В нашей стране наблюдается повышенный интерес к такой правовой категории, как недвижимость. Это обусловлено переходом к рыночной экономике и, следовательно, изменением законодательства после распада СССР. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Более того, законодатель не просто ввел недвижимость в гражданский оборот, он сформировал и закрепил институт недвижимости, вобравший в себя нормы, определяющие понятие и виды недвижимости, специфику оборота недвижимости, и установил необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Недвижимое имущество — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс Республики Беларусь, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
недвижимое имущество сделка правоотношение Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним.
Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового режима недвижимого имущества Гражданским кодексом Республики Беларусь и другими нормативными правовыми актами, в настоящее время данный вопрос до сих пор является предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того или иного вопроса.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
... Правилами ведения Единого государственного реестра прав. В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя ...
Данные исследования придают институту недвижимости особое значение. Именно правильное понимание и регламентация данного института — необходимое условие для уяснения многих практических вопросов.
Актуальность курсовой работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т. п. ), необходимость определения понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление недоработок и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость тщательного изучения этого предмета.
В настоящее время наблюдается ежегодное увеличение судебных споров, предметом которых является те или иные правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, все это также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.
С учетом изложенного, изучение такого правового института, как недвижимое имущество, исследование его правового режима представляется весьма важным и актуальным.
Объектом исследования является теория и практика общественных отношений, складывающихся в связи с определением и установлением правового режима недвижимого имущества, в связи с совершением сделок с недвижимостью.
Предмет работы — действующее гражданское законодательство, определяющее особенности недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.
Целью настоящей работы является комплексное исследование правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.
Для достижения поставленной в данной работе цели решались следующие задачи:
1. определить понятие и признаки недвижимого имущества;
2. установить классификацию и перечень объектов недвижимости, дать им характеристику;
3. исследовать процесс государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
4. изучить особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, их виды;
5. в заключении подвести итоги по проделанной работе.
Методологическая база работы — общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и другие.
Д. А. Колбасин
Данная курсовая работа состоит из трех глав, которые полностью раскрывают тему исследования и располагаются в определенной логической последовательности. Полный объем курсовой работы составляет 50 листов, в том числе текста — 40, приложений — 10. При ее написании было использовано 23 источника, в их числе нормативные правовые акты, материалы судебной практики, учебные пособия, научные статьи.
Глава 1. Понятие и виды недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений
Имущество, в связи с наличием которого возникают правоотношения, представляет «собой материальные предметы, предназначенные для удовлетворения потребностей людей». Как правило, вещи являются результатом трудовой деятельности людей, а поэтому приобретают материальную (экономическую) ценность и возможность участвовать в гражданском товарообороте.
Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений (2)
... Цель работы – рассмотреть Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений., Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: раскрыть понятие и виды недвижимого имущества; изучить гражданско-правовой режим недвижимого имущества; проанализировать гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Недвижимость ...
Отношение лиц к имуществу регулируется нормами права, в частности, определяются основания его приобретения и отчуждения, правила владения, пользования и распоряжения, условия использования его при исполнении тех или иных договоров (соглашений) и многие другие вопросы. Тем самым создается правовой режим имущества (вещей).
Гражданское законодательство устанавливает деление имущества на недвижимое и движимое. Так, часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) устанавливает, что к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» .
Земельный участок — часть поверхности земли, «имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации». Земельные участки (земля) являются собственностью Республики Беларусь, от имени которой в земельных отношениях выступают уполномоченные органы на местах. Ценность земли заключается в том, что она в отличие от другого имущества не изнашивается. Более того, участвуя в гражданском обороте, их качество постоянно улучшается. Правовой режим этого недвижимого имущества, в частности, состоит в регулировании права собственности на него, предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение. Они могут быть сданы в аренду, а находящиеся в частной собственности граждан земельные участки — проданы, подарены, обменяны, а также могут быть предметом других сделок в соответствии с земельным законодательством.
