«Договор управления многоквартирным

метки: Многоквартирный, Управление, Договор, Имущество, Правовой, Регулирование, Собственник, Право

Актуальность темы настоящей работы обусловлена тем, что организации, осуществляющие управление многоквартирными домами (далее управляющие компании), — это достаточно новые субъекты жилищных правоотношений в современной России. Одним из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, создание условий для осуществления деятельности в этой сфере организациями различных форм собственности.

Объект исследования – общественные отношения в сфере жилищного права.

Предмет исследования – договор управления многоквартирным домом.

Цель исследования — комплексно изучить договор управления многоквартирным домом. В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

• изучить Понятия и признаки договора управления многоквартирного дома, его место в системе договоров гражданского права;
• исследовать субъекты (стороны) договора управления многоквартирного дома;
• рассмотреть форму, содержание и порядок заключения договора управления многоквартирного дома;
• проанализировать обязательства, возникшие из договора управления многоквартирного дома и ответственность за его нарушение.

Правовая природа договора управления многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А. Борзенкова, С.А. Бушаёнкова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.П. Литовкин, М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко.

Эмпирической основой дипломной работы послужила опубликованная судебная практика, договоры управления многоквартирным домом, а также действующие договоры между собственниками помещений и организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами на территории субъектов РФ.

Глава 1. Правовая природа и сущность договора управления многоквартирного

дома

1.1.Понятия и признаки договора управления многоквартирного дома, его

место в системе договоров гражданского права

Существует несколько определений понятия многоквартирного дома. Чаще всего под термином «кондоминиум» понимают совокупность нескольких квартир, имеющих выход на общую территорию или непосредственно на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения — это и есть многоквартирный дом. Расшифровка этого понятия проста, главное — понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или «хозяина»), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам — юридическим лицам, гражданам или даже государству. Многие ставят знак равенства между понятиями «жилой дом» и » многоквартирный дом». Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГК РФ1. Согласно кодексу, жилой дом — это индивидуально определяемое здание, состоящее из жилых и нежилых помещений вспомогательного назначения для хозяйственных нужд. Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:

Теоретические аспекты управления многоквартирными домами

... рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, понятие и цели управления многоквартирными домами, создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами и выбор способа управлении собственниками помещений. Вторая глава курсовой работы посвящена исследованию способов управления многоквартирными домами и проблемам, возникающим ...

• наличие собственника;
• составляющие жилого здания;
• органы управления жилым зданием;

— наличие долевой собственности на общее имущество. По первому критерию жилой дом отличается от кондоминиума именно наличием единоличного собственника, то есть само здание считается объектом собственности. Другими словами, дом может совместно использоваться одним или несколькими владельцами. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301 Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в жилом доме, квартиры — в многоквартирном доме. Расшифровка данных понятий также дана в Гражданском кодексе. Комната — это часть жилого дома или квартиры, место, где она предназначена для непосредственного проживания. Также в жилом доме кондоминиума нет, в многоквартирном доме есть. Что касается управления жилым домом, то в первом случае их решает собственник, а в многоквартирном доме — собрание.

Большинство специалистов в области жилищного и гражданского права, основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ2, называют договор управления многоквартирным домом смешанным договором.

Такая квалификация договора предусматривает объединение некоторых условий с других видов договоров: сюда относятся договора подряда, куплипродажи, оказания услуг, а также разновидности купли-продажи – договора энергоснабжения, поручения, агентского договора, доверительного управления имуществом.

В случае появления коллизий и при оспаривании договора или необходимости привлечь к ответственности берутся в учет правила о видах договоров, которые входят в состав смешанного договора, если ничто другое не предусмотрено существом смешанного договора и соглашения его сторон. Кроме того, в судебной практике часто можно встретить решения, в которых договор управления квалифицируется как смешанный договор3.

Однако с таким толкованием нельзя согласиться, и на это есть основания. также нельзя признать этот договор смешанным, искать элементы других гражданско-правовых договоров. А.А. Собчак подчеркивает «договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 г. по делу N А21-9674/2013 // СПС «КонсультантПлюс». видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание»4. Говоря другим словами, если договор, не урегулированный законодательно, имеет регламентацию в законодательстве, оснований рассматривать этот договор как смешанный больше нет.

Лицензионный договор дипломная работа

... по заключению, исполнению и прекращению авторского (лицензионного) договора. Цель данной работы - всесторонний теоретический и практический анализ института лицензионного договора и связанных с ним правоотношений. В соответствии ... судебной практики по делам о нарушении условий лицензионных договоров. Цели и задачи работы определяют её структуру. Работа состоит из двух логически связанных между собой ...

Проблематика позиции ученых, рассматривающих контракт на управление как смешанный, заключается в попытке исследовать и принять элементы контракта на управление по отдельности, а не в целом.

И на самом деле, разделив предмет договора управления на составные части – услуги, работы, иные действия, выполняемые организацией, можно сделать неверный вывод, что договор управления многоквартирным домом – это не самостоятельный вид договора, что он является одновременно договором об оказании услуг и выполнении работ.

Филимонов С. Л. называет смешанным договор управления по следующей причине: «выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров»5.

Кроме того, такой подход специалистов и ученых к предмету соглашения неоправдан. Предметом договора не является отдельная работа или услуга, это управленческая деятельность. И эта деятельность включает в себя целый ряд юридических и конкретных действий, которые осуществляются в следующих секторах: техническом, организационном, правовом, экономическом. Эта деятельность должна рассматриваться только в своем единстве и целостности (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами»)6. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11. С. 61 — 66. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: КОНТРАКТ, 2009. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416″О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»(вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)// «Собрание законодательства РФ», 27.05.2013, N 21, ст. 2652.

Не случайно Законодатель проводит разграничение в пунктах 4 и 6 статьи 148, п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ, подп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества от 13 августа 2006 г. N 491 (далее — Правила N 491) между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. Он утверждает, что договор управления существенно отличается от стандартного выполнения работ и оказания услуг.

Следующая группа специалистов придерживается иной точки зрения, квалифицируя контракт на управление как неназванный вид контракта7. Договор управления на самом деле можно рассматривать в качестве непоименованного договора, но только со дня вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации8 (до 1 марта 2005 года).

Ранее же регламентация договора управления разработана не была. В старом Законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ о ТСЖ от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ можно было наблюдать некоторые упоминания о разновидности договора с целью управления кондоминиумом (статья 20 Закона).

Признание безымянного контракта означает отсутствие регулирования типа контракта, а также соответствующего типа.

Последняя группа ученых – авторы Е.Б. Козлова9, В.К. Михайлов — рассматривает договор управления как самостоятельный вид договора, указанный в законодательстве10.

Заключение и изменение договора: теория и практика

... о предмете договора. Так, например, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда - работа и ее результат, предметом договора комиссии - услуга по совершению сделок за счет комитента, предметом договора доверительного управления - услуга по управлению имуществом ...

Ряд специалистов, говоря о назначенном характере договора управления, стремятся определить место договора в группе договоров, направленных на оказание услуг или относящихся к доверительному управлению недвижимостью. Такие выводы встречаются и в судебно-арбитражной практике. Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011. 256 с. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ//»Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3. С. 40 — 45. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 2009 года по делу N А11-10022/200811 суд постановил: » цель договора на управление многоквартирным домом определяется как оказание услуг по осуществлению прав собственника по пользованию, распоряжению и владению управляемым имуществом, соответственно место договора прослеживается в группе договоров, которые охватывают оказание услуг».

Правильный подход — изучение контракта на управление как номинативного и автономного типа контракта.

В Постановлениях Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. по делу N 12АП-4188/11 и ФАС Западно-Сибирского округа от 1 ноября 2012 г. по делу N А27-6602/2012 судами договор управления многоквартирным домом квалифицирован в качестве особого вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. И этот подход необходимо считать абсолютно точным

Желательно дать научное обоснование позиции о правовой природе договора управления. В первую очередь следует понимать, что выводы авторов о непоименованном или поименованном характере договора управления основывается на правилах толкования статьи 421 ГК РФ. Если под непоименованным договором рассматривать любой договор, что в ГК РФ не прописано, договор управления необходимо считать непоименованным видом, потому что в ГК РФ его нет. Пример –договор на вывоз ТБО (КГМ), договор участия в долевом строительстве и прочее.

Положение пункта 2 статьи 421 ГК РФ можно толковать буквально, поэтому следует сделать вывод, что безымянным договором может быть назван только тот, который не предусмотрен ГК РФ, и также не предполагается другими правовыми актами и законами. Юридическая структура договора управления содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Следовательно, договор, который получил специальную регламентацию в Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 2009 г. по делу N А11-10022/2008// СПС «Консультант Плюс» нормах законодательства, нельзя рассматривать как непоименованный или смешанный, поскольку пропадает необходимость искать подходящие правила в соответствующих частях о других видах договоров.

К тому же известно, что поименованный договор должен предусматривать наличие в законе минимального набора норм (по крайней мере минимальных), регулирующих данный вид правоотношений12. В Жилищном кодексе содержание договора управления раскрывается минимально, а содержание договора управления раскрывается достаточно подробно, определяется его форма и стороны.

Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

... дать общую характеристику жилищному фонду, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть и проанализировать способы управления жилищным фондом. ... в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном ... помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для ...

В п. 3 ст. 162 ЖК РФ перечислены существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации.

С точки зрения содержания и направленности контракт на управление может отличаться от других типов контрактов. Он не содержит набора признаков, характеризующих виды договоров, известные ГК РФ. Например, жилищное законодательство предъявляет особые требования к договору управления, которые по большей части являются обязательными. Они различаются нормами Гражданского кодекса РФ об отношениях по выполнению работ и оказанию услуг. Пример: в договоре подряда выполняются работы в соответствии с перечнем и объемом, который согласован между сторонами; при возникновении необходимости стороны согласовывают объем дополнительных работ или услуг за дополнительную плату, соответственно; периодичность работ устанавливается на усмотрение подрядчика, если ничто другое не регламентируется договором.

