Договоры на отчуждение имущества: понятие, виды, общая характеристика

метки: Имущество, Отчуждение, Право, Собственник, Сделка, Аренда, Деятельность, Образ

Актуальность. В настоящее время один из способов распоряжения исключительным правом (наряду с лицензионными договорами и договорами о залоге) при котором данное право предоставляется в полном объеме является отчуждение имущества (имущественных прав).

Право собственности (имущественное право) является не только широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности (право порождающие юридические факты – титулы этого права), но и основания его прекращения (право прекращающие юридические факты).

Последние подлежат тщательной регламентации, с тем чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК принципом неприкосновенности собственности. В ст. 235 ГК четко устанавливается, что прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Они охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т. д.).

Порядок прекращения права собственности у отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах. В рассмотренных ниже случаях право собственности на вещь прекращается не только помимо воли собственника, но в связи с исчезновением самой вещи, причем в одном из случаев даже при отсутствии вины в этом каких-либо иных лиц (а в другом — при возникновении у виновных лиц обязанности полной компенсации причиненного ими собственнику вреда).

Поэтому данные случаи необходимо отличать от ситуаций прекращения права собственности на имущество помимо воли собственника, но при сохранении самого объекта этого права. Иначе говоря, речь идет о случаях принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли. Такое изъятие по общему правилу недопустимо, если только речь не идет об одном из случаев, прямо предусмотренных п. 2 ст. 235 ГК. При этом перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом (п. 2 ст. 3).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущества

... регистрация права происходит в отношении имущества на праве общей совместной собственности, то свидетельство выдается каждому из собственников. Соответственно, в каждом свидетельстве указывается доля принадлежащего недвижимого имущества на праве общей совместной собственности. Свидетельство государственной регистрации не выдается на общее имущество собственников ...

В этом состоит одна из важных гарантий прав

собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом. Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, то есть с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей).

Целью курсовой является гражданско-правовое исследование договоров на отчуждение имущества, дать анализ отдельных сделок отчуждения, осветить основные аспекты, связанные с правовым режимом таких сделок.

Задачи: дать определение отчуждения имущества, рассмотреть виды договоров, выяснить какие сделки с отчуждением имущества подлежат государственной регистрации, способы отчуждение имущества неуправомоченным лицом, определить основные признаки принудительного отчуждения имущества для государственных и муниципальных нужд.

Инструментарий: при написании работы я руководствовалась нормативными правовыми актам, основным является гражданский кодекс РФ, учебной литературой по Гражданскому праву, научными статьями, сайтом Российской газеты.

Глава 1 Понятие договора на отчуждение имущества.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом ¹

Прямого определения термина «отчуждение» гражданское законодательство не содержит. Однако исходя из формулировки п. 2 ст. 209 ГК РФ под отчуждением следует понимать передачу имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица. Отчуждение является одним из способов распоряжения имуществом и может осуществляться возмездно (например, продажа) либо безвозмездно (например, дарение).

К сделкам, прямо связанным с отчуждением имущества, относятся все сделки, заведомо предполагающие передачу собственником имущества принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом другому лицу (например, договоры купли-продажи, дарения, мены).

Косвенное отчуждение имущества имеет место в случаях, когда совершаемая сделка не направлена на отчуждение определенного объекта, однако при определенных условиях предполагает возможность его отчуждения (примером может служить реализация заложенного имущества в случае неисполнения основного обязательства).

В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется помимо воли собственника (т. е. в принудительном порядке): например, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в собственность государства путем конфискации (безвозмездно) или путем реквизиции, т. е. возмездно, с выплатой стоимости имущества² путем безвозмездного изъятия бесхозяйственно-содержимого дома³ ; путем принудительной продажи недвижимого имущества должника в целях присужденного с него по суду взыскания долга.

