инвентаризации, составленного на основе баланса предприятия, отражающего все его активы и долги (Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. №49).

Следовательно, только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен соответствующий документ («передаточный акт»), регламентирующий процесс фиксации факта передачи объекта аренды.

Еще одна распространенная ситуация — арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ №66)30.

В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ №66).

Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна «лазейка» для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена.

Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ №66).

В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ. Второй пункт ст. 617 ГК содержит новеллу, которая гарантирует определенные права гражданам — наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Кодекс не разъясняет, о каких «обусловленных личных качествах» арендатора идет речь. Но представить себе, что имеется в виду, вообще-то можно. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п.

Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему

указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим; для юридических лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года — формальным, срочным, коммутативным.

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем может быть любой субъект гражданских отношений, являющийся собственником передаваемого в аренду имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Существенными условиями договора являются форма договора, срок, цена, условие об арендуемом имуществе.

На основании вышеизложенного автор пришел к выводу, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как правильно отмечает А.Н. Гуев, аренда исключительных прав, иных объектов интеллектуальной собственности невозможна.

2. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды, .1 Здания и сооружения — объект аренды

Как уже было ранее отмечено, существенным условием договора аренды является предмет аренды. Автор попытается проанализировать один из видов договора аренды — аренду зданий и сооружений.

Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть — вспомогательными. В приложении к договору следует составить план — схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещения есть другие нежилые и жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план-схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Однако, целесообразно рассмотреть, что же законодатель включает в понятие здания и сооружения ГК РФ не содержит ответа на вопросы в чем же различие между зданиями и сооружениями. Но если исходить из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения же служат чисто техническим целям и люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает. Хотя, прежде всего, понятие здания и сооружения подразумевает нежилые помещения, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. В том случае, если здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим, который предусмотрен гл. 35 ГК РФ «Наем жилых помещений».

В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилого помещения какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме». Думается, это утверждение не совсем верно.

ГК РФ не выделяет нежилого помещения в числе объектов арендных отношений, они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование юридических лиц (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Следует обратить внимание и на то, что нежилые помещения могут означать как здание в целом, так и его часть».

А теперь рассмотрим, что подразумевается под нежилыми помещениями в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О товариществах собственниках жилья» помещение определяется, как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования жилых, нежилых или иных целей находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так же РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин «жилое помещение» как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилые дома в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин «нежилое помещение» можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. изолированных помещений, и их частей).

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиП) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. №217-Р «Об упорядочении процесса учета и разграничения право собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно федеральному закону «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. А в силу ст. 26 данного закона в том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные здания, сооружения на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендной площади. Договоры аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующим помещением (части помещения).

Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понимание в широком значении то при аренде нежилого помещения необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином «помещения», то такое широкое его понимание в данном случае не оправдано. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилого помещения нередко понимается и аренда нежилых зданий. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.

При всех противоречиях целесообразнее придерживаться основной точки зрения на соответствие выше названных понятий и учитывать то, что «ГК РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений — они уже объединены под общим значением «здание», включающий весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д. и жилых (жилые дома)) строений».

Очевидно, что нежилые помещения, как часть нежилых зданий, являются объектом договора Аренды зданий (сооружений) и было бы разумно название § 4 (аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК понимать как «аренда объектов недвижимого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения)». Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина «нежилые помещения», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданием, строением. В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого § 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

В данном вопросе автор ставит точку цитатой из Информационного письма ВАС №53, в которой говорится, что «нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений», к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.

2.2 Особенности договора аренды зданий и сооружений

В главе «имущественный найм» ГК 1964 г. особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность — срок найма строений и нежилых помещений. ГК 1996 г. включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. «Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землей и т.п.»

Определение договора аренды зданий и сооружений содержится в п. 1 . ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Специальные требования к форме договора аренды зданий (сооружений) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа подписанного сторонами. Заключение договора посредством обмена письмами (документами и т.д.) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды зданий или сооружений, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики ГК в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения).

В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью. В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.), а так же применительно к договору дарения жилого дома (III ч. ст. 257 ГК РСФСР 1964 г.)

В то же время обязательного нотариального удостоверения требовал договор дарения на сумму свыше 500 рублей и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 рублей (I ч. ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают, по сути, не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (т.к. таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок.

Однако введение всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договор аренды зданий и сооружений, вряд ли целесообразно.

Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2. ст. 651 ГК РФ).