В случае договора управления не имеет значения, какой перечень работ и услуг указан в договоре. В любом случае он должен быть не менее того

Романец Ю.В. Непоименованные обязательства в системе гражданских договоров // Закон. 2013. N 5. С. 4 объема и перечня, который установлен в Минимальном перечне работ и услуг, а также выполняться с заданной периодичностью, необходимой для надлежащего содержания в многоквартирном доме общего имущества, утвержденном Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. N 290. Договор управления регулируется нормами ЖК РФ. Нормы гражданского законодательства при этом используются в плане отношений из договора управления только в части общих положений о договорах и обязательствах из раздела 3 ГК РФ. При возникновении пробелов в правовом договорном регулировании управления, а также при невозможности устранить пробелы при помощи норм ЖК устранение пробела внедряется при помощи норм гражданского законодательства (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Особая процедура заключения договора управления, отличная от традиционной процедуры оферты и акцепта (статья 432 ГК РФ).

Для заключения договора необходима совокупность таких юридических фактов: 1) утверждение условий на собрании собственников помещений; 2) волеизъявление хотя бы 50% голосов собственников помещений – только положительное; 3) написание решения о заключении договора в письменной форме. Контракт на управление характеризуется определенным дисциплинарным составом. Одной из сторон договора является управляющая организация, в связи с чем с 1 сентября 2014 года установлены особые требования для получения лицензии на управление многоквартирными домами сроком до 1 мая 2015 года. С точки зрения законодательной техники процедура заключения договора управления, предусмотренная ЖК, неудовлетворительна. уместно подробно рассмотреть законодательные несовершенства, применение которых может нанести серьезный ущерб стабильности договорных отношений, чтобы создать условия для дальнейших возможностей оспаривания договоров управления. Приведем пример законодательного несовершенства. Пункт 1 статьи 162 ЖК РФ предусматривает два противоречивых предложения. Законодатель подчеркивает, что «договор управления должен быть заключен с каждым владельцем многоквартирного дома». Отсюда следует: «собственники помещений в конкретном здании, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений… выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Договор найма жилых помещений по законодательству РФ

... договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму. Возможна оплата за наем жилого помещения ... жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и ...

Очевиден вопрос: здесь говорится об индивидуальном договоре с собственниками по отдельности или о договоре на стороне собственников с множественностью лиц? Да и неясно, с какого момента договор будет считаться заключенным: с момента подписания с собственниками помещений, которые владеют более 50% голосов, либо с момента заключения индивидуального договора собственниками по отдельности?

При внесении дополнения в пункт 1 статьи 162 ТК РФ законодатель не придерживался концептуального подхода и допускал лишь логическую несогласованность в изложении текста закона. Речь идет о Положении о множественности лиц на стороне собственников, которое внесено в ЖК Федеральным законом 4 июня 2011 года N 123-ФЗ.

Результатом участия нескольких лиц в одной из сторон гражданских правоотношений является уступка прав и обязанностей в этих правоотношениях лицом, представленным двумя или более лицами. Такое присвоение означает, что составляющие возможности и слагающие обязанность долженствования – содержание этого права – «принадлежат всем вместе соуправомоченным лицам как единому целому, как одной стороне осложненного множественностью участников гражданского правоотношения»13.

Итак, можно подытожить. Ключевой особенностью контракта с множеством людей является то, что все стороны, действующие на одной стороне контракта, имеют одинаковые права и обязанности. Чтобы понять меру индивидуальных возможностей Сердюков К.А. Правоотношения с множественностью лиц в российском гражданском праве: Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2011. С. 80. сообладателей, следует уяснить содержание отношений, которые формируются между сообладателями. В целом в юридической литературе делается вывод о том, что признание независимых возможностей для каждого из совместных владельцев просто неприемлемо, если вместе они составляют содержание общего права14.

Общая обязанность или общее право принадлежит совместно совладельцам, которые вместе действуют как сторона, но не каждому из них в отдельности. Так, основываясь на концепции правоотношения с множественностью лиц, можно подытожить, что при заключении договора управления необходимости подписывать индивидуальные договоры с каждым собственником попросту нет. Это объясняется тем, что в силу пункта 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений (вместе, а не по отдельности) в многоквартирном доме пользуются, владеют и распоряжаются в установленных законодательством пределах общим имуществом многоквартирного дома посредством совершения любых действий в отношении взятого отдельно имущества. Собственники вправе, согласившись заключить договор управления, только в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Управление многоквартирным домом

... способы управления многоквартирным домом: Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; Управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; Управление управляющей организацией. Какой именно выбрать способ управления многоквартирным домом выбирается ...

Заключение договора с большим количеством лиц на стороне собственника позволит обеспечить решение общего собрания собственников назначить председателя совета дома подписать договор управления от имени собственников (также можно назначать другое лицо).

Есть еще один пример законодательного несовершенства. Таким образом, процент голосов, поданных при заключении договора управления кондоминиумом, несколько противоречив. По общему правилу собрание собственников считается правомочным решать, принимают ли в нем участие собственники помещения, обладающие 50% от общего количества голосов.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С. 250.

За принятие решения необходимо, чтобы проголосовало простое большинство (половина плюс один голос) от всего числа голосов, которые принимают участие в этом собрании собственников (п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Итак, для принятия решения необходимо набрать голоса собственников, площадь которых составляет более четверти площади всех помещений в многоквартирном доме вместе взятых. Воля большинства участвующих становится общей волей собственников.

Далее целесообразно провести небольшой сравнительный анализ пункта 4 статьи 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ с п. 1 ст. 162 ЖК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления будет считаться заключенным с собственниками помещений, которые имеют более 50% голосов от всего числа голосов собственников помещений (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Эта статья относится не к простому большинству участников собрания, а к большинству голосов от общего числа голосов членов. Такое исключение целесообразно, но в то же время оно не отражено в статьях 44 — 46 ТК РФ, несмотря на то, что эти статьи посвящены порядку проведения собраний собственников и принятия решений.

Налицо явное противоречие между нормами жилищного законодательства. И эта коллизия нуждается в устранении. Сохранение конфликта рискует оспорить контракт на управление, поскольку он не был заключен. В статье 44 ЖК РФ предлагается включить вопрос о заключении договора управления в компетенцию общего собрания собственников, а пункт 1 ст. 46 ЖК РФ целесообразно дополнить исключением из общего правила относительно кворума для принятия решения о заключении договора.

Данный анализ позволил подытожить рассмотренные вопросы.

В силу своей специфики договор управления кондоминиумом является гражданско-правовым договором, который называется автономным.

В зависимости от правильности квалификации договора управления, его существенных условий регулируются права и обязанности сторон. Также устанавливается порядок расторжения договора, распределяются обязанности и риски.

Контракт на управление — это сложное обязательство множества людей со стороны владельцев. При квалификации договора управления в форме назначенного, сотрудник полиции и стороны договорных отношений ориентируются на использование, прежде всего, всех норм жилищного законодательства, посвященных характеристикам договора управления. Только при отсутствии норм в Жилищном кодексе — о применении норм гражданского законодательства15.

По договору управления права и обязанности принадлежат управляющей организации. Однако есть и другая сторона – они принадлежат всем собственникам, но не в отдельности каждому из них.

1.2.Субъекты договора управления многоквартирного дома. Правовое

Проблемы содержания общего имущества в многоквартирном доме

... общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 4. выбор способа управления МКД. ...

положение Управляющей компании.

Контракт на управление кондоминиумом документирует отношения между сторонами. При этом одна сторона – управляющая организация. Статья 162 Жилищного кодекса РФ посвящена договору управления многоквартирным домом, в ней не указано, кем должна быть управляющая организация. Некоторую четкость правового статуса управляющей организации проводит часть 3 статьи 20 ЖК РФ в редакции ФЗ от 4.07.2011 года № 123-Ф3, которая содержит положения о контроле со стороны государства за сохранностью и использованием жилищного фонда.

Аналогичное положение ранее содержалось в статье 155 ЖК РФ, которая регламентирует порядок внесения средств в счет оплаты за коммунальные Сапун В.А. Теория правовых средств и механизм реализации права: дисс. … докт. юрид. наук. Н. Новгород, 2012. С. 142. услуги и жилое помещение. В соответствии с данной управляющей организацией это может быть юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом. Правила проведения местным органом власти открытого конкурса по выбору управляющей организации также допускают возможность привлечения отдельного предпринимателя в качестве управляющей компании. Однако некоторые авторы считают, что управляющая организация должна иметь статус юридического лица. Так, Свит Ю. П. высказал критические замечания относительно тех, кто допускает широкое толкование понятия «управляющая организация». По мнению исследователя, если бы законодатель предусматривал управление кондоминиумами со стороны гражданина-предпринимателя и юридического лица, то в статьях 161, 162 ТК РФ использовалось бы понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность» 16.

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления многоквартирным домом. Такой вид деятельности стал очень популярным в последнее время. Как работает управляющая компания? Сегодня он действует в интересах владельцев квартир. В список ее задач обычно входит эксплуатация и содержание (техническое и санитарное) данных домов. Сегодня Уголовный кодекс распространяется на все компании данного типа, без разделения по отраслям и видам деятельности.

Если говорить об управляющей компании с точки зрения Жилищного кодекса, то это целая организация, которая управляет всеми квартирами в доме, но только при наличии специального оплачиваемого договора с их жильцами. То есть УК является еще Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. — 2008. — № 3. — С. 25. одной компанией в списке управленческих, вместе с ТСЖ, многоквартирными домами и другими. Если говорить с организационной точки зрения, то термин здесь представлен немного иначе. В этом случае Уголовный кодекс является лишь посредником между кондоминиумом и теми людьми, которые содержат и обслуживают кондоминиумы. С экономической точки зрения управляющая компания — это компания, которая аккумулирует деньги в многоквартирном доме и тратит их на ремонт, эксплуатацию и обслуживание домов.

Управляющая компания — это организация коммерческого типа, которая управляет различными инфраструктурами коммунальных услуг. Его основная задача — реализация необходимых антикризисных мер, повышение ресурсной и социальной эффективности, а также привлечение внебюджетных материальных ресурсов для замены и модернизации изношенных товаров. обязанности управляющей компании .

Договор оказания коммунальных услуг

... в многоквартирном доме об управлении многоквартирным домом, в том числе о предоставлении коммунальных услуг кооперативом, если кооператив не заключил договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, или не позднее 7 дней со дня расторжения договора управления с управляющей организацией. ...

Для того чтобы начать осуществлять свои непосредственные обязанности, управляющей компании потребуется собрать коллектив, состоящий из опытных специалистов в сфере ремонта и эксплуатации жилого фонда, и получить соответствующие государственные лицензии на выполнение подобного рода услуг. Эти и другие нюансы его работы подробно описаны в Жилищном кодексе РФ17.

