Таким образом, согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ все недействительные сделки подразделяются на ничтожные (абсолютно порочные) и оспоримые (относительно порочные).
Ничтожная сделка недействительна в силу нормы права в момент ее совершения, поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом. С признанием сделки недействительной отпадает основание, породившее договорное обязательство. Оно становится внедоговорным кондикционным обязательством.
Важной проблемой, связанной с признанием оспоримых и ничтожных сделок недействительными, является процедура применения правовых последствий. ГК РФ устанавливает различные правовые последствия частично или полностью исполненных недействительных сделок, причем они дифференцируются в зависимости от оснований недействительности (ст. ст. 167 — 179 ГК РФ).
Основные последствия связаны с определением правовой судьбы полученного по сделке. По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, именуемому в науке гражданского права двусторонней реституцией, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Restitutio in integrum как принцип гражданского права четко закреплен в институте неосновательного обогащения. Реституционное притязание появляется лишь в тот момент, когда по сделке производится предоставление, то есть происходит неосновательное перемещение материальных благ.
Вопрос о соотношении требований, вытекающих из недействительных сделок, с другими требованиями, и в частности с кондикционными, обсуждался в цивилистической науке задолго до обновления гражданского законодательства. Можно выделить две основные позиции. Одна из них, наиболее полно представленная в монографии Н.В. Рабинович, сводится к тому, что последствия совершения таких сделок определены в законодательстве особо, а потому незачем подключать в этих случаях нормы, входящие в состав других правовых институтов. Другая позиция состоит в том, что последствия недействительности сделок не укладываются в нормы, специально на них рассчитанные, они значительно разнообразнее, а потому нередко возникает необходимость определить эти последствия с учетом норм, входящих в состав других институтов, в том числе кондикционных обязательств. Представляется, что в ст. 1103 ГК РФ поддержана именно эта позиция. Таким образом, проблема «дефицита» правовых средств в настоящее время отчасти решена законодателем путем установления в ст. 1103 ГК РФ правила о субсидиарном применении к отношениям сторон недействительной сделки норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, в частности о судьбе доходов, извлеченных из истребуемого имущества, а также произведенных на его содержание и сохранение затрат (ст. ст. 1107, 1108 ГК РФ).
Контролируемые сделки. Налоговое право
... пени на данную недоимку не начисляются. Следует обратить внимание, что к контролируемым сделкам приравниваются также сделки по реализации товаров (работ, услуг), совершаемые с участием лиц, не ... суд. Налогоплательщики, осуществляющие сделки с взаимозависимыми лицами по ценам, отклоняющимся от рыночных, имеют специальный налогово-правовой статус. Такие субъекты приобретают новые права, но несут и ...
В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, действуют и в отношении требований о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено законом и не вытекает из существа отношений. Применение этих правил относится лишь к вытекающим из недействительности сделки требованиям о возврате исполненного по ней (п. 1 ст. 1103 ГК РФ), т.е. к реституционным требованиям. Применимость кондикции (неосновательного обогащения) к реституции решается следующим образом: всеобщность кондикции заставляет признать, что нормы о неосновательном обогащении как нормы общего действия уступают нормам о реституции — частном случае неосновательного получения имущества — как нормам специальным.
Характеризуя закрепленный ГК РФ подход, А.Л. Маковский указывает: обязательство из неосновательного обогащения «универсально для всех случаев, когда одно лицо приобретает (сберегает) имущество за счет другого без правового основания, и поэтому является родовым понятием по отношению ко всем обязательствам возвратить имущество, приобретенное (сбереженное) без достаточных оснований, — обязательству деликвента, владеющего несобственника, контрагента в договоре, участника недействительной сделки. Другое дело, что для каждого из этих конкретных случаев неосновательного обогащения могут быть установлены специальные правила в законе, в иных правовых актах, а для некоторых и в договоре, и эти специальные правила должны иметь преимущество перед общими нормами об обязательствах из неосновательного обогащения». По мнению О.Н. Садикова, в силу положений ст. 1103 ГК РФ неосновательное обогащение приобретает характер общей защитной меры, которая может использоваться наряду (одновременно) с другими названными в ст. 1103 требованиями . Таким образом, правила о неосновательном обогащении не должны применяться изолированно, в отрыве от других норм ГК РФ, а в данном случае от норм о виндикации. Вместе с тем основные конструктивные элементы обязательства из неосновательного обогащения остались прежними, а потому «оно является самостоятельным, отличным как от договорного, так и от деликтного».