Несмотря на то, что проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, количество конфликтов в этой области не уменьшается. Возникают конфликты, в частности, вследствие неправильного понимания смысла и значения соответствующих правовых норм. при этом зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности. Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречиях законодательства.

Но перейдем к дальнейшему рассмотрению особенностей договора аренды зданий и сооружений.

Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения.

Подтверждением этому может служить установленная в ГК РФ презумпция включения платы за пользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания (сооружения).

Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) поэтому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных па них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

Четкому определению прав арендатора и арендодателя призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК РФ (ст. ст. 652, 653).

Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Как отмечает В.В. Витрянский, положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.

В договоре аренды зданий (сооружений) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ).

Цена в договоре аренды зданий и сооружений является его существенным условием. При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды зданий и сооружений считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

Как уже было отмечено установленная в договоре арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение может быть применено только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Следовательно, закон или договор может установить отдельную плату за землю, наряду с платой за аренду зданий и сооружений. В случаях, когда арендная плата зданий и сооружений установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения — на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников).

стороны могут предусмотреть и иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории; для гаража) или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными на то государственными органами. поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы и услуги. Так, федеральный закон «Об образовании» предусматривает (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ним объекты собственности «по ценам, которые могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе». Плата за аренду зданий и сооружений — один из источников дохода государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названный закон допустил, что «средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении».

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению — биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.п. арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.)

Следует так же отметить, что ГК РФ не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. В этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК РФ).

И применительно к договору аренды зданий и сооружений условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определятся в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)).

В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

Именно так поступила одна организация, которая, передала в пользование предприятию автомашину «КРАЗ» с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, но забыла указать в договоре с ним размер арендной платы. Поскольку арендатор не вносил арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия долга за пользование автомашиной. Суд требования организации удовлетворил. Он взыскал с предприятия арендную плату исходя из стоимости машино-часа эксплуатации машины «КРАЗ», установленной областной администрацией (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2003 №А19-3726/02-7-Ф02-773/03-С2).

Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным.

Иногда в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Представим себе такую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения — два под склад готовой продукции, одно под офис, а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату, как за все имущество в целом, к примеру, 1 млн. руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например, 800 тыс. руб. — складские помещения, 150 тыс. руб. — офисные, и 50 тыс. руб. — складское оборудование. С точки зрения практической целесообразности лучше все-таки распределять сумму арендной платы по каждому объекту. Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть — в непроизводственной.

Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами (см. Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г. №1843-У).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды).

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 г. №А38-1324-16/98-2005, ФАС Московского округа от 27.09.2007 г. №КГ-А40/9644-07, ФАС Поволжского округа от 10.06.2008 г. №А55-18133/2007 и другие).

Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора аренды зданий и сооружений. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

В акте приема-передачи указывается состояние объекта на момент передачи в аренду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственность арендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этих недостатках, или должен был их обнаружить при приемке имущества. Если арендатор подписал акт приема-передачи с оговоренными в нем недостатками имущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и не вправе предъявлять арендодателю претензии.

До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды зданий или сооружений.

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки).

В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 т. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения, либо в случае прекращения его по иным основаниям, соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК).

До этого момента (фактической передачи и подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно — техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).

Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально — определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость — это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А.А. Иванов. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.

Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды — это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества, а в п. 2 ст. 615 — об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.

Таким образом, ВАС РФ признал, что на нежилое помещение распространяется тот же правовой режим, что и на здание в целом.

Наем зданий и сооружений — подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируются в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п. 1 ст. 654).

В комментариях законодательства «под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования».

Понятие же сооружения, определяют основном путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно — оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторные, тепловые и другие инженерные сооружения, формально связанные с землей. Вызывает интерес довод В.М. Кроза, что действующим законодательством не выработано четких критериев позволяющих определить категории «здание» и «сооружение» так как даже их простое разграничение по дополнительному признаку (возможность использования для проживания) позволяет достаточно серьезно менять как само понятие, так и его содержание.

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания и сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Заслуживает внимание практика Федерального арбитражного суда Приволжского округа, который рассматривает требования истца, заявленного в порядке ст. 451 ГК РФ о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств — переходом прав собственности на объекты недвижимости отказал в иске. Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого указанными выше объектами и необходимой для его использования на таких условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила, предусмотренные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 617 ГК РФ при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае, если новый собственник объекта не оформляет права на аренду в порядке ст. 35, 36ЗК РФ, то прежний владелец вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке п. 2 ст. 611 ГК РФ. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, т.е. законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан39.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. Согласно ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 10.05.2007 №69-ФЗ)) построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации. Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть технический паспорт и поземельная книга.

