Правовое регулирование ипотеки

метки: Ипотека, Особенность, Государственный, Регистрация, Ипотечный, Закладная, Осуществление, Залог

прин­цип адекватного правового обеспечения.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению со­ответствующего зарубежного опыта, что, не­сомненно, позволит ускорить данный про­цесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки

1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога

После революции 1917г старая правовая система претерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество»

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930г.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Законодательное обеспечение прав граждан в сфере здравоохранения

... обеспечение охраны здоровья граждан направлено на достижение одной из главных целей государственной политики - сбережение и укрепление здоровья народа. 2. Права отдельных групп населения в области здравоохранении 2.1. Права ... принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью правовой системы России. Статья 17 Основ законодательства Российской Федерации об ...

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

Залог

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога,—залог прав (требований)

1.2 Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)».

Основные положения закона

предусматривается (по выбору сторон) заключе­ние договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бу­магой;

• все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
• детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижи­мость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
• может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
• залог сельскохозяйственных земель должен регули­роваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земель­ным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижи­мости.

Имущество, на которое установлена ипотека, оста­ется во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различ­ные варианты взаимоотношений между залогодер­жателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользо­ваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусмат­ривать значительную свободу действий залогодате­ля: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательст­ву, сдача его в аренду; обременение его новыми дол­гами и т.д.

Залог как способ обеспечения обязательств (2)

... обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств наличия этого обязательства, а также право залога на имущество, названное в договоре об ипотеке. Согласно закону об ипотеке составление и выдача закладной ...

закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имуще­ство, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной.

Такая регистрация проводит­ся: по земельным участкам — в территориальных ор­ганах Комитета РФ по земельным ресурсам и земле­устройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществля­ющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем ре­гистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находя­щимися на нем зданиями и сооружениями государст­венная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регист­рации ипотеки, органу, проводящему регистрацию со­ответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказа­тельства уплаты государственной пошлины за реги­страцию.

Регистрационная запись включает сведения о зало­годателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное в название до­кумента;

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юриди­ческое лицо, его местонахождение;

4) название кредитного договора или иного обяза­тельства, исполнение которого обеспечивается по дан­ной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основа­ние возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязате­льству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обес­печенной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обес­печенной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для идентификации опи­сание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на которое устано­влена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принад­лежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является при­надлежащее залогодателю право — точное наименова­ние этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обреме­нено оно иным образом на момент регистрации ипо­теки;

Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке

... момент регистрации ипотеки; o подписи залогодателя и залогодержателя; o наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, как и договор об ипотеке, не подлежит ...

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

1.2.1. Осо­бенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохо­зяйственного назначения допускается лишь для обес­печения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские зем­ли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооруже­ний, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражда­нину земельный участок, выделенный в натуре из зе­мель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть испо­льзована в качестве самостоятельного участка с со­блюдением назначения земель соответствующей ка­тегории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осу­ществление ипотечных операций, выданную Централь­ным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предус­мотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принад­лежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограничен­ного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот уча­сток и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в от­ношении этого лица имел залогодатель.

«обращение взыскания».

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипо­теке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

1.2.2. Особенности ипотека предприятий

Предметом ипотеки предприятия является предпри­ятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения ма­териальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

Договор купли-продажи предприятия

... договора. При написании работы использовались научные труды А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова и других. Гражданский кодекс Российской Федерации определяет договор продажи предприятия как разновидность договора купли-продажи. ... говорится об ипотеке предприятия и иного имущественного комплекса, в ст.1013 ГК РФ сказано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие ...

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием до­лги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на осно­вании решения органа, уполномоченного учредитель­ными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требо­вания, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено де­нежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обя­зательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку пред­приятия, и оценка его стоимости определяются на ос­нове полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости иму­щества предприятия являются обязательными приложе­ниями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сда­вать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в со­став имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным об­разом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

Жилой дом (квар­тира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи про­живают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установлен­ными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не пред­назначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специаль­ные правила, установленные для жилых домов (квар­тир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квар­тиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве со­бственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте

... недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны. 1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном ... из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством ...

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселе­ния покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (кварти­ру), и проживающими в нем такими лицами заключа­ется договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, догово­ра аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже зало­женного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помеще­ния, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанима­телю без согласия залогодержателя по срочному до­говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собствен­ник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором сро­ка не обязан возобновлять этот договор аренды.