К последствиям недействительности сделки в отношении возврата, исполненного по ней, применяется правило ст. 1107 ГК РФ о возмещении приобретателем потерпевшему неполученных доходов. В случае двусторонней реституции в отношении возмещения неполученных доходов каждая сторона недействительной сделки окажется одновременно и приобретателем, и потерпевшим. Это положение подтверждается руководящими разъяснениями Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, изложенными в Постановлении от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (далее — Постановление N 13/14).
Неосновательное обогащение в современном российском гражданском праве
... услуг, иных благ. Соответственно нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются, когда возникшие отношения сторон не урегулированы законом, иным правовым актом или ... отпадения впоследствии правового основания имущественного предоставления могут служить признание сделки недействительной или незаключенной , поворот судебного решения, признание нормативного акта незаконным, ...
Согласно абз. 3 п. 27 Постановления N 13/14 «при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая — товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст. 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне».
Таким образом, в тех случаях, когда исполнение по недействительной сделке было взаимным, Постановление N 13/14 предлагает судам исходить из презумпции, что все предоставленное одной и другой стороне является эквивалентным. Это исключает возможность неосновательного обогащения, а следовательно, и взыскания процентов.
Действительно, в подавляющем большинстве договорных правоотношений между контрагентами происходит возмездно-эквивалентный обмен материальными благами, и ни один из них не приобретает имущества за счет другого. И возмездно-эквивалентный, и безвозмездный переход имущества в относительных правоотношениях независимо от того, установлен ли он законом или соглашением сторон, вытекает из существа того или иного конкретного обязательства и выражает его объективную экономическую природу.
Так, если одна из сторон пользовалась денежными средствами и обязана уплатить проценты за их использование, а другая пользовалась имуществом в натуре и обязана не только вернуть имущество, но и уплатить за его использование, то никаких необоснованных выгод ни одна из сторон не получила. Применению норм о неосновательном обогащении в такой ситуации нет места.
Иная ситуация складывается, когда заинтересованная сторона представляет доказательства, свидетельствующие о неэквивалентности произведенного исполнения. Например, если сторона в договоре купли-продажи докажет, что вследствие заблуждения была вынуждена уплатить сумму, значительно превышающую стоимость имущества, либо докажет, что выплаченные суммы явно несоразмерны предоставленному встречному исполнению, то имеет место частичное неосновательное денежное обогащение у другой стороны, и только тогда на эти суммы будут подлежать начислению проценты по правилам п. 2 ст. 1107 ГК РФ. Правильность данного положения соответствует позиции ВАС РФ, а именно: пункт 7 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее — Информационное письмо N 49) предусматривает, что «денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения».
Научно-исследовательская работа «Недействительность сделок ...
... сделок, например, «Форма договора и последствия ее несоблю-дения» Л. Андреевой 3 , либо отдельным видам обязательств, например, «Условия недействительности ... причинение вреда жизни и здоровью граждан, имуществу другого лица. Сделки должны быть правомерными, их содержание ... воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки 1 . Гражданский Кодекс устанавливает различные формы сделок в ...
