Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

1. объекты недвижимости;

2. экономические субъекты;

3. процесс функционирования;

4. инфраструктуры рынка

Структура рынка недвижимости образуется из распределения (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации на соответствующие виды или группы.

Объекты недвижимости могут классифицироваться по следующему набору основных независимых признаков или оснований: по типу сущности; по видам основных элементов; по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок; по составу основных элементов; по функциональному назначению; по виду жилой застройки; по виду нежилой застройки; по специализации; по доходности; по времени экспозиции.

Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и может быть, при необходимости, дополнен другими независимыми основаниями классификации или уменьшен на некоторые из них.

По типу сущности, как детально показал Озеров Е.С., объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременении, которые подлежат оценке.12

По видам основных элементов объекты недвижимости разделяют на: землю, улучшения (застройка), права и обременения. По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями).

Под застройкой (в частности, здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и другое) понимается все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также занимает какой-нибудь участок и не может быть перемешено без несоразмерного ущерба их назначению.

Застройка по наличию или отсутствию доработок элементов может быть: готовой; требующей завершения строительства (так называемая, «незавершенка» или «недострой»); требующая ремонта; требующая реконструкции или требующая сноса. Под готовой застройкой понимается полностью завершенная строительством (ремонтом или реконструкцией) и готовая к эксплуатации застройка.

Основные элементы юридической сущности объектов недвижимости в виде прав и обременении могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать.13

7 стр., 3303 слов

Мой Кулаков. Оценка недвижимости как основной вид экономической ...

... недвижимости; Охарактеризовать основные принципы оценки; Рассмотреть основные подходы и методы к оценке недвижимости; Объект исследования Предмет исследования, Структура реферата Экономические теории, используемые в оценке недвижимости. Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, ...

По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой, нежилой застройкой, а также суда, космические объекты, иное имущество.

По доходности объекты недвижимости можно условно разделить также на две основные группы: доходные и недоходные объекты. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные. По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости можно разделить на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции.

Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости, если не установлено другое, должна определяться, как правило, рыночная стоимость.

Как и на любом рынке — на рынке недвижимости действуют свои субъекты. К основным группам участников рынка недвижимости относятся: организации, которые формируют кадастровые дела на объекты недвижимости; организации, которые регистрируют права на недвижимость; организации, которые управляют недвижимостью; биржи недвижимости; риэлторские фирмы; ипотечные банки; страховые компании; рекламные и информационные агентства; издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости; организация (комиссия) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью; фирмы — инвесторы (в т.ч. девелоперы — строительство и продажа жилого фонда); фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости); организации, на которые возложено лицензирование (обучение и контроль деятельности) риэлторских фирм.14

Субъектный состав рынка недвижимости представлен на рисунке А.1

Экономическими субъектами являются:

1. продавцы (арендодатели) — любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

2. покупатели (арендаторы) — юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

3. профессиональные участники рынка недвижимости — институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Их взаимодействие показано на рисунке Б.1.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Например: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство; органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними; государственные нотариусы.

66 стр., 32615 слов

Оценка объекта недвижимости

... связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро-информация об объекте и состоянии рынка имеет значение ... или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных ...

Неинституциональные участники – субъекты осуществляющие деятельность на коммерческой основе. Например: брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов); редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий; управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости; страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности; участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании); аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости; специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН; специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

2. Анализ особенности функционирования рынка недвижимости на примере рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 г.

2.1. Анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в 2011 г.

Для эффективного управления объектами недвижимости необходимо учитывать специфику развития исследуемого рынка. Во многом сложности инвестирования в объекты недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью (любое здание или сооружение представляет собой капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей), а сложности их инновационного развития высокой регламентированностью управленческих бизнес-процессов на фоне большого срока окупаемости исследуемых объектов.

Если формирование, оценку и использование инвестиционного потенциала рассмотреть с точки зрения стадий жизненного цикла объектов коммерческой недвижимости, данный потенциал можно представить в качестве многоуровневой системы инновационных и инвестиционных возможностей, требующих корректировок в зависимости от текущего состояния объектов, а также от их взаимодействия между собой и с внешней средой.

17 стр., 8164 слов

Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения

... на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка ... кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на ...

Это означает, что процесс инновационного развития инвестиционного потенциала для объектов недвижимости невозможен без совершенствования системы принятия инновационных и инвестиционных решений, предоставления своевременного методического обеспечения для реализуемых мероприятий, формирования механизмов и методик рации рационального управления группой взаимосвязанных или портфелем разрозненных объектов.

Современная практика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости акцентирует внимание на изучении методов и механизмов формирования, оценки и эффективного использования их инновационных и инвестиционных возможностей. При этом не уделяется должного внимания многоуровневой «природе» инвестиционного потенциала исследуемых объектов, позволяющей получить существенный синергетический эффект при его определении и возможность эффективного управления процессом его инновационного развития.

Проявившаяся в условиях современного экономического кризиса функциональная неполноценность традиционных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости требует корректировки в части разработки таких инновационных механизмов и методик, которые смогли бы учитывать современную динамику меняющейся рыночной среды при определении возможностей исследуемых объектов и потребностей развития рынка недвижимости.