Курсовая работа сделки с землей

... сделок с земельными участками. Целью курсового проекта является изучение сделки купли-продажи земельного участка. Исходя из этой цели вытекают следующие задачи: изучить виды сделок с земельными участками; рассмотреть правовое регулирование сделок с землей; ... права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса; г) продажа с аукциона земельных участков и прав на ...

Как указано в п. 30 постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах», к крупным сделкам (при соответствующей сумме сделки) могут относиться фактически любые договоры (об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли) и другие), если в результате их заключения возникает возможность отчуждения имущества общества. Уставом общества могут быть предусмотрены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки (например, на договоры аренды без права выкупа арендованного имущества) распространяется порядок одобрения крупных сделок. Так например, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Как видно из п. 1 ст. 606 ГК РФ, при заключении договора аренды арендатору передаются лишь права временного владения и пользования (либо только временного пользования).

Договор аренды не предполагает переход к арендатору права собственности на арендуемое имущество, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 624 ГК РФ).

Таким образом, для арендодателя договор аренды имущества (без права выкупа) не относится к договорам об отчуждении имущества и поэтому по общему правилу не является крупной сделкой ⁴

Однако в некоторых случаях передача имущества в аренду может быть квалифицирована как совершение арендодателем крупной сделки несмотря на отсутствие формальных признаков таковой. Подобная квалификация возможна, в частности, с учетом срока аренды, стоимости передаваемого в аренду имущества, фактического прекращения производственной деятельности арендодателя в результате исполнения соответствующей сделки ^{5 .}

Суду при рассмотрении таких споров предстоит установить наличие либо отсутствие причинно-следственной связи между передачей имущества в аренду и прекращением деятельности организации. Так, например, крупной сделкой может быть признана передача в аренду сроком на 14 лет всех производственных помещений, необходимых для осуществления основной деятельности завода ^{6 .} О фактическом прекращении деятельности может свидетельствовать и то обстоятельство, что, не выполнив обязательства по выплате заработной платы работникам, а также по требованиям контрагентов, общество вынуждено обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом⁷ . Однако в любом случае факт прекращения деятельности организации именно по причине передачи имущества в аренду необходимо подтвердить надлежащими доказательствами, что истцам удается не всегда⁸

Вывод: Передача имущества в аренду без права выкупа по общему правилу не является сделкой, связанной с отчуждением имущества. Исходя из условий договора аренды (срока аренды, стоимости имущества, иных условий сделки) и иных обстоятельств (например, если передача имущества в аренду влечет фактическое прекращение основной производственной деятельности арендодателя) суд может квалифицировать такой договор как крупную сделку.

Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения ...

... многие другие. Автор бакалаврской работы опирался в своих рассуждениях на комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (постатейный), к Гражданскому кодексу Российской Федерации и ...

Отчуждение имущества представляет собой один из основных способов реализации правомочия распоряжения, входящего в содержание субъективного права собственности. В отличие от большинства других способов распоряжения, например, от сдачи имущества в аренду, обременения его сервитутами или иными правами, отчуждение всегда связано со сменой собственника. Поэтому отчуждать имущество, по общему правилу, может только его собственник.

Вместе с тем из данного правила существует ряд исключений. Как известно, кроме собственника, распоряжаться вещью в форме ее отчуждения могут в определенных законом границах субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, а также иные субъекты, управомоченные на отчуждение законом, компетентными должностными лицами либо самим собственником. В силу закона распорядиться чужим имуществом могут, например, подрядчик — в отношении результатов выполненных работ при уклонении заказчика от их приемки (п.6 ст.720, ст.738, 778 ГК РФ), перевозчик — в отношении задержанного или невостребованного груза (например, ч.6 ст.34, ч.3 ст.35, ч.2 ст.45, ч.3 ст.46, ч.2 ст.47, ст.48, 49 УЖТ РФ ⁹ ), хранитель — в отношении невостребованной в срок поклажи (п.2 ст.899, ст.920, п.3 ст.923 ГК РФ), ломбард-залогодержатель — в отношении предмета залога (п.5 ст.358 ГК РФ).

