Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений

метки: Помещение, Выселение, Наниматель, Предоставление, Гражданин, Порядок, Основание, Другой

Одной из наиболее сложных категорий жилищных споров с участием граждан являются споры о выселении граждан.

Право граждан на судебную защиту жилищных прав опирается на принципиальные положения Конституции Российской Федерации. Выселение из жилого помещения – лишение гражданина на основании закона права занимать имевшуюся у него жилую площадь с предоставлением или без предоставления ему другого жилого помещения. Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия.

Жилищный кодекс Российской Федерации должен регулировать отношения, связанные с выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных прав и интересов как самих граждан, так и членов их семей, включая несовершеннолетних. Основываясь на положениях Конституции, суды призваны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения гражданских дел. При этом необходимо тщательно соблюдать установленный законом порядок выселения.¹

Конституции Российской Федерации (ч.1.ст.40) подчеркивает, что никто не может быть произвольно лишен жилья. Согласно закону выселение допускается, как правило, в судебном порядке. При выселении гражданам обычно предоставляется другое жилое помещение. Особое место среди случаев выселения из жилых помещений занимают случаи выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. Такое выселение может иметь место лишь в исключительных случаях, прямо указанных в ЖК РФ.

Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что на сегодняшний день вопрос выселения граждан из жилых помещений, регулируемый действующим ЖК РФ, является непростой задачей не только для истцов и ответчиков, но и для судей. По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо не иначе, как по решению суда.

Основополагающие задачи данной работы: рассмотрение понятия, выявление сущности и содержания права на жилище; анализ понятия и оснований выселения граждан из жилых помещений; рассмотрение судебной практики и выявление наиболее важных проблем, вызывающих затруднения применения норм жилищного законодательства.

Сделки с жилыми помещениями

... данной курсовой работы отражает логику рассмотрения материала и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. ГЛАВА 1. Общая характеристика сделок с жилыми помещениями Основаниями ... постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок. С развитием рыночных отношений и строительством ...

Предметом выступают основания и порядок выселения граждан из жилых помещений.

1.Прекращение договора социального найма.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. 83-85 гл. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.²

В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85-91).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора — нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.

В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

• а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);

• б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);
• в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства.

В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).

Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Договор продажи жилых помещений

... договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи жилого помещения может быть определен следующим образом. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, ... жилого помещения в пределах срока действия договора найма ...

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса).

Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).³

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства». В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.

Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 Кодекса одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма . ⁴

Часть 4 ст. 83 Кодекса устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. 154-157 Кодекса);
• а) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

• б)систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
  16 стр., 7909 слов

  Договор социального найма (2)

  ... и расторжении договора социального найма. В качестве предмета исследования курсовой будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения. Цель данной работы - выявить правовые проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма и ...

Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса.

Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. 1-4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 Кодекса: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. ⁵

2.Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84, 85 Кодекса. Обратим внимание, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г., помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не включены.

Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.

Согласно ст. 84 Кодекса выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

• а) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
• б) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
• с) без предоставления других жилых помещений.

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно- правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности. ⁶

Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское жилищное законодательство традиционно различает: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 91-94 ЖК 1983 г.); б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 95 ЖК 1983 г.); в) выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 98, 99 ЖК 1983 г.).

Таким же образом определены виды выселения в п. 1-3 ст. 84 Кодекса.

Статья 85 Кодекса устанавливает случаи, когда граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (о понятии «благоустроенное жилое помещение» см. ст. 89 Кодекса).

Указанные случаи исчерпывающим образом определены в п. 1-4 ст. 85 Кодекса.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

Договор найма жилых помещений по законодательству РФ

... ее субъектов (ст.40Жилищного кодекса РСФСР) Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, ...

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.