Мой Кулаков. Оценка недвижимости как основной вид экономической экспертизы назначение, основные методы, нормативноправовое регулирование

Эссе

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость значительно различается.

Актуальность темы обусловлена тем, что на сегодняшний день существует необходимость в компетентной и объективной оценке стоимостного эквивалента недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель —

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :

  1. Выделить цели и основные функции оценки недвижимости;

  2. Охарактеризовать основные принципы оценки;

  3. Рассмотреть основные подходы и методы к оценке недвижимости;

Объект исследования

Предмет исследования, Структура реферата

  1. Экономические теории, используемые в оценке недвижимости.

Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные экономические показатели. Для оценки недвижимости таким показателем является стоимостной эквивалент объекта, определяемый с учетом следующих факторов:

  • Нормативный срок службы;
  • Срок фактической эксплуатации;
  • Права, на которых используется объект недвижимости (собственность, аренда, найм);
  • Местоположение, отражающее неразрывную связь объекта недвижимости с землей.

Если представить оценку в виде обобщенной структурно-логической схемы, то она будет иметь следующий вид (рис. 1):

Конкретные экономические теории

4 стр., 1790 слов

Недвижимость- как экономическая, финансовая и юридическая категория

... финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости; комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например, ... с недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение. Недвижимость и сделки ...

Подходы

Методы определения стоимости

Алгоритмы, Рис. 1 Структурно – логическая схема оценки

Комментарий:

Экономическая теория, Метод определения стоимости

Алгоритм представляет собой расчет стоимостного эквивалента , при которой в факторную модель подставляют конкретные исходные данные, а количественные преобразования осуществляются в соответствии с принятыми вычислительными процедурами.

В экономическом анализе используются базовые концептуальные модели I, II и III. Модели I и II не раскрывают содержания экономического анализа недвижимости, они определяют совокупность и назначение предпосылок такого анализа (на основе чего, с учетом каких обязательных условий и требований этот анализ должен осуществляться).

Назначение моделей I и II можно определить и следующим образом: они конкретизируют положения общего экономического анализа, содержащиеся в экономической теории, применительно к конкретному виду экономических благ – недвижимому имуществу. Модели являются универсальными, следовательно, необходим детализирующий уровень представления универсальной модели, относящийся именно к недвижимому имуществу.

Такой детализирующий уровень отражен моделью, представленной на рис. 2

Экономическая теория 1Экономическая теория 2Экономическая теория 3

U (U sing)

Сон = f (Q, L, U), T

при Q = f (t) f(t) t0

L = f (t)

U = f (t)

Q (Q uality)

L (L ocation)

Рис.2 Базовая концептуальная модель № III

Где Q- качество ОН

L — местоположение ОН

U — использование ОН

Комментарий:

1.Данная модель отражает все наиболее существенные факторы, связанные с формированием и изменением С ОН в течении его жизненного цикла t жц (он) ( t 0 ; T ) .

2. По умолчанию принимается, что С он = Срын , другие виды стоимости рассматриваются только в аспекте взаимосвязи с Срын.

3. Модель III является многофакторной (трехфакторной) при том, что имеется фактор высшего порядка и универсального действия – время (t).

Из этого следует, что анализ будет осуществляться с использованием корреляционно-регрессионного подхода (в качестве переменной принимается только одна величина, а остальные принимаются условно-постоянными).

2. Цель, назначение и принципы оценки недвижимости.

Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости необходимо определить понятие самого объекта оценки, то есть недвижимости. При прочих равных условиях правильным определением любого понятия является то, которое закреплено в законе. Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма – статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему:

17 стр., 8164 слов

Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения

... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных ... случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за ...

  • В качестве равнозначных используются понятия « недвижимые вещи », «недвижимое имущество », «недвижимость »;

  • Главным сущностным признаком признается неразрывная связь с землей , то есть объекты недвижимости не могут быть перемещены без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Иначе говоря, все ОН являются стационарными;

  • Первичным ОН, по определению, признается земля , точнее – земельный участок, то есть фрагмент земной поверхности. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости — это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

  • операции купли-продажи или сдача в аренду;

  • акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;

  • привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

  • кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

  • страхование объектов недвижимости ;

  • кредитование под залог объектов недвижимости;

  • внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

  • разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

  • ликвидация объектов недвижимости;

  • исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

  • другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

14 стр., 6662 слов

Отчет по учебной практике специальность оценка

... данные, используемые в процессе определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями рынка. Международный комитет ... Астане, Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. ... МСО, МКСО В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое ...

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

рыночная стоимость

Целью оценки

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

3.Регулирование оценочной деятельности

Статья 8 Закона № 157 ФЗ устанавливает, что оценка объектов является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

стоимостный метод

Рис базовая концептуальная модель  1

Рис.3 Теоретическая и методологическая база оценки недвижимости, Стоимостный метод, Метод сравнения продаж, Метод капитализации дохода

(PV) = С/Е (1)

чистый те­кущий доход,

Текущая стоимость

(PV) = C/(E-g), (2)

где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации.

Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (R 0 ), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:

( R0 )= NOI /V (3)

где R 0 — норма капитализации;

  • NOI — чистый операционный доход ;
  • V — рыночная стоимость объекта недвижимости.

Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды иму­щества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитали­зации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены ак­ций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход).

Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировоч­ную стоимость для «типичного» инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо построить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убыт­ках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владе­ния. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом трансакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого используются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инве­стора, доходности.

