Например, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять; или в порядке улучшения жилищных условий гражданин получает другую квартиру и хочет приватизировать эту вторую, лучшую, квартиру взамен первой.
Для расприватизации квартиры необходимо признание недействительным договора передачи прав на жилое помещение.
Иногда наоборот — гражданин купил квартиру, поселился в ней, и вдруг оказывается, что она была приватизирована прежними жильцами с нарушением закона и договор приватизации может быть признан недействительным. Что делать, какие последствия будут от признания договора недействительным?
На юридическом языке расприватизация — это признание договора приватизации недействительным или его расторжение (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»),
Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным — совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.
Расторжение договора осуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).
Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора.
Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.
Расторжение договора приватизации, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто — в судебном порядке.
1) Возможно расторжение договора приватизации по соглашению сторон.
2) Расторжение договора приватизации возможно при нарушениях в использовании жилого помещения:
- использовании жилого помещения не по назначению;
- самостоятельной перепланировке жилых помещений договор приватизации может быть расторгнут в судебном порядке.
3) Приватизация с нарушением закона. Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов, ничтожен.
Брачный договор в зарубежном праве
... нотариальной формы брачного договора влечет его недействительность. В соответствии с законом такая сделка считается ничтожной, то есть недействительной, независимо от признания ее таковой судом ... того, изменение и расторжение брачного договора производятся по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК для изменения и расторжения договора. Тем не менее брачный договор обладает определенной спецификой ...
Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних — нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и асе последующие сделки также становятся недействительными: граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т. п.
4) Приватизация несовершеннолетним. Договор приватизации, заключенный малолетним (несовершеннолетним в возрасте до 14 лет) ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным (ст. 172, 175 ГК РФ).
5) Приватизация под влиянием существенного заблуждения. Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст. 178 ГК РФ).
Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал.
При этом значение имеет только заблуждение, признанно несущественным, т. е. существенным для обстоятельств данного гражданина.
Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в совместную собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.
6) Договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).
Обманэто умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны. Это может быть и сообщение ложных сведений, и умалчивание информации.
Насилие — это причинение участнику сделки или близким ему лицам физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки.
Угроза — это психическое воздействие на волю лица, которое может выражаться в заявлении о причинении насилия, если лицо не заключит сделку. Для признания договора приватизации недействительным угроза должна быть значительной и реальной, а не предположительной.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.
Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.
Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья
... на участие в приватизации жилья. Договор приватизации квартиры, в которой такой гражданин был прописан, заключенный без его участия, может быть признан недействительным. Соответственно недействительным признается договор купли-продажи такой квартиры. ... тридцатая сделка с недвижимостью в Москве чревата неприятностями для владельцев недвижимости (от подделки документов и мошенничества и вплоть до ...
Поэтому при покупке или мене квартиры важно очень внимательно исследовать документы на предлагаемую приватизированную квартиру. Необходимо выяснить: когда она была приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т. д. — т. е. необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной.
Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:
- гражданами, принявшими участие в приватизации;
- другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
- иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
- прокурором;
- органами опеки я попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
- органами государственной власти или органами местной администрации.
Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:
- местная администрация;
- предприятие или учреждение, с которым заключен договора.
Требование о признании договора приватизации жилья недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его регистрации.
2.2 Деприватизация
Деприватизация жилья представляет собой «ничем не обусловленное, немотивированное право граждан, приватизировавших жилое помещение, передать его в государственную или муниципальную собственность» (ст. 9.1 Закона о приватизации).
Праву гражданина на деприватизацию занимаемого жилья корреспондирует обязанность соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления принять жилье в публичную собственность и сдать его гражданину, воспользовавшемуся своим правом на деприватизацию, по договору социального найма в порядке, установленном законом.
Если расприватизация происходит по суду, то деприватизация может быть только по добровольному волеизъявлению собственника, без какого бы то ни было вмешательства в этот вопрос судебных органов. В этом их отличие.
Деприватизация — это акт распоряжения своим имуществом, доступный только его собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.
В связи с предоставлением гражданину права во всякое время отказаться от права собственности на жилье, приобретенное в порядке приватизации, повторная возможность приватизации гражданам не предоставляется.
Условиями деприватизации жилья являются:
1) отсутствие спора о праве на деприватизируемое жилье;
2) единогласное, положительно выраженное волеизъявление всех сособственников, сделанное независимо от побудительных мотивов.
Практика показывает, что граждане идут на деприватизацию занимаемого ими жилья в силу самых разных причин. Обычно инициатива деприватизации исходит от собственников-пенсионеров, для которых расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность слишком обременительны.
Понятие и содержание права собственности граждан
... Понятие и основание возникновения права собственности граждан В Российской Федерации признаются и равным образом защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Право собственности физических лиц наряду с правом собственности юридических лиц относится к частной форме права собственности. ...
В литературе описывался случай, когда супруги, являвшиеся сособственниками жилого помещения, длительное время не могли прийти к согласию в вопросе размена жилого помещения, а суд не решался разменять квартиру без перевода ее в государственный или муниципальный жилищный фонд, полагая, что без этого раздел нарушит право собственности одного из супругов.
Какими бы ни были мотивы сделки деприватизации, таковые не имеют значения ни для ее действительности, ни тем более для восстановления права гражданина на приватизацию.
В разное время граждане по-разному решали вопрос приватизации жилья. Вначале считалось, что лучше приватизировать квартиру, пользуясь такой возможностью (11, https:// ).