Недра — это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Пользователям (юридическим и физическим лицам независимо от форм собственности и подчиненности) недра предоставляются для: геологического изучения, добычи полезных ископаемых, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых природных территорий и объектов, имеющих научную, историческую, культурно-эстетическую, санитарно-оздоровительную или иную ценность и другие цели. Недра Республики Беларусь являются исключительной собственностью государства [13, ст.1].
Недра и право пользования ими не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Государство осуществляет владение, пользование и распоряжение недрами в общегосударственных интересах, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов проживающих на этой территории людей. Недра для пользования выделяются путем предоставления в установленном порядке земельных участков.
К числу водных объектов относятся: болота, дренажные сооружения, реки, ручьи, родники, озера, водохранилища, пруды, внутренние водные пути, другие водоемы и водные объекты. Все воды (водные объекты), находящиеся на территории Беларуси, составляют исключительную собственность Республики Беларусь. В собственности юридических или физических лиц могут находиться искусственные сооружения на внутренних водных путях. Водопользователями могут быть юридические и физические лица, а также лица без гражданства, которым водные объекты предоставлены в пользование (общее, специальное, обособленное и совместное водопользование).
Институт договора аренды в Республике Беларусь
... главы 34 ГК Республики Беларусь, допускающие самостоятельное моделирование сторонами договора аренды своих взаимоотношений. Вторую группу составляют отношения, которые возникают в процессе передачи в аренду государственного имущества, а именно, зданий, сооружений, нежилых помещений, ...
Водные объекты (их части) могут быть переданы в аренду для ведения промыслового лова рыбы, добычи водных беспозвоночных, ведения охотничьего хозяйства и других целей при условии учета интересов населения, проживающего рядом с этим водным объектом.
Говоря о лесе, следует иметь в виду, что лес — сложное сочетание множества разнообразных растений и животного мира, т. е. своеобразный живой механизм, большой и очень сложный. Учитывая это, законодательством определяются виды пользования им, в частности:
- ь заготовка древесины, живицы;
- ь сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья;
- ь сенокошение, пастьба скота и другие виды побочного лесопользования;
- ь пользование участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, в научно-исследовательских, культурно-оздоровительных, туристических, иных рекреационных и (или) спортивных целях.
Вся лесная растительность подразделяется на лесной фонд и леса, не входящие в лесной фонд. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель. Включение земель в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в порядке, установленном лесным и земельным законодательством. Леса в Республике Беларусь — исключительная собственность государства, которая осуществляет владение, пользование и распоряжение лесами через уполномоченные на то государственные органы. Древесина и другая лесная продукция, добытая (заготовленная) лесопользователями, являются их собственностью. Объектами лесных отношений являются лесной фонд, отдельные участки лесного фонда, права пользования ими. Участки лесного фонда могут быть предоставлены в аренду, как правило, по результатам лесных аукционов.
Многолетние насаждения — плодовые, ягодные, древеснокустарниковые, виноградники, сады, полезащитные лесные полосы и другие искусственные посадки, расположенные на земельных участках и сооруженные для достижения определенных (коммерческих, культурных, оздоровительных, научно-исследовательских и других) целей. Они находятся в собственности (хозяйственном ведении) отдельных лиц и с учетом правового положения земельного участка, на котором расположены, участвуют в гражданском обороте [14, ст.1].
Вторую группу недвижимого имущества составляют здания и сооружения, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного общества. Уровень цивилизации, развитие науки, культуры и производства в значительной мере определяются количеством и качеством построенных зданий и сооружений.
Здание — строительное сооружение, состоящее (по мере необходимости) из наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение — объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и так далее [14, ст.1].
Объекты и субъекты права собственности на землю
... земельного участка под постройки, сооружения, здания их субъектами права пользования объектами собственности на земельном участке и использования земельного участка по целевому назначению является одно лицо (за исключением аренды). На практике, когда отчуждаются объекты права собственности или земельный участок (при ...
