Актуальность темы: В настоящее время актуальным остается вопрос, кому же принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Не всегда граждане, являющиеся собственниками квартир осознают, что и общее имущество является их собственностью, что они имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться им. А как собственники также на них возлагается и бремя содержания этого имущества, за которое они несут ответственность.
Наряду с приобретением и строительством гражданами жилья за собственные средства без ограничения площади одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище является наем жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.
Предметом исследования стала управляющая компания ООО «Управляющая компания Московского района г. Тверь», обслуживающая непосредственно МКД по ул. Склизкова., д.70, корп.4
Цель работы
Задачи: 1. Определить, какое имущество является общим в многоквартирном доме; 2. каковы обязанности и права собственников помещений на общее имущество;
3. дать анализ работы обслуживающей организации;
4. выявить недостатки при содержании общего имущества МКД;
5. дать актуальную оценку проблемам управления МКД и обозначить пути ее решения.
Это позволит понять принципы регулятивного воздействия правовых норм, позволит понять, процедурные правила функционирования этого правового института, заострив внимание на ключевых моментах деятельности института непосредственного управления собственниками многоквартирными домами, распределение долей в общем имуществе, порядок организации и проведения общего собрания, являющегося органом управления многоквартирного дома, правила при которых принятые решения собственников являются обязательным для исполнения всем участникам такого правоотношения.
Однако при столь значительном внимании учёных к теме управление многоквартирными домами, остается множество не решённых проблем в правовом институте непосредственного управления многоквартирными домами собственниками таких домов.
Глава 1. Проблемы приватизации жилья
1.1 Права и обязанности собственников помещений в МКД
Многоквартирным домом, Многоквартирный дом
Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся:
1. принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Право собственности на общее имущество многоквартирного дома
... собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).2 2. Понятие общего имущества многоквартирного жилого дома. Понятие «многоквартирный дом» в ...
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:
- o принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4. выбор способа управления МКД. [3]
«Говоря о правах и обязанностях собственников общего имущества многоквартирного дома, следует отметить что, права и обязанности не могут распространятся на помещения, расположенные внутри жилых или нежилых помещений, не являющимися помещениями общего пользования и объектов не входящих в состав общего имущества, находящихся в собственности различных лиц».
«Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности». [4]
1.2 Право собственности на общее имущество МКД
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в связи с осуществлением сделки, или в связи с наследованием недвижимого жилого или не жилого помещения в многоквартирном доме. Право собственности подразумевает наличие трёх составляющих субъективного права на собственность, это право владеть, пользоваться, распоряжаться.
Все перечисленные основания права собственности на недвижимое имущество, подлежат обязательной государственной регистрации.
Смысл и содержание государственной регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Поэтому право собственности граждан на объекты общей собственности в многоквартирном доме возникает с момента совершения гражданско-правовой сделки, принятия наследства, с момента законного владения недвижимого на вновь создаваемое имущество, до 21 января 1998 года, то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ, и с момента государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», №122-ФЗ». [2 ,4,5]
Право пользования жилыми помещениями собственников жилья
... допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 2.2 Права и обязанности граждан, проживающих совместно с ...
Продолжая тему о праве собственности на общее имущество собственников МКД, следует определить состав этого имущества. Появилась необходимость определить законом перечень объектов входящих в состав общего имущества, так как от бесперебойного функционирования этих объектов зависит качество проживания жителей дома, и в первую очередь собственников МКД.
В соответствии ч. 2, ст. 290 ГК РФ и ч. 1, ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся:
- помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. При этом земельный участок должен быть в установленном порядке поставлен на кадастровый учет и включен в состав общего имущества в многоквартирном доме. [2,3]
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. [4]
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.[5]
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Организация проведения капитального ремонта общего имущества ...
... капитальному р емонту общ го имущества в многоквартирном доме, расположенном на территории Красноярского края, который может оплачиваться региональным оператором за сч т средств фонда капитального ремонта, ... о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта ... проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соотв тствии с главой 18 Жилищного кодекса ...
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей. [7].
Распоряжаться общим имуществом многоквартирного, возможно только с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД, сдавать в аренду земельный участок, помещения, оборудование и коммуникации, подвал или чердак и прочее имущество.
В случае разрушения многоквартирного дома, например в случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся содержание общего имущества МКД. [3,4]
1.3 Содержание общего имущества МКД
Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги. [3]
Согласно ч. 3, ст. 39 ЖК РФ собственники общего имущества МКД обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации. На данный момент Правительством Российской Федерации принято Постановление №491 от 13 августа 2006 года «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…». [8]
Эти правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а именно:
- устанавливают порядок определения состава общего имущества, давая четкое писание объектов входящих в состав общего имущества;
- устанавливают требования к содержанию общего имущества по нескольким параметрам. [11]
Общее имущество должно содержаться в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и иметь ряд требований:
- б) освещение помещений общего пользования;
- в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
- г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
- е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
— ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества. [18]
Раздел общего имущества супругов
... супругов ни в коем случае не должны каким-либо образом ущемляться. Целью исследования данной работы является выявление проблем правового решения отношений, связанных с разделом общего имущества ... позициям; 7) исследовать российское законодательство, регулирующие отношения между супругами по поводу содержания супругов; 8) дать рекомендации по совершенствованию законодательной регламентации ...
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливают обязанность нести собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
- а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
— б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации». [13]
Осуществлять контроль за содержанием общего имущества
Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
- а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
- б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
- в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения». [12]
Также эти правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно — услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — изменение размера платы).
Согласно ч. 2, ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.[3]
Управление многоквартирным домом
... От объекта зависит форма управления многоквартирным домом: управление жилищным фондом (деятельность, которая связана с управлением всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица); управление общим имуществом в доме (деятельность, которая осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным ...