Таким образом, норма п. 2 ст. 1107 ГК РФ о неосновательном денежном обогащении может быть применена к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
Спорным является вопрос о пределах применения последствий недействительности сделок в рамках ст. 167 ГК РФ. Ограничиваются ли эти пределы осуществлением реституции или включают в себя и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами (п. 2 ст. 1107 ГК РФ), полученными по недействительной сделке, и каковы в этом случае процессуальные возможности сторон?
Представляется, что истец должен сформулировать предмет иска как самостоятельное требование о возмещении неполученных доходов, которое не должно рассматриваться в рамках дела о признании сделки недействительной, т.к. заявленное требование по ст. 1107 ГК РФ не тождественно условию о применении последствий недействительности сделки. Данный вывод основан на том, что первое требование, во-первых, может быть заявлено отдельно от второго, во-вторых, необязательно связано с недействительностью сделки. Как обоснованно полагает Д.А. Фурсов, «под предметом иска предпочтительнее понимать не субъективное право истца, заявленное как нарушенное ответчиком, а само требование истца к ответчику относительно устранения допущенного им нарушения субъективного права и о его восстановлении. Поэтому предмет иска можно определить как материально-правовое требование».
Возмещая неполученные доходы, приобретатель обязан возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые он извлек или должен был извлечь из этого имущества с того времени, когда узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения.
Заслуживает внимания следующий пример, взятый из практики ВАС РФ. Дальневосточное бассейновое аварийно-спасательное специализированное управление (ДВ БАСУ) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ООО «Виза» о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании с ответчика 817768 рублей стоимости пользования буксиром «Лазурит» за период с 13.06.97 по 24.10.97 и 208535 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением от 07.10.99 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.99 решение оставлено без изменения. В кассационной инстанции дело не рассматривалось. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.06.2000 N 9263/99 предлагается указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, дело направить на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, между ДВ БАСУ и ООО «Виза» был заключен договор от 15.05.97 N 150597-ВВ, согласно которому аварийно-спасательное управление передало обществу во временное владение и пользование буксир-спасатель «Лазурит», а последнее обязалось вносить согласованную арендную плату в размере 2 тыс. долларов США в сутки и участвовать в финансировании ремонта судна с зачетом этих средств в счет арендной платы. Суд установил, что договор реально исполнялся, ООО «Виза» пользовалось предоставленным судном, частично внося арендную плату. Решением от 02.03.99 по делу N А51-11147/98-12-335, вступившим в законную силу, Арбитражный суд Приморского края по иску о взыскании задолженности по арендной плате с ООО «Виза» признал упомянутый договор ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ (несоответствие закону или иным правовым актам), во взыскании задолженности по арендной плате отказал. Арбитражный суд, отказав в иске о применении последствий недействительности ничтожной сделки со ссылкой на фактическое предъявление истцом к взысканию в виде реституции не полученной от ответчика арендной платы, что не соответствует правилам реституции, установленным п. 2 ст. 167 ГК РФ, вместе с тем предложил истцу предъявить новый иск о взыскании убытков, понесенных им в связи с нахождением судна в пользовании ООО «Виза».
Заключение сделки
... и значение сделок, основные виды сделок, 2) условия действительности сделок, 3) признание сделок недействительными и применение последствий из недействительности. Представленная курсовая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, списка ...
По мнению ВАС РФ, в удовлетворении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания стоимости пользования буксиром судом первой инстанции отказано неправомерно. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При аренде полученное выражается в пользовании имуществом. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду имуществом. В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему судном и в силу ст. 167 ГК РФ обязан возместить другой стороне (истцу) в денежной форме стоимость этого пользования. Поскольку при рассмотрении данного спора вопрос о размере возмещения не исследовался, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить, не превышала ли установленная в договоре арендная плата обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных объектов, установить размер израсходованных ответчиком на ремонт судна денежных средств, обсудить возможность зачета их в счет возмещения стоимости пользования им. При рассмотрении требования о взыскании процентов суду следует иметь в виду, что к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения п. 1 ст. 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 26 Постановления N 13/14 на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения данных средств.
