В настоящее время значительно повышается интерес юристов к проблеме гражданско-правового статуса недвижимого имущества. Это в первую очередь обусловлено обострением жилищной проблемы среди населения и, как следствие, значительным ростом жилищного строительства. Поэтому повышенную актуальность приобрели проблемы законодательного регулирования правового режима жилых и нежилых помещений, земельных участков. Актуальность исследуемого вопроса также объясняется возросшим интересом граждан к ипотеке, приобретению недвижимого имущества за счёт средств кредитных организаций.
Немалое значение имеют проблемы законодательного статуса недвижимого имущества и среди субъектов предпринимательской деятельности. Аренда офисных зданий, помещений магазинов, торговых точек также требует знаний законодательства в сфере гражданско-правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Российская газета. — 1998. — № 158. субъекты малого и среднего предпринимательства наделены особыми правами в отношении недвижимого имущества: они имеют право преимущественного выкупа недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в муниципальной собственности. Использование этих прав требует немало знаний в области гражданско-правового статуса недвижимого имущества.
«Недвижимость — товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости» . Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. — М.: Рос. газ., 2006. С. 3.
Из вышеизложенного следует, что указанная проблема актуальна и, как правило, с ней сталкивается любой профессиональный юрист.
Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом
... и передача прав и обязанностей другому лицу. В данном реферате более подробно изучим виды сделок, понятия и остальные аспекты. Понятия и виды сделок недвижимого имущества сделка недвижимое имущество Сделка — действия физических и ... стоимостном выражении. Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат ... и правовые последствия не противоречат закону; Совершена она дееспособным и ...
Актуальность доказывается и особым местом недвижимости в сфере рыночной экономики: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские и прочие здания) и служит базой хозяйственной деятельности для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой стороны она используется как основа личного существования граждан См.: Там же..
Законодательное регулирование гражданско-правового статуса недвижимого имущества имеет множество не разрешённых на настоящий момент проблем, пробелов в законодательном регулировании. К числу таких проблем относится: отсутствие чётких законодательно закреплённых критериев определения недвижимого имущества, смысловая неопределённость употребляемых в законодательстве понятий «вещь» и «недвижимость», отсутствие законодательного регулирования некоторых проблем правового режима недвижимого имущества (проблема соотношения гражданского и земельного законодательства, проблема государственной регистрации прав на недвижимость до момента создания соответствующих регистрирующих органов) и иные подобные проблемы.
Исследуемому вопросу посвящено немало трудов учёных-цивилистов. Изучением данной проблемы занимались следующие учёные: Степанов С. А., Киндеева Е. А., Гришев С. П., Кущенко Е. В., Суханов Е. А. и другие учёные.
Цель написания данной работы — охарактеризовать гражданско-правовой статус недвижимого имущества в Российской Федерации, особенности и проблемы законодательного регулирования недвижимого имущества.
Предметом данного исследования является гражданско-правовой режим недвижимого имущества, закрепленный в российском законодательстве, особенности гражданско-правового статуса недвижимого имущества, его виды.
Для достижения цели исследования использовались следующие методы: диалектический метод, системный метод, исторический метод, сравнительный метод, метод синтеза, метод формально-юридического анализа.
При исследовании данной проблемы использовались следующие источники: нормативные правовые акты, научные статьи, монографии, комментарии к законодательству, учебная литература.
Можно выделить шесть задач данного исследования. Во-первых, охарактеризовать в общих чертах историю развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российском государстве. Во-вторых, охарактеризовать в общих чертах историю развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в зарубежных странах. Третья задача заключается в том, чтобы дать понятие и раскрыть признаки недвижимого имущества. Четвёртая задача — раскрыть виды недвижимого имущества. Пятая задача — дать обобщённую характеристику законодательного регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Шестая задача — раскрыть особенности и выявить проблемы законодательного регулирования гражданско-правового статуса отдельных категорий недвижимых вещей (земельных участков, предприятий, зданий, строений, сооружений как объектов недвижимости).
Понятия и виды гражданско-правовой ответственности
... курсовой работы является исследование понятия и видов гражданско-правовых отношений. Для поставленной цели необходимо рассмотреть следующие задачи: понятия гражданско-правовой ответственности; особенности гражданско-правовой ответственности; основания наступления гражданско-правовой ответственности; виды гражданско-правовой ответственности. Объектом исследования является понятие и виды гражданско ...