1.3. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Дипломная работа ипотечное жилищное кредитование

... Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в ...

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

Глава 2: Ипотечные банки

2.1. Основная деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, ко­торые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре­диты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финанси­рования сельскохозяйственных предприятий с целью расшире­ния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как при­рост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по­лучает от продажи закладных листов. Это надежные, принося­щие твердые проценты долговые обязательства банка по отно­шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи­ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте­ками ссудами.

(залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном бан­ке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатыва­ются правлением банка и заверяются государственными органа­ми надзора в сфере финансовой деятельности.

бонификацию.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо­ды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и те­кущие расходы банка.

Ипотечное жилищное кредитование России

... средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ...

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по за­кладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка ус­ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад­ным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кре­дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото­вить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен про­дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра­зу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и посту­плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав­ление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досроч­ной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выпла­ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст­вия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомни­тельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре­диты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничест­во выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвига­ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недос­таточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

2.2. Ипотечные облигации

Закладные листы (ипотечные облигации)

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низ­ком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем госу­дарственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В слу­чае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредито­рами банка.

Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

... инструменты решения жилищной проблемы; рассмотреть систему мероприятий, направленных на развитие ипотечного кредитования; обозначит основные пути создания эффективного ипотечного инструмента. Объектом исследования является система ипотечного кредитования в России. Предметом исследования – ипотека как инструмент решения жилищной проблемы ...

купонная книжка.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на за­кладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по бир­жевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои цен­ные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструментам рынка ценных бумаг—долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг—ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества.

2.3. Пассивные и активные операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обуславлива­ет формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберега­тельных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также соб­ственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль).

В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяют­ся различным клиентам на жилищное и промышленное строи­тельство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кре­дит выдается наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных орга­нов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привле­кают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пас­сивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье «Переходящие кредиты».

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипо­течные банки не обладают правом выпускать закладные на сум­му, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз. между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотеч­ного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить ли­зинговые и факторинговые операции для увеличения своих дохо­дов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверси­фикации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры.

Глава3: Международный опыт и перспективы развития

ипотечного кредитования

3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире

Одной из важнейших проблем при органи­зации системы ипотечного кредитования яв­ляется мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработа­но несколько эффективных механизмов фор­мирования ресурсов ипотечного кредитова­ния.

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредит­ных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных опера­ций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

3.1.1. Система стройсбережений.

Схема 1.

Функциониро­вание системы стройсбережений предполага­ет осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализиро­ванных кредитных институтах, а также пос­ледующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений являет­ся замкнутой. Источниками ресурсов ипотеч­ного кредитования являются вклады и плате­жи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

этапе сбережения

этапе распределения

третьем этапе

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурсов определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ).

Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы.

Схема 2.

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через срочные вклады (Великобритания — строите общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккуму­лированных через срочные займы, как прави­ло в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кре­дитных институтов.

развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

3.1.3. Рефинансирование через банковские дол­госрочные долговые обязательства, обеспе­ченные залогом недвижимости (ипотечные облигации).

Система закладных листов.

Схема 3.

Для системы закладных листов характер­но соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и зак­ладных листов в одном лице (ипотечном бан­ке).

Обеспечение эффективности данной сис­темы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функци­онирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходи­ма специальная лицензия.

Объем всех выпущенных ипотечным кре­дитным институтом закладных листов дол­жен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипо­течным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать об­щей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имуще­ства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимо­сти.

4. Регистр покрытия.

Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, про­центная ставка, взносы в погашение основно­го долга, стоимость залога, способ использо­вания объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залого­вого листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связан­ные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности бан­ка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограниче­но законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуще­ствляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контроли­руются: баланс; рентабельность банка; нара­щивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установ­ленных в соответствии с банковским законо­дательством (для ограничения уровня рис­ков); политика процентных ставок; внутрен­ний и внешний аудит. Специфическим объек­том контроля является соблюдение принци­па покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения за­логового покрытия. Фидуциарий контролиру­ет достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собствен­ных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитова­ния за счет закладных листов необходимо на­личие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвид­ность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюде­нии важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотеч­ных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Схема 4.