Таким образом, осведомленность о неправомерности обладания чужим имуществом или возможность ее наступления для приобретателя в обязательстве по возврату неосновательно полученного является моментом, определяющим начало его недобросовестности, которая, в свою очередь, является основанием для возложения на него иных форм возмещения, чем те, которые предусматривались до возникновения момента недобросовестности. Обязанность по возврату не только спорного имущества, но и фактически извлеченных доходов от него, а также и тех доходов, которые должны были бы быть извлечены при нормальном положении дела с тех пор, как стала известной или могла стать известной неправомерность обладания спорным имуществом, является иной санкцией, чем только возврат в принудительном порядке незаконно полученного имущества. При этом необходимо отметить, что под «возвратом имущества» применительно к приобретателю в обязательстве из неосновательного обогащения следует понимать чисто условный юридический термин, означающий ни что иное, как возмещение имущественных потерь в форме передачи потерпевшему имущества, определяемого родовыми признаками. О действительном же возврате имущества можно говорить только тогда, когда возмещение происходит путем передачи индивидуально-определенных вещей.
Недействительность сделок и ее последствия
... тем классификация недействительных сделок на ничтожные и оспоримые логически уязвима. «Противопоставление ничтожным сделкам оспоримых сделок не покоится на принципиальной основе: если оспаривание осуществляется, оно приводит к тому, «ничтожности» сделки, притом не с момента ...
Так, в случаях, когда одна из сторон ничтожной двусторонней сделки произвела исполнение в денежной форме, а встречное исполнение произведено не было, уплатившая сторона вправе требовать возврата неосновательно переданных сумм на основании ст. 167 ГК РФ. Кроме того, она вправе потребовать возмещения в денежной форме за возможность пользования ее денежными средствами. В данном случае речь идет о возмещении процентов в форме гражданско-правовой ответственности (ст. 395 ГК РФ).
Учитывая, что ничтожность сделки определяется ее противоречием требованиям закона или иных правовых актов, о содержании которых стороны должны были знать, неосновательное денежное обогащение стороны, получившей денежные средства, возникает непосредственно с момента их получения. Следовательно, проценты начисляются с момента получения денежных средств, а не с момента, когда получившая их сторона узнала о ничтожности сделки.
Принципы определения момента, с которого начинают начисляться проценты при применении последствий недействительности оспоримой сделки, сформулированы в п. 28 Постановления N 13/14. В этом случае «проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с момента вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной, если судом не будет установлено, что приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств ранее признания сделки недействительной».
Иные особенности применения нормы п. 2 ст. 1107 ГК РФ в случаях возврата сторонами денежных средств вследствие недействительности сделки, изложенные в п. п. 29 — 31 Постановления N 13/14, применительно к договору займа (кредита, коммерческого кредита) представляют собой новизну для правоприменителя.
Так, при применении последствий недействительности сделки займа (кредита, коммерческого кредита) суду следует учитывать, что сторона, пользовавшаяся заемными средствами, обязана возвратить полученные средства кредитору, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ за весь период пользования средствами (абз. 1 п. 29 Постановления N 13/14).
Это специальное разъяснение объясняется тем, что в подобных случаях проценты подлежат уплате не в качестве меры ответственности, а как плата за пользование чужими денежными средствами именно с момента получения денег, а не с момента вынесения судом решения.
В случаях, когда по сделке займа (кредита, коммерческого кредита) заемщиком уплачивались проценты за пользование денежными средствами, при применении последствий недействительности сделки суду следует учитывать, что неосновательно приобретенными кредитором могут быть признаны суммы, превышающие размер уплаты, определенной по установленной законом ставке (по учетной ставке ЦБ РФ) за период пользования (п. 30 Постановления N 13/14).