Однако за 15 лет осуществления приватизации жилья по мере возрастания платежей за приватизированные частные квартиры на практике стала возникать и обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, хотели отказаться от права частной собственности на него, считая, что с неприватизированной квартирой будет меньше проблем.
В таком случае проживающие в приватизированной квартире и участвовавшие в приватизации лица расторгали договор передачи квартиры в частную собственность и заключали с предыдущим собственником, например Комитетом муниципального жилья, договор найма.
На сегодняшний день круг лиц, наделенных возможностью «деприватизировать» квартиру, значительно ограничен. После вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» правом «расприватизировать» жилое помещение могут воспользоваться только малоимущие граждане.
Статья 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит: «Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».
Непременным условием реализации права граждан на деприватизацию является их принадлежность к категории мало имущих лиц, причем приватизированное ими жилое помещение должно быть для них единственным местом постоянного проживания.
Право на деприватизацию жилого помещения утрачивается, подобно праву на бесплатную приватизацию, с 1 января 2010 г.
С отменой деприватизации у собственника жилого помещения будет возможность только продать жилое помещение, в том числе и государству, в случае его желания по гражданско-правовому договору купли-продажи, тем самым отчуждая жилое помещение.
3. ПРИВАТИЗАЦИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
Пионером приватизации в виде крупномасштабной экономической реформы в национальных масштабах стало в 1979—1987 консервативное правительство Великобритании М.Тэтчер.
Британская приватизация касалась энергетических компаний, транспортных предприятий, распродажи государственных квартир в полную собственность бывшим арендаторам.
Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде
... приватизации; Изучить субъектов приватизации; Проанализировать порядок приватизации жилых помещений. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде. Предметом исследования являются нормы права, регулирующие приватизацию жилых помещений ... предприятиям долей ... жилья. Создание рынка жилья ...
Стремясь добиться народной поддержки, правительство сознательно занижало при распродаже стоимость акций госпредприятий, что позволило нескольким миллионам англичан стать акционерами.
Опыт Великобритании по распродаже государственных предприятий был использован многими странами мира — и развитыми, и развивающимися.
В 1986 широкомасштабную приватизацию начало проводить социалистическое правительство Франции: за три года премьерства по инициативе премьер-министра Ж. Ширака были приватизированы телекоммуникационная компания Alcatel Alsthom, национальный канал TF1, 5 крупных сберегательных банков, 2 большие финансовые группы.
В США в 80е годы дерегулирование (приватизация) затронуло железнодорожный, воздушный, грузовой автотранспорт. В результате принятых мер по дерегулированию транспорта снизились цены, улучшилось обслуживание пассажиров. Выгода от приватизации составила десятки миллиардов долларов в год.
В 1990—2000;е во Франции прошло еще несколько «волн» национализации.
Если в развитых странах в покупке прав на приватизируемые предприятия участвовали в основном рядовые граждане, то в развивающихся странах большая доля бывшей госсобственности скупалась иностранными фирмами.
По данным Всемирного банка, к началу 1990;х национальные программы сокращения государственного сектора приняли более 80 стран. Следует подчеркнуть, что там, где проводилась приватизация, она привела к сокращению государственной собственности, но не к полной ее ликвидации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Развертывающийся процесс приватизации отечественных государственных предприятий позволяет выявить некоторые ее особенности.
Важнейшая черта приватизации в России — ее централизованный характер. Приватизация отечественных предприятий — это организованный сверху процесс, она представляет собой государственную экономическую политику.
Особенностью приватизации в России является ориентация на смешанный тип, сочетающий рыночные и административные (нерыночные) методы ее осуществления. В целом процесс приватизации в России характеризуется высокими темпами, чему в немалой степени способствует стремление создать в короткие сроки частный сектор предпринимательства.
В переходный период необходимо по-новому осмыслить роль государства в экономике. Здесь очевидно лишь то, что прямое вмешательство государства в экономическую сферу должно постепенно дополняться и заменяться косвенным регулированием. Очень важно, изучив отечественный и зарубежный опыт, создать такой механизм государственного влияния на экономику, который обеспечил бы первостепенное развитие частного сектора экономики, превратив его в основу процветания нации.
В настоящее время приватизация проходит более взвешенно, дифференцированно, с учетом специфики каждой отрасли, предприятия. Бесплатно акции больше не передаются. Стоимость акций, распределяющихся по закрытой подписке среди работников, устанавливается с учетом оценки, проведенной независимым оценщиком. Однако и здесь есть «резервы для роста». К сожалению, существующие в настоящее время методики оценки предприятий зачастую не позволяют установить независимым оценщикам цену продажи на достаточно высоком уровне. При этом изначально происходит недооценка акций российских предприятий по сравнению с их аналогами в экономически развитых странах как минимум на порядок.
Приватизация в России и за рубежом
... в процессе социалистической национализации. Характерно также, что приватизация во многих странах с переходной экономикой проводилась одновременно с либерализацией законодательства о предприятиях и ... в немалой степени послужила частичная реструктуризация и предприватизационная работа на предприятиях, ценные бумаги которых готовились к выходу на рынок. В России, Казахстане, Монголии и особенно в ...
В работе рассмотрены особенности приватизации в России и зарубежных странах, принципы и виды приватизации.
А. И. Экономика
П. А. Жилье
В. Р. Недвижимость
изд. Дом «Филинъ», 2006. — 400 с.
Петрова А. Н., Кучилина В. И.
А. П. Все
В. И. Основы, С. П. Экономическая
Титов А. Приватизация жилья. — М.: Юрайт-Издат, 2006. — 107 с.
Булатова М. П., Храпича Я. И., В. И. Основы, С. П. Экономическая
П. А. Жилье
А. П. Все