Иногда вместо этих понятий приводится другое — «капитальное строение» — любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Следует отметить, что критерий «перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно» по отношению к зданиям и сооружениям в настоящее время применим не в полной мере. Известно, что в Москве даже многоэтажные здания передвигались с одного места на другое (улица Горького — ныне улица Тверская).
К тому же стало обычным делом, что бревенчатые (деревянные) здания перевозятся в собранном или разобранном виде с одной территории на другую. В связи с этим в литературе справедливо отмечается, что здания и сооружения функционально «могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо земельным участком» .
Отдельным видом недвижимого имущества, упоминаемого в статье 130 ГК, являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. В литературе высказывается мнение, что отнесение этих объектов к недвижимости объясняется их большой двигательной силой, управление ими осуществляется непосредственно с земли и рекомендуется их именовать «движимая недвижимость». Суда могут находиться в государственной собственности (собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц), в частной собственности юридических и (или) физических лиц, в том числе иностранных, а также лиц без гражданства, постоянно проживающих в Республике Беларусь. Суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь. Право собственности на судно (строящееся судно) или на долю в нем возникает с момента регистрации судна в Государственном реестре морских судов Республики Беларусь или судовой книге.
Внутренние водные пути Республики Беларусь достаточно развиты. К тому же Республика Беларусь заключила межправительственные соглашения с Украиной, Литвой и Латвией о транзитном перемещении грузов водным транспортом.
ГК Республики
Встречается такое понятие, как «изолированное помещение». Под этим понятием имеется в виду «внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п. ) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п. ) непосредственно или через другие помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т. п. )» [14, ст.1].
В отношении каждого объекта недвижимости должна проводиться техническая инвентаризация, включающая сбор, установление и обработку сведений о наличии, местонахождении, составе, площади и других характеристиках, состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов его обследования в натуре (на месте).
Правовые формы управления государственным имуществом
... банкротство и пр.). Во-вторых, в настоящее время к правовым формам управления государственным имуществом относятся: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право доверительного управления. И в заключении, хотелось бы сказать, в чем же ...
По результатам инвентаризации выдается технический паспорт.
Среди недвижимого имущества особое место занимает предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования, продукция, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 132 ГК).
Предприятие в целом или его часть могут быть предметом сделок (купли-продажи, аренды и др.), связанных с установлением, изменением и прекращением правоотношений.
В гражданском обороте (купле-продаже, мене, дарении и др.) чаще принимают участие здания и сооружения, их отдельные части, обращающиеся на рынке как самостоятельный товар. Исходя из этих практических целей, их можно классифицировать как:
- квартиры и комнаты;
- помещения и здания под офисы или магазины;
- пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
- свободные земельные участки, предназначенные под застройку или других целей (в ближайшей перспективе);
- складские и производственные объекты.
Следует иметь в виду, что приведенные объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественных комплексов предприятий и организаций (в частности, приватизируемых).
Наряду с приведенной выше классификацией здания и сооружения целесообразно различать по следующим признакам:
1. По происхождению:
1.1. Естественные (природные) объекты:
- ь свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
- ь природные комплекты для эксплуатации (добычи) месторождений.
1.2. Искусственные объекты (постройки):
- ь жилье;
- ь офисы;
- ь объекты торговли и сферы платных услуг;
- ь объекты промышленности;
- ь другие объекты.
2. По протяженности в расположении:
- ь земельные массивы;
- ь отдельные земельные участки;
ь комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п. );
- ь жилой многоэтажный дом;
- ь жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);
- ь секция (подъезд);
- ь этаж в секции;
- ь квартира;
- ь комната;
- ь летняя дача.
3. По готовности к использованию:
- ь готовый объект;
- ь объект, требующий реконструкции или капитального ремонта;
- ь незавершенный строительством объект.
Приведенная классификация применяется на практике для более точного и полного выявления характеристики объекта недвижимости и оценки его стоимости.
Имущество, не отнесенное к недвижимому, считается движимым.
