1. ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1 Понятие и принципы земель сельскохозяйственного назначения
2.2 Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения
2.2.1 Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
2.2.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения
2.2.3 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в собственность
2.2.4 Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения
2.2.5 Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности
2.3 Правовое регулирование оборота земельных долей Заключение Список источников
Актуальность темы
исследования. В Советской России земля была изъята из гражданского оборота и объявлена исключительной собственностью государства. Земельные участки не могли быть предметом частного оборота. Владение землей осуществлялось только на праве пользования, в результате чего земельные отношения утратили товарно-денежный характер, и вплоть до наступления 1990 года фактически сводились к административным процедурам предоставления и изъятия участков.
Существование земельного оборота в виде распределения и перераспределения земель между землепользователями в советский период истории нашей страны вполне соответствовало экономическим отношениям того времени, когда отсутствовали активный оборот прочно связанных с землей зданий, строений, сооружений и широкомасштабная внутренняя миграция населения.
В 1990 — 2000 годы под воздействием проводимых в нашей стране экономических, политических и правовых реформ оборот зданий, строений, сооружений существенно активизировался. Уже на начальном этапе земельной реформы стала доминирующей тенденция отчуждения максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Создание благоприятных с точки зрения мировой практики инвестиционных условий для развития производства потребовало предоставления частным лицам высокого уровня гарантий прав собственности на земельные участки, на которых расположены приобретаемые ими объекты недвижимого имущества.
Ранее традиционно вещные и обязательственные права граждан и юридических лиц в земельных отношениях возникали только на основании административных актов компетентных государственных органов и органов местного самоуправления. Закон ограничивал земельную правоспособность граждан и юридических лиц как субъектов права землепользования. Они не могли быть в условиях исключительной государственной собственности участниками рыночного земельного оборота.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
... хозяйственного, водного и иных отраслей права; - Особенности земель сельскохозяйственного назначения, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить целостную систему правового режима этих земель. Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, его возникновение, изменение и дифференциация осу ...
С появлением различных форм собственности на землю, восстановлением деления вещей на движимое и недвижимое имущество, введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним расширяется возможность возникновения вещных и обязательственных прав на землю граждан и юридических лиц не только на основании административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с земельными участками.
от 25.10.2001
Для достижения указанной цели в рамках курсовой работы решаются следующие задачи:
- дается характеристика системы действующего законодательства Российской Федерации об обороте земельных участков;
- исследуются сложившиеся в теории и правоприменительной практике понятия оборота земельных участков;
- рассматривается соотношение частноправового и публично-правового регулирования отношений оборота земельных участков;
- раскрываются наиболее актуальные проблемы правового регулирования сделок с земельными участками как основной составляющей оборота: проводится изучение земельного участка как предмета сделки, выявляются особенности участия различных субъектов гражданского права в качестве стороны в сделках с земельными участками, определяются требования законодательства к форме и государственной регистрации сделок с земельными участками, а также условия недействительности сделок с земельными участками;
— — анализируются отдельные наиболее распространенные сделки с земельными участками (купля-продажа, аренда, ипотека): правовая основа и правоприменительная практика.
1. ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет дискуссий, расколовших общество и законодателей. Особенно ожесточенные дебаты между сторонниками и противниками коммерциализации земли велись по вопросу о землях сельскохозяйственного назначения.
Известно, что в советский период союзное государство обладало монополией собственности на землю, возникшей в результате ее национализации и закрепленной в Конституции СССР: «В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса». Первая попытка изменить эти положения была предпринята в конце 1980;х годов в рамках реформирования социалистической системы. Закон «О собственности в СССР» и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, вступившие в силу в 1990 году, ликвидировали монополию союзного государства, вводя множественность субъектов права (публичных) и многообразие форм собственности на землю. И хотя разработчикам Основ не удалось легализовать понятие частной собственности, в результате политического компромисса был введен институт пожизненного наследуемого владения землей, являвшийся, по сути, завуалированной формой ограниченного права частной собственности.
Право собственности на земельные участки: понятие и формы
... обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю. Субъект права собственности на землю - это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны ...
Официальный старт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан 1 января 1991 года, когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 году, и законом «О плате за землю» они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность.
С целью ускорения аграрных преобразований в 1991 году был издан указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и ряд постановлений правительства по реорганизации колхозов и совхозов, обязывавших последние в установленные сроки принять решение о преобразовании в новые формы хозяйствования (АО, товарищества на вере, кооперативы и т. д. ) либо о сохранении прежней.