Работа состоит из введения, двух глав и заключения.
законодательный недвижимый имущество сделка
1. История становления и развития гражданско-правового режима недвижимого имущества
1.1 История развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в зарубежных государствах
Огромное значение для понимания сущности и проблем гражданско-правового регулирования недвижимого имущества имеют знания истории становления законодательства, регулирующего режим недвижимого имущества в зарубежных странах.
Само понятие «недвижимость», зародилось в конструкциях римского частного права. В Древнем Риме были сформулированы основные правовые положения, характеризующие статус недвижимого имущества, многие из которых существуют и в российском законодательстве.
Степанов С. А., Виноградов П., Степанов С.А.
В дальнейшем для предотвращения нарушений и мошеннических действий при сделках с недвижимостью римское право включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью См.: Там же. С. 25.
Тем не менее, «деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии — недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные» Там же. С. 35.
Виноградов П.
Одним из первых законодательных актов, систематизировавшим объекты недвижимого имущества, был Французский гражданский кодекс. Он же дал главный классический критерий деления имущества на недвижимое и движимое — прочная связь с землей.
Французский гражданский кодекс в своей первой редакции выделил три основания отнесения вещей к недвижимым. Во-первых, это были недвижимые вещи «по природе» (immeubles par leur nature).
Сюда входили земли и строения, ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения, жатва на корню и иная недвижимость. Вторым основанием для разграничения являлись недвижимые вещи «по назначению» (immeubles par destination): рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд, сельскохозяйственный инвентарь, семена, переданные фермеру, пчелиные ульи, рыбные пруды, винные давильни, котлы, чаны и баррели и иные подобные вещи. В-третьих, это были недвижимые вещи «по объекту приложения» (immeubles par application): узуфрукт недвижимого имущества, сервитуты, иски, направленные на недвижимое имущество См.: Там же..
Германское гражданское уложение использует более узкую трактовку понятия «недвижимое имущество». В отличие от Французского гражданского кодекса Германское гражданское уложение использует землю не в качестве одного из видов имущества, а в качестве базового понятия, на котором строится вся система недвижимых вещей. В соответствии с § 94, 96 Германского гражданского уложения к недвижимому имуществу отнесены: земля и составные части земельного участка, под которым имеются в виду вещи, прочно связанные с землёй, — строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. Кроме того, согласно § 93 Германского гражданского уложения составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без изменения их существа либо разрушения, не могут быть предметом особенных (самостоятельных) прав См.: Там же..
Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений
... уяснения многих практических вопросов. Актуальность курсовой работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых ...
Степанов С.А.
В настоящее время существует два основных подхода к законодательному формированию понятия «недвижимое имущество»: концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества и концепция земельного участка и его принадлежностей.
Виноградов П.
Из вышеизложенного следует, что чёткое деление имущества на движимое и недвижимое формировалось в правовых системах зарубежных стран постепенно. Даже римское право изначально не содержало чёткого разграничения движимых и недвижимых вещей, используя при этом в большей степени функциональный критерий его разграничения, а не критерий природного назначения. Наибольшее значение среди объектов недвижимого имущества уделялось земле как объекту гражданских прав.
В дальнейшем идеи правового режима недвижимого имущества совершенствовались в положениях Французского гражданского кодекса и Германского гражданского уложения, которые имели определяющее значение для формирования правовых систем других стран.
1.2 История развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российском государстве
Невозможно проследить тенденции развития законодательства в области регулирования недвижимого имущества, понять проблемы его развития без обращения к истории формирования правового статуса недвижимости в Российском государстве. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в России имеет длительную историю своего становления. Законодательство в данной области по-прежнему развивается и совершенствуется.
Термин «недвижимое имущество» был законодательно оформлен лишь в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года, который и стал основой для формирования гражданско-правового статуса недвижимого имущества. Указ Петра I от 23 марта 1714 года устанавливал ограничения в обороте недвижимости: завещать недвижимое имущество можно только одному из своих сыновей или дочери; движимое имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению завещателя. Также Указ запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество. Однако в Указе не было чётко сформулированных признаков недвижимого имущества. В то же время был приведён перечень недвижимости: родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Таким образом, термин «недвижимое имущество» использовался скорее для объединения в одну категорию вотчинного и поместного землевладения, а не имел самостоятельного значения в его противопоставлении категории движимого имущества.