Отнесение вещей к движимым или недвижимым влияет на установление в отношении данных вещей соответствующего правового режима. Специфика правового режима недвижимого имущества проявляется в следующем:
Земельный участок как объект недвижимого имущества и гражданских прав
... отдельных видов земельных участков для общественных и государственных нужд. С юридической точки зрения земельный участок может быть уничтожен как объект права только путем внесения изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ...
1) возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК);
2) если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества (статья 297 ГК);
3) для недвижимого имущества установлены более длительные сроки приобретательной давности;
— Согласно статьи 235 ГК, лицо — гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.
4) закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;
— В силу статьи 226 ГК бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующего государственного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
5) имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество (статья 330 ГК).
Исходя из выше изложенного, приходим к выводу, что для определения вещей, которые должны быть отнесены к недвижимости, законодатель использует два признака. Первый — материальный, т. е. степень связи с землей. Этот признак используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей:
1) вещи, постоянно расположенные в одном месте и связанные с землей настолько прочно, что их перемещение в силу специфики физических свойств абсолютно невозможно (участки земли, участки недр, обособленные водные объекты и др.);
2) вещи, которые могут быть отделены от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).
Такие объекты считаются недвижимостью до тех пор, пока они не отделены от земли. Если же это произошло, то вещи переходят в разряд движимых.
Второй признак, который используется для отнесения вещей к разряду недвижимых — это юридический. Законодатель распространяет правовой режим недвижимого имущества на вещи, которые по своим естественным свойствам являются движимыми, но их роль в гражданском обороте столь важна, что требует установления специфического правового регулирования. Такие объекты приравниваются к недвижимости в силу прямого указания (26, «https:// «).
Таким образом, недвижимые вещи — материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.
Регистрация входящих, исходящих и внутренних документов
... для входящих, исходящих и каждой разновидности внутренних документов). Присвоенный документу порядковый номер вычеркивается из нумерационного бланка. Заключение Регистрация документов - это фиксация факта создания или поступления документа путем ... 89, 2006. – 144 с. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения". М.: Издательство стандартов, ...
Глава 2. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
Недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, незавершенное законсервированное строительство, изолированные помещения и другое), права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации.
Объектами государственной регистрации являются:
- создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
- возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
- сделки с недвижимым имуществом [14, ст.4].
Государственная регистрация служит правоустанавливающим юридическим фактом. Несоблюдение требования о Государственной регистрации влечет недействительность перечисленных выше действий.
Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве первого регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу признания уполномоченными органами прав на недвижимость. Такие отношения носят административный характер. Содержание этих отношений заключается в том, что специально уполномоченные государственные органы производят правовую экспертизу представленных им документов, проверяя законность сделки (договора).
В зависимости от ее результатов принимаются решения об их регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимое имущество. Подобные отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным и другими отраслями законодательства.
В качестве юридического акта государственная регистрация представляет собой административно-правовой акт. С принятием этого акта связывается наступление определенных последствий, приобретающих юридическую силу: возникновение, изменение (обременение), прекращение прав на недвижимость. Принятие положительного решения (акта) означает, что с даты внесения записи в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:
1. договор, предметом которого является недвижимое имущество, считается заключенным;
2. право собственности либо иное право у приобретателя недвижимости возникло;
3. ранее имеющиеся права на недвижимость прекратились.
Таким образом, акт государственной регистрации является обязательным элементом юридического факта, который порождает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Важным последствием регистрации является и то, что ее закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
2.1 Органы государственной регистрации недвижимого имущества
Регистрацию недвижимости обеспечивают специально созданные органы. Систему органов в Республике Беларусь по государственной регистрации недвижимого имущества (кроме «движимой» недвижимости) составляют:
ь Комитет по земельным ресурсам и геодезии при Совете Министров Республики Беларусь (специально уполномоченный орган государственного управления);
Управление государственным имуществом
... Федеральное агентство по управлению государственным имуществом [Электронный ресурс] : [офиц. сайт] / Проект государственной программы Российской Федерации «Управление федеральным имуществом». – Белгород, 2006-2013. – Режим доступа: x?CatalogId=774587. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом ... Назаров А. В. Управление недвижимым имуществом субъектов обеспечения ...