Таким образом, для каждого собственника помещений в многоквартирном доме доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
1.4 Доли собственника на объекты общей собственности в МКД
управление собственник многоквартирный общедомовой
В жилищном законодательстве есть понятие «состав общего имущества в многоквартирном доме», в связи с этим появилась необходимость распределить пропорционально права и обязанности на содержание и использование общего имущества между собственниками МКД. [21]
По мнению Матиящук С.В. нормы жилищного кодекса РФ, устанавливают особый правовой режим собственности на общее имущество в многоквартирном доме, среди его отличительных черт можно выделить следующие:
- общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников, как квартир, так и нежилых помещений;
- общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом оборота, и, как следствие, оно не подлежит продаже, найму, залогу и не может быть отчуждено самостоятельно собственником помещения иным, предусмотренным Гражданским кодексом РФ способом;
- доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью квартиры или нежилого помещения в таком доме;
- доля каждого собственника жилого или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре;
— доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Необходимо учитывать, что общую площадь как квартиры, так и нежилых помещений следует определять как сумму площадей их помещений: комнат и вспомогательных помещений (кухни, коридоров, санузлов, встроенных шкафов и т.п.), за исключением лоджий и балконов.[16,17]
Таким образом, доля собственника определяется в процентном или численном отношении к совокупной площади всех жилых либо нежилых помещений находящихся в собственности граждан. На основании этой доли распределяются расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а так же при голосовании во время принятия кого либо решения на общем собрании собственников МКД, учитывается как долевой голос, а не как один собственник, один голос. Кроме того эта информация может вносится в свидетельство «О регистрации недвижимого имущества», а при некоторых формах управления МКД должна быть внесена обязательно». [19, 22]
Глава 2. Источники финансирования обще домового имущества
2.1 Управление МКД
В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда. [13]
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее — ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ (далее — ЖК РФ) в ст.161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом. [21]
Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.[14]
Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
o непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- o управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- o управление управляющей организацией. [21]
К сожалению, реализация новых правил, введенных ЖК РФ, происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Непосредственный контроль за обслуживанием МКД берет на себя Управляющая компания.
Управляющая компания (далее УК) — организация, которая полностью берет на себя управление многоквартирным домом. Это и организация содержания и ремонта жилья, и предоставление необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация на основании договора управления многоквартирным домом, который подписывается в двухстороннем порядке: компанией и собственниками многоквартирного дома. Собственники дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом (управление управляющей компанией, управление ТСЖ, непосредственное управление домом), утвердить годовой финансово-хозяйственный план, который должен содержать перечень необходимых работ и услуг и утвердить размер платы за содержание и ремонт жилья. [17,21]
Рассмотрим функции контроля выполняемых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющей компанией по обслуживанию дома на Склизкова д. 70 корпус 4.
ООО «Управляющая Компания Московского района города Твери» (далее УК) — на сегодняшний день, самая крупная управляющая компания в г. Твери. Мы управляем жилым фондом площадью более миллиона квадратных метров. В состав учредителей УК входит Администрация г. Твери.
У УК заключены договора со всеми ресурсоснабжающими организациями, участвующими в предоставлении коммунальных услуг гражданам, а также с обслуживающими и аварийными организациями. И, конечно, УК проводит активную политику защиты законных прав жителей во всех инстанциях.
Согласно договорным отношениям между жильцами дома и ООО «Управляющей компанией Московского района г. Твери» за плату в течение определенного срока, обязаны, выполнятся следующие функции (статья 162 Жилищного кодекса РФ):
1. Заключение договоров с лицензированными специализированными организациями (содержание лифтового и внутридомового газового оборудования, вывоз твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора, проведение дезинфекции и дератизации, обслуживание систем вентиляции и т.д.);
2. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями по поставке коммунальных услуг надлежащего качества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газоснабжение, электроснабжение мест общего пользования);
3. Заключение договоров с подрядными организациями по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов и инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенного для предоставления коммунальных услуг, обеспечивая при этом полный контроль за качеством обслуживания;
4. Заключение договора с организацией по устранению аварийных ситуаций;
5. Заключение договоров по управлению многоквартирным домом с каждым собственником этого многоквартирного дома;
6. Оформление получения субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий. Оформление получения финансовой поддержки, выделяемой по Федеральной программе согласно 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда) и по городским целевым программам «Капитальный ремонт кровель многоквартирных (жилых) домов на 2012-2016 годы», «Замена лифтов в многоквартирных (жилых) домах, отработавших назначенный срок службы, на 2012-2016 годы»;
7. Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений с ЕРКЦ. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике;
8. Услуги паспортного стола;
9. Выход комиссий для составления актов по непоставкам различных услуг;
10. Производить перерасчет платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;
11. Выдача технических условий;
12. Установка и опломбировка общедомовых и индивидуальных приборов учета;
13. Ежемесячное снятие показания общедомовых приборов учета;
14. Осуществление проверки правильности снятия потребителем показания индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб (1 раз в 6 месяцев);
15. Производить перерасчет платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия собственников;
16. Работа коллекторской службы;
17. Ведение судебных разбирательств (Тверские коммунальные системы, Тверьтепло, водоканал, злостные неплательщики и др.);
18. Взаимодействие с исполнительными органами власти и силовыми структурами;
19. Взаимодействие с ОДС города;
20. Работа с нежилыми помещениями;
21. Ведение годовой бухгалтерской отчетности ;
22. Работа Call-Centre с населением, прием телефонограмм на проведение аварийных и плановых работ и