Основные обязанности управляющей компании ЖКХ – это начисление и последующий сбор средств (коммунальных платежей) от жильцов дома. Также к ее задачам относятся предоставление необходимых услуг, ремонт и эксплуатация жилого фонда. Помимо этого, в обязанности управляющей компании входит обслуживание общего имущества дома. Последнее включает в себя подъезды, крышу, подвал, проведенные коммуникации, наружные стены. Порядок организации и проведения всех необходимых работ подробно описывается в соответствующих положениях.

Ситникова И. Кто управляет моим домом? // ЭЖ-Юрист. 2014. N 28. С. 10.

Кроме всего вышеперечисленного, в обязанности управляющих компаний входит: представление законных интересов собственников жилых помещений, соблюдение их интересов и прав, в том числе в юридических отношениях с третьими лицами, ведение делопроизводства и бухгалтерского учета, формирование необходимой отчетности, хранение разнообразной технической документации. Отдельно стоит отметить управление лицевыми счетами жильцов дома, выдачу справок из лицевых счетов и справок о проживании, организацию записей в домовых книгах. В обязанности управляющей компании вменяется и проведение систематического контроля качества предоставляемых услуг показателям и критериям, которые отражены в российском законодательстве и заключенных договорах. Она также должна проводить соответствующую работу с неплательщиками и добиваться максимальной оплаты с их стороны. В обязанности управляющей компании может входить и выполнение ряда других задач, однако все это фиксируется индивидуально при заключении договора. Преимущества работы с такой организацией заключаются в первую очередь в возможности собственников и нанимателей жилья проверить, а затем оценить результат согласно итогам выполненной работы. Одним из самых удобных моментов для жильцов дома является и то, что они в данном случае имеют дело с единой компанией, полностью отвечающей за все предоставляемые коммунальные услуги.

1.3.Правовое значение договора управления многоквартирного дома

Управление многоквартирным домом – это не фактические действия и конкретные сделки, а деятельность по управлению имуществом в целом. При этом фактические действия и определенные виды сделок управляющей организации, порядок и последовательность их совершения не имеют особенного правового значения. Для собственников помещений с обеспечением сохранности имущества важно, чтобы деятельность управляющей компании обеспечивала эффективное управление. Только в таком случае можно наблюдать надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора по управлению многоквартирным домом. Вышеприведенные обстоятельства позволяют отметить в договоре управления, заключаемом между профессиональной организацией и собственником, схожие черты с договорами доверительного управления чужим имуществом. Для того, чтобы проверить описанный выше тезис, необходимо подробно исследовать договор управления как в целом юридический факт, так и отдельные элементы, определив его особенности, которые становятся базой для возникновения отношений по профессиональному управлению. Благодаря этому можно будет выявить специфические и общие признаки. Это даст отличную возможность разграничить его и смежные договора, найти пути для преодоления противоречий, наблюдаемых в Жилищном кодексе, которые искажают его место в целостной системе гражданско-правовых договоров. При управлении многоквартирным домом, так же как и при доверительном управлении, одна сторона в сделках должна выступать управляющей организацией. Это коммерческая организация, которая действует за счет и в интересах собственников помещений, от своего имени. Следует отметить, что такая модель отношений, не считая договора доверительного управления имуществом, формируется и в агентских договорах между комитентом и агентом, в соответствии с определенными указаниями последнего. При этом в отличие от агентского, в котором необходимы четкие указания комитента, и от договора оказания услуг и подряда в договоре управления многоквартирным домом круг полномочий управляющей компании значительно шире. Кроме того, он не ограничивается совершением действий юридического содержания либо несколькими или одной сделкой. Договор управления многоквартирным домом дает возможность управляющей организации совершать любые действия в соответствии с прописанными условиями в договоре. Говоря другими словами, собственники помещений на базе заключенного договора с управляющей компанией передают совокупность правовых возможностей для реализации ряда своих правомочий. Так, управляющая компания, не обладая правами собственности на переданное имущество в управление, одновременно обязана и вправе совершать действия, соответствующие условиям договорного управления (то есть утвержденного собственниками финансового плана и договора).

При этом имущество, приобретенное на эти средства, собственникам помещений принадлежит на праве долевой собственности в многоквартирном доме. Этот тезис отчасти находит подтверждение в части 9 статьи 161 ЖК РФ, в соответствии с которой многоквартирный дом управляется только одной управляющей компанией. Законодательный запрет на управление многоквартирного дома двумя либо большим количеством управляющих организаций объясняется так: сособственники уже распорядились имущественным комплексом, передав его профессиональной организации по договору управления домом, которая фактически осуществляет все правомочия собственника относительно указанного имущества в соответствии с договором управления. Если собственники решат распорядиться имуществом иным путем, например посредством передачи его другой организации в управление, они сначала должны расторгнуть ранее заключенное соответствующее соглашение. Становится очевидной необходимость обособления при предоставлении управляющей компаний широких полномочий на имущество, передаваемое в управление, от иного имущества управляющей организации и имущества собственников. Это позволяет избежать смешивания доходов от применения имущества, которое находится в управлении, и имущества с имуществом управляющего, возможных злоупотреблений и недоразумений со стороны управляющей компании. Поэтому имущество, переданное на базе договора управления многоквартирным домом, будет подлежать учету по отдельному балансу управляющей организации, а денежные средства, поступающие на счет (платежи, взносы и другие доходы), учитываются на специальных банковских счетах.

Брагинский М. И. и Витрянский В. В. Отмечают, что благодаря обособлению имущество, передаваемое в управление, приобретает особенный правовой режим, потому что на его базе не создается юридическое лицо. Оно участвует в обороте имущества непосредственно, что обеспечивается при помощи доверительного управляющего, осуществляющего непосредственное управление этим имуществом18. Только такой режим, по сути, дает возможность управляющей компании замещать специализированные потребительские кооперативы и ТСЖ, учреждаемые собственниками площадей в многоквартирном доме.

Следует подчеркнуть, что наличие обособленного имущества, которое выделяется для участия в гражданском обороте, считается объединяющим началом и характерной особенностью для всех видов договоров доверительного управления имуществом. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2008. С. 899 — 900. Глава 2. Формы, содержания и порядок заключения договора управления

многоквартирного дома

2.1. Форма и порядок заключения (предпосылки и условия заключения, выбор

способа управления)

Процесс выбора способа управления и смены управляющих компаний урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации и предполагает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предусмотренных в данной норме способов управления многоквартирным домом.

В соответствии с жилищным кодексом, можно выбрать один из трех возможных вариантов управления домом: непосредственное управление многоквартирным домом, делегирование полномочий в управляющую компанию или правление ТСЖ или ЖСК.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом является самым простым. При такой форме все коммунальные платежи взимаются с каждого жителя отдельно, а интересы дома отстаивает председатель (через суд или посредством обращения в муниципальную организацию ТСЖ).

Непосредственное управление многоквартирным домом предполагает индивидуальную ответственность в отношении неисполнения обязательств по оплате за коммунальные услуги. Все решения относительно обслуживания и ремонта дома принимаются на общем собрании коллективно. Непосредственное управление многоквартирным домом: минусы и плюсы непосредственный способ управления многоквартирным домом. Данная форма управления имеет свои недостатки и преимущества. К плюсам можно отнести уменьшение расходов на содержание аппарата ТСЖ и управляющей компании. Но при этом есть один большой недостаток – отсутствие инициативных и квалифицированных жильцов многоквартирных домов. Чтобы управлять общедомовым имуществом, нет необходимости создавать ТСЖ. Тем не менее в некоторых случаях практикуется непосредственный способ управления домом при наличии вышеупомянутого товарищества. При таком положении дел интересы жильцов в суде отстаивает структура ТСЖ. Текущими вопросами по оплате услуг, ремонту и содержанию дома занимается председатель. Такая форма управления предпочтительна тогда, когда жильцы дома практически незнакомы между собой, мало платежеспособны и не доверяют сторонним организациям. То есть они выбирают непосредственное управление многоквартирным домом, чтобы снизить расходы на содержание жилища. Но такая форма все равно требует регистрации юридического лица и открытия соответствующего счета, на котором будут накапливаться средства на крупные разовые общедомовые расходы и так далее. В случае если жильцы не решают вопросы обслуживания своего дома самостоятельно, то городская администрация принимает решение назначить для управления ту или иную организацию. То есть непосредственное управление многоквартирным домом носит чисто номинальный характер. В основном, отсутствие конкуренции в выборе компании для ведения хозяйства приводит к тому, что она, снимая плату за содержание жилья, игнорирует свои обязанности. И в результате такие дома требуют ремонта и изнутри и снаружи. Непосредственное управление – это тот вариант, который лучше применять на время перехода и создания ТСЖ. Предпочтительнее, выбрав такую форму, не ограничиваться только приватизацией квартир, а приватизировать дом в целом. Также следует выращивать свои кадры для управления домом и искать квалифицированных поставщиков по ремонту и содержанию здания. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

При проведении общего собрания необходимо учитывать требования ст. 45 Жилищного кодекса, в частности, необходимо заранее (за 10 дней до даты проведения собрания) известить собственников о проведении собрания, соблюсти порядок проведения общего собрания, собрать необходимый кворум собственников, соблюсти порядок подсчета голосов, указать необходимые реквизиты протокола собрания и т.д.

В случае нарушения указанных норм, по иску собственников, решение собрания могут признать недействительным, а результаты выборов управляющей компании отменить.

В качестве примера можно привести решение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу N 33-1236/2015-А-5719.

В указанном деле собственниками помещений в многоквартирном доме были заявлены требования к иным собственникам помещений многоквартирного дома (ответчикам) о признании недействительными решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, в том числе в части выбора способа управления домом другой управляющей организацией ООО УК «Комфорт», и расторжении договора управления с ООО УК «Старт».

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Мотивируя данный вывод, суд исходил из того, что собственники помещений в указанном доме о проведении собрания в заочной форме в установленном законом порядке извещены не были, поскольку уведомления о проведении собрания каждому собственнику помещения заказными письмами не направлялись, под роспись в установленный законом срок не вручались, бланки решений, о которых говорится в уведомлении, собственникам не направлялись, вручались лично и не всем, что является существенным

Решение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу N 33-1236/2015-А-57// СПС «Консультант Плюс» нарушением порядка проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, предусмотренного ЖК РФ. Кроме того, из реестров вручения следует, что уведомления о проведении собрания вручались сразу с бланками решений в ходе проведения собрания. Доказательств тому, что способ оповещения о проведении общего собрания может быть иной, чем вышеназванный, ответчиками не представлено, более того, ими не оспаривалось, что решения о возможности иного способа оповещения ранее собственниками жилого дома не принималось, что свидетельствует о том, что извещение о проведении общего собрания должно было быть произведено согласно ст. 45 ЖК РФ.