ь Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» при Комитете по земельным ресурсам и геодезии (республиканская организация по государственной регистрации).
На территории Республики Беларусь создано 7 регистрационных округов в границах Брестской, Витебской, Гомельской, Гродненской, Минской, Могилевской областей и города Минска. В каждом округе действует своя территориальная организация (например, в Брестской области — Республиканское унитарное предприятие «Брестское агентство по государственной регистрации и кадастру»).
Комитет по земельным ресурсам и геодезии при Совете Министров Республики Беларусь, в частности:
1) обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
2) разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; создает регистрационные округа;
3) устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий;
4) устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
5) устанавливает порядок аттестации регистраторов;
6) утверждает формы документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации (если такие формы документов не утверждены иными актами законодательства Республики Беларусь), формы предоставления информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правила их заполнения, порядок предоставления такой информации юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, а также порядок учета выданной информации;
7) утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от подделки;
8) утверждает тарифы за предоставление информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, совершение регистрационных действий, дачу правовых консультаций по, совершению регистрационных действий, составление проектов подлежащих государственной регистрации сделок, необходимых для осуществления государственной регистрации заявлений, изготовление выписок из документов, оказание других правовых и технических услуг, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, порядок распределения поступающих средств, если иное не предусмотрено законодательством;
9) совместно с республиканским органом государственного управления статистикой Республики Беларусь утверждает сводные показатели государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
10) осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь [14, ст.12].
Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» при Комитете по земельным ресурсам и геодезии, в частности:
Ш осуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации, контролирует их деятельность;
Ш утверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по государственной регистрации;
Ш утверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых регистраторами; устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также номеров записей в регистрационную книгу;
Ш устанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию в регистрационной книге;
Ш осуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
Ш устанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;
Ш устанавливает режим работы территориальных организаций по государственной регистрации по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами;
Ш координирует деятельность территориальных организаций по государственной регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия, обмена между ними информацией; ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;
Ш проводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;
Ш утверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков регистраторов;
Ш осуществляет контроль за правильностью совершения регистрационных действий регистраторами;
Ш осуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
Ш осуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь [14, ст.13].
полномочия
Регистратор:
ь принимает в установленном порядке документы, представленные для осуществления государственной регистрации;
ь совершает регистрационные действия:
ь осуществляет государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;
ь осуществляет государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
ь осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;
ь присваивает кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества;
ь вносит записи в регистрационную книгу;
ь вносит документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле;
ь вносит информацию в кадастровую карту и журнал регистрации заявлений;
ь предоставляет в установленном порядке сведения и документы из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [14, ст.16].
Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Он должен иметь высшее юридическое образование или высшее образование в области ведения государственного земельного кадастра, или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет. Регистратор обязан перед назначением и не менее чем один раз в три года проходить аттестацию. В своей деятельности он подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.
Регистратор не вправе совершать регистрационные действия:
1) результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес;
2) на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер).
Регистратор не имеет права:
a) заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
b) принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения;
c) самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;
d) использовать после прекращения работы в организациях по государственной регистрации в интересах граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в течение срока, определенного законодательством Республики Беларусь, информацию по вопросам, которые являются государственной или иной охраняемой законом [14, ст.17].
Регистратор имеет печать с изображением Государственного герба Республики Беларусь, наименованием организации по государственной регистрации и указанием порядкового номера печати [14, ст.18].
Морское судно, судно внутреннего плавания, смешанного (река-море) плавания или доля в нем регистрируется в Государственном реестре судов Республики Беларусь или судовой книге. Право собственности на строящееся судно или на Долю в ней возникает с момента регистрации такого права в указанном реестре или судовой книге.
