Сделки с жилыми помещениями

метки: Помещение, Сделка, Жилой, Договор, Наниматель, Право, Порядок, Качество

Актуальность данной темы заключается в том, что сделка является основной правовой формой регулирующей гражданско-правовые отношения.

В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для богатевшей прослойки общества; у основной части населения «вопрос по сделкам с жилыми помещениями» остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. На всем протяжении жизни человека сопровождают различного рода субъективные потребности, без удовлетворения которых само существование невозможно или крайне затруднительно. Одна из таких материальных потребностей — жилое помещение.

Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок. С развитием рыночных отношений и строительством гражданского общества значимость правоотношений в удовлетворении жилищной потребности человека и решении социальных задач в этой сфере возрастают многократно.

Преобразование гражданских отношений по поводу жилых помещений, осуществляемое в РФ, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные, и не известные правовые проблемы, среди которых одно из первых мест занимает правовое регулирования права собственности на жилое помещение, посредством совершения сделок с ним. Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав. Кроме того, такое положение дает почву для многочисленных злоупотреблений и правонарушений.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в осуществлении сделки.

Предмет исследования — правовое регулирование следки по законодательству Российской Федерации.

Целью исследования является выявление юридической сущности сделки с жилыми помещениями как основного способа обеспечения исполнения обязательств и его правового регулирования.

Задачи исследования:

• изучить особенности развития сделки с жилыми помещениями;
• проанализировать влияние законодательства на возникновение и развитие сделки с жилыми помещениями в Российской Федерации;
• определить понятие, сущность сделки с жилыми помещениями и порядок их оформления;
• исследовать особенности обращения со сделками;
• охарактеризовать отдельные виды сделок их правовое регулирование.

Методология исследования. При выполнении работы использовались диалектический, исторический, логический, функциональный, формально-юридический, сравнительный методы научного познания.

Основания приватизации жилых помещений

... работе решаются следующие задачи: описывается право собственности на жилые помещения; выделяются требования, предъявляемые к приватизации жилых помещений; показываются последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений. Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в сфере приватизации жилых помещений. Предмет исследования – основания приватизации ...

Теоретической основой исследования явились труды ученых в области гражданского права, гражданского и арбитражного процесса.

Структура данной курсовой работы отражает логику рассмотрения материала и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения.

ГЛАВА 1. Общая характеристика сделок с жилыми помещениями

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Сделки являются самими распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД 21.10.1994 (в ред.30.12.2008) (с изм., внесенными ФЗ №161-ФЗ от 24.07.2008, №181-ФЗ от 18.07.2009, Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П) они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Наличие у всех сделок общих признаков — совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. — не исключает их деления на виды:

1. в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними;

2. в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные;

3. по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;

4. по степени зависимости действительности сделки от её основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;

5. в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

1.1 Договор купли — продажи

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения.

Согласно п.1 ст.454 ГК Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД 22.12.1995 (в ред.17.07.2009), (с изм., внесенными ФЗ от 26.01.1996 №15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П) РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Гражданский кодекс РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов:

1. Передаваемое недвижимое имущество;

Сделка и договор как основа хозяйственных обязательств

... имущество в собственность другой стороне. Возмездные сделки характеризуются наличием встречного имущественного эквивалента. Например, в договоре купли-продажи одна сторона передает имущество, но ... праве договоры принято считать разновидностью сделок, к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. Также под договором часто подразумевают обязательства, возникающие из договора, либо ...

2. Действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

По сравнению с общими положениями о купле — продаже товаров законодательство ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости.

В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли — продажи считается незаключенным.

Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.01.2010).

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. Однако регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Законодательством установлен прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Данная норма имеет обратную силу, т.е. распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 №4218-14 ⁴ ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» принят ГД 22.12.2004 одобрен СФ 24.12.2004 (в ред.ФЗ от 01.02.2010 №4-ФЗ), (с изм. внесенными Постановлением КС от 28.05.2010 №12-П).