В апелляционной инстанции указанное решение устояло, Красноярский краевой суд оставил апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения, указав на то, что при существенных нарушениях проведения общего собрания решения такого собрания являются незаконными20 . Таким образом, в случае если собственники примут решение сменить управляющую компанию, то соблюдение требований жилищного законодательства является гарантией того, что в дальнейшем иные лица оспорить принятое решение не смогут.

Судебная практика по данной категории дел уже сложилась, решения по таким делам выносятся судами единообразно (дело N 2-1645/2013 от 9 октября 2013 г., дело N 2-76/2015 от 4 февраля 2015 года).

Однако не стоит забывать о том, что даже при соблюдении требований законодательства по смене управляющей компании могут возникнуть сложности фактического характера, когда предыдущие управляющие компании не хотят уступать свое место и не дают возможности вновь избранным «управляйкам» осуществлять деятельность по управлению многоквартирного дома. Так, предыдущие управляющие компании, преследуя свои цели, не всегда передают необходимую документацию своему преемнику, не освобождают занимаемые ими помещения, чинят препятствия в управлении

Апелляционное определение от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-1236/2015-А-57// СПС «Консультант Плюс» многоквартирным домом, иным образом препятствуют осуществлению деятельности и т.д. В таких случаях вновь избранным управляющим компаниям не остается иного пути, как защищать свои законные права и интересы в судебном порядке. В арбитражных судах иски управляющих компаний с требованием об устранении препятствий в осуществлении права управления жилым домом нередки и, как правило, удовлетворяются судом в полном объеме. Арбитражные суды, вынося решения в пользу управляющих компаний преемников, ссылаются на следующие значимые обстоятельства:

• наличие воли собственников на управление домом именно выбранной управляющей компанией (преемником) и непризнание в качестве управляющей компании компании-предшественника (в виде протокола общего собрания);
• документы о взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями;
• показания свидетелей — собственников квартир, подтверждающих факт избрания управляющей компании — преемника и управление ею по настоящее время МКД;
• отсутствие других собраний о смене управляющей компании;

— отсутствие доказательств со стороны управляющей компании предшественника о заключении с собственниками нового договора управления. Как правило, судами в первую очередь рассматриваются протоколы общего собрания, т.к. именно эти документы являются легитимными и выражают волю собственников на выбор управляющей компании. Остальные доказательства, как правило, не влияют на существо правоотношений и принимаются судом в совокупности. Доводы ответчиков (управляющих компаний — предшественников) о возможности отказа от исполнения (расторжении) договоров управления общим имуществом лишь при условии ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей организацией суды признают ошибочными. В обоснование суды указывают на следующее. Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).

Договор управления представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома. Согласно статье 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам Российской Федерации. Правильность этого вывода подтверждена позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/1121.

Кроме того, в рассматриваемом случае домовладельцы не просто отказались от исполнения договора управления общим имуществом, а избрали иной способ управления, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14//»Вестник ВАС РФ», 2012, N 4 Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Из изложенного следует, что заключенный с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения. Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома. При таких обстоятельствах у прежней управляющей организации при прекращении договора управления возникает обязанность перед вновь выбранной передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы. Кроме того, нередко можно встретить требования вновь избранных управляющих компаний о взыскании неосновательного обогащения с управляющих компаний — предшественников. Так, Арбитражным судом Нижегородской области рассматривалось дело N А43-18961/2014, в котором вновь избранная управляющая компания заявила требования к предыдущей управляющей компании о понуждении передать техническую документацию на жилой многоквартирный дом и взыскании денежных средств, перечисленных жильцами дома на счет ответчика в качестве платы за «капитальный ремонт». Судом было установлено, что собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании 11.04.2014 было реализовано предоставленное им законом право по выбору способа управления многоквартирным домом, в связи с чем ответчик в настоящее время не имеет законных оснований удерживать техническую документацию и обязан передать ее вновь избранной управляющей компании. Что касается взыскания неосновательного обогащения, то судом было установлено следующее: жильцы многоквартирного дома в счет выполнения управляющей организацией работ по капитальному ремонту внесли предварительную оплату. Работы по капитальному ремонту управляющей компанией — предшественником выполнены не были, а при изменении способа управления домом получение прежней управляющей компанией денежных средств неправомерно, так как обязательство по проведению капитального ремонта дома с момента передачи функций управления переходит к новой управляющей компании. Данные денежные средства переданы для исполнения прекратившегося обязательства и являются неосновательным обогащением. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного требование истца о взыскании неосновательного обогащения является обоснованным и подлежало удовлетворению. Таким образом, при смене управляющей компании собственники должны понимать, что от злоупотребления правом предыдущей управляющей компании они не застрахованы и передача дома в управление вновь избранной управляющей компании может быть сопряжена с определенного рода рисками. В этом случае вновь избранной управляющей компании следует защищать свои права и права собственников в судебном порядке, так как практика показывает, что это является наиболее эффективным способом восстановления нарушенных прав и интересов.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (см. ч. 1 ст. 162 Кодекса).

Таким образом, управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса. Указанный договор должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Поскольку данная норма ч. 1 ст. 162 является императивной, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 90 — 92 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»22, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75″О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»// «Российская газета», N 37, 22.02.2006 Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).

В случае если победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. Согласно ч. 1.1 ст. 162 Кодекса в случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем 50% от их общего числа. Приведенные правила установлены для случаев, когда вводятся в эксплуатацию вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома. Лица, принявшие от застройщика помещения в многоквартирном доме, обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Таким образом, на указанных лиц (которые не являются собственниками помещений) возложены те же обязанности, связанные с заключением договора управления, что и на собственников помещений в существующих многоквартирных домах. Части 2 и 3 ст. 162 Кодекса определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными. Одна сторона, которой выступает управляющая организация, по договору управления многоквартирным домом, по заданию другой стороны, которой выступают собственники помещений в многоквартирном доме, органов управления жилищного кооператива, органов управления другого специализированного потребительского лица или кооператива, органов управления товарищества, которые указаны в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, или в предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса случае на протяжении согласованного срока обязуется за определенную плату оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества. Также необходимо предоставлять коммунальные услуги в таком доме, осуществлять другую направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность по отношению к лицам, которые являются собственниками помещений либо на законных основаниях ведут деятельность на их территориях. На практике целесообразно иметь в виду, что в приведенных нормах ч. 2 ст. 162 Кодекса допущена редакционная неточность: в качестве «другой стороны» договора управления названы, в частности, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Между тем субъектами правовых отношений являются не органы юридических лиц, а сами юридические лица. Органы юридического лица выступают во внешних отношениях (в том числе договорных) не от своего имени, а от имени соответствующего юридического лица (некоммерческой организации), которое они представляют. Поэтому при согласовании проектов договоров управления в качестве стороны договора необходимо указывать не органы управления юридического лица (общее собрание, правление и др.), а само соответствующее юридическое лицо — товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если это не будет сделано, то впоследствии вполне возможно предъявление в суд требования, например, о признании соответствующей сделки недействительной полностью или в части (ст. ст. 166 — 181 ГК РФ).

2.2. Предмет и иные условия договора управления многоквартирного дома

В многоквартирном доме отношения между управляющей организацией (либо ТСЖ) и собственниками помещений отличаются от стандартных корпоративных или договорных отношений. Так, участие для граждан имеет обязательный характер, потому что, являясь собственниками квартир в многоквартирном доме, гражданам приходится избрать определенный способ управления общим имуществом многоквартирного дома. И этот выбор нередко выглядит как попытка определить более выгодный вариант.

К тому же, обычный гражданин обладает ограниченным временем. Элементарная нехватка времени ограничивает возможности гражданина по осуществлению предоставленных жилищным законодательством прав. Однако для ТСЖ или управляющей организации управление имуществом многоквартирного дома является основным видом деятельности. Коммерческая или некоммерческая организация располагает значительными экономическими, информационными, организационными преимуществами и может навязать собственнику условия договора, которые нельзя назвать выгодными с объективной стороны.

В принципе, некоторый дисбаланс в отношениях собственника и управляющей компании (или ТСЖ) прослеживается в любом случае.

С этим дисбалансом связаны изменения жилищного законодательства. Так, попытку контролировать деятельность управляющих компаний можно проследить в институте лицензирования деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, повторно внедренном в Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)23.

При этом административно-правовые средства сложившуюся проблему полностью не решают.

Организация общих собраний во время, когда большая часть квартир принадлежит аффилированному к застройщику юридическому лицу или непосредственно застройщику, принятие на подобных собраниях решений (обременительных для собственников), включение в договор управления общим имуществом условия, заведомо обременительные для потребителя, — это правонарушения. Если правонарушения имеют место быть, это влечет необходимость использования гражданско-правовых способов защиты.

Важно подчеркнуть императивность норм об определении платы за коммунальные услуги и попытки отойти от этой нормы в сторону, благоприятную для управляющей организации или ТСЖ.

В качестве наглядного примера целесообразно привести пример: технологию расчета платы за теплоснабжение. Так, размер платы рассчитывается, отталкиваясь от объема потребляемых коммунальных услуг, который фиксируется по показаниям прибора учета, а в случае их отсутствия исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (статья 157 ЖК).

Некоторые ТСЖ и управляющие компании изначально рассчитывают плату по нормативам за отопление, что предполагает взимание максимально возможного размера оплаты, взимают с собственников эту рассчитанную плату по максимальным показателям, тогда как теплоснабжающей организации они оплачивают счета по данным, полученным со счетчиков и других приборов учета. Получившуюся разницу – экономию – они направляют на всевозможные нужды – на выплату заработной платы сотрудникам и директору управляющей компании (либо ТСЖ).

Право распоряжаться «экономией» основано на Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ»О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»//»Российская газета», N 169, 30.07.2014 условиях договора либо на решениях общего собрания. Как результат, проблему составляет следующий вопрос: является ли действительным решение собрания или условия договора, которое позволяет управляющей компании (ТСЖ) на свое усмотрение распоряжаться деньгами, взятыми в избытке за коммунальные услуги.

