Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости

Дипломная работа

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. В наши дни оценка специалистов в области недвижимости, бизнеса, земли, оборудования и прочих объектов человеческой деятельности приобретает немаловажное значение. Необходимость в услугах данного типа обусловлена тем, что недвижимость — как жилые, так и нежилые помещения, бизнес и акции имеют место в сфере инвестиций, а, следовательно, способны приносить владельцу доход.

Оценка имущественного комплекса организации по рыночной или иной стоимости позволяет определить ее реальный экономический потенциал. Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной темой на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Недвижимость — вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. [1]

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. [2]

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», международными, европейскими, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные приказами Минэкономразвития России № 256, № 255, № 254 от 20.07.2007) и стандартами саморегулируемых организаций оценщиков.

В практике оценки недвижимости используют следующие подходы:

31 стр., 15379 слов

Правовые аспекты оценки имущества и обязательств организации

... и составляет его цену. Оценка имущества организации -- это процедура, которая позволяет определить рыночную стоимость материально-производственных запасов. Она включает в себя оценку недвижимости, транспортных средств, инвестиций, нематериальных активов и других. Под имуществом организации ... финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции ... исполнение обязательств (оплату) ...

  • доходный;
  • сравнительный;
  • затратный.

В данной работе я рассматриваю применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости.

Цель работы — рассмотрение теоретических аспектов оценки объектов недвижимости доходным подходом и его практическое применение на предприятии.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

  • рассмотреть основные понятия, определения, необходимость оценки недвижимости;
  • исследовать более подробно применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости;
  • проанализировать преимущества и недостатки доходного подхода оценки недвижимости;
  • раскрыть сущность методов, применяемых в рамках доходного подхода;
  • провести оценку объекта недвижимого имущества в рамках доходного подхода;
  • выполнить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и обосновать сделанный выбор;
  • разработать мероприятия, направленные на повышение эффективности использования объекта оценки.

Предмет исследования – совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в процессе оценки объектов недвижимого имущества в рамках доходного подхода.

Объект исследования – ООО Группа компаний «Лепта».

При написании работы использовались методы логического анализа, наблюдения и сравнения, графического и табличного представления информации, а также методы оценки недвижимости в рамках доходного подхода (метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков).

Данный проект состоит введения, семи глав, заключения, списка использованных источников и трех приложений.

Введение раскрывает актуальность, цель и задачи работы, предмет и объект исследования.

В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, характеристика доходного подхода и его методов при оценке объектов недвижимости.

Во второй главе изложена характеристика объекта исследования ООО ГК «Лепта» и расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках доходного подхода.

Третья глава содержит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и мероприятия, направленные на повышение эффективности использования этого объекта.

В четвертой главе разработана технологическая карта на устройство мягкой рулонной кровли на холодной битумно-кукерсольной мастике жилого девятиэтажного дома.

Характеристика предприятия ООО ГК «Лепта» с точки зрения его воздействия на окружающую среду и разработка мероприятий, необходимых для улучшения экологического состояния ООО ГК «Лепта» представлены в пятой главе.

В шестой главе проведен анализ производственного травматизма при устройстве мягкой рулонной кровли на холодной битумно-кукерсольной мастике на предприятии ООО ГК «Лепта» и разработаны мероприятия по снижению его уровня.

4 стр., 1561 слов

Налогообложение недвижимости

В мировой практике налогообложения недвижимости наблюдается тенденция к налогообложению единого комплекса «земля и недвижимое имущество, находящееся на ее поверхности». Методики оценки стоимости земли и иной недвижимости в разных странах имеют специфику. Во ...

Седьмая глава содержит патентное исследование.

В заключении подводятся итоги исследования, формируются окончательные выводы по рассматриваемой теме.

Фрагмент работы для ознакомления

1 Теоретические основы оценки недвижимости, характеристика доходного подхода и его методов при оценке недвижимости

Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Классификация объектов недвижимости:

1.1 Основные подходы, используемые при оценке объектов недвижимости

Существует три подхода к оценке стоимости недвижимости: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:

1.2 Характеристика доходного подхода при оценке объектов недвижимости

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Данный подход используется, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта недвижимости.

Доходный подход основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё будущих доходов или выгод, то есть отражает:

Таблица 1 — Принципы и сфера влияния доходного подхода (авторская разработка)

1.3 Методы доходного подхода при оценке объектов недвижимости

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

2.1 Описание деятельности и структура ООО ГК «Лепта»

Объектом исследования является Общество с ограниченной ответственностью Группа компаний «Лепта».

Местонахождение: г. Саратов, ул. Ульяновская, 9.

Цель деятельности ООО ГК «Лепта» — удовлетворение потребителей в его продукции, работах, услугах и получение прибыли.

