Контракты на профессиональное управление развивались и будут развиваться, захватывая все новые области коммерческой деятельности, поскольку являются эффективными механизмами, влияющими на развитие и доходность предприятия.
2. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ КОНТРАКТА ОБ УПРАВЛЕНИИ ГОСТИНИЦЕЙ
Контракт на управление — это письменное соглашение, заключаемое между владельцем гостиницы и менеджером или компанией, специализирующейся в управлении соответствующими типами предприятий4.
Контракты об управлении (управленческие контракты) предполагают передачу оперативного контроля над отелем полностью или над ее какой-либо частью (фазой деятельности) специалистам другой фирмы за определенную плату5. Такие соглашения могут касаться управления производством, кадрами, финансового управления или др.
Владелец гостиницы, в том случае, если у него отсутствует опыт или желание осуществлять управленческие функции, заинтересован в заключении соглашения с управляющей компанией, чтобы передать ей в управление свое имущество.
Рассмотрим содержание контрактов об управлении гостиницами.
В содержание контракта на управление включены как правило, семь основных моментов.
1. Наделение управляющей компании (оператора) правом управления предприятием. При этом собственник лишается права вмешиваться в процесс управления.
2. Возложение на собственника всех расходов по различным операциям, а также всех финансовых и оперативных рисков, вытекающих из его права собственности.
3. Защита или освобождение оператора от ответственности за любые действия, за исключением тех, которые совершены умыслом или в результате грубой неосторожности.
4. Срок управления собственностью гостиничных предприятий. Обычно контракт на управление заключается на пять, десять или двадцать лет.
По мнению Р.А. Брайимер, срок действия контракта является одним из самых трудных вопросов для обеих сторон6. Операторы стремиться заключать контракты на более длительные сроки. И это на наш взгляд, правильно, поскольку это дает дополнительную гарантию получения доходов от инвестиций, сделанных в начальный период действия контракта (в дизайн, оборудование, перепланировку).
Однако, долгосрочные контракты (8 — 10 лет) невыгодны собственнику, поскольку в случае необходимости их досрочного расторжения неизбежны изнурительные переговоры и не исключено, судебные разбирательства.
5. Управленческое вознаграждение. Его размер определяется исходя из размеров валового дохода или чистой прибыли. Обычно это 2 — 4,5 % от валового дохода или чистой прибыли. Некоторые контракты предусматривают в первый год 2%, во второй — 2,5 %, в третий и последующие годы — 3,5 %. В настоящее время конкуренция между операторами большая, что привело к уменьшению размера контрактного вознаграждения.
Содержание договора
... сторон при его заключении. 3.Содержание контракта. Содержание договора как юридического факта образует совокупность условий (пунктов), в которых закреплены права и обязанности сторон и по ... действия принципа свободы договора отнюдь не отрицается возможность законодательного регулирования договорных отношений сторон. Напротив, в рыночных условиях свобода от административного диктата предполагает ...
6. Условия возобновления контракта. Большинство существующих условий предоставляют преимущественное право принятия решения управленческой компании. Если собственник располагает серьезными средствами воздействия на управляющую компанию, он может получить преимущественное право принятия решения о возобновлении контракта.
7. Условия прекращения контракта. Существуют четыре варианта прекращения контракта:
- если одна из сторон не выполняет условия контракта в течение законодательно установленного времени с момента уведомления о выявленных нарушениях, сделанного другой стороной;
- если одна из сторон признается банкротом либо передают имущество кредиторам за долги;
- если одна из сторон становиться причиной приостановления или отзыва лицензии на право осуществления предприятием соответствующих функций;
- контракт сожжет быть прекращен по согласию сторон.
Как правило, управляющая компания не получает никаких прав на имущество предприятия. Однако, на практике имеются случаи, когда заключение контракта сопровождалось частичным участием управляющей компании в собственности7. Такие случаи характерны для транснациональных гостиничных компаний.
Итак, контракт на управление — это письменное соглашение, заключаемое между владельцем гостиницы и менеджером или компанией, специализирующейся в управлении соответствующими типами предприятий. Контракты на управление гостиницей должны содержать необходимые условия, выполнение которых будет способствовать эффективному исполнению контракта, и как следствие управлением отеля.
3. НЕДОСТАТКИ И ПРЕИМУЩЕСТВА УПРАВЛЕНИЯ ПО КОНТРАКТУ
Специфика гостиничного бизнеса состоит в том, что отель – это не только источник прибыли, но и выгодное помещение капитала, конкурирующее с такими общепринятыми методами, как банковский депозит или приобретение ценных бумаг. Соответственно, удачно расположенный отель – достаточной надежный источник прибыли, а земельный участок, расположенный под отелем – выгодное вложение и надежное размещение капитала. Отсюда и возникают много видов (форм) взаимодействия собственника гостиницы и управляющего ею. Часто собственник гостиницы рассматривает отель как выгодное и надежное помещение капитала, довольствуясь относительно небольшой прибылью, и не стремясь активно участвовать в управлении своей собственностью.
Управление по контракту имеет свои положительные и отрицательные стороны. Считаем целесообразным рассмотреть все стороны, для более полного уяснения контракта об управлении гостиницами как эффективного механизма развития отеля.
Рассмотрим преимущества управления для управляющей компании.
1. Расширение сферы влияния.
2. Полное отсутствие необходимости выплат владельцу.
Теория фирмы: сущность, неполный контракт (2)
... преимущества и выбрать одну из стратегий поведения на рынке. После того как рыночная стратегия проведена, следующим инструментом реализации целевой функции фирмы, ... дохода на акцию компании (если это акционерная компания); увеличение рыночной стоимости акций ... управление фирмами со сложной организацией. Сложные фирмы имеют набор взаимосвязанных целей. Один простой пример: “МакДональдс” является фирмой, ...
3. Увеличение доходов с минимальными затратами.
Недостатками управления по контракту для управляющей компании являются:
1. Ограничение дохода суммой управленческого вознаграждения.
2. Зависимость от финансового положения владельца.
3. Прекращение деятельности, потеря работы по окончании (истечении) срока контракта (в случае невозобновления контракта).
Далее рассмотрим преимущества и недостатки для владельца гостиницы.
Недостатки состоят в следующем:
1. Отсутствие оперативности контроля;
2. Максимальный риск и необходимость выплачивать управленческое вознаграждение.
3. Отсутствие права вмешиваться в процесс управления.
4. Трудности с досрочным расторжением контракта.
Преимущества:
1. Управляющая компания или менеджер не владеет долей имущества.
2. Свобода выбора управляющей компании или менеджера.
3. Возможность осуществления инвестиций в предприятие, независимо от мнения управляющего.
4. Максимальная прибыль за вычетом управленческого вознаграждения.