За 1992;1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрацию с изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходила лишь формальная «смена вывески», не затрагивающая основ внутриколхозных отношений.
В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным — в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.
Президента РФ, Конституции РФ, Правительством РФ
Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва, однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, не устроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент.
В этой ситуации политического пата, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. Одними из первых легализовали сделки с землей, в том числе ее свободную куплю-продажу, законодатели Саратовской области. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.
Понятие и состав земель специального назначения
... земель специального назначения, т.е. земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, обороны и безопасности; 2. Изучить государственную кадастровую оценку земель специального назначения; ... промышленное и, следовательно, признавать земельный участок занятый этим предприятием землями промышленности. Но ст. 87 ...
Принятый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми.
Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения).
Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.
Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).
Не запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.»Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей.
Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления. Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.
Виды собственности городских земель, формы управления земельными ...
... земель, находящихся в государственной собственности. 2 ВИДЫ И ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ 2.1 Характеристика государственной, муниципальной, частной собственности на землю, Формы собственности – Виды собственности земель в городе: собственность РФ (федеральная собственность), собственность на землю субъектов РФ, государственная собственность, муниципальные земли, частная собственность. ...
2. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1 Понятие и принципы земель сельскохозяйственного назначения
Значение научной разработки проблем, связанных с правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения, определяется, прежде всего, неудовлетворительным состоянием действующего земельного законодательства в этой части и подготовкой новой его кодификации.
В научном решении вопросов о понятии земель сельскохозяйственного назначения, их месте в составе единого государственного земельного фонда и управлении ими, следует исходить из того, что это правовое понятие и связанные с ним институты, будучи закрепленными в новом земельном законодательстве, должны в максимальной степени способствовать осуществлению основных принципов земельного права в период развернутого строительства коммунизма.
Речь идет, прежде всего, о таких принципах, как исключительность права государственной собственности на землю, плановое, рациональное и комплексное использование земли.
Прежде чем попытаться определить понятие земель сельскохозяйственного назначения, необходимо выяснить их место в составе единого государственного земельного фонда. Большинство ученых-юристов придерживается деления единого государственного земельного фонда на отдельные категории земель, различающиеся по правовому режиму в зависимости от их основного хозяйственного назначения. Было выдвинуто предложение о делении единого государственного земельного фонда на отдельные категории земель, исходя из действительных целей их использования с установлением одинакового правового режима для всех соответствующих земельных участков, где бы они ни находились (в городе или в сельской местности).
Есть, наконец, предложение о делении единого государственного земельного фонда СССР не по категориям, а по видам землепользователей с учетом того, что часть земель за определенными землепользователями не закреплена. Нет возможности подробно рассматривать все указанные взгляды на вопрос о классификации земель. Остановимся лишь на главных моментах классификации.
Главным фактором, определяющим правовой режим отдельных частей единого государственного земельного фонда, является их основное хозяйственное назначение. Целевой характер использования земель вытекает из принципа плановости землепользования в СССР. Классификация по основному хозяйственному назначению предполагает деление государственного земельного фонда на: а) земли сельскохозяйственного назначения; б) земли специального назначения; в) городские земли; г) земли лесного фонда; д) земли водного фонда; е) земли государственного запаса.
Такого рода классификация земель последовательно проводится в земельном законодательстве. Это наглядно видно, например, в ст. 20 декрета «О социализации земли» от 19 февраля 1918 г. В ней говорится, что земля может использоваться: а) в целях культурно-просветительных; б) для занятия сельским хозяйством; в) с целью застройки; г) для устройства путей сообщения (передвижения).
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения (2)
... же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др., цены именно такие). Итак, становится очевидным, что вопрос правового режима земель сельскохозяйственного назначения архиважен ... собственность на землю в пользу прямых производителей, повысить их интерес к результатам работы и увеличить объемы производства. Экономическая история человечества знает несколько основных типов земельной ...
В общих началах землепользования и землеустройства, утвержденных ЦИК СССР 15 декабря 1928 г., выделены земли сельскохозяйственного назначения, специального назначения, городские земли, земли государственного запаса.