секъюритизациии

укрепление кредита

резервные фонды.

В последнее время в России предпринима­ются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей труд­ности при осуществлении ипотечных про­грамм, в настоящее время является отсут­ствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государ­ственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения за­рубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенно­му ухудшению социально-экономической ситу­ации в России, что, несомненно, затормозит прак­тическую реализацию программ развития ипо­течного кредитования в России. Но, как показы­вает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности фор­мирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

3.2. Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

11 ноября 2003 года Государственная Дума приняла Закон об ипотечных ценных бумагах, без которого невозможно действие Закона «Об ипотеке». С его принятием появятся законодательные предпосылки для развития нового сектора фондового рынка – рынка ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг.

Закон, о котором идет речь,- не столько финансовый, сколько социальный. Во всем мире финансирование жилищного строительства построено на ипотечных ценных бумагах. У нас в России главный вопрос сегодня — не что, где и как строить, а на какие деньги? До сих пор приоритет финансирования сохраняется за бюджетными источниками, но нельзя забывать, что для самого бюджета основным направлением в ближайшие годы будет обслуживание государственного долга. Так что если не будут найдены альтернативные варианты, большинство градостроительных проектов останется на бумаге.

Многообещающие ипотечные программы пока чаще всего остаются нежизнеспособными схемами, поскольку нет ни механизма рефинансирования, подобного принятому на западных рынках, ни нормативных средств защиты инвестора. Поэтому значение закона об ипотечных ценных бумагах трудно переоценить. Прежде всего, в процесс их эмиссии и обращения будут включены кредитные организации и специализированные агентства. То есть в перспективе любой банк, обладающий полным пакетом ипотечных кредитов, получит возможность выпустить под них свои бумаги, гарантированные федеральными или местными властями.

Отличительная особенность ипотечных ценных бумаг — высокая обеспеченность. Их покупатель защищен от большинства рисков и помимо всего прочего наделен правом залога на имущество эмитента. В результате вся схема получает дополнительную жесткость, защищая права владельцев ипотечных бумаг дважды: ипотечным кредитом и объектом недвижимости.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие. С одной стороны, это- источник получения платежей по ипотечным бумагам, с другой — обеспечение. В пул ипотечных кредитов включаются не любые ссуды, а только наиболее качественные. Следовательно, многократно возрастают требования к унификации и стандартам ипотечного кредитования (они прямо указаны в законопроекте), что обеспечивает минимизацию возможных рисков при долгосрочном жилищном кредитовании и повышает надежность бумаг.

В Законе «Об инвестировании пенсионных накоплений» ипотечные бумаги уже упомянуты как один из основных объектов инвестирования. Кстати, в странах с развитой экономикой до 40% накопительной части вашей будущей пенсии работает и приращивается именно в этих ценных бумагах.

Есть еще одна особенность ипотечных бумаг — их владельцы наделены, не только правом требовать от эмитента выплаты номинала и процентов, но и особыми правами в отношении ипотечного покрытия.

В проекте закона определены два вида бумаг: долговые и долевые. Закладные листы — это фактически ипотечные облигации, обеспеченные покрытием. При неисполнении эмитентом своих обязательств держатели бумаг получают перед другими кредиторами преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости покрытия. Ипотечный сертификат участия — одна из наиболее существенных новелл законопроекта. Таковыми признаются эмиссионные бумаги, владельцы которых, по сути, становятся собственниками самого покрытия.

Общемировой тенденцией последнего десятилетия стала секъюритизация активов финансовых институтов, в том числе и действующих в сфере жилищного кредитования. С учетом особенностей нашей правовой системы предлагается придать ипотечным сертификатам участия некоторые черты подобных бумаг, выпускаемых в США и других странах. Выпуская такие сертификаты, эмитент получит возможность передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг. Это делает выпуск сертификатов участника особенно привлекательными для кредитных организаций, поскольку в отношении их активов и обязательств действуют жесткие финансовые нормативы.

С помощью покрытия эмитент обеспечивает исполнение своих обязательств, а само оно обладает некоторыми чертами залога. Фактически в законе предложен новый способ обеспечения обязательств, что потребовало явного указания на то, какие обязательства обеспечиваются и кто является субъектом отношений. Особенно важно, что имущество, составляющее покрытие закладных листов, не включается в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства их эмитента.