Приведем пример. ТСЖ «О.» обратилось с иском в суд к Г. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за пять месяцев 2014 года по оплате за теплоснабжение.

Изучив обстоятельства, ответчик установил, что истец не учел наличие со стороны ответчика переплаты за теплоснабжение в январе 2014 года и в 2013 году полностью, подлежащей обязательному зачету для оплаты теплоснабжения в силу требования закона (в 2014 году).

Ответчик ссылался на то, что в соответствии с договором с участниками ТСЖ разница между платой за теплоснабжение, которая была начислена в соответствии с нормативам потребления, и платой, рассчитанной по показаниям приборов учета, ответчик имеет право направлять на другие нужды, связанные с управлением общим имуществом многоквартирного дома24.

Впрочем, в анализируемом деле эта разница была значительной. ТСЖ получило за отопление в два раза больше средств, чем перечислило теплоснабжающей организации за аналогичный период и за снабжение этого дома.

Условия договора, наделяющие правом самостоятельного распоряжений полученной «разницей» для управляющей компании, ничтожны, поскольку они нарушают запреты, предусмотренные статьей 157 Жилищного кодекса и Решение мирового судьи судебного участка N 4 Советского района г. Челябинска от 24.04.2015 по делу N 2456/2015// СПС «Консультант Плюс» статьей 16 Закона о защите прав потребителя25.

С учетом подпункта «б» п. 21 Постановления Правительства РФ N 307, при обустройстве многоквартирного дома коллективными приборами учета, а также при отсутствии индивидуальных и общих приборов учета размер оплаты за коммунальные услуги определяется для отопления — в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам. При этом исполнитель производит 1 раз в год корректировку размера платы за отопление в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам.

Определяющие порядок внесения оплаты за коммунальные услуги нормы жилищного законодательства, в том числе за отопление, отличаются императивным, а не диспозитивным характером.

Объем оплаты за коммунальные услуги необходимо рассчитывать отталкиваясь от объема потребляемых коммунальных услуг, который был определен по показаниям приборов учета, если таковые есть. Расчет другим способом – по нормативам потребления – возможен при их отсутствии.

Президиум ростовского областного суда по одному из рассматриваемых дел счел обоснованными доводы надзорной жалобы, что, отказывая в удовлетворении требований потребителя о взыскании убытков, которые связаны с оплатой и начислением за отопление, суд противозаконно ограничился ссылкой на то, что действия ответчика соответствуют договору на содержание, ремонт и управление многоквартирного дома, заключенному на базе решения общего собрания собственников многоквартирного дома. При этом он не проверил соответствие условий договора Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

Суд не учел того, что установленный названными Правилами порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги в помещениях жилого Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1″О защите прав потребителей»// «Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140 предназначения зависит от наличия или от отсутствия коллективных, общих и индивидуальных приборов учета (п. п. 19, 21, 23).

Такой порядок является обязательным. Ни ресурсоснабжающая, ни товарищество собственников жилья, ни управляющая организация не может устанавливать другой порядок расчета. Начисление средств в счет оплаты за отопление за конкретный месяц учитывает площадь жилого помещения. Это непосредственно не привязывается к фактически отпущенному объему тепловой энергии в этом месяце. Все это неизбежно влечет расхождение между количеством энергии и количеством отпущенной энергии, исходя из которого была начислена плата населению за услуги, независимо от того, по нормативу или по средним данным за минувшие периоды была рассчитана оплата. Подобное расхождение устраняется корректировкой платы в ежегодном формате, основная цель которой – совершить начисления населению в соответствие с платой за тепловую энергию, которую многоквартирный дом потребил в целом. Как следует, и подчеркивалось ответчиком и признано установленным судом в ходе рассмотрения дела, что пунктом 4.1.5 договора установлено следующее: средства, образовавшиеся при корректировке размера платы за коммунальные услуги, перечисляются в специализированный накопительный фонд, который создан управляющей организацией. Из этих средств 75% используется для проведения ремонта, реконструкции общественных мест, объектов благоустройства территории многоквартирного дома, которая к нему прилегает, приборов учета и оборудования на основании согласованного решения собственников. И 25% предназначено для оплаты услуг управляющей компании. Областной суд отмечает: сумма ежегодной корректировки потребителю в счет последующих платежей не засчитывалась, а также не возвращалась в данном деле. Кроме того, несостоятельным является ссылка в решении суда первой инстанции на то, что начисление платы за отопление по нормативу потребления, а не по расчетному значению не ущемляло прав собственников в связи с проводимой ежегодной корректировкой этих платежей исходя из показаний общедомового прибора учета (которая и приводит в соответствие фактическое потребление тепловой энергии в текущем году с произведенной потребителем оплатой).

Учитывая положения п. 1 ст. 166, ст. ст. 168, 180 ГК РФ, надлежит исходить из ничтожности условия договора, изменяющего последствия корректировки платы за отопление в нарушение требований, императивно установленных Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Кроме того, Президиум считает необоснованными ссылки в возражениях представителя управляющей организации, которые говорят о том, что вознаграждение управляющей организации 25% от всей суммы экономии тепловой энергии, которая была рассчитана корректировкой платежа за отопление, установленное пунктом 4.1.5 договора, правомерно, ведь работа управляющей организации по сокращению потребления домом тепловой энергии обязательным условием управления не являлась. Представленные доводы не опровергают противоречия Правилам условий, которые изменяют последствия корректировки платы за отопление. Они не подтверждают правомерность всех действий управляющей организации, которая взымает оплату выше предела установленного решением общего собрания. В соответствии с договором управления домом, предметом этого управления является выполнение управляющей компанией услуг по управлению, ремонту и содержанию общего имущества, а также предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме, осуществление другой направленной на достижение данных целей по управлению многоквартирным домом. Эффективная работа управляющей компании по сокращению потерь энергии, потребляемой многоквартирным домом, не должна рассматриваться в качестве дополнительной, которая не охватывается целью заключенного договора, поэтому требует дополнительной оплаты26. На данный момент предоставление коммунальных услуг регулируется Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)27.

Есть еще один пример. Так, по другому делу было установлено, что решение общего собрания ТСЖ на полученную рассмотренным выше способом от собственников переплату было направлено на «погашение существующей задолженности», то есть добросовестные собственники попросту заплатили за недобросовестных28.

«При этом суд правильно не принял во внимание ссылку истца на решение правления ТСЖ от 20 июня 2007 года о перечислении полученных от должников денежных средств в счет погашения имеющейся задолженности, поскольку названные средства, плательщиками которых является население, имеют целевое назначение, полномочиями по распределению денежных средств плательщика ТСЖ не наделено.»

Судебные акты, которые были приведены — это только самые показательные примеры. Таких дел достаточно много. Кроме того, аналогичной позиции придерживаются арбитражные суды, среди практики которых следует особо отметить разъяснение, которое было дано в Постановлении Двадцатого Постановление Президиума Ростовского областного суда от 21.04.2011 по делу N 44-г-54// СПС «Консультант Плюс» Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354″О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)//»Собрание законодательства РФ», 30.05.2011, N 22, ст. 3168 Определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 по делу N 33-5352// СПС «Консультант Плюс» арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А54-6362/201229.

Общедомовой (коллективный) прибор учета – средство измерения, которое используется для определения количества потребления коммунальных ресурсов, направляемых в многоквартирный дом. Количество коммунальных услуг, направленное в многоквартирный дом, можно определять на границе балансовой принадлежности внутридомовых сетей и сетей ресурсоснабжающей компании.

Прибор учета – это не устройство, экономящее денежные средства. Этот прибор призван определять количество поставленного коммунального ресурса для определения фактической стоимости.

Как результат, денежные средства, которые были получены товариществом при неправильном применении порядка начисления за коммунальные услуги, не являются сэкономленными. Они представляют собой разницу суммы реальной цены коммунального ресурса и начисленных товариществом сумм. Они получены при отсутствии оснований в результате неверного расчета.

Так, суд первой инстанции сделал верный вывод, что при начислении оплаты за отопление товарищество неправомерно производит расчет по тарифу, не учитывая показания общедомового прибора учета фактически потребленной тепловой энергии. Так, полученные при неправильном расчете денежные средства на оплату за отопление не являются сэкономленными.

Действующее законодательство включение расходов на оплату коммунальных услуг не предполагает, если речь идет о добавлении в цену работ по содержанию имущества многоквартирного дома.

Заключающий договор на управление общим имуществом в многоквартирном доме гражданин является потребителем. Условие договора, которое наделяет управляющую компанию правом распоряжаться полученной «экономией» самостоятельно, основано на неполной и на заведомо искаженной Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А54-6362/2012// СПС «Консультант Плюс» информации, которая была предоставлена потребителю.

В случае, если бы ТСЖ либо управляющая компания спросили собственников о том, хотя ли таковые, чтобы компания взяла за отопление в два раза больше, а потом потратила бы половину на зарплату и премию своим сотрудникам, последние вряд ли бы согласились на подобный расклад. Условия договора об управлении имуществом в многоквартирном доме проверяются на предмет соответствия статье 16 Закона о защите прав потребителей. Также они должны проверяться на предмет доступности и прозрачности для понимания каждым потребителем.

В случае неясности условия договора об управлении общим имуществом может быть использован п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах»30. В соответствии с пунктом 11 «при разрешении споров, которые возникают из договоров, при невозможности установить действительную общую волю сторон и неясности условий договора с учетом целей непосредственно договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний».

В перечень профессионалов, конечно, входит и управляющая организация.

В литературе отмечается, что одним из основных инструментов защиты потребителя можно считать императивную фиксацию минимального набора прав и обязанностей всех сторон, что предусмотрено в законе. Суть этого Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16″О свободе договора и ее пределах»// «Экономика и жизнь» (Бухгалтерское приложение), N 16, 25.04.2014 приема заключается в том, чтобы можно было лишить потребителя возможности нанести себе вред собственным волеизъявлением: обладающий небольшой переговорной силой, не слишком интересующийся юридической стороной дела и плохо осведомленный, зачастую готов согласиться с самыми невыгодными для него условиями договора, предлагаемыми юридически подкованным сильным предпринимателем31.

При этом законодательный запрет на нарушения прав потребителей в процессе оказании услуг по управлению многоквартирным домом, увы, отсутствует. Может быть, причина такого отсутствия заключается в том, что запрет законодатель посчитал достаточно твердо установленным и очевидным в пункте 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

В статье 16 Закона о защите прав потребителей прописано, что запрет должен включать условия (непосредственно прописанные в договоре), ущемляющие права потребителей.