Рассмотрим в начале общие тенденции функционирования рынка недвижимости в РФ в 2011 г.

Объем средств, вложенных в российскую недвижимость инвесторами РФ, достиг в 2010 году рекордного за последние семь лет значения в 3,064 миллиарда долларов, свидетельствуют материалы консалтинговой компании Colliers International.15

Как следует из отчета компании, эта сумма превышает даже докризисный уровень 2007 года, когда местные инвесторы вложили в отечественную недвижимость почти 2,56 миллиарда рублей, что на 19,69% меньше уровня прошлого года.

В свою очередь объем вложений российских инвесторов в 2010 году, по сравнению с 2009 годом, вырос на 68,1%.

Всего, исходя из данных консалтинговой компании, на местных инвесторов в прошлом году пришлось почти 82% всех инвестиций в недвижимость РФ.

При этом объем всех вложений — и иностранных, и местных — в отечественную недвижимость в 2010 году, по сравнению с 2009 годом, увеличился на 65% — до 3,738 миллиарда долларов, но оказался на 35,6% меньше, чем в 2008 году, когда был зафиксирован рекордный для рынка недвижимости России объем инвестиций — 5,805 миллиарда долларов.

Кроме того, аналитики компании прогнозируют в этом году существенный рост объемов инвестиций в недвижимость в российских регионах.

В 2010 году, указывают консультанты Colliers International, был зарегистрирован один из самых низких объемов вложений в недвижимость за пределами Москвы и Санкт-Петербурга — всего 5,857% от всех инвестиций. Ниже интерес инвесторов к российским регионам был только в 2009 году, когда в региональную недвижимость было инвестировано меньше 0,8% всех средств, вложенных в недвижимость в России, поясняется в материалах компании.16

3 стр., 1205 слов

Классификация объектов недвижимости

... объекты, предприятие как имущественный комплекс). В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому "недвижимое имущество (недвижимость), ... неспециализированная недвижимость; специализированная недвижимость. Специализированной недвижимостью неспециализированной. Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется ...

В строительстве объем работ в последние месяцы 2011 г. демонстрировал нестабильность. Сокращение работ по данному виду деятельности в январе в некоторой степени было вызвано сильными морозами. В июле 2011 г. наблюдался значительный положительный скачок объема строительных работ (рост на 17,6 процента).

Рост объемов в сентябре 2011 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составил 16,5%, что можно объяснить завершением строительства первой нитки газопровода Северный поток, а также введением в эксплуатацию газопровода во Владивостоке, строительство которого осуществлялось в рамках подготовки к саммиту АТЭС 2012 года.

Также в сентябре 2011 г. отмечен рост ввода в действие жилых домов на 21,7% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, с января по август этот показатель увеличился на 2,8 процента. Это связно с улучшением ситуации в ипотечном жилищном кредитовании, так, в июне 2011 г. средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях с начала года, снизилась до уровня 12,2%, что является самым низким значением с 2006 года. По итогам января-сентября 2011 г. объем строительного производства увеличился на 7,9% против соответствующего периода предыдущего года. В январе-августе 2011 г., по оперативным данным, финансовый результат составил 34,7 млрд. рублей, сократившись на 30,3 процента. При этом показатель рентабельности продаж также сократился (на 1,1 процентного пункта.) и составил в первом полугодии 2011 г. 2,5 процента.

Перейдем теперь к особенностям рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Первая половина 2011 года характеризовалась некоторым ростом определенности и появлением первых сделок на рынке инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга.

Основные риски связаны с сохраняющейся макроэкономической нестабильностью, ухудшающимися индикаторами основных отраслей экономики России и неопределенностью ситуации на внешних рынках. С другой стороны, со II квартала 2011 года у участников рынка растет ощущение, что основное дно рынка пройдено, что отражается в увеличении числа потенциальных покупателей на рынке и нежелании девелоперов снижать стоимость активов ниже достигнутого на текущий момент ценового уровня.

В связи с некоторой стабилизацией экономической ситуации, в течение первого полугодия наблюдалось постепенное увеличение числа инвесторов на рынке недвижимости. Однако потенциальные покупатели по-прежнему чрезвычайно консервативны в оценке объектов. Важно также отметить ограниченность ликвидности на рынке и стремление диверсифицировать риски, в связи с чем, интерес инвесторов, прежде всего, направлен на объекты относительно небольших размеров (до 30 000 кв. м. общей площади).

Можно выделить следующие тенденции рынка Санкт-Петербурга:

Фонды с достаточным собственным капиталом или имеющие доступ к недорогим кредитам. Продолжается тенденция формирования специальных фондов под покупку обесценивающихся активов (distressed assets).

Крупные российские компании, имеющие намерение инвестировать собственный капитал в рынок недвижимости на выгодных условиях.

14 стр., 6689 слов

Оценка реконструкции и эксплуатации объекта недвижимости

... и их комплексов; работы по разработке специальных разделов проектной документации; по подготовке проектов организации строительства, сносу и демонтажу ... соблюдением технических условий. 3. Принципы оценки объектов недвижимости Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих ... обеспечению имеют ограниченный срок действия (3—5 лет). Если в процессе сбора информации будет установлено, ...