Воздушные суда могут быть зарегистрированы только в реестре одного государства. Не допускается внесение воздушного судна в соответствующий государственный реестр воздушных судов, если оно не исключено из другого государственного реестра воздушных судов, реестра воздушных судов иностранного государства или международной организации. Регистрация воздушных судов и ведение соответствующего государственного реестра воздушных судов в Республике Беларусь возлагаются на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации и специально уполномоченный орган в области обороны. На воздушное судно, внесенное в соответствующий государственный реестр воздушных судов, выдается регистрационное удостоверение, что является фактом признания его национальной принадлежности.
2.2 Общие правила совершение регистрационных действий
Государственная регистрация недвижимого имущества — это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования определенного недвижимого имущества. Оно считается таковым с момента регистрации.
Регистрации подлежит возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:
1) пожизненного наследуемого владения земельным участком;
2) постоянного пользования земельным участком;
3) временного пользования земельным участком;
4) оперативного управления;
5) хозяйственного ведения;
6) доверительного управления;
7) аренды и субаренды земельного участка;
8) аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года;
9) аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок менее одного года в случаях, предусмотренных соглашением сторон;
10) сервитута;
11) ипотеки;
12) ареста;
13) ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;
14) ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;
15) ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;
16) иных прав и ограничений (обременений) прав в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь [14, ст.9].
Кроме того, государственной регистрации подлежат сделки (договоры) с недвижимым имуществом.
Установлена определенная последовательность совершения действий по государственной регистрации. Так, создание капитального строения (здания, сооружения), создание незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено. Похожее правило определено для создания изолированного помещения. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
При государственной регистрации ведется единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним ( далее ЕГРНИ ), который состоит из регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений и осуществляется на бумажных носителях. В тоже время ведение регистрационных книг, кадастровых карт и журналов регистрации заявлений ведется также на электронных (магнитных) носителях.
На сегодняшний день ЕГРНИ является сложным взаимосвязанным информационным ресурсом. В составе ЕГРНИ функционирует значительное количество реестров и регистров (реестр регистраторов, реестр специалистов по технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, реестр классификаторов, удостоверяющий центр, система обменами электронных документов, реестр организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним и другие).
Создана и аттестована система защиты информации ЕГРНИ.
Наполнение ЕГРНИ осуществлялась двумя путями:
— Формирование документов ЕГРНИ путем перенесения информации о произведенных ранее государственных регистрациях недвижимого имущества и прав на него, содержащихся в организациях, ранее занимавшихся государственной регистрацией и учетом недвижимости в Республике Беларусь. Такое формирование предусмотрено статьей 73 Закона о государственной регистрации.
- Внесение информации в ЕГРНИ путем совершения регистрационных действий [3, с. 19].
В настоящее время обновление ЕГРНИ осуществляется не реже 1 раза в час (Приложение А).
Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:
1. прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
2. принятие решения о совершении регистрационных действий;
3. совершение регистрационных действий;
4. удостоверение произведенной государственной регистрации [14, ст.31].
Регистрация начинается с приема представляемых документов. Они должны включать:
1. заявление о государственной регистрации;
2. документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий;
3. документы, являющиеся основанием для государственной регистрации;
4. документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации [14, ст.32].
Документы не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Перечни документов, которые необходимо представлять для осуществления регистрации, а также формы и правила их заполнения вывешиваются в помещениях организаций по государственной регистрации для всеобщего ознакомления.
Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, должны быть поданы регистратору заявителями. Подлинники документов, содержащих идентификационные сведения, и документов, являющихся основанием для государственной регистрации, подлежат возврату им, а копии — хранению в регистрационном деле.
При принятии документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а заявителю выдает на руки документ, подтверждающий их прием с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов.
Регистратор отказывает в приеме представленных документов, если:
1. они не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;
2. документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
3. заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
4. регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;
5. представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;
6. представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;
7. содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;
8. указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации [14, ст.34].
В случае отказа регистратора в приеме документов они возвращаются заявителю. Заявитель письменно информируется о мотивах отказа.