Односторонне императивные нормы — установленные правила, прописанные в договоре, которые могут быть изменены или исключены только в пользу потребителя, а не в пользу организации, с которой был заключен договор32.

Нарушающие требования жилищного законодательства условия договора, как и Закона «О защите прав потребителей», признаются недействительными (ст. 180 ГК).

При этом к какому роду недействительности целесообразно отнести такие условия? В соответствии с пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недействительными являются условия сделки, которая была составлена и подписана с потребителем, не соответствующие актам, Ширвиндт А.М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве // Вестник гражданского права. 2013. N 1. С. 5 — 51.

Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: В 2 т. М.: Статут, 2012. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. С. 71. содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей»).

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»33, договор, в котором условия противоречат сути законодательного регулирования определенного вида обязательства, квалифицируется в качестве ничтожного полностью либо в соответствующей части, если в законе нет прямого указания на ничтожность.

Можно привести пример: ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, которое устанавливает, что при завершении срока действия договора переданное имущество направляется в собственность доверительного управляющего. В таком случае представляется, что условия об управлении общим имуществом многоквартирного дома, которые позволяют управляющей организации не засчитывать в противоречие с действующим законодательством, переплаченные денежные средства в счет оплаты за следующий период, а распоряжаться этими денежными средствами по собственному усмотрению, противоречат сути законодательного регулирования отношений по управлению общим имуществом. Однако нежелательным будет последующее разъяснение ничтожности таких условий в судебной практике. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25″О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//»Бюллетень Верховного Суда РФ», N 8, август, 2015 2.3. Изменение и прекращение договора управления многоквартирного дома

Правила и порядок исполнения, а также заключения договора управления многоквартирным домом подробно регулируется Жилищным кодексом (ЖК РФ).

При этом вопросы расторжения договора не регламентированы. Положения Жилищного кодекса только отсылают к гражданскому законодательству, но нормы Гражданского кодекса (ГК РФ) не учитывают особенности договора управления многоквартирным домом. Все это порождает немало проблем и разногласий. Необходимость расторжения договора по управлению многоквартирным домом появляется у управляющей организации при росте инфляции, подорожании услуг подрядчика, кризисных явлениях в экономике, нежелании собственников платить больше при попытке управляющей компанией поднять цены на услуги. Расторжение договора управления в соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством. Допускаются исключения, если положениями установлены регулирующие вопросы расторжения и изменения договора, другие правила, не прописанные в гражданском законодательстве. В подобных случаях актуально жилищное законодательство.

Порядок изменения и расторжения договора и основания для этого установлены ст. 450 ГК РФ.

Расторжение и изменение договора возможны по договоренности сторон, если другое не предусмотрено ГК, иными законами либо договором.

Когда управляющей компании не удается договориться с собственниками, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если инициатор – управляющая организация, и если условиями договора такое право предусмотрено. Обычно договор включает положения, позволяющие управляющей компании отказаться от обслуживания дома, например, если он находится в аварийном состоянии по обстоятельствам, за которые она не является ответственной.

Большинство споров между управляющей компанией и собственниками возникает по причине незаконного отказа компании от договора управления. Решив отказаться, компания ссылается на не позволяющие осуществлять действия по управлению домом обстоятельства (например, убыточность деятельности, отсутствие технических возможностей и т. п.)34.

Законодательство допускает одностороннее расторжение и изменение договора, если таковое предусмотрено ГК РФ, другими законами либо договором (ст. 450 ГК РФ).

Данную инициативу вправе вынести только собственники помещений по установленным частями 8.2 и 8.1 ст. 162 ЖК РФ основаниям, а также в определенных соглашением сторон случаях. К таким случаям относится, во-первых, невыполнение управляющей компанией условий договора. Решение отказаться от договора принимается в многоквартирном доме в рамках собрания собственников помещений.

Во-вторых, если собственники помещений решили изменить способ управления домом, если договор управления заключен по результатам конкурса, проведенного органом самоуправления, собственники могут расторгнуть договор по истечению каждого последующего года с момента заключения договора управления.

Односторонний отказ управляющей организации недопустим в связи с отсутствием публичности договора. Для управляющей организации законодательство не предусматривает никаких оснований для отказа от выполнения условий договора по управлению многоквартирным домом. В соответствии с пунктом 1 ст. 426 ГК публичным признается договор, который был заключен коммерческой организацией, если он устанавливает ее обязанности по выполнению работ, оказанию услуг, продаже товаров, которые Харитонова Ю.С. Управление в гражданском праве: проблемы теории и практики. М.: Норма; Инфра-М, 2011.С.45 по характеру деятельности компания должна осуществлять относительно каждого обратившегося (перевозка транспортом, услуги связи, розничная торговля, энергоснабжение, гостиничное, медицинское обслуживание и т. д.).

Из положений ч. 5 ст. 161, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ в прямой связи со ст. 426 ГК РФ следует – договор управления многоквартирным домом – публичный для управляющей компании относительно собственников помещений, поскольку подписание договора обязательно, если организация была выбрана в рамках проведения общего собрания, а условия договора одинаковые для всех. Это утверждение находит свое подтверждение в судебной практике.

Из Определения Конституционного суда РФ от 06.06.2002 года № 115О35 следует, что обязательность подписания публичного договора при возможности предоставлять соответствующие услуги означает также недопустимость одностороннего отказа со стороны исполнителя от обязательств, если возможность их выполнить сохранена (предоставить соответствующие услуги).

В противном случае требования закона об обязательном подписании договора было бы лишено правового значения и смысла.

Так, правовых оснований для отказа от исполнения условий договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке по инициативе управляющей компании не существует.

Договор может быть расторгнут по требованию управляющей организации в судебном порядке, однако только при нарушении его условий собственниками помещений в доме.

Существенным может быть признано нарушение договора стороны, которое для другой стороны влечет такой ущерб, что она лишается в значительной степени того, на что имела право рассчитывать при заключении. К таким случаям относятся неоплата услуг компании больше 2-х раз подряд, Определение Конституционного Суда РФ от 06.06.2002 N 115-О»Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мартыновой Евгении Захаровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 779 и пунктом 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Вестник Конституционного Суда РФ», N 1, 2003 ухудшение по вине собственников состояния жилого фонда. Сегодня в судах подобные дела практически не рассматриваются, потому что управляющие компании редко используют такой способ защиты из-за технических особенностей ведения судебного процесса, поскольку ответчиками будут выступать собственники помещений в доме. Как правило, организации взыскивают задолженность в судебном порядке, и только по истечению срока его действия не производят пролонгацию.

Другим сложным способом расторжения договора для организации считается расторжение договора по причине существенных изменений обстоятельств, что предусмотрено ст. 451 ГК РФ36.

Если сторонам не удалось достигнуть соглашения о доведении договора в полное соответствие с изменившимися обстоятельствами либо о его расторжении, договор расторгается судом по требованию стороны, которая решит подать иск. При этом должны соблюдаться несколько условий одновременно: — в момент заключения стороны исходили из положения, при котором изменения обстоятельств не должны были произойти; — изменение обстоятельств было вызвано причинами, которые не могли быть преодолены после их возникновения заинтересованной стороной; — исполнение договора без внесения изменений его условий могло бы нарушить соотношение имущественных интересов всех сторон, а также повлекло бы серьезный ущерб для заинтересованной стороны; — риск изменения обстоятельств не всегда несет заинтересованная сторона.

Суд определяет по требованию любой стороны последствия расторжения договора, отталкиваясь от необходимости справедливого распределения расходов, понесенных сторонами по причине исполнения договора. Назаров Р. Правовые проблемы деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов (вторая статья) // Жилищное право. 2012. N 9. С. 49 — 64.

Требование изменения условий или расторжения договора может быть заявлено со стороны управляющей организации в суд после получения отказа собственника на предложение расторгнуть договор либо не получить ответ в срок, обозначенный в предложении, а в случае его отсутствия — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Во время рассмотрения судебных споров существенными будут признаны обстоятельства, связанные с изменением в направлении государственного регулирования ценообразования; непредсказуемые темпы инфляции; аварийное состояние объектов договора; значительное подорожание оборудования и материалов, предоставляемых подрядчиком, оказываемых ему услуг со стороны третьих лиц.

Существует и другая судебная практика по этому вопросу. В постановлении Федерального арбитражного суда от 31.03.2009 года СевероКавказского округа по делу № А632036/2008С316 отмечено, что факт убытков не является должным основанием для разрыва договора. Факт несения управляющей компанией убытков от деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом в случае отсутствия каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об изменениях в ситуации на рынке ЖКХ, по сути ст. 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договор управления.

С учетом частей 1 и 4 ст. 162 договор управления многоквартирным домом должен заключаться с каждым собственником помещения отдельно и его условия должны быть одинаковыми для всех, потому расторжению подлежат буквально все заключенные управляющей организацией договора. После расторжения договора необходимо на общем собрании собственников выбрать другую управляющую компанию. В случае, если собрание не будет организовано на протяжении года после расторжения договора, органы местного самоуправления самостоятельно организуют конкурс по выбору управляющей организации. Глава 3. Обязательства, возникшие из договора управления многоквартирного

дома и ответственность за его нарушение

3.1. Права и обязанности управляющей компании

Главной обязанностью управляющей организации считается осуществление действий, которые составляют предмет договора. В соответствии с легальной конструкцией договора управления многоквартирным домом – обязанности составляют оказание услуг, выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества, предоставление коммунальных услуг в таком доме (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Управляющая компания обязана выполнять работы, а также оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества с учетом перечня, определенного договором. Совершение предусмотренных действий должно отвечать установленным законодательством требованиям о санитарноэпидемиологическом обеспечении населения, защите прав потребителей, техническом регулировании, а также договором управления многоквартирным домом. В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме имущество общего назначения должно содержаться в состоянии, которое обеспечит: а) соблюдение характеристик безопасности и надежности многоквартирного дома; б) доступность пользования жилыми либо нежилыми помещениями, земельным участком, где расположен многоквартирный дом, помещениями общего пользования; в) безопасность для здоровья и жизни граждан, сохранность имущества юридических и физических лиц, муниципального, государственного и другого имущества; г) соблюдение законных интересов и прав собственников помещений и иных лиц;

• д) поддержание облика многоквартирного дома с учетом проектной документации для реконструкции и строительства многоквартирного дома;
• е) готовность приборов учета, инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящего в состав общего имущества с целью предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, с учетом Правил предоставления коммунальных услуг37;

• ж) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении, а также о повышении энергетической эффективности.