С. М. Фотеев
Если сводить значение классификации земель по основному хозяйственному назначению только к учету земель, тогда действительно она не играет существенной роли. Дело, однако, в том, что речь идет о правовой классификации, которая в зависимости от экономической роли (хозяйственного назначения) отдельных частей единого государственного земельного фонда предусматривала бы подробную регламентацию их правового режима, т. е. порядка пользования, прав и обязанностей соответствующих землепользователей и т. д. Кундухова И. В. Современное правовое регулирование общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. // Вестник научных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ. 2004. С. 76−78.
В более развернутом плане классификация государственного земельного фонда по основному хозяйственному назначению: а) определяет возможное хозяйственное использование земли для осуществления основной цели выделения данной части земельного фонда. Это способствует созданию правовой базы для планирования, использования и распределения отдельных частей земельного фонда; б) определяя основное назначение земли, подчиняет внутренний распорядок пользования землями той или иной категории соответствующей цели, ее наилучшему достижению. Например, использование отдельных участков городских земель, земель специального назначения, лесного фонда в качестве сельскохозяйственных угодий находится по своему правовому режиму под значительным влиянием основного хозяйственного назначения указанных категорий земель. В отношении этих участков действует смешанный правовой режим пользования, содержащий элементы и правового режима земель сельскохозяйственного назначения (главным образом связанные со специальными правилами пользования), и соответствующей основной категории земель. Такое соотношение основного и второстепенного в правовом режиме землепользования необходимо, иначе вряд ли можно было бы говорить, например, о лесном хозяйстве как о едином организме; в) подчиняя правовой режим пользования отдельных частей земельного фонда той или иной основной цели, не исключает (а даже предусматривает) возможность и необходимость комплексного использования земли.
Например, предусматривается возможность вторичного сельскохозяйственного землепользования на землях несельскохозяйственного назначения, если это землепользование не связано с ущербом для основной цели.
А. А. Земли
2.2 Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения
Кодекса РФ
от 24.07.2002 г.
Д. С. Правовой
2.2.1 Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 Закона об обороте является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу, по цене не ниже указанной в извещении.
Право собственности на землю (2)
... разработкой порядка передачи земель в собственность муниципальных образований. В результате муниципальная собственность сформировалась лишь в некоторых субъектах РФ. 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. ФОРМЫ, ВИДЫ, СОДЕРЖАНИЕ Земельная реформа дала толчок ... началу лета 1992 г. семейные фермы владели не более, чем 3% сельскохозяйственных земель. За летний период не был ликвидирован ни один из 27 тыс. ...
Быстров Г. Е.
2.2.2 Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии со ст. 9 Закона об обороте в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или со всеми участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. При этом в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ (то есть без проведения торгов) в том случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В том случае, если подано два, и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах (п. 2 ст. 10 Закона об обороте) Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М. — Ростов н/Д, 2003. С. 61.
Правовой режим земель и земельных участков
... не определен и вопросы регулирования правового режима данной категории земель возможно только после перевода их в иную категорию земель специального назначения.1.3.Порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другуюСуществует ...
2.2.3 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в собственность
Согласно положению п. 1 ст. 10 Закона об обороте земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Исключением из этого правила является случай, когда земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором участка в собственность по его рыночной стоимости без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции [https:// , 21].
Следует учесть, что в соответствии со ст. 3. Закона об обороте иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды Кресникова Н. (к. э. н., ведущий научный сотрудник ВИАПИ).
МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАУЧНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Москва.2005. с. 36−38.
2.2.4 Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения
К сделкам с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения применяются соответствующие правила Гражданского кодекса РФ. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ («преимущественное право покупки»).
Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.
Г. Е. Быстров
2.2.5 Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.
Правовое регулирование использования земель сельскохозяйственного ...
... земель сельскохозяйственного назначения. 1. Правовое регулирование использования земель сельскохозяйственного назначения. 1.1 Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения В структуре земельного фонда особое место занимают земли сельскохозяйственного назначения, понятие которых связано со сферой сельскохозяйственного производства. К землям сельскохозяйственного назначения ...
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Антуфьев И. В.
2.3 Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения
Многовековая практика свидетельствует о том, что главным источником жизнеобеспечения и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится «над» и «под» этим пространством.
Территория России составляет 1709 млн. га земли и отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей.
Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991 года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.
Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований 11.9 млн. российских крестьян получили право на земельную долю.
Российская модель земельных преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Так значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5 — 10% стоимости годового урожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.
И. В. Некоторые
Анализ системы земельных платежей показал, что она не отвечает современным реалиям в процессе создания системы экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.