В то же время, согласно ст. 6 Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. №93 — ФЗ ст. 8 Градостроительного кодекса дополнена частью 4 следующего содержания: «До 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта».

Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как

самого здания и сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое на него право имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации, т.к. согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года. По истечении срока действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору, т.е. использовал имущество по назначению, не допускал ухудшение его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату;

готов заключить договор на условиях, равных предлагаемых другими претендентами на аренду;

желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателю в срок, указанный в договоре, а если он не был там определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель — юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В субаренду нежилые помещения могут предоставляться любым зарегистрированным в установленном порядке юридическим лицом, однако при этом необходимо получить согласие арендодателя — соответствующего комитета по имуществу.

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами, посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК.

Так, в удовлетворении иска о признании договора аренды нежилого помещения заключенным было отказано, так как арбитражным судом не выявлено наличия заключенного в письменной форме договора аренды, и истцом не представлено доказательств принятия ответчиком письменного предложения заключить спорный договор».

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

При желании стороны могут нотариально удостоверить договор аренды. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

  • договор аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

·— договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

·— договоры аренды предприятия, как имущественного комплекса, независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

·— договора субаренды, к которому применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

·— соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 386, 391, 615 ГК);

·— соглашение об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

При заключении договора аренда здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях — памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения — 1 кв. м. однако при аренде зданий или сооружений — памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружения в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

Гражданский кодекс (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения).

Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества.

Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).

Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Автор приходит к выводу, что договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды — это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений — от аренды производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие).

Вместе с тем, в соответствии со ст. 16. Закона о приватизации муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества; выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

2.3 Особенности отдельных видов договора аренды зданий и сооружений

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, Брагинский М.И. и Витрянский В.В. указывают: «…К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…»40.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате).

Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98 договор лизинга должен содержать следующие существенные условия:

точное описание предмета

объем передаваемых прав собственности

указание срока действия договора

наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга

перечень дополнительных услуг и т.д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте.

Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет том, что договор следует считать незаключенным, т.к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Очень важно рассмотреть и особенности разновидностей договора аренды зданий, сооружений, к которым применяются дополнительные требования.

Существуют некоторые основания для выделения подвидов договора аренды зданий и сооружений, рассмотрим некоторые из них:

·Объект аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений является то, что необходимо соглашение всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст. 246 ГК РФ).

В качестве примера можно привести аренду нежилого помещения у собственника — объединения физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или же Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.н. Частные собственники общей долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов по жилью членам ТСЖ, ЖСК и т.п. В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи, выхлопные газы, вибрация и др.).

Изложенное накладывает отпечаток на условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов договоров аренды нежилых помещений.

·Объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание «Д.У.» после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.

·Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.

·При аренде имущества государственных учреждений и казенных предприятий, арендодателем должен выступать Госкомитет по управлению государственным имуществом РТ. Право заключения договора аренды возникает по решению Госкомитета, соответствующего комитета, в том числе через конкурсы, аукционы и другие виды торгов. Для рассмотрения вопроса о праве аренды юридическому или физическому лицу необходимо представить в Госкомитет (комитет) следующие документы:

— заявление в произвольной форме с указанием наименования имущества и его технических характеристик (месторасположение, площадь, уровень благоустройства и др.), согласованное с балансодержателем;

копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи заявки;

бухгалтерский баланс организации на последнюю отчетную дату (при необходимости).

Таким образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества.

·При аренде имущества коммунальных учреждений особенностью является то, что арендодателем должен выступать орган, уполномоченный распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ).

·Необходимо отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом:

— от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки;

  • требуется решение совета директоров;

свыше 50% от балансовой — требуется решение общего собрания акционеров.

При аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности, требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом. Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения — договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду. Но возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?

·Договор «субаренды» помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субаренды в законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субаренды — ничтожен.

·Существенными условиями договора являются форма договора, срок, цена, условие об арендуемом имуществе.

Таким образом, автор пришел к выводу, что с арендой недвижимости связаны следующие две особенности:

.В Гражданском кодексе РФ закреплена обязанность сторон — арендатора и арендодателя — документально оформить передачу здания или сооружения в пользование арендатору.

.В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.