Понятие и виды сделок в гражданском праве
... содержится определение недействительной сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, т. е. цель сделки, предопределяет последствия недействительности. Кроме того, ... и выполнению научно-исследовательских, проектных и конструкторских работ. При помощи сделок юридические лица организуют перевозки продукции разными видами транспорта. Широко используются сделки и ...
При признании недействительной по иску лица, получившего денежную сумму, оспоримой сделки (займа, кредита, коммерческого кредита), предусматривавшей уплату процентов на переданную на основании этой сделки и подлежащую возврату сумму, суд с учетом обстоятельств дела может прекратить ее действие на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ).
В этом случае проценты в соответствии с условиями сделки и в установленном ею размере начисляются до момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной. После вступления в силу решения суда проценты за пользование денежными средствами начисляются на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ (п. 31 Постановления N 13/14).
Наряду с недействительными сделками в некоторых нормах ГК РФ (п. 3 ст. 812, п. 1 ст. 878 ГК РФ и др.) и дополняющих его законов говорится о несостоявшихся сделках, именуемых незаключенными или не имеющими силу. Поэтому следует согласиться с мнением авторов, считающих целесообразной разработку высшими судебными инстанциями РФ руководящих разъяснений по вопросу различия правовых последствий недействительных и несостоявшихся сделок.
Так, по мнению О.Н. Садикова, нормы действующего гражданского законодательства и публикуемые судебные решения, а также и теоретические соображения свидетельствуют о необходимости проводить различия между недействительными и несостоявшимися сделками.
Несостоявшаяся сделка не может порождать правовых последствий в отличие от недействительной. Отсюда следует, что приобретение или сбережение имущества кем-либо из сторон незаключенного договора произошло без правовых оснований. Поэтому к несостоявшимся сделкам ни при каких условиях не могут применяться нормы ГК РФ, предусмотренные для недействительных сделок. Если по несостоявшейся сделке было передано имущество или оказаны услуги, такое предоставление должно быть возвращено или компенсировано на основании норм о неосновательном обогащении (ст. ст. 1102 — 1109 ГК).
Следует отметить, что в отличие от требования о возврате исполненного по недействительной сделке, в отношении которого ГК РФ допускает субсидиарное применение норм, составляющих институт неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1103 ГК РФ), к требованию о возврате исполненного по несостоявшейся сделке данные нормы применяются напрямую.
В связи с этим представляет определенный интерес п. 4 ст. 1109 ГК РФ, согласно которому не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало (но не должно было знать) об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
ВАС РФ рекомендовал судам не применять положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, поскольку при применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных п. 4 ст. 1109 ГК РФ. Согласно позиции ВАС РФ в силу ст. 1103 ГК РФ в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок (п. 11 Информационного письма ВАС РФ N 49).
Формы и виды гражданско-правовых сделок
... Курсовая работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя параграфы, заключения и списка использованных источников. Глава 1. Гражданско-правовые сделки как основания возникновения гражданских правоотношений Понятие и значение сделок Гражданское право ...
Несмотря на то что к требованию о возврате исполненного по несостоявшейся сделке (неосновательного обогащения) п. 4 ст. 1109 ГК РФ применим без каких-либо ограничений, при решении вопроса об обоснованности указанного требования следует тщательно оценивать субъективную сторону исполнения. Поэтому иск о возврате неосновательного обогащения подлежит оставлению без удовлетворения лишь в случае, когда приобретатель докажет, что потерпевший знал о том, что исполняет несостоявшуюся сделку.
Таким образом, анализ действующего гражданского законодательства и фактически сложившаяся судебно-арбитражная практика позволяют сделать следующие выводы:
1. Вопросы о соотношении условий применения последствий недействительности сделок с требованиями, вытекающими из неосновательного обогащения, по мере развития рыночных коммерческих отношений все чаще будут возникать на практике, требуя уточнения тех положений, которые являются дискуссионными.
2. Проблема разграничения недействительных и несостоявшихся гражданско-правовых сделок существует и ставит ряд практических вопросов, решение которых необходимо на законодательном уровне для правильной юридической квалификации спорного правоотношения.