Кроме того, предпринимаются попытки интегрировать капитал инвесторов, располагающих небольшим объемом денежных средств, в фонды под покупку коммерческой недвижимости с помощью таких инструментов, как закрытые паевые инвестиционные фонды.

С учетом текущей ситуации на рынке, самыми ликвидными остаются наиболее удачно расположенные, готовые объекты торговой и офисной недвижимости небольших размеров, заполненные качественными арендаторами с длительными договорами аренды. При этом наименее ликвидными являются земельные участки и проекты, находящиеся на ранней стадии реализации.

По сравнению с концом 2010 года, когда выдача строительных кредитов была фактически приостановлена, ситуация на долговом рынке Санкт-Петербурга в 2011 г. имеет тенденцию к некоторому улучшению. Несмотря на то, что заемное финансирование по-прежнему осуществляется в крайне незначительных размерах, основным игрокам рынка все же удается получать кредиты, чаще всего, на основании личных договоренностей с банками. При этом кредиты для внешних игроков фактически отсутствуют.

Приостановлено финансирование проектов на самых ранних стадиях строительства. Кредиты можно получить только под качественные активы на завершающей стадии (от 70% готовности).

Кроме того, банки Санкт-Петербурга предпочитают реструктурировать кредиты для большинства заемщиков, поскольку, на текущий момент не заинтересованы брать на баланс девелоперские активы. Однако тенденция медленного перехода залоговых активов к банкам сохраняется. Прогнозируется усиление этой тенденции.

2.2. Анализ функционирования рынка коммерческой недвижимости в Санкт – Петербурге в 2011 г.

На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга постепенно восста­навливается инвестиционная актив­ность. Крупных инвесторов по-прежнему немного, однако, существующие крайне активно ищут объекты для инвестиций и готовы к быстрым и эффективным сдел­кам. Наиболее яркими примерами стали крупнейшие инвестици­онные сделки: продажа ТРК «Южный По­люс» на Пражской ул., 48 (площадь ком­плекса — 35 000 кв. м, сумма сделки (за продажу части комплекса около 27 000 кв. м) — $38 млн, ставка капитализации — 15%); продажа торгово-офисного цент­ра на Владимирском пр., 23 девелоперской компании «Ренессанс Констракшн» (площадь здания — 11 715 кв. м, сумма сделки — $25,5 млн, ставка капитализации — 12%).

17

Ожидания по ставке капитализации продавцов объектов класса А в сегменте офисной недвижимости и профессиональных объектов рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга достигают 12-14%, в сегменте складской недвижимости класса А – 14-16%. Девелоперы Санкт-Петербурга реструктурируют кредиты и, в целом, не готовы отдавать привлекательные активы по ставке капитализации выше уровня 14%. Поэтому, большинство инвесторов также скорректировало свои ожидания до 13-15%. 18

Единственная сделка, отвечающая критериям инвестиционной продажи, завершилась в сегменте офисной недвижимости — норвежский инвестфондом Storm Real Estate Fund AS приобрел бизнес-центр класса В+ «Грифон Хаус» общей площадью 6 970 кв. м. Сумма сделки составила $17 млн. при ставке капитализации 14%. Также в I полугодии 2011 г. ряд сделок был заключен в сегменте стрит-ритейла (традиционной популярностью пользует­ся Невский проспект, Большой проспект и другие центральные торговые улицы с хорошей проходимостью), а так­же в сегменте небольших офисных поме­щений, которые компании приобретали под собственные нужды. Однако предло­жение таких объектов по-прежнему весь­ма ограничено. Крупные российские банки вновь начали рассматривать возможность предостав­ления проектного финансирования, ос­новная причина — их текущая излишняя ликвидность. Активность проявляют и иностранные игроки рынка, в основном, предо­ставляя рефинансирование под прино­сящие стабильный доход активы. По со­стоянию на июль 2011 г. ставки финансирования составляют в долларах 9-12%, в рублях 12-15%.

10 стр., 4691 слов

Органы местного самоуправления Москвы и Санкт-Петербурга

... В-третьих, местное самоуправление на внутригородских территориях городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется при сохранении единства городского хозяйства в соответствии с уставами и законами данных субъектов Федерации ( ... Дума через Контрольно-счетную палату и городскую администрацию. Согласно ст. 29 Устава г. Москвы законом города, принятым Думой по представлению мэра, г. Зеленограду, району г. ...

Рисунок 2.1. Динамика недвижимости класса А и В в Санкт – Петербурге19

В посткризисное время профиль ин­вестора в коммерческую недвижимость значительно изменился. До середины 2008 г. сделки в сфере коммерческой недвижимости и земли проводили, пре­имущественно, западные инвестицион­ные фонды и девелоперские компании. Рынок был «перегрет», более 100 ком­паний заявляли о своем намерении ин­вестировать миллионы долларов в не­движимость Северной столицы. Сегодня основными игрокам на рынке являются порядка 20-30 средних и крупных инвес­торов, но все они настроены на активные действия и готовы приобретать объекты20