Несмотря на то, что Указ Петра I был отменен 17 марта 1731 года Указом императрицы Анны Иоанновны и восстановлен прежний порядок наследования, вотчины и поместья по-прежнему объединялись в одно недвижимое имущество См.: Там же..
Исходя из тенденций развития законодательства в период Российской империи можно отметить, что «развитие российского дореволюционного законодательства и научной мысли в отношении недвижимого имущества происходило на основе представлений о земле как главном объекте недвижимости» Там же.. Указанного мнения придерживалась и российские цивилисты. «В целом классиками российской цивилистики под недвижимостью понималась земля, составляющая территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано» Там же..
Мой Кулаков. Оценка недвижимости как основной вид экономической ...
... Структура реферата Экономические теории, используемые в оценке недвижимости. Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные экономические показатели. Для оценки недвижимости таким ...
Существенным скачком в развитии правового режима недвижимого имущества послужила разработка проекта Гражданского уложения Российской империи. Указанный проект во многих положениях совпадал с Французским гражданским кодексом, в связи с чем был отклонен властью.
Следующим этапом развития российского права стало принятие Свода законов Российской империи, который сформулировал перечень недвижимых вещей: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Указанные объекты рассматривались в Своде как часть земной поверхности. Однако правовые конструкции недвижимого имущества остались те же, что существовали до принятия указанного Свода.
В российском законодательстве того периода наметилась правовая проблема, которую охарактеризовал ещё К. П. Победоносцев. Она заключалась в отсутствии законодательно закреплённого общего основания разделения имущества на движимое и недвижимое, а отнесение недвижимых вещей к таковым только в силу закона, в связи с чем имелась правовая неопределённость разграничения других видов имущества, ещё не известных законодателю См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 87.
Степанов С.А.
Законодательство молодого советского государства безоговорочно национализировало земельные участки. Но в это же время иные виды недвижимого имущества, в частности здания и сооружения, первоначально не подверглись национализации только в отдельных частях: Декретом Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» право частной собственности упразднялось лишь на строения определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более тридцати тысяч человек. Однако уже в первом Гражданском кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики в 1922 году традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено См.: Там же. С. 58.
Виноградов П., Степанов С.А.
Таким образом, основными чертами советского законодательства о недвижимом имуществе являлись: во-первых, «формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку» Там же.; во-вторых, разделение правовой природы земельного участка и правовой природы иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, построек): «юридический «разрыв» земельного участка и строения, на нем находящегося» Там же. в связи с различием в их оборотоспособности.
Основы гражданского законодательства Советского союза и республик, принятые Верховным Советом Советского Союза 31 мая 1991 года, возвратили законодательное деление вещей на движимые и недвижимые, заложив в основание данного разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него, оставив перечень недвижимого имущества открытым и дав возможность его формирования принятием законов.
Таким образом, правовой статус недвижимого имущества в Российском государстве претерпел значительные изменения в процессе своего формирования и развития. Значительное влияние на формирование правового статус недвижимого имущества в Российском государстве на начальном этапе оказало римское право. Не менее значительным оказалось влияние и французского права на российское законодательство о недвижимом имуществе.
Порядок наследования недвижимого имущества по законодательству ...
... наследуемого имущества в качестве неделимых недвижимых вещей; 2) выбранным способом передачи имущества наследодателем (это или наследование по ... судьбы земельного участка с расположенной на нем недвижимостью. Соблюдение данных требований, укрепляя законность в ... наследовании были подвергнуты систематизации в Своде законов Российской империи, составленном на основе Полного собрания законов Российской ...
Одной из главных тенденций развития недвижимого имущества в период Российской империи явилось главенствующее положение земли в системе недвижимости. Категория недвижимости имела вспомогательное значение для определения правового статуса вотчин и поместий, а не являлась самостоятельным гражданским институтом.