С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно связывает юридическое признание исполнения арендодателем его обязанности передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

4 Государственная регистрация перехода прав на здание, сооружение

Государственной регистрации подлежат не все договоры аренды зданий и сооружений, согласно ГК РФ (ч. 2 ст. 651), если данный договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По мнению И. Исрафилова «Поскольку в тексте ГК (п. 2 ст. 651) содержится термин «не менее года», следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком и на один год».

Согласно, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. №53 условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилых помещений, т.е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Это поставило «жирную точку» в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента подписания его сторонами.

Что касается самой регистрации договора аренды недвижимости, то ГК РФ содержит лишь основные положения, т.е. устанавливает требуемую форму

договора, а так же условия действительности данной сделки и сроки, при которых договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений связанных с регистрацией договоров аренды, осуществляется, который вступил в силу на территории РФ с 1 февраля 1998 г., а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).

В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», аренда недвижимого имущества выступает, как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона).

Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (как правило, в виде штампа, установленной формы).

А так же проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Ст. 26 Закона регулируется порядок регистрации договоров аренды недвижимости имущества, в том числе зданий и сооружений.

Рассмотрим данную статью более детально. Пунктом 1 этой статьи установлено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ,

а п. 3 этой же статьи гласит, что регистрации подлежит договор аренды помещения или части помещения как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Давая такую формулировку, законодатель тем самым породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации — договор аренды, как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды. Более того, очень часто и на практике уполномоченные органы ставят вопрос как о регистрации договора аренды недвижимости, так и о параллельной регистрации права аренды на это имущество, причем независимо от срока действия самого договора аренды.

Такое несоответствие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК юристы называют: «технической оплошностью законодателя».

Так, по мнению О. Гутникова, в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, т.к. для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо предоставить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды… Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличаются договор аренды (сделки) как основание, из которого такое право-обременение возникает».

С этим трудно согласиться, так как в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договор аренды здания или сооружения не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. А, следовательно, не может служить основанием для регистрации «права аренды».

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества».

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде.

Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «О государственной регистрации» государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» — юридически не состоятельна. Указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам, непосредственно регулирующими вопросы, связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.

Такой позиции придерживались многие юристы еще до принятия Закона о регистрации, справедливо отмечая, что государственной регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку «регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Регистрация «права аренды» отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания или сооружения, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в этом случае явно является излишней.

Таким образом, при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

Согласно ст. 9 Закона функция по осуществлению регистрации возлагается на учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Возглавляют такие учреждения регистраторы, которые являются государственными служащими.

Ст. 13 ФЗ « «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает следующий порядок государственной регистрации:

Учреждение юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (т.е. договоре) и выдаются свидетельства о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Государственная регистрация производится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Статьей 19 Закона установлены случаи, при которых государственная

регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, направлении представленных документов на подтверждение их подлинности).

Государственная регистрация прав может быть также приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании письменного заявления правообладателя или его уполномоченного представителя. Государственная регистрация может быть проведена в более короткий срок по сравнению с месячным сроком, указанным в ст. 13 Закона.

Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т.е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента подписания его сторонами.

На практике существует проблемный вопрос, касающийся вступления в законную силу долгосрочных договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта сдачи-приемки объекта, т.е. после реальной передачи арендатору помещения (здания, сооружения) в пользование. Иными словами, арендатор обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта.

На этом этапе могут возникнуть разногласия с Государственной налоговой инспекцией, поскольку право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает с момента заключения договора, который, в свою очередь, связан с моментом государственной регистрации договора. Практика показывает, что от момента подписания договора сторонами и начала фактического использования объекта арендатором до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Законодатель не связывает включение платы за аренду недвижимости с фактом государственной регистрации договора. Тем не менее, известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам.

ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона).

Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания, сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).

В этой связи возникает вопрос, подлежит ли выдаче арендатору свидетельство о произведенной государственной регистрации ограничений (обременений).

Представляется, что на этот вопрос следует ответить отрицательно. Согласно п. 1 ст. 14 Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Исходя из положений пп. 1, 2 ст. 14 Закона можно сделать вывод о том, что свидетельство должно выдаваться только в случае возникновения права или при переходе права на здание, сооружение от одного лица к другому. Данная позиция подтверждается также п. 1 ст. 4 Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Так, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В этом случае на основании ст. 14 Закона «О государственной регистрации…» новому владельцу недвижимого имущества должно быть выдано свидетельство о государственной регистрации перехода к нему соответствующих прав.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе и зданий, сооружений, определен в ст. 26 Закона. Пунктом 1 этой статьи установлено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, а п. 3 этой же статьи гласит, что регистрации подлежит договор аренды помещения или части помещения как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Сформулировав указанную статью подобным образом, законодатель породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации — договор аренды как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды. Более того, зачастую на практике уполномоченные органы ставят вопрос как о регистрации договора аренды недвижимости, так и о параллельной регистрации прав аренды на это имущество, причем независимо от срока действия самого договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен».