1.2 Договор дарения

Согласно п.1 ст.572 ГК РФ2 по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого — либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Договор продажи недвижимости

... договоре купли-продажи недвижимости: особенности такого видообразующего объекта гражданских прав, как недвижимость, особенности правового регулирования отдельных объектов недвижимости, проблематика отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу. В главе рассмотрены понятие договора купли-продажи недвижимости, ...

Обещание подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, также ничтожен. К такому роду дарения, применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Признаки договора дарения:

• безвозмездность. Данный признак означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. Если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается;
• увеличение имущества одаряемого, которое должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя;

— согласие одаряемого на получение подарка. Одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять недвижимое имущество в дар5 ⁵ Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е издание, М.: Статут, 2010. -с.345..

Как правило, договор дарения жилых помещений заключается между близкими лицами (родственниками, друзьями).

Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица, а также Российская Федерация, ее субъекты, города и иные муниципальные образования в лице их органов. Обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если оно было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

Не допускается дарение жилых помещений:

1. От имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2. Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3. Государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4. В отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым принадлежит жилое помещение на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить его только с согласия собственника. В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение, в частности:

ь когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни;

ь если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил вред дарителю;

ь если даритель переживет одаряемого5.

ГК РФ предусматривает пожертвование как вид дарения (ст582)2.

Порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений на ...

... ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГРАЖДАНАМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОСНОВЕ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.ЖК РФ: устанавливаются основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма:1) не являющиеся нанимателями жилых помещений ...

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию. Если использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другому назначению, лишь с согласия жертвователя.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

Приведем один из примеров судебной практики по договору дарения: Гражданин В. 12.02.2008г. решил подарить свою квартиру гр-ке Ю., которая находилась в гражданском браке с В.. На момент совершения сделки гр-н В. находился на лечении в больнице. В связи с чем, для совершения сделки был вызван нотариус в лечебное учреждение, где находился гр-н В.. После продолжительного лечения гр-н В. находился в тяжелом состоянии. Гр-н С. — сын гр-на В. узнает о том, что В.подарил свою квартиру гр-ке Ю, и обращается в суд как законный представитель истца по доверенности о признании незаконной регистрации права собственности на квартиру, признании недействительным договора дарения, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. Ответчик Ю. иск не признала и пояснила, что В. добровольно подарил ей квартиру. Она и В. состояли в гражданском браке, проживали вместе. На момент заключения договора дарения и до настоящего времени В. находится в здравом уме и понимает характер совершаемых действий. Представитель ответчика адвокат гр-ки Ю. просит о назначении судебно-психиатрической экспертизы (заключения врача, адвоката о дееспособности находились в деле).

Представитель истца адвокат Л. просит отказать в удовлетворении этого ходатайства о назначении экспертизы, ссылаясь на то, что будет затруднительна доставка истца на экспертизу.

Судья, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему. В соответствии с ч.1 ст.177 ГК РФ — сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Согласно п.1 ст.79 ГПК РФ6 ⁶ Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138- ФЗ (принят ГД 23.10.2002, одобрен СФ 30.10.2002) (в ред. ФЗ от 30.04.2010 №69-ФЗ), (с изм., внесенными Постановлением КС от 26.12.2005 №14-П, Определением КС от 13.06.2006 №272-О, Постановлением КС от 21.04.2010 №10-П), суд назначает экспертизу.

Заключение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы от 03.03.2008 и заключение дополнительной повторной судебно-психиатрической экспертизы от 19.10.2009, проведенные с учетом всех медицинских документов о состоянии здоровья истца, не вызывают у суда сомнений, и пришли к одному заключению о невозможности понимать В. значение своих действий и руководить ими.

Договор найма жилых помещений по законодательству РФ

... наниматель жилого помещения. Как следует из текста цель исследования правовое содержание договора найма жилого помещения.Определение видов договоров найма , мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма , но также и найма социального ...

16.02.2008 договор дарения квартиры в г.Арзамасе, заключенный от имени В. и Ю. является недействительной сделкой на основании абз.2,3 п.1ст.171ГК.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности — возместить его стоимость в деньгах.

Согласно п.1 ст.2 ФЗ7 ⁷ ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (в ред.17.06.2010) — государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При изложенных обстоятельствах судья Арзамасского городского суда находит заключенный договор дарения признать недействительным и вернуть стороны в первоначальное состояние: прекратить зарегистрированное право собственности по договору дарения за Ю.и признать ранее зарегистрированное право собственности за В. на спорную квартиру.