В советский период разделение вещей на движимые и недвижимые потеряло своё юридическое назначение, однако в связи с бурным экономическим развитием страны было введено вновь. Характерной чертой советского права было отсутствие правового единства земельного участка и находящейся на нём недвижимости, что противоречило естественному положению вещей и порождало много проблем, в том числе приводило к совершению сделок с недвижимостью в обход закона.
Некоторые проблемы советского периода прослеживаются и в настоящее время. В современном российском законодательстве в сфере недвижимого имущества остались следы правовых конструкций, сложившихся в иные исторические периоды (в том числе институт постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения).
Поэтому без понимания исторического развития права сложно оценить масштаб проблем и неточностей в современном праве России.
2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации
2.1 Понятие, отличительные признаки недвижимого имущества
Киндеева Е. А., Пискунова М. Г.
Центральным элементом гражданско-правового статуса недвижимого имущества является законодательное определение понятия «недвижимое имущество». Именно от сущности законодательно закреплённой дефиниции недвижимого имущества берут основу все остальные правовые положения, в том числе права и обязанности в отношении недвижимого имущества, порядок их осуществления, порядок и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Законодательное определение недвижимого имущества, которое берётся в основу при определении гражданско-правового статуса недвижимости, закреплено в части первой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации СЗ РФ. — 1994. — Ст. 3302, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Перечень объектов недвижимости является открытым: законодателю предоставляется возможным формировать список недвижимого имущества, что приводит к правовой неопределённости. В то же время такое положение закона становится более гибким и способным быстро реагировать на постоянно меняющиеся общественные отношения и развивающуюся экономику.
В законодательном понятии существует значительная неопределенность, позволяющая толковать его двояко. Законодательную неточность олицетворяет следующий пример. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество о признании незаконным его решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, представляющий собой асфальтобетонную площадку, и об обязании учреждения юстиции произвести такую регистрацию См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2004 № А66-4844-03. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Сделки с недвижимостью и их регистрация
... регистрации купли-продажи. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, ... договора и сообщение установленной формы о поступлении заявления на регистрацию сделки с целью внесения записи о правопритязании; второй орган в течение ...
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью просило отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федрации, поскольку для строительства асфальтобетонной площадки обществом с ограниченной ответственностью получена документация как для капитального строительства, составлен технический паспорт на объект, объект прошёл кадастровый учёт. Арбитражный суд кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу общества — без удовлетворения. При этом в обоснование принятого постановления арбитражный суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.
Кроме того, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что спорный объект фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок, выделенный обществу для организации на нем рынка металлоизделий, а работы по асфальтированию проводились в целях благоустройства территории под размещение объектов торговли (лотки, киоски).
В таком случае суд обоснованно посчитал, что асфальтобетонная площадка не относится к недвижимому имуществу.
В отношении составления технического паспорта и присвоения объекту кадастрового номера суд пришел к выводу, что такие обстоятельства не являются основанием для отнесения имущества к недвижимому.
Неточная формулировка понятия «недвижимое имущество», а также отсутствие чётких критериев определения недвижимого имущества приводит к подобным правовым проблемам, возникающих у субъектов права. Судебная практика содержит немало подобных примеров. Например, суд признал недвижимым имуществом открытую замощённую площадку для торговли (сооружение замощения) и обязал орган государственной регистрации зарегистрировать право собственности на неё См.: Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2006 № КГ-А41/8580-06. Длительный спор возник и по поводу регистрации складов как объекта недвижимого имущества. В конечном итоге суд отказал в удовлетворении исковых требований о регистрации права собственности на склады, сославшись на то, что заявленные к регистрации объекты представляют собой складские помещения из сборных лёгких металлоконструкций, что исключает возможность отнесения их к объектам недвижимости См.: Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2010 № КГ-А41/14732-09-П.
Государственная регистрация недвижимого имущества
... судебных дел, которые могут затрагивать правоотношения в сфере недвижимости, ее регистрации, предопределяются содержанием Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ...
Анисимов А. П., Кодолова А. В., Егоров Н. Д., Кущенко В. В.
Характеризуя законодательное понятие недвижимости, следует заметить, что российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: во-первых, это вещи, недвижимые по своей природе; во-вторых, это вещи, недвижимые в силу закона. Таким образом, в понимании недвижимости по законодательству Российской Федерации соединены два критерия определения недвижимости, применяющиеся в правовых системах разных государств: отнесение вещей к недвижимым в связи с их прочной связью с землёй и отнесение вещей к недвижимым с точки зрения буквы закона (перечислением в законодательных актах).