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.

Никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «О государственной регистрации» государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» — юридически не состоятельна. Ибо, указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам непосредственно регулирующими вопросы связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.

Такой позиции придерживались многие юристы еще до принятия Закона о регистрации, справедливо отмечая, что государственной регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку «регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество».

Регистрация «права аренды» отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания или сооружения, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в этом случае явно является излишней.

Таким образом автор делает вывод, что при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

В данном параграфе автором были рассмотрены лишь проблемные и наиболее важные вопросы регистрации.

Заключение

При написании выпускной квалификационной работы автор пришла к следующим выводам:

договору аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование;

договор аренды, является возмездным, т.к. арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

договор аренды, является двусторонним обязывающим, т.к. каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в её пользу, и одновременно её кредитором, в том, что имеет право от неё требовать.

нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.

договор аренды — это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений — от аренды производственных комплексов до бытового проката.

при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

Подводя итог вышеизложенному в работе автор отмечает, что аренда является распространенным видом гражданско-правовых отношений как в области предпринимательства, так и в иных сферах, включая бытовую.

Библиографический список использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации, от 12 декабря 1993 года // Российская газета от 25.12.1993 г./ в ред. от 30.12.2008 г.

2.Гражданский Кодекс Российской Федерации 1, 2, 3, 4 части с изм. и доп. на 06.04.2011 г. М., ЮРАЙТ, 2011.

3.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ с имз. и доп. на 06.04.2011. Омега-Л, 2011.

4.Комментарий к гражданскому процессуальному кодексу РФ (постатейный материал).

Под. ред. Жилин Г.А. — М.: ПРОСПЕКТ, 2011. — С. 891.

5.Алексеев С.С., Гонгало Б.М. и др. Гражданское право. Учебник — Изд.2-е. — М.: ПРОСПЕКТ, 2010. — С. 528.

6.Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. — М.: «Фонд Правовая культура», 1999. — С 157.

8.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. — М.: ЮрИнфоР, 2002. — С 287.

9.Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. // Экономика и жизнь. 1997. №32. — С 213.

10.Иоффе О.С. Обязательственное право. — М., 1975. — С 193.

11.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10.

12.Нестеров В. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес гид, №1, 2001. — С 186.

13.Новицкий Н.Б. Римское право. — М.: Дашков и К, 2011 — С 186.

14.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8. — С 92.

15.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. — М.: СПАРК, 1995. — С. 126.

16.Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть 4-е издание. Конспект лекций. — М.: Юрайт, 2010. — С. 226.

17.Юридические документы в гражданско-правовых отношениях. — Изд. 4-е: Под ред. Тихомирова М.Ю. — М.: Тихомиров М.Ю., 2010. — С. 812.

18.Алексеев С.С. Гражданское право. — М.:НОРМА, 2010. — С. 432.

19.Канторович Я.А. Основные идеи гражданского права. — М.: ЮрИнфоР, 2009. — С. 504.

20.Пластинина Н.В. Гражданские дела: комментарии и рекомендации по составлению претензий и исковых заявлений. — М.: Дашков и К, 2011. — С. 368.

21.Молчанов А.А. Гражданское право. — М.: ЭКСМО, 2010. — С. 576.

22.Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Учебник в 3-х частях. — Изд. 2-е., перераб. и допол., — М.: ЭКСМО, 2010. — С. 704.

23.Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. — М.: Юрайт, 2010. — С. 993.

24.Белов В.А. Практика применения ГК РФ частей второй и третьей. — М.: Юрайт, 2009. — С. 129.

25.Гражданское право // Под ред. Толстого Ю.К. — М.: ПРОСПЕКТ, 2009. — С. 784.

26.Гражданское право Учебник Т.2. Изд. 4-е. доп. МО РФ Удостоино премии Правительства РФ. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М.: ПРОСПЕКТ, 2008. — С. 848.

27.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения / М.И. Брагинский. — М.: Статут, 2008. — С. 548.

28.Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2).

Текст, комментарии. — М.: МЦФЭР. 2004. — С. 330.

29.Гуев А.Н. Гражданское право. Учебник. Том 2. — М.: Экзамен. 2006. — С. 111.