Управляющая организация обязуется предоставлять собственникам помещений и пользующимся помещениями другим лицам в этом доме коммунальные услуги с учетом перечня, определенного договором управления многоквартирным домом, отталкиваясь от степени благоустройства дома.

Управляющая организация имеет право самостоятельно определять способ и порядок выполнения работ, а также оказания услуг, составляющих предмет договора, если ничто иное не было предусмотрено договором. В статье 162 ЖК РФ принцип личного исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом не закреплен. Это становится основанием для того, что управляющая организация имеет право на свое усмотрение привлекать третьих лиц, заключать договора на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, на предоставление коммунальных услуг (организации по снабжению ресурсами), на прием платежей от нанимателей и собственников помещений.

Выполнение данной функции управляющей организации невыгодно: вопервых, оплачивая полностью ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающей организацией, она сама сталкивается с отсутствием платежей собственников и других пользователей помещений, во-вторых, претензии, связанные с плохим Горбунов А.В. Гражданско-правовое регулирование по предоставлению коммунальных ресурсов: дисс. … канд. юрид. наук. М., 2011. С. 75. качеством поставляемых ресурсов, потребители предъявляют к управляющей компании.

На практике нередкими являются случаи, когда управляющие компании не предусматривают договором управления многоквартирным домом обязанности, связанные с предоставлением коммунальных услуг. Подобный подход не соответствует законодательству. В соответствии с пунктом 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам заключение договоров о покупке холодной, горячей воды, электроэнергии, газа, тепловой энергии собственниками помещений в многоквартирном доме, а также водоотведения непосредственно с ресурсоснабжающей компанией допускается только при осуществлении собственниками непосредственного управления домом.

Подпункт «а» пункта 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг пользователям и собственникам помещений жилых домов и в многоквартирных домах еще более категоричен: организация не может отказаться от включения в договор управления многоквартирным домом условий предоставления коммунальных услуг вида, предоставление которого возможно с учетом особенностей благоустройства многоквартирного дома, а значит, она не моет отказать в предоставлении коммунальных услуг.

Ч. 7.1 статьи 155 ЖК РФ, а также Правила предоставления коммунальных услуг пользователям и собственникам помещений в жилых домах и многоквартирных домах позволяют преодолеть эту негативную составляющую для управляющих организаций. Собственники помещений на общем собрании принимают решение о внесении оплаты за коммунальные услуги в ресурсоснабжающую организацию (пункт 6438).

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354″О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)//»Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, N 23, ст. 2501 3.2. Права и обязанности собственников помещений многоквартирного дома

Обеспечение возможности любого субъекта гражданского права быть уверенным в том, что его контрагент будет добросовестным и справедливым, подчиняясь общим требованиям Гражданского кодекса РФ, а в случае отклонения от такой линии поведения — возможности защитить свои права и законные интересы в суде есть одна из основных задач действующего ГК РФ. Естественно, что отстаивание своих прав в наибольшей степени относится к той части гражданских правоотношений, которые напрямую связаны с отношениями собственности. При этом нельзя относиться к праву собственности как к некоему абсолюту: есть еще и публичные интересы общества и государства. Поэтому, при определении правовых конструкций, регламентирующих отношения собственности, следует скрупулезно учитывать известный со времен римского права принцип «jus utendi et abutendi rei suae, quatenus juris ratio patitur» (право использовать вещь и управлять ею, насколько это допускает смысл права).

Статья 209 ГК РФ, которая определяет возможность для собственника вещи действовать в отношении ее любым образом, если это не противоречит закону и не нарушает права иных лиц, не предполагает, что собственник при этом должен еще нести и некую обязанность, непосредственным образом связанную с вещью. Эта обязанность — бремя собственника. Кстати, обязанность (бремя) содержания имущества, указанная в статье 210 ГК РФ, не является тождественной понятию бремени собственника. По смыслу сложившихся правоотношений бремя собственника не закреплено формально в нормах гражданского права, а представляет собой имманентно присущее любому заботливому собственнику вещи естественное желание продлить временной период пользования имуществом. И в этом смысле можно говорить о внутреннем долге человека сохранить свое имущество в целости.

Факт признания объективных обязанностей собственника имущества по его сохранению и содержанию позволяет некоторым авторам утверждать, что бремя содержания вещи приобретает черты публичных обязательств, которые не могут носить характера частных обязанностей, т.е. обязанностей перед конкретным лицом39.

Анализ норм российского права наводит на мысль о том, что бремя собственника как юридическая категория практически исключена из общего правового оборота и возникает в нормах права, только когда законодатель специально об этом позаботится.

Так, в частности, статьей 30 Жилищного кодекса РФ определена обязанность любого собственника жилого помещения обеспечивать его сохранность. Таким образом, законодатель говорит о том, что уже закреплено в статье 210 ГК РФ: собственник имущества должен нести бремя расходов по его содержанию. Конкретизируя эту обязанность, статья 30 ЖК РФ также закрепляет обязанность собственника жилого помещения поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время законодатель определяет условия, при наличии которых собственник будет нести предусмотренную законом ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей. В частности, статья 241 ГК РФ устанавливает ответственность собственника домашних животных, если последний не соблюдал как общие принципы гражданского права, так и общечеловеческие ценности. В таких случаях, если они установлены в Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2014. С. 88 предусмотренном порядке, собственник может быть лишен судом права на домашних животных путем принудительного выкупа.

Однако сама по себе установленная законом обязанность собственника нести бремя собственности является необходимым, но недостаточным условием ее исполнения собственником. Такая ситуация порождает последствия в виде увеличивающегося количества судебных дел, связанных с ненадлежащим обеспечением собственником его имущества40.

Вновь включенный в действующий ГК РФ принцип добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ), обязывающий всех субъектов гражданского права не только действовать в соответствии с законом, но и воздерживаться от действий, нарушающих законные и договорные права и интересы контрагентов и третьих лиц, можно и нужно толковать расширительно. Представляется необходимым также законодательно усилить принцип добросовестности и ввести в качестве общего требования к собственнику его обязанность нести ответственность за содержание принадлежащего ему имущества в случаях, когда такое содержание затрагивает общественный, государственный или личный (частный интерес) как контрагентов собственника, так и третьих лиц, которые оказались в сфере действий или бездействия собственника имущества.

Отдельные государства не только внесли соответствующую норму о бремени собственника в гражданское законодательство, но и включили соответствующее положение в основной закон — конституцию. Например, в пункте 2 статьи 14 Конституции ФРГ установлено: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить всеобщему благу». Схожее положение содержится в статье 42 Конституции Италии, гласящей: «Частная собственность признается и гарантируется законом, который определяет способы ее приобретения и использования, а также ее пределы с целью обеспечения ее социальной функции и доступности для всех»41.

Вайпан В.А. Бремя содержания имущества собственником как юридическая обязанность // Предпринимательское право. 2014. N 2. С. 67 — 73.

Маклаков В.В. Конституции зарубежных государств: Учеб. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 174, 389.

Этого опыта вполне достаточно для внесения аналогичных положений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

Несомненно, при определении конкретных обязанностей собственника следует исходить из особенностей принадлежащего ему имущества и потенциально возможного вреда, который это имущество может причинить юридически значимым интересам личности, общества или государства. В то же время, как уже отмечено, сам факт наличия у собственника имущества должен ставить перед ним вопрос о необходимости соблюдения обозначенных выше интересов.

В действующий ГК РФ необходимо внести изменения, которые бы определяли причинно-следственную связь между наличием у собственника имущества и обязанностями, возникающими из факта его наличия. Это требуется для того, чтобы собственник не просто пользовался полномочиями, предоставленными ему действующим ГК РФ, но и стремился как минимум не нарушать права любых третьих лиц, например собственных соседей.

Некоторые авторы указывают, что собственник, в случае фактического отказа от исполнения обязанностей собственника, должен быть лишен титула собственника. Полагаем это излишним, поскольку такой результат вполне достижим с помощью мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренных положениями действующего ГК РФ.

Установление не только прав, но и обязанностей собственника в целом должно стать продолжением действия норм статьи 55 Конституции РФ, а также общих принципов гражданского права, определенных в статье 1 ГК РФ. Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г., в частности статья 1 Протокола N 142 к указанной Конвенции, устанавливает право государства всеми законными способами обеспечивать выполнение требований об обязанностях собственника и определяет возможность «Конвенция о защите прав человека и основных свобод»(Заключена в г. Риме 04.11.1950)(с изм. от 13.05.2004)(вместе с «Протоколом [N 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952),»Протоколом N 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней»(Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963),»Протоколом N 7″ (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984))// «Бюллетень международных договоров», N 3, 2001 установления контроля за собственниками для обеспечения выполнения как общественных, так и частных интересов.

Формула «собственность — не только права, но и обязанности» (а значит, и бремя), установленная на законодательном уровне, будет способствовать обеспечению баланса интересов собственника и интересов третьих, частных или публичных, лиц.

3.3. Ответственность сторон

В соответствии с цивилистической и господствующей литературой позицией гражданско-правовой ответственности становится правонарушение, соответствующее следующим условиям: наличие вреда, поведения, противоправности, вины и причинной связи между ними43.

Среди названных условий можно выделить необходимые и факультативные условия. Противоправность допущенного нарушения гражданского права – неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства можно отнести к числу необходимых условий гражданскоправовой ответственности.

Негативные последствия в имущественной сфере для лица, чьи права были нарушены (либо по отношению к кому понесен вред), и причинная связь между наступившими негативными последствиями и нарушением приобретают характер необходимых условий для договорной ответственности только тогда, когда можно говорить об использовании такой формы ответственности, как возмещение убытков.

При применении других форм гражданско-правовой ответственности наличие данных условий имеет факультативный характер. Необходимым условием для привлечения должников к ответственности за нарушение обязательств становится вина должника. При этом такое общее правило несет

Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М., 1970. С. 9. ряд исключений, установленных законом, одним из которых можно обозначить ответственность за нарушение обязательств в процессе осуществления предпринимательской деятельности44.