После рассмотрения документов, их достаточности и обоснованности регистратором принимается решение о совершении регистрационного действия (в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов).
В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, такие действия совершаются в течение 14 рабочих дней [14, ст.35].
Совершение упомянутых действий может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости:
- ь истребования дополнительных сведений или документов;
- ь проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества;
- ь экспертизы подлинности документов и некоторых других обстоятельств [14, ст.35].
Регистратор обязан в трехдневный срок с даты принятия решения о приостановлении совершения регистрационного действия заказным письмом проинформировать заявителя с указанием срока и мотивов приостановления, а также порядка его обжалования [14, ст.35].
Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия при наличии установленных в законодательстве обстоятельств.
Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту, выдает заявителю свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации либо учиняет регистрационную надпись на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки (договора) [14, ст.37].
Заявитель либо другое заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу в суд либо обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации.
Наряду с государственной регистрацией недвижимости упомянутые организации могут осуществлять сопутствующие виды деятельности: геодезическую и картографическую, издательскую, полиграфическую, научные исследования и разработки, операции с недвижимым имуществом, оказание юридических услуг и другие.
Таким образом, исходя из вышеизложенного можно выделить следующие принципы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:
- Ш Законности (регистратор должен неукоснительно и точно соблюдать и исполнять закон);
- Ш общего журнала (записи о правах вносятся в ЕГРНИ);
- Ш оценки (регистратор должен при подаче заявления гражданином оценить отвечают ли требованиям законодательства документы подаваемые для регистрации);
- Ш независимости (в своей деятельности регистратор подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.);
- Ш достоверности (информация содержащаяся в ЕГРНИ признана достоверной);
- Ш консенсуса (регистратор обязан отказать в приёме документов, если документы поданные для регистрации противоречат документам из ЕГРНИ) и приоритетности (регистрация проходит в порядке подачи заявления);
- Ш тройной регистрации (регистрации подлежит: недвижимое имущество;
- права на него;
- сделки с ним);
- Ш финансовой самостоятельности (оплата осуществляется за счёт средств заказчика) и ответственности;
- Ш единства (регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в приделах регистрационного округа) и единообразия;
- Ш диспозитивности (регистрация производится по ходатайству правообладателя);
- Ш публичности и доступности (сведения ЕГРНИ являются открытыми, за исключением случаев предусмотренных законодательством);
- Ш вещных листов (на каждый объект недвижимости заводится вещный лист регистрационной книги);
- Ш уведомления по закону (уведомление всех лиц о совершении регистрационных действий);
- Ш сопоставимости и совместимости (сведения ЕГРНИ должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями содержащимися в других государственных регистрах);
- Ш обязательной государственной регистрации (все объекты подлежат обязательной регистрации);
- Ш единства судьбы земельного участка и расположенного на нём капитального строения.
Глава 3. Основные виды сделок с недвижимым имуществом
Сделками признаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 154 ГК).
Сделки (договоры) с недвижимостью должны заключаться в простой письменной форме с указанием даты их заключения, а затем подписаны сторонами. После этого сделки подлежат государственной регистрации.
Договоры могут составляться гражданами (сторонами по договору) самостоятельно.
Если проект договора представлен гражданами регистратору, то он должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Текст документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В документах фамилия, имя и отчество гражданина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.
Что касается документов, представляемых юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, то они должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами либо доверенностью, и скреплены печатью этого юридического лица.
Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяснения и по другим вопросам совершения регистрационного действия. Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.
Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, участвующих в сделке. В случае подписания договора, заявления, иного документа их представителем проверяются его полномочия. Полномочия представителей граждан и индивидуальных предпринимателей должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.
Иногда гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным уважительным причинам не может собственноручно расписаться. В этом случае по его поручению в его присутствии и в присутствии регистратора договор, заявление или иной документ может подписать другой гражданин (за исключением гражданина, в пользу которого совершается сделка) с указанием причин, по которым документ не может быть подписан гражданином собственноручно.