Основными видами деятельности Общества являются:

Таблица 2 — Основные технико-экономические показатели

2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках доходного подхода (на примере ООО ГК «Лепта»)

Определение рыночной стоимости недвижимости, подлежащей оценке, осуществляется с учетом всех факторов, влияющих как на рынке, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

66 стр., 32615 слов

Оценка объекта недвижимости

... Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 31 января 2013 года, что совпадает с датой осмотра здания. 1. Методология и методы оценки недвижимости, .1 Особенности недвижимости как объекта оценки ... практики оценки и Кодексом этики Оценщика. Выводы, заключения и другие теоретические изложения, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на практическом исследовании объекта оценки, анализе ...

Для расчета рыночной стоимости недвижимости возможно использование трех основных подходов:

Таблица 3 – Арендные ставки по аналогичным объектам

3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Таблица 4 – Качественный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Таблица 5 – Расчет доходов, полученных от сдачи помещения в аренду

3.2 Разработка и внедрение мероприятий, направленных на повышение эффективности использования объекта оценки

Для повышения эффективности использования объекта оценки следует внедрить ряд мероприятий.

Во-первых, передать временно неиспользуемые площади в аренду.

На сегодняшний день ООО ГК «Лепта» используется 139,1 кв. м. площади здания. Для более эффективного использования здания, следует сдать в аренду свободную площадь в размере 14,8 кв. м, а также перевести часть сотрудников, деятельность которых не требует постоянного нахождения на территории ООО ГК «Лепта» (бухгалтерия и отдел технического надзора и контроля качества строительства), на удаленную работу с предоставлением результатов выполненной работы по электронным каналам связи, проведением банковских операций в режиме онлайн и общением с руководством и заказчиками с помощью электронной почты и skype. Это приведет к освобождению еще 30 кв. м площади ООО ГК «Лепта».

4.1 Область применения

Настоящая технологическая карта разработана на устройство мягкой рулонной кровли на холодной битумно-кукерсольной мастике при строительстве девятиэтажного крупнопанельного жилого здания. Устройство мягкой рулонной кровли выполняют в соответствии с требованиями федеральных и ведомственных нормативных документов, в том числе:

4.2 Технология и организация строительного процесса

Материалы и изделия (таблица 6), поставляемые на строительную площадку, проверяются инженерно-техническими работниками строительного объекта путем сопоставления соответствия паспортных данных проектным и визуально, т.е. производиться входной контроль материалов с составлением актов входного контроля.

Таблица 6 – Основные материалы

Таблица 7 – Допустимые отклонения при устройстве рулонной кровли

4.3 Мероприятия по технике безопасности, охране труда и пожарной безопасности

К выполнению монтажных работ допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие предварительный и периодический медицинские осмотры в сроки, установленные Министерством здравоохранения.

Перед началом работы рабочие должны получить у мастера или бригадира инструктаж о безопасных методах, приемах и последовательности выполнения предстоящей работы. Повторный инструктаж по безопасности труда необходимо проводить для всех рабочих не реже одного раза в три месяца.

3 стр., 1055 слов

Земля как объект использования и охраны «или» Меры охраны животного мира

... существования животного мира, а также на создание условий для устойчивого использования и воспроизводства объектов животного мира. Организация охраны животного мира осуществляется органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ ...

5.1 Анализ экологических платежей ООО ГК «Лепта»

Экологические платежи – установленная Законом «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ плата за негативное воздействие на окружающую среду, которую вносят организации и физические лица, деятельность которых оказывает негативное воздействие на окружающую среду. Плата за негативное воздействие на окружающую среду (или плата за загрязнение окружающей среды) является формой компенсации ущерба, наносимого загрязнением окружающей природной среде. Экологические платежи перечисляются предприятиями, учреждениями, организациями в бесспорном порядке.

Таблица 11 – Классы опасности вредных веществ

Таблица 12 – Экологические платежи

6 Безопасность технологического процесса

Безопасность технологического процесса проводится при устройстве мягкой рулонной кровли на холодной битумно-кукерсольной мастике на предприятии ООО ГК «Лепта».

Любое строительство осуществляется на основе проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР), в которых согласно СНиП ІІІ-4-80 содержатся положения по безопасности труда.

При проектировании безопасных методов особенно большое значение имеют проверочные расчеты, обеспечивающие прочность и устойчивость конструкций строительных машин и механизмов для их монтажа, в том числе и временных.

Таблица 13 — Анализ опасных и вредных факторов производственного процесса и выполняемых работ на данном объекте

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В дипломном проекте была рассмотрена тема «Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости на примере ООО ГК «Лепта». В ходе раскрытия данной темы была достигнута цель работы, а именно рассмотрены теоретические аспекты оценки объектов недвижимости доходным подходом и проведено его практическое применение на предприятии.

Далее были решены следующие задачи:

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый и технический паспорта.

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Технологическая карта на устройство мягкой рулонной кровли на холодной битумно-кукерсольной мастике.

Список литературы [ всего 43]

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/otsenka-nedvijimogo-imuschestva-dohodnyim-podhodom/