Обязательство управляющей компании по договору управления многоквартирным домом всегда связано с проведением предпринимательской деятельности, поэтому ее ответственность строится на степени риска и наступает независимо от того, есть ли вина. Обстоятельством, которое может стать основанием освобождения от управляющей организации от ответственности за нарушение обязательств, по общему правилу может стать невозможность их исполнения, которая наступила вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К числу форм гражданско-правовой ответственности в юридической литературе, конечно, относятся взыскание неустойки и возмещение убытков.

Закон «О защите прав потребителей»45 предусматривает сразу несколько статей, предполагающих необходимость возмещения убытков в виде меры ответственности при нарушении прав потребителей. Условия ответственности заказчика за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом будут зависеть от субъектного состава46. Ответственность следующих субъектов строится на основании вины:

• собственников помещений в доме, если это граждане, использующие услуги, предоставляемые управляющей организацией для семейных, домашних и личных нужд, некоммерческие организации;
• ЖК, ТСЖ и других специализированных потребительских кооперативов.

Если в качестве заказчика выступает лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность – индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация – его ответственность с учетом пункта 3 статьи 401

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2001. С. 710 — 711. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1″О защите прав потребителей»//»Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140 Алексеев С.С. Собр. соч.: в 10 т. Т. 2. Специальные вопросы правоведения. М., 2010. С. 92, 366, 370. ГК РФ будет признана независимо от вины. Управляющая организация может потребовать от контрагента возмещения убытков, нанесенных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства (статья 393 ГК РФ).

Неисполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом со стороны заказчика повлечет взыскание неустойки. Часть 14 статьи 155 ЖК РФ предполагает обязанность лиц, несвоевременно или не полностью внесших оплату за коммунальные услуги и жилое помещение, уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.

Пользуясь данной нормой, суды рассматривают статус субъектов правоотношения (потребитель, исполнитель), учитывают целевое назначение помещения (нежилое или жилое).

Так, ФАС Северо-Западного округа оставил в силе решение суда первой инстанции, отказавшего ЖСК N 441 в удовлетворении требования о взыскании с районного жилищного агентства Санкт-Петербурга неустойки по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, находящееся в государственной собственности, указав, что данная норма «регулирует отношения между гражданами (потребителями коммунальных услуг) и исполнителем коммунальных услуг по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а спор по настоящему делу возник между иными лицами, поэтому указанная правовая норма не подлежит применению к спорным правоотношениям» 47. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу N А56-40895/2006 // СПС «КонсультантПлюс»

Заключение

На сегодняшний день ведущим звеном в системе жилищно-коммунального хозяйства являются организации в сфере управления многоквартирными домами.

Кризисные явления в указанной сфере сыграли роль одного из основных факторов роста нестабильности в социальном секторе Российской Федерации.

Из-за низкой правовой грамотности для большинства населения «жилищная бухгалтерия» непонятна. Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом Российской Федерации, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями. Они не верят власти, которая представляет процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как единственно верное решение в современных условиях.

По мнению Ю.А. Кицай, управление управляющей организацией многоквартирным домом — это упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником48.

Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные акты, регулирующие деятельность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, предписывают им обеспечить благоприятные и Кицай Ю.А. Роль управляющих компаний и муниципальных органов власти в сфере ЖКХ // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы междунар. науч. конф. Пермь: Меркурий, 2012. С. 31 — 33. безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.

Вместе с тем вопросы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств в законодательстве недостаточно проработаны.

Указанные недостатки правового регулирования создают проблемы в правоприменительной практике, способствуя нарушениям прав граждан.

Как один из возможных вариантов развития правового регулирования в этой сфере стало использование потенциала разрешительной системы <4>.

Принят Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (- Закон N 255-ФЗ)49.

В этом случае система мер обеспечения законности в сфере ЖКХ, в целом генетически связанная с экономическими отношениями, социальной структурой общества, политической системой (такие связи по своей природе являются политико-правовыми, будет осуществляться с учетом специфических особенностей разрешительного воздействия.

Предоставление прав на основании индивидуальных разрешительных предписаний является необходимым для последовательного осуществления начал социальной справедливости, учета индивидуальных особенностей жизненных ситуаций, осуществления контроля со стороны общества, обеспечения высокой организованности общественных отношений <6>. Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ»О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»// «Собрание законодательства РФ», 28.07.2014, N 30 (Часть I), ст. 4256. Использование разрешительного механизма, имеющего легитимирующий характер, тем самым обеспечивает не только реализацию юридически допустимого поведения, но и упорядочение предоставления субъективных прав, ограничение определенными рамками усмотрения сферы публичного управления. С этой точки зрения разрешительная система представляет собой правообеспечительный институт, направленный на реализацию прав и свобод человека и гражданина. Ведение с 01.05.2015 лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами выявило проблему лишения данных домов управляющих компаний в связи с неполучением некоторыми из них до указанной соответствующей лицензии. Учитывая, что указанные организации выполняют функции исполнителей коммунальных услуг, а также организуют содержание и текущий ремонт жилищного фонда, прекращение их работы с 01.05.2015 вследствие неполучения лицензии может повлечь негативные последствия для собственников жилых помещений в виде ухудшения технических и эксплуатационных характеристик общего имущества, возникновения технологических нарушений в работе инженерных коммуникаций и т.д. При этом положения ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность непрерывного управления домом до принятия собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления, относятся только к ситуациям, связанным с работой управляющих компаний, лицензия которых прекратила свое действие или аннулирована. В отношении же организаций, которые не получали соответствующих лицензий, применяются положения ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность вмешательства органов местного самоуправления в сферу управления домом только в случае непринятия собственниками жилых помещений в течение 1 года самостоятельного решения о выборе управляющей компании. В целях защиты прав граждан на обеспечение непрерывности управления домом представляется целесообразным законодательно распространить на изложенную ситуацию названные положения статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации об обязательности исполнения управляющей компанией, лицензия которой аннулирована или прекращена, своих функций до определения собственниками жилых помещений способа управления домом и обязательности проведения органом местного самоуправления в месячный срок конкурса по отбору управляющей организации в случае, если собственники не выбрали ее самостоятельно. К числу значимых вопросов, требующих полноты правового регулирования, относится сфера правовой природы специального счета, используемого для финансирования мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов. Об актуальности решения данной проблемы свидетельствует правоприменительная практика, допускающая возможность обращения взысканий по обязательствам организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, на денежные средства, находящиеся на специальном счете. В целях обеспечения прозрачности названной сферы правоотношений представляется целесообразным распространить требования ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации также на хозяйствующие субъекты, которые, не осуществляя функции управления, тем не менее выполняют названные работы в домах, собственники которых выбрали непосредственный способ управления домом.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnyim-domom-2/

Международно-правовые акты: 1. «Конвенция о защите прав человека и основных свобод»(Заключена в г. Риме 04.11.1950)(с изм. от 13.05.2004)(вместе с «Протоколом [N 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952),»Протоколом N 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней»(Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963),»Протоколом N 7″ (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984))// «Бюллетень международных договоров», N 3, 2001

Нормативно-правовые акты и документы:

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301 3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188 ФЗ//»Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14 4. Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ»О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»//»Российская газета», N 169, 30.07.2014

5. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1″О защите прав потребителей»//»Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140

6. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75″О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»// «Российская газета», N 37, 22.02.2006 7. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354″О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)//»Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, N 23, ст. 2501 8. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416″О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»(вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)// «Собрание законодательства РФ», 27.05.2013, N 21, ст. 2652.

Учебная и научная литература: 9. Алексеев С.С. Собр. соч.: в 10 т. Т. 2. Специальные вопросы правоведения. М., 2010.

10.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2001.

11.Вайпан В.А. Бремя содержания имущества собственником как юридическая обязанность // Предпринимательское право. 2014. N 2.

12.Горбунов А.В. Гражданско-правовое регулирование по предоставлению коммунальных ресурсов: дисс. … канд. юрид. наук. М., 2011. 13.Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: В 2 т. М.: Статут, 2012. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. 14.Кицай Ю.А. Роль управляющих компаний и муниципальных органов власти в сфере ЖКХ // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы междунар. науч. конф. Пермь: Меркурий, 2012.

15.Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8.

16.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: ОНТРАКТ, 2009.

17.Маклаков В.В. Конституции зарубежных государств: Учеб. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2010.

18.Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М., 1970.

19.Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3.

20.Назаров Р. Правовые проблемы деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов (вторая статья) // Жилищное право. 2012. N 9. 21.Романец Ю.В. Непоименованные обязательства в системе гражданских договоров // Закон. 2013. N 5.

22.Сапун В.А. Теория правовых средств и механизм реализации права: дисс. … докт. юрид. наук. Н. Новгород, 2012.

23.Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. — 2008. — № 3. — 24.Сердюков К.А. Правоотношения с множественностью лиц в российском гражданском праве: Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2011. 25.Ситникова И. Кто управляет моим домом? // ЭЖ-Юрист. 2014. N 28 26.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2014. 27.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008.

28.Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11.

29.Харитонова Ю.С. Управление в гражданском праве: проблемы теории и практики. М.: Норма; Инфра-М, 2011 30.Ширвиндт А.М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве // Вестник гражданского права. 2013. N 1.

31.Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011.

Материалы судебной практики: 32.Определение Конституционного Суда РФ от 06.06.2002 N 115-О»Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мартыновой Евгении Захаровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 779 и пунктом 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Вестник Конституционного Суда РФ», N 1, 2003 33.Определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 по делу N 33 5352// СПС «Консультант Плюс»

34.Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А54-6362/2012// СПС «Консультант Плюс»

35.Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16″О свободе договора и ее пределах»// «Экономика и жизнь» (Бухгалтерское приложение), N 16, 25.04.2014 36.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25″О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//»Бюллетень Верховного Суда РФ», N 8, август, 2015 37.Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14//»Вестник ВАС РФ», 2012, N 4 38.Постановление Президиума Ростовского областного суда от 21.04.2011 по делу N 44-г-54// СПС «Консультант Плюс»

39.Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 г. по делу N А21-9674/2013 // СПС «КонсультантПлюс». 40.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 2009 г. по делу N А11-10022/2008// СПС «Консультант Плюс»

41.Апелляционное определение от 11 февраля 2015 г. по делу N 33 1236/2015-А-57// СПС «Консультант Плюс»

42.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу N А56-40895/2006 // СПС «КонсультантПлюс»

43.Решение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу N 33-1236/2015-А-57// СПС «Консультант Плюс»

44.Решение мирового судьи судебного участка N 4 Советского района г. Челябинска от 24.04.2015 по делу N 2-456/2015// СПС «Консультант Плюс» 68 70