Причины несоответствия состоят в том, что низки ставки платежей, существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей, средства от земельных платежей используются не целевым образом. В связи с этим, очевидно, что в действующую систему земельных платежей необходимо внести изменения. При их подготовке следует исходить из того, что ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка.
Земельный кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов, которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них:
- охрана земли и окружающей среды;
- право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель;
- единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости;
- платность использования земли;
- определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения, и другие.
Согласно новому Земельному кодексу земли по принадлежности делятся на земли Российской Федерации, земли субъектов Российской Федерации, земли находящиеся в собственности муниципальных образований и земли, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
Нельзя не отметить деятельность Минсельхоза России, который совместно с другими заинтересованными ведомствами разработал проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который был одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 14 марта 2002 г. и 18 марта 2002 г. представлен на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанный законопроект соответствует основным положениям Земельного кодекса Российской Федерации и прописывает регулирование следующих отношений:
- оборот земель сельскохозяйственного назначения;
- использование земельных долей, возникших в результате реорганизации колхозов и совхозов;
- условия предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая социально-политическую важность принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вкратце остановимся на его основных положениях.
Участниками отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения будут физические и юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Субъектами отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения могут стать физические лица, юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Установлены требования, в соответствии с которыми предельные размеры земельных участков и их местоположение должны соответствовать требованиям землеустройства.
Механизмы регулирования, заложенные в проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ориентированы на введение в России цивилизованного рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом интересов государства в целом, агропромышленного сектора экономики и сельхозтоваропроизводителей.
Без вовлечения земли в рыночный оборот нельзя сформировать полноценный институт частной собственности на землю, а без него — развитую систему рыночных отношений в агропродовольственной экономике.
В. В. Президент РФ, Заключение
В качестве вывода к работе можно сказать, что правовое регулирование отношений в области оборота долей и участков земель сельскохозяйственного назначения требует решения многих вопросов, в частности, определения процедуры выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения и требований землеустройства при установлении на местности границ участков земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности.
В законодательных актах, регулирующих земельный рынок, вопросы ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения отражены не в полной мере, несмотря на то, что базовая цена на землю является основным экономическим регулятором купли-продажи, аренды, залога и других сделок с земельными участками.
Практическое применение федерального законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, носящего рамочный характер, может потребовать разработки региональных нормативно-правовых актов, в том числе закона об аренде, закона о залоге земельных участков.
Анализ динамики площади и количества сделок аренды, купли-продажи, залога, дарения, наследования участков земель сельскохозяйственного назначения по регионам и в целом по России позволит установить закономерности развития земельного рынка в Российской Федерации и правильно определить направления совершенствования федерального земельного законодательства.
В случае применения в российских регионах проверенных на практике методик регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения следует ожидать значительного увеличения размеров земельного рынка за счет роста количества сделок и возрастания площади оборота земельных участков в сегменте сельскохозяйственных земель. Должны открыться и возможности проникновения на рынок пользователей, владельцев и собственников долей и участков земель сельскохозяйственного назначения. Ожидаемое повышение темпов роста сделок земельного рынка в сегменте сельскохозяйственных земель будет способствовать переходу таких земель пользователям и владельцам, способным организовать эффективное сельскохозяйственное производство. Быстро растущий рынок сельскохозяйственных земель будет привлекательным для инвесторов.
Поэтому можно ожидать восстановления сельскохозяйственного производства, обновления его фондов и финансового оздоровления сельскохозяйственных предприятий, что повлечет за собой изменение социальной ситуации и, в частности, увеличение занятости и повышение доходов сельского населения за счет создания новых рабочих мест в сельскохозяйственных предприятиях.
Список источников
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/referat/pravovoe-regulirovanie-sdelok-s-zemley/
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.
Президента РФ, Правительства РФ, Президента РФ
5. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ
от 25.10.2001
7. Указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»
8. Закон «О собственности в СССР»
9. Законы РСФСР «О земельной реформе»
10. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
11. Закон «О плате за землю»
12. ст. 20 декрета «О социализации земли» от 19 февраля 1918 г.
Антуфьев И. В., Д. С. Правовой, Быстров Г. Е.
А. А. Земли
17. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М. — Ростов н/Д, 2003. С. 61.
18. Кресникова Н. (к. э. н., ведущий научный сотрудник ВИАПИ).
МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАУЧНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Москва.2005. 180 с.