Заключение
Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др.
Между тем недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса.
Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные).
Эта классификация полностью применима к сделкам с недвижимостью.
Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следует отметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать это добровольно).
Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости указанный термин имеет следующие значения:
- регистрация самого объекта недвижимости;
- регистрация прав на недвижимость;
- регистрация сделок с недвижимостью.
Таким образом, переход прав на жилые помещения требует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка как основание перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результат такого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» установлена возможность осуществления одновременной государственной регистрации договоров продажи жилого помещения и перехода права собственности на него.
Использование репортных сделок на рынке государственных ценных ...
... характеристика каждого из видов представлена на рис.1.1. Рис. 1. Классификация РЕПО по сроку и ставке. Сделки РЕПО отличаются не только по срокам и ставке, но и по ... различных странах показывает, что наиболее часто в качестве базисного актива РЕПО , используются государственные ценные бумаги. В США, например, нет законодательных ограничений на виды ценных бумаг. ...
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК).
Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 433 ГК влечет последствие, заключающееся в незаключенности договора, а по п. 1 ст. 165 ГК недействительность (ничтожность) сделки.
наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних).
Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, — лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.
Таким образом, возникает необходимость в особо тщательной проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры, которую обычно проводят риелторские фирмы.
Проблема заключается в том, что при двусторонней реституции покупатель не всегда может получить назад свои деньги. Во-первых, если квартира перепродается несколько раз, то продавца не всегда удается найти. Во-вторых, продавец может уже истратить полученные деньги, и процесс их получения может растянуться на долгие годы. В-третьих, обычно в договоре купли-продажи фигурирует не реальная сумма, уплаченная продавцом покупателю, а сумма по справке БТИ (это делается, чтобы уменьшить размер налогообложения).
Именно эта сумма и должна быть возвращена продавцу.
В соответствии со сложившейся судебной практикой право на применение указанных последствий ничтожной сделки суды считали абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от воли и добросовестности участников сделки. Таким образом, права добросовестных участников сделки купли-продажи, которые, приобретая квартиры в качестве третьих, четвертых и т.д. покупателей, соответственно не знали и не могли знать, что первоначальный продавец не имел права их отчуждать, ничем не защищены.
В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир) признаются недействительными (в данном случае речь идет об оспоримых сделках) вследствие того, что они совершены гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК).
В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения может оказаться недееспособным ввиду временного психического расстройства. Узнать что-нибудь заранее о таких особенностях продавца крайне трудно.
Нередки случаи заключения сделок с недвижимостью под влиянием насилия либо угрозы применения насилия (ст. 179 ГК).
Получил распространение так называемый квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Насилие — это физическое воздействие (избиение, истязание) на участника сделки со стороны его контрагента либо других лиц, заинтересованных в совершении сделки. При этом совсем необязательно, чтобы контрагент сам оказывал воздействие на участника сделки, необходимо, чтобы он знал об этом и использовал указанное обстоятельство в своих интересах. Так, например, один гражданин уговаривает другого продать ему по заниженной цене дом или квартиру, однако собственник не дает на это согласия. Через некоторое время в отношении собственника совершается преступление, и, узнав об этом, покупатель приходит к собственнику и заявляет, что преступление было совершено по его заказу, хотя он не имел к нему никакого отношения. После чего требует заключения с ним договора.
Угроза при признании сделки недействительной встречается чаще, чем насилие. Она представляет собой обещание причинить другому лицу или его близким существенный вред в будущем. При этом не имеет значения, заключается ли угроза в совершении правомерного действия (например, сообщить в налоговую инспекцию о сокрытых доходах) или в совершении правонарушения (например, совершении убийства).