Суд, руководствуясь ст.198, 199 ГПК РФ решил: исковые требования С. удовлетворить. Признать недействительным договор дарения квартиры в г.Арзамасе от 16.02.2008 гр-ке Ю., заключенный от гр.В.

Прекратить право собственности на квартиру за Ю.зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2008 за №12-52..

Признать за В. право собственности на квартиру в г.Арзамасе, зарегистрированное ЕГРП 18.12.2002 за № 48-52.(Приложение 1).

1.3 Договор мены

Согласно п.1 ст.567 ГК РФ2 по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила купли — продажи. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Самостоятельный характер договора мены в системе гражданско-правовых договоров, предполагает выделение определенных признаков, отличающих его от других типов договорных обязательств, в т.ч. и от наиболее близкого к договору мены, договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены:

1. Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты и некоторые другие);

2. Обмениваемое имущество передается в собственность;

3. Имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа), договор мены отличается характером встречного предоставления;

4. Право собственности на полученные в порядке обмена объекты недвижимости переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по его передаче исполнены обеими сторонами8 ⁸ Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. — 3-е изд. испр. и доп.- М.: Юрайт-издат, 2009. — с.34..

Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего, права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

Реферат договор коммерческого найма жилого помещения

... фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название “договор коммерческого найма”. Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры ...

Законодательством не предусматривается каких-либо особых требований, предъявляемых к форме договора мены.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья (Ст.4 ФЗ7).

Глава 2. Найм жилых помещений

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч.2 ст.15 ЖК РФ9 ⁹ Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 в (ред.23.07.2008)).

В соответствии с п.1 ст.671 ГК2 по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2.1Договор социального найма

ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором коммерческого найма жилого помещения и договором найма специализированного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения — при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения — при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст.92 ЖК РФ9).

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ9).

Договор социального найма

... условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма данного жилого помещения. Договор социального найма возмездным (за предоставление жилья взимается ...

Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

При заключении договора социального найма жилого помещения гражданин выступает в качестве нанимателя, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст.82 ЖК9).

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.

Жилищный кодекс (ч.1 ст.699) определяет лиц, которые относятся к членам семьи, и, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.).

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Если гражданин перестал быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются те же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака)1 ¹⁰ Межникова Ю.Экспресс-справочник «Всё о жилье», М.: 2005. — с.543.0.

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих, совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК9).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК2 проживающие по договору социального найма жилого помещения, совместно с нанимателем члены семьи пользуются всеми правами, несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем, возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).

Договор найма жилого помещения

... жилищной политики договором найма, стал именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды жилого помещения - договором найма < > жилого помещения. ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они могут получить жилое помещение за плату ...

В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п.1 ст.182 ГК).

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя — п.4 ч.3 ст.67 ЖК9);

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п.4 ч.2 ст.65 ЖК9).

Помимо указанных обязанностей, наймодатель несет обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст.65 ЖК9).

Законом (ст.82 ЖК9) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения, по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына).

В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч.1—3 ст.83 ЖК9).

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению (ч.4 ст.83 ЖК9).

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст.85, 90, 91 ЖК РФ9.

Договор социального найма жилого помещения, может быть, расторгнут только в судебном порядке (ч.4 ст.83 ЖК РФ9).

В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке1 ¹¹ Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма/ Жилищное право, 2006 №91.

При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления им другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст.89, 90 ЖК РФ9.

По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом, предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи, до выселения занимали квартиру, или, не менее двух комнат, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры, или, на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч.1, 2 ст.89 ЖК РФ9).

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в случаях, если:

• а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
• б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
• в) жилое помещение признано непригодным для проживания;

— г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст.85 ЖК РФ9).

В соответствии со ст.90 ЖК РФ9, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие1 ¹² Сергеева А.П., Толстого Ю.К. «Гражданское право», Учебник том 2,. Москва 2009. -с.265.2.

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения — это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст.91 ЖК РФ9).

Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:

• использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
• бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.

Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч.1 ст.91 ЖК РФ9).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч.2 ст.91 ЖК РФ9).

2.2 Договор коммерческого найма

Согласно п.1 ст.673 ГК РФ2 объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества жилого помещения, сдаваемого внаем по такому договору, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания».

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз.2 п.1 ст.673 ГК РФ2).

К категории непригодных для проживания помещений в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма. Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.

В качестве нанимателя обычно в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо).

Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст.677 ГК2).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст.676 ГК2. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и, устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками. Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п.2 ст.677 ГК2 в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.

Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др1 ¹³ Садовникова Е.В. Статья: Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения. «Право и экономика», 2010, №13.

В соответствии с п.1 ст.683 ГК2 договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п.2 ст.683 ГК2 правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч.1 ст.684 ГК2).

После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК2).

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч.2 ст.684 ГК2).

Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно, в отличие от изменений договора социального найма.

Согласно ст. 686 ГК2, в частности, возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а так же несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает ч.2 ст.678 ГК РФ2, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п.3 ст.672 ГК РФ2).

В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.

Расторжение договора при коммерческом найме и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст.687 ГК РФ2.

Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке.

Согласно п.1 ст.687 ГК РФ2 наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон предусматривает, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Договор коммерческого найма, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз.4 п.2 ст.687 ГК2).

Договор коммерческого найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абз.2 п.3 ст.687 ГК2).

При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст.688 ГК2).

2.3 Особенности договора найма жилых помещений

И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст.674, п.3 ст.672 ГК2).

Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п.1,2 ст.162 ГК2).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий.

В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п.1 ст.671 ГК2, предоставляется «для проживания в нем».

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз.2 п.2 ст.677 ГК2).

Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п.3 ст.677 ГК2).

Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната).

Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе1 ¹⁴ Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е издание, М.: Статут, 2010. -с.568.4.

Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным,

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК2).

Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз.2 п.4 ст.687 ГК2, п.4 ч.4 ст.83 ЖК9).

Вместе с тем, согласно ч.1 ст.17 ЖК9, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающим в нем на законном основании гражданам, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное — самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст.678 ГК2).

Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК2).

Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей).

В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.

Для вселения временного жильца необходимо разрешение нанимателя, граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы приобретают в соответствии с заключенным договором право временного пользования жилым помещением нанимателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч.1 ст.680 ГК2, ч.2 ст.80 ЖК9).

Однако, следует отметить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п.10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установлен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 №4-П, по делу о проверке конституционности пунктов 10 и 12 названных выше Правил1 ¹⁴ Постановление правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня лиц, ответственных за регистрацию» (ред. от 28.03.2008)(с изм. внесенными Постановлением правительства РФ от 12.03.1997, Постановлением Конституционного суда РФ от 02.02.1998 № 4-П).4, срок нахождения в тех или иных местах временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, постоянно с ним проживающего, по истечении этого срока, а если данный срок не был согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления такого требования (ст.680 ГК2).

В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение, по истечении согласованного срока проживания или предъявления указанного выше требования, временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч.5 ст.80 ЖК9).

К основаниям прекращения правоотношений найма жилых помещений, относится, прежде всего, расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения, является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.

Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч.1 ст.401 ¹⁵ Конституция РФ принята всенародным голосованием 12.12.1993г. (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) 5).

В развитие этой нормы ст.3 ЖК9 предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в соответствии с п.4 ст.687 ГК2 применяются правила, предусмотренные абз.4 п.2 той же статьи.

Глава 3. Наследование жилых помещений

Жилые помещения входят в состав наследственного имущества и наследуются по закону и по завещанию наряду с иным имуществом и имущественными правами наследодателя. Особенности при наследовании жилых помещений установлены законодательством.

Так, п.3 ст.1168 ГК РФ1 ¹⁶ Гражданский кодекс РФ. Часть 4 от 18.12.2006 №230-ФЗ Принят ГД 24.11.2006, одобрен СФ 08.12.2006 (в ред. ФЗ 24.02.2010 №17-ФЗ).6 закрепляет, что если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.