По указанию компетентного должностного лица продажа чужого имущества возможна, в частности, в ходе исполнительного производства ^{10 .} Наконец, по договору с собственником отчуждать вещь от своего имени могут комиссионер, агент, доверительный управляющий. Лицо, отчуждающее не принадлежащую ему вещь без каких бы то ни было правовых оснований, именуется не управомоченным отчуждателем. Как правило, совершенная таким лицом сделка, направленная на передачу права собственности (в большинстве случаев это договор купли-продажи), рассматривается в литературе как недействительная (ничтожная) вследствие отсутствия у отчуждателя правомочия распоряжаться данной вещью*^{11 .} Аналогичный подход господствует и в судебно-арбитражной практике, и, видимо, на этом основании сформировалась небезызвестная позиция Президиума ВАС РФ, согласно которой до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю он не вправе совершать сделки, направленные на отчуждение этого объекта¹² . Тезис о недействительности сделки по отчуждению вещи не управомоченным лицом приводится в качестве главного аргумента теми авторами, по мнению которых добросовестный приобретатель становится собственником лишь в силу приобретательной давности, т.е. по истечении установленных ст.234 ГК РФ сроков, а не в самый момент приобретения вещи в силу сложного юридического состава.

Согласно этой точке зрения, поскольку недействительная сделка не может привести к возникновению у приобретателя права собственности, последний является незаконным владельцем и, следовательно, приобретает право собственности только по давности владения: в противном случае «непонятно, в чем разница между действительной и недействительной сделками. Конечно, недействительные сделки не вызывают того правового эффекта, на достижение которого они направлены, поэтому недействительная сделка не может служить основанием перехода права собственности к приобретателю. Однако теория сложного юридического состава и не утверждает обратное. Исходя из содержания ст.302 ГК РФ и аналогичных норм предшествующих кодификаций, она обосновывает возникновение права собственности у добросовестного приобретателя не юридической силой указанной сделки, как иногда пытаются представить, а целым рядом условий, в число которых входят заключение договора, передача вещи, возмездность приобретения, добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле и иногда некоторые другие элементы*. Сделка по отчуждению имущества неуправомоченным лицом является, следовательно, лишь одним из элементов сложного юридического состава и сама по себе не в состоянии служить основанием возникновения у приобретателя права собственности. В связи с этим нельзя согласиться с мнением о том, что, «отказывая собственнику в удовлетворении его виндикационного иска, суд… тем самым как бы подтверждает законность сделки по приобретению спорного имущества, которая и становится правопорождающим фактом (титулом) для нового собственника»¹³ . Ведь законна такая сделка или нет, но стать титулом права собственности для приобретателя в рассматриваемой ситуации она, очевидно, не может, ибо в противном случае отпала бы необходимость в иных элементах состава, предусмотренного ст.302 ГК РФ.

Понятие, виды и формы сделок

... сделки. Так, приобретение права собственности ... форме, ... праве действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок. В данной работе мы попытаемся дать понятие сделки, ... вещи, взятые взаймы. Сделки – разновидность правомерных действий как юридических фактов. В гражданском праве в соответствии с принципом диспозитивности сделки ...

Таким образом, аргументы о действительности или недействительности сделки, заключенной между не управомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем, не имеют прямого отношения к проблеме основания приобретения права собственности от не управомоченного лица. Совершенная последним сделка по отчуждению не принадлежащей ему вещи должна оцениваться независимо от добросовестности приобретателя, а также от того, может ли вещь быть у него истребована путем виндикационного иска (ст.302 ГК РФ).

Вместе с тем сам вопрос о том, является ли такая сделка действительной, представляется достаточно интересным и важным как с теоретической точки зрения, так и в практическом отношении.

Глава 2 Формы распоряжения имуществом в собственности при его отчуждении.