50 стр., 24824 слов

Оценка жилой недвижимости

... изучение теоретических аспектов понятия "недвижимое имущество"; изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу г. Новосибирск, ...

5.Оценка недвижимости по затратам.

стоимость, затраты

Стоимость у вещи есть всегда, а цена — не всегда. Поэтому и оценку любого объекта недвижимости необходимо начинать со стоимости, которая впоследствии трансформируется в цену с учетом факторов спроса и пред­ложения на конкретном сегменте рынка.

Стоимость (value), Затраты (cost)

K = q 1 r, + q2 r2 + … + qn rn (4)

Цена (price)

В общем виде цена определяется суммой себестоимости производства и прибыли.

Для оценки стоимости приносящей доход собственности, может быть использован затратный подход. Сначала оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собствен­ности, затем вычитают из нее сумму оцененного износа зданий и соору­жений.

Полная стоимость замещения, Полная стоимость воспроизводства

С вопроизводства строительства нового ОН, (5)

т.к. некоторые работы уже выполняться не будут (например, проект строительства надземной части здания) — будет экономия от повторения некоторых операций. Строительство каждого последующего ОН будет стоить меньше, чем строительство первого ОН.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современ­ную стоимость конкретного объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии стро­ительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т. д.

На рис. 4 представлено отличие этих понятий.

Полная стоимость замещения 1

Рис. 4 Процесс формирования полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения

При оценке собственности стоимостным методом предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства объекта недви­жимости.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции , позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 5

66 стр., 32615 слов

Оценка объекта недвижимости

... уставные капиталы, фонды юридических лиц; - § возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, ... проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные ...

Рис процесс формирования полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения 1

Рис.5 Процедура определения рыночной стоимости недвижимости методом оценки по затратам

6.Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж.

принцип замещения

Рис процедура определения рыночной стоимости недвижимости методом оценки по затратам 1

Рис.6 Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости. Причем, предложение зависит от наличия, в первую очередь, объектов недвижимости на данный момент, а спрос — от цены, демографических факторов, уровня дохода населения, развития сферы обслуживания, местонахождения и многих других. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости, в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью».

Общая модель сравнения продаж представлена следующим образом:

MV=S c + ∆jc (6)

где MV — расчетная величина рыночной стоимости (руб);

S c — цена продажи сопоставимого объекта;

∆j c — совокупная поправка к цене продаж, учитывающая количе­ственные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога.

Данный метод также используется для оценки земельного участка. Метод сравнения продаж — это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований.

Сопоставимость

Затем происходит процесс корректировки. Его рекомендуется проводить в следующей последовательности: базовая цена — права собственности —условия фи­нансирования − условия рынка − месторасположение объекта ─ физи­ческая характеристика ─ степень износа ─ состояние окружающей среды ─ экономические характеристики ─ иные факторы.

Итак, реализация метода анализа продаж осуществляется в несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

7.Оценка недвижимости методом капитализации дохода.

методом капитализации дохода.

процентом

Таким образом можно определить стоимостной эквивалент доходной недвижимости:

V=I/R, (7)

где V — стоимость на данный момент , I— доход, a R — ставка капита­лизации.

на вложенный капитал,

Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, — в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования (он, к тому же, требует меньших издержек).

120 стр., 59757 слов

Оценка стоимости бизнеса

... Оценка предприятия, как правило, подчинена решению конкретной и конкретной проблемы. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия это: продажа бизнеса; продажа части имущества предприятия ... вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в ...

Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

Инвестор или собственник должны также учитывать основные виды рисков, наличие которых способно уменьшить размер ожидаемых дохо­дов. Поскольку все ожидаемые доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого являемся уровень риска. Для компенсации действия факторов риска нор­ма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмеще­ние представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспе­чения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Метод прямой капитализации

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости, схожих с оцениваемым:

Стоимость объекта недвижимости:

Сон= NOI / R o Метод прямой капитализации 1 Сон=NOI/(R-AR) (8)

где NOI – ожидаемый чистый операционный доход

R = R 0 + AR, (9)

где R 0 — безрисковая ставка (норма прибыли);

  • AR — надбавка за риск и возмещение капитала.

кумулятивного

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Методы прямой капитализации просты, и их можно применять, не об­ладая глубокими знаниями в области математики и финансов. Легкость расчета делает прямую капитализацию обманчиво привлекательной; но всегда следует помнить, что подлежащие оценке объекты недвижимости и сравнимые с ними объекты (по которым строят ставки или коэффициен­ты) должны быть аналогичны друг другу, или различия между ними необходимо скорректировать внесением поправок. Кроме того, должен быть выработан некоторый алгоритм расчета ставок или коэффициентов капитализации, определяемых на основе анализа рынка. Логика такого алгоритма достаточно проста. Ставка капитализации должна соответство­вать реальным условиям рынка, следовательно, определена она может быть только на основе рыночных показателей.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости , если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

19 стр., 9386 слов

Земля, как товар. Оценка земельных ресурсов

... стоимость, цену и налогообложение. А также зарубежный опыт оценки земельных ресурсов. 1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА По мере углубления рыночных отношений в современной Рос­сии земля постепенно становится товаром — объектом ... купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту ...

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

  • метод прямой капитализации доходов;

  • метод сравнения продаж;

  • метод сравнительной единицы.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Список используемой литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/esse/ekonomicheskaya-ekspertiza-nedvijimosti/

  1. Лекции по курсу «Экономика недвижимости», проф., к.э.н. Ю.Н. Кулаков, 2011 г.

  2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации»

  3. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

  4. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. Ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999.

  5. Интернет ресурсы