Единственное исключение составляют случаи, когда речь идет об угрозе совершения правомерного действия, которое приводит к тому же результату, что и сделка, совершенная под влиянием угрозы. Например, требование участника общей собственности на жилой дом о выделе его доли под угрозой предъявления иска о разделе общей собственности на этот дом.
Среди недействительных сделок с недвижимостью иногда встречаются сделки под влиянием обмана (ст. 179 ГК).
Такого рода сделки относятся к числу оспоримых. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжом.
Подобные виды сделок не всегда подпадают под действие уголовного законодательства, поскольку потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
От сделок, совершенных под влиянием обмана, следует отличать сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).
Заблуждение влечет за собой признание сделки недействительной, если оно имело существенное значение.
Список использованных источников и литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/nedeystvitelnyie-sdelki-s-nedvijimostyu/
Нормативные акты
Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 года. // Российская газета, № 237, 25.12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.12.2003) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.12.2003) // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп..) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 1.
Литература
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/nedeystvitelnyie-sdelki-s-nedvijimostyu/
Артемов В.В. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты // «Юрист», N 6, 2002
Афанасьев Д.В. Нарушение публичного порядка как основание признания сделки недействительной в российском и зарубежном праве // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
Белов В. Чертова дюжина вопросов (о судьбе института недействительности сделок) // «Корпоративный юрист», 2005, N 4
Берг О.В. Об отдельных вопросах признания сделок недействительными // «Юрист», N 9, 2002
Большова А.К. О применении срока исковой давности по иску о признании недействительной ничтожной сделки и о применении последствий недействительности ничтожной сделки //Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 13 / Под ред. В.Ф. Яковлева. Юридическая литература, 2006
Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций (под ред. О.Н. Садикова).
— «Юристъ», 2006 г.
Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) — М.: Волтерс Клувер, 2004
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постатейный) // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005
Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005
Груздев В.В. Гражданско — правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // «Право и экономика», N 11, 2000
Гутников О.В. К вопросу о понятии недействительных сделок // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
Добровольский В.И. О признании сделок недействительными // «Право и экономика», 2005, N 4
Егоров Ю.П. К вопросу о последствиях недействительности сделок // «Российский судья», 2006, N 10
Еременко В. Применение последствий недействительности ничтожной сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества // «Корпоративный юрист», 2006, N 3
Кашеварова Н. Деление недействительных сделок по действующему законодательству // «Правовые вопросы недвижимости», 2004, N 2
Киндеева Е.А., Левицкая В.А. и др. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты издание третье, исправленное и дополненное, Издательство «Юрайт», 2002
Киселев А.А. Гражданско-правовое регулирование недействительности кабальных сделок // «Российский судья», 2006, N 3
Киселев А.А. Гражданско-правовое регулирование недействительности сделки, совершенной лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими // «Юрист», N 5, 2004
Киселев А.А. Гражданско-правовое регулирование недействительности сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам // «Арбитражный и гражданский процесс», N 3, 2004
Киселев А.А.
Список использованных источников и литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/nedeystvitelnyie-sdelki-s-nedvijimostyu/
I.Нормативные акты
1.Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 года. // Российская газета, № 237, 25.12.1993.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.12.2003) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.12.2003) // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
4.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп..) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
5.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
6.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 1.
II.Литература
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/nedeystvitelnyie-sdelki-s-nedvijimostyu/
1.Артемов В.В. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты // «Юрист», N 6, 2002
2.Афанасьев Д.В. Нарушение публичного порядка как основание признания сделки недействительной в российском и зарубежном праве // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
3.Белов В. Чертова дюжина вопросов (о судьбе института недействительности сделок) // «Корпоративный юрист», 2005, N 4
4.Берг О.В. Об отдельных вопросах признания сделок недействительными // «Юрист», N 9, 2002
5.Большова А.К. О применении срока исковой давности по иску о признании недействительной ничтожной сделки и о применении последствий недействительности ничтожной сделки //Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 13 / Под ред. В.Ф. Яковлева. Юридическая литература, 2006
6.Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций (под ред. О.Н. Садикова).