Законопроект определяет и требования к покрытию, деля его на основное и дополнительное. К основному покрытию отнесены собственно ипотечные кредиты и закладные, к дополнительному — денежные средства и сами ценные бумаги.

Учет денежных требований по ипотеке осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и через ведение реестра ипотечного покрытия. Денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, входящие в состав основного покрытия, должны отвечать специальным требованиям:

• по размеру кредита — сумма займа не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;
• по денежной оценке — рыночная стоимость недвижимого имущества предмета ипотеки должна быть определена оценщиком.

Учитывается и кредитоспособность. Кроме того, недвижимость, выступающая предметом ипотеки, обязательно страхуется от рисков утраты и повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора.

Механизм выпуска этих бумаг основан на том, что ипотечное покрытие выступает покрытием сразу нескольких выпусков закладных листов с различными сроками обращения. Поэтому идеология модели укладывается в схему: одно покрытие — несколько выпусков закладных листов. Только так можно обеспечить согласованность графика платежей по закладным листам и финансового потока, генерируемого покрытием.

В законе устанавливается соотношение объема выпусков и размера покрытия. Введено новое понятие — «обслуживание покрытия», ибо от решения этой принципиальной проблемы зависит устойчивость всей системы ипотечного кредитования. Средства, выплачиваемые заемщиком в погашение кредита, должны пройти протяженную платежную цепочку: обслуживающий банк — эмитент бумаг — депозитарий или регистратор — расчетный банк держателя бумаги. И только потом они попадают к инвестору.

В действующем законодательстве эта область практически не регулируется. Не определены ясно и отношения, возникающие при доверительном управлении ценными бумагами. Поэтому пришлось добавить в проект четкие положения об обслуживании ипотечного кредита и определить обязательства сторон в процессе обслуживания.

К своему владельцу ипотечная бумага попадает в результате процедуры эмиссии, детально описанной в законопроекте. По сравнению с обычными, процедура выпуска ипотечных бумаг имеет определенные отличия. В частности, принятию эмитентом решения об их выпуске должно предшествовать получение разрешения на эмиссию и формирование покрытия.

Много споров в процессе подготовки проекта было вокруг конструкции сертификатов участия. Согласно проекту, сертификат является именной ценной бумагой, а срок его обращения соответствует сроку кредитного договора. Эмитент обязан завершить размещение выпускаемых сертификатов в течение 30 дней с даты начала эмиссии.

В свою очередь, владелец ипотечного сертификата имеет право получать пропорциональную часть финансового потока, обеспечивающего покрытие (ипотечные кредиты и ежемесячное погашение заемщиками процентов и основного долга).

Эти деньги делятся поровну между всеми владельцами сертификатов. Само покрытие находится в доверительном управлении эмитента сертификатов, условия которого и порядок управления устанавливаются эмитентом в решении о выпуске.

В целом правовая конструкция сертификата сходна с конструкцией паевых фондов, в которые к сегодняшнему дню уже инвестировано около $400 млн. По итогам прошлого года доходность паевых фондов составила 80% (в среднем же она была на уровне 45–50% годовых).

За последние четыре года индустрия паевых фондов вложила крупные средства в рекламу продуктов, в том числе и паев- бумаг прямого владения, востребованных сегодня рынком. Кроме того, в конструкции бумаг прямого владения некоторые сложности, связанные с покрытием, неприкосновенностью обеспечения и так далее, снимаются автоматически.

В западной практике существует еще одна, промежуточная форма ипотечных бумаг — те, что выпускаются инвестиционными фондами недвижимости. Чтобы избежать перегруженности законопроекта, такие бумаги исключены из его текста. Однако и принятый в конце прошлого года Закон «Об инвестиционных фондах» не содержит норм, касающихся специальных инвестиционных институтов, и регулирует лишь деятельность фондов на рынке ликвидных ценных бумаг. Поэтому некоторые действия по сближению обоих законов мы планируем предпринять во втором чтении.

Не отражен пока в законопроекте и контроль за доверительным управлением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. При доработке планируется рассмотреть возможность наделения полномочиями осуществлять такой контроль специализированные депозитарии, на которые при эмиссии ипотечных бумаг могла бы быть возложена функция ведения реестра ипотечного покрытия и контроля за соответствием общих обязательств эмитентов по закладным листам и размеру этого ипотечного покрытия.

