Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Отличительной особенностью современного этапа развития гражданского законодательства является критический анализ его основополагающих институтов на основании выявленных практикой проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов. В 2004 — 2006 годах был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости. Впервые на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), приняты новые Жилищный, Градостроительный, Водный, Лесной кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямо указаны в качестве недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ.
Вместе с тем, действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.
Так, обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие недвижимости с землей. Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами. Виной тому — отсутствие четких, законодательно установленных критериев, по которым объект может быть, безусловно, оценен как недвижимый. В результате возникает большое количество споров с регистрирующими и налоговыми органами.
Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием.
Земельный участок как объект недвижимого имущества и гражданских прав
... области управления земельными ресурсами и земельного рынка, оценщиков земли и недвижимости. Темой моей работы является определение земельного участка, как объекта недвижимого имущества, как объекту гражданских прав, способности быть объектом имущественного оборота. Земельный участок, занимает центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним ...
Проблемы правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним традиционно становились предметом исследования ведущих ученых-цивилистов: Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, Е.А. Суханова, О.М. Козырь, З.И. Цибуленко и других. Вместе с тем, труды вышеназванных ученых не содержат исчерпывающего анализа современных проблем правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним.
Все вышесказанное предопределило актуальность темы моего дипломного исследования.
Целью моей дипломной работы является систематизация и доступное изложение основных положений гражданско-правовой доктрины и российского законодательства о сделках с недвижимым имуществом.
Для достижения вышеуказанной цели мною поставлены следующие задачи:
- уяснить понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества;
- проанализировать особенности субъектного состава сделок с недвижимым имуществом;
- сформулировать понятие и определить порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- обозначить особенности правового регулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом.
сформировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Дипломная работа состоит из 3-ех глав. В первой главе уясняется понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества, анализируются особенности субъектного состава сделок с недвижимым имуществом. Во второй главе формулируется понятие и определяется порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В третьей главе обозначаются особенности правового регулирования сделки по приватизации жилых помещений и сделки по ипотеке.
право собственность недвижимость сделка приватизация
Глава 1. Понятие сделок с недвижимым имуществом, .1 Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок
В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки являются самыми распространенными юридическими фактами, порождающими гражданские права на недвижимое имущество. Для формирования научно обоснованного понятия сделки с недвижимым имуществом, считаю целесообразным сначала выяснить правовую природу недвижимого имущества.
Понятие недвижимости — ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.
Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом
... права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу. В данном реферате более подробно изучим виды сделок, понятия и остальные аспекты. Понятия и виды сделок недвижимого имущества сделка недвижимое имущество Сделка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, ...
При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.
В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего, в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.
Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространство с определенными границами». Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.
В.А. Горемыкин считает, что недвижимость — это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.
В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.
Право собственности на земельные участки: понятие и формы
... (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный ... права собственности на землю зависит от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица или государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь ...
Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к к