— «Юристъ», 2006 г.
7.Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) — М.: Волтерс Клувер, 2004
8.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постатейный) // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005
9.Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005
10.Груздев В.В. Гражданско — правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // «Право и экономика», N 11, 2000
11.Гутников О.В. К вопросу о понятии недействительных сделок // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
12.Добровольский В.И. О признании сделок недействительными // «Право и экономика», 2005, N 4
13.Егоров Ю.П. К вопросу о последствиях недействительности сделок // «Российский судья», 2006, N 10
14.Еременко В. Применение последствий недействительности ничтожной сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества // «Корпоративный юрист», 2006, N 3
15.Кашеварова Н. Деление недействительных сделок по действующему законодательству // «Правовые вопросы недвижимости», 2004, N 2
16.Киндеева Е.А., Левицкая В.А. и др. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты издание третье, исправленное и дополненное, Издательство «Юрайт», 2002
17.Киселев А.А. Гражданско-правовое регулирование недействительности кабальных сделок // «Российский судья», 2006, N 3
18.Киселев А.А. Гражданско-правовое регулирование недействительности сделки, совершенной лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими // «Юрист», N 5, 2004
19.Киселев А.А. Гражданско-правовое регулирование недействительности сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам // «Арбитражный и гражданский процесс», N 3, 2004
20.Киселев А.А. Квалификация недействительности сделок по ст. 168 ГК РФ // «Нотариус», 2005, N 4
21.Киселев А.А. Понятие недействительной сделки // «Бюллетень нотариальной практики», N 3, 2004
22.Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // «ЭЖ-Юрист», 2006, N 2
23.Козяр Н.В. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана // «Законодательство и экономика», 2006, N 12
24.Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)издание третье, переработанное и дополненное, под ред. А.Н. Ткача, ЗАО Юстицинформ, 2006
25.Кот А.А. Природа недействительных сделок // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
26.Кряжевских К.П., Кряжевских О.В. Недействительность сделки приватизации // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
27.Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью издание второе, переработанное и дополненное, Юстицинформ, 2006
28.Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первая и вторая, под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной, Издательство «НОРМА», 2004 г
29.Осипова А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // «Нотариус», 2004, N 6
30.Павлова И.Ю. Правовые проблемы признания ничтожных сделок недействительными в судебном порядке // «Право и политика», 2005, N 4
31.Постатейный Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2-е издание, исправленное и дополненное, под ред. П.В. Крашенинникова, Издательство «Спарк», 2001
32.Рябченко Л. Недействительность сделок приватизации // «ЭЖ-Юрист», 2005, N 20
33.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте, Волтерс Клувер, 2006
34.Трофимов В.Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (сделки, заключенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной) январь — декабрь 2005 г. часть 5″ // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
35.Трофимов В.Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (кабальные, мнимые и притворные сделки, а также сделки, заключенные с нарушением требований законодательства о размере тарифов).
часть 1 // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
36.Трофимов В.Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (ограничение полномочий, применение последствий недействительности, проблема стабильности гражданского оборота) июль — декабрь 2005 г. часть 2″ // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
37.Трофимов В.Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (сделки, противные основам правопорядка и нравственности, а также заключенные за пределами правоспособности) январь — декабрь 2005 г. часть 3 // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
38.Трофимов В.Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (сделки, заключенные под влиянием заблуждения) январь — декабрь 2005 г. часть 4 // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
39.Туктаров Ю.Е. Требование о возврате полученного по недействительной сделке // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006
40.Черярин А.В.Недействительные сделки и их последствия: спорные вопросы действующего законодательства и судебной практики // «Российский судья», 2006, N 8
41.Шейнин Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // «Юридический мир», 2005, N 11
42.Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // «Юрист», 2005, N 1
43.Эрделевский А.М. О применении последствий недействительности сделки по инициативе суда // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2004