Несколько слов о налогообложении. С принятием закона на российском финансовом рынке появятся новые ценные бумаги — долгосрочные финансовые инструменты, используемые инвесторами (в том числе физическими лицами) для накоплений и сбережений. Наша налоговая система пока не учитывает особенности налогообложения операций с подобными инструментами. Между тем существует мировой опыт введения в законодательство особых режимов налогообложения операций с закладными, ипотечными кредитами и ипотечными ценными бумагами (в том числе, по НДС, налогам на доход от капитала и на имущество).

Однако подробный анализ проблемы в рамках российской налоговой системы до настоящего времени не проводился. А как показывает наш опыт, налоговая проблема обостряется именно тогда, когда на рынок выводятся новые финансовые инструменты.

Непросто решается вопрос и о праве на эмиссию. Например, отдельные положения ГК РФ и Закона «О банках и банковской деятельности» блокируют оборот закладных ипотечных кредитов, что в будущем наверняка затруднит формирование ипотечных пулов и скажется на ликвидности ипотечных бумаг.

Некоторый положительный эффект достигнут в связи с принятием поправок в Закон «Об ипотеке», касающихся закладной. Но этого недостаточно. Вопрос, видимо, надо ставить более широко — целесообразно готовить правовые условия для создания в России специализированных ипотечных банков. Таким статусом может быть наделен специализированный эмитент ипотечных ценных бумаг. К числу подобных кредитных организаций можно отнести строительные сберегательные кассы, закон о которых (на основе опыта Германии) сейчас готовится в Думе.

Думается, без изменения действующего банковского законодательства запустить полноценный ипотечный рынок вряд ли удастся. Но вот что характерно: связанные с этим вопросы возникают и ставятся не изнутри самой банковской системы, а извне- в процессе развития смежных финансовых рынков.

Пока проект, принятый в первом чтении, вводит два вида эмитентов: специализированные и неспециализированные. Неспециализированными эмитентами являются те же банки, специализированными — ипотечные финансовые агентства и иные организации, в соответствии с федеральными законами.

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Законопроект устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета. Особое место среди них должно занять, естественно, федеральное Агентство ипотечного кредитования.

Таким образом, в недалеком будущем следует ожидать появления как минимум двух новых институтов в сфере ипотечных ценных бумаг и их эмитентов: агентств и строительных сберкасс. Каждый из них, по-своему используя рыночные механизмы, будет решать проблему привлечения средств в сферу жилищного строительства. Задача в том, чтобы правильно воспользоваться возникающими возможностями.

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом ко­торой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма суще­ственно и негативно повлияет на саму доступность ипотеч­ного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обес­ценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет про­должаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на об­щую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают вли­яние на развитие ипотеки в стране.

Изначально в Российской Феде­рации недостаточно была продумана сама модель ипо­течного кредитования — либо американская, либо не­мецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

Выводы и предложения

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки «работают», как-то половинчато(во всех регионах по-разному и на разных стадиях), да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресур­сах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограниче­ние преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых).

Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Воз­никающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирова­ния жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расши­ряться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

1. Конституция РФ – М, 1993 г. – 79 с.

2. Гражданский кодекс РФ ч. 1, 2 Принят Государственной думой 22.12.1995 г.: по состоянию на 1.02.2000 г – М, 2000 г.

3. ФЗ РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 ФЗ от 16.07.98 г. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

4. ФЗ РФ Об ипотечных ценных бумагах от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ

5. ФЗ РФ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих № 117 ФЗ от 20.08.2004 г. (в ред. Федерального закона от 02.02.2006 N 19-ФЗ)

6. Закон РФ О залоге № 2872-1 от 29.05.1992 г.

7. Великосмыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. www.rusipoteka.ru .

10. Официальный сайт Российской газеты http://www.rg.ru .

11. Информационно-правовая система Консультант плюс

Министерство образования и науки Российской федерации, Хабаровский государственный технический университет, Дальневосточный юридический институт, Кафедра гражданского права и предпринимательской деятельности

РЕЦЕНЗИЯ

на курсовую работу

по дисциплине:

Тема: Правовое регулирование ипотеки

вариант № 9

студента группы Ю-1 заочного отделения

Проверил: ____________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________