Среди учёных-цивилистов существуют различные мнения о целесообразности такого смешанного критерия. Например, Виноградов П. считает такую позицию законодателя необоснованной. Однако, по мнению автора исследования, указанная позиция имеет под собой основания и способствует большей гибкости правового понятия недвижимости и более детальному учёту всех тонкостей общественных отношений. Тем не менее, для определённости представляется необходимым законодательно закрепить более четкий и подробный перечень объектов недвижимого имущества, нежели он приведён в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из законодательно закреплённого в Гражданском кодексе Российской Федерации понятия недвижимого имущества и из самой природы недвижимости можно выделить следующие признаки недвижимости. Первым признаком является её особенные свойства: неперемещаемойсть объектов недвижимости. «Особые телесные свойства недвижимого имущества послужили необходимой предпосылкой возникновения у недвижимых вещей особых юридических свойств. Неперемещаемость недвижимых предметов с необходимостью обусловила появление особых гражданских прав, возникающих только в отношении недвижимостей, особого порядка установления прав на недвижимости, а также закрепление специфических юридических связей между разными неперемещаемыми объектами» Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. — М.: Статут, 2008. С. 135.
Писков И. П.
Однако в связи с применением российским законодателем смешанного критерия разграничения недвижимости данный признак относится не ко всем недвижимым вещам, но такие исключения должны быть оговорены законом.
Во-вторых, специфика недвижимости заключается в том, что это всегда индивидуально определённая вещь. Даже стандартные здания, сооружения типовой планировки являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку См.: Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18. Это обуславливает в частности особый режим купли-продажи недвижимости, согласно которому в силу особых индивидуальных характеристик недвижимой вещи дополнительным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена договора (цена недвижимости не может определяться стандартно в соответствии с условиями пункта третьего статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации) См.: ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
В-третьих, некоторым объектам недвижимого имущества (например, к зданиям, строениям) присущ такой отличительный признак, как усложнённость их создания, реконструкции.
Особенности правового регулирования движимого имущества государственного ...
... поскольку законодательство устанавливает различные правовые режимы движимого и недвижимого имущества. В юридической науке сложились три теории понятия «недвижимости». Первая, наиболее распространенная, предлагает признавать недвижимостью вещи, которые имеют крепкую связь с ...
Как видно из анализа законодательства, законодательно закреплённое понятие недвижимости не лишено недостатков (в частности, невозможность формулировки точного перечня недвижимых вещей).
Тем не менее, оно имеет огромное значение для становления всего гражданско-правого режима недвижимого имущества. Присущие недвижимому имуществу особенности говорят о его сложности, особой важности, из чего следует необходимость чёткого законодательного регулирования в данной сфере.
2.2 Виды недвижимого имущества
Для полного раскрытия гражданско-правого статуса недвижимого имущества следует охарактеризовать его подразделение на определённые виды.
Классическое разграничение объектов недвижимости на виды базируется на буквальном толковании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем объекты недвижимости подразделяются на три группы: первая — объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр), вторая — объекты, которые прочно связаны с землёй и их перемещение влечёт несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения), третья — объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнёс их к недвижимости См.: Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18.
Такая классификация представляется наиболее полной и всеобъемлющей с точки зрения законодательного понятия недвижимости. Однако существуют и иные классификации объектов недвижимости.
По возможности использовании составных частей объекта недвижимости по назначению недвижимые вещи могут быть разделены на делимые и неделимые. Это зависит от физических параметров вещ, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом признаётся неделимым, в связи с его физической невозможностью разделить, земельный же участок может быть неделимым, если в результате его раздела получится участок с меньшей площадью, чем предусмотрено земельным законодательством См.: Там же. С. 26.
Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимые вещи можно разделить на главные и принадлежности См.: СЗ РФ. — 1994. № 32. . Согласно указанной статьи вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Классифицирование недвижимого имущества на различные его виды имеет немаловажное значение не только в юридической науке, но и на практике, поскольку позволяет систематизировать всю правовую информацию в сфере гражданско-правового статуса недвижимого имущества, сто позволяет существенно облегчить правоприменение. Кроме того, оно позволяет выявить проблемы законодательного регулирования определённых категорий недвижимого имущества.
Таким образом, определение критериев разграничения недвижимого имущества является важной частью гражданско-правового режима недвижимости и его практическое значение нельзя недооценивать.
2.3 Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Без исследования особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним невозможно раскрыть гражданско-правовой статус недвижимого имущества.
Лунева Е. В.
Основным нормативным правовым актом, регулирующим порядок и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. — 1997.- № 30.
Установленная данным Федеральным законом система государственной регистрации недвижимого имущества не является идеальной. Вопросы государственной регистрации недвижимости могут разрешаться на основании законов субъектов Российской Федерации. Однако указанные законы не могут противоречить федеральному законодательству, поскольку вопросы гражданского законодательства находятся в исключительном ведении Российской Федерации в соответствии со статьёй 71 Конституции Российской Федерации Российская газета. — 1993. — № 237..
Именно так аргументировал свой вывод арбитражный суд апелляционной инстанции, отменив решение суда первой инстанции о признании договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее года, недействительным. По общему правилу, установленному федеральным законодательством, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации только в случае срока аренды более одного года. Однако распоряжением главы субъекта Российской Федерации установлена обязательная государственная регистрация аренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, что противоречит Конституции Российской Федерации См.: Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Уже с момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились проблемы в правоприменении, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу указанного Федерального закона.
Шеметова Н. Ю.
Ст. 2 указанного Федерального закона предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н
Порядок осуществления государственной регистрации содержится в главе III указанного закона. Сведения о подлежащих государственной регистрации правах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в состав Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в обязательном порядке входят дела правоустанавливающих документов и книги учёта документов, содержащие данные о принятых документах. Статья 13 Федерального закона № 122-ФЗ устанавливает порядок проведения государственной регистрации. Для проведения государственной регистрации совершается следующая последовательность действий: приём необходимых документов (причём их точный перечень законом не установлен), правовая экспертиза документов, внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершение надписи на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой регистрации.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 122-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются общедоступными и предоставляются на основании заявления (запроса) любому лицу.
Главой IV указанного Федерального закона установлен порядок государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кущенко В. В.
Таким образом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не лишен неточностей и правовых пробелов, в том числе в порядке государственной регистрации специфичных объектов недвижимого имущества. Неполно раскрыт в указанном Федеральном законе вопрос о порядке введения его в действие. Тем не менее, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество прописана в законе достаточно чётко и точно. Значение этого закона заключается главным образом в упорядочении гражданского оборота недвижимости и ведении единого реестра прав на недвижимость для исключения возможности злоупотребления лиц своими правами и совершения субъектами гражданского оборота иных недобросовестных действий.
2.4 Особенности правового режима некоторых категорий недвижимого имущества (земельные участки, предприятия, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения)
Дзагоев С. В., Дзагоев С. В., Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н
Спецификой предприятий как недвижимого имущества является возможность использования этого недвижимого имущества как единого целого только в условиях более или менее постоянного нахождения на определённом земельном участке См.: Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18. С указанной точкой зрения можно согласиться, земельный участок является настолько специфичным объектом недвижимого имущества, в связи с чем нормы гражданского законодательства просто не могут охватить весь массив общественных отношений по его обороту и использованию. Однако представляется более чётко прописать в нормах права особенности применения гражданского и земельного законодательства.
Кущенко В. В.
Здания, строения, сооружения также имеют определённую специфику своего правового регулирования. В правопримении возникают проблемы, связанные с перемещением здания, строения, сооружения, являющегося недвижимым имуществом и дальнейшим определением его правового положения. В настоящее время современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьёзного ущерба (например, перемещение здания газеты «Известия» почти на пятьдесят метров).
Однако это вовсе не означает, что перемещаемые здания утрачивают статус недвижимого имущества. Перенос имущества на другой земельный участок означает юридическую ликвидацию одного объекта недвижимости и возникновение другого нового объекта недвижимости. Указанная точка зрения представляется правильной, поскольку совершенно меняются условия, индивидуализирующие данный объект недвижимости (его местоположение, улица, на которой он находится), в связи с чем образуется уже совершенно новый объект недвижимости с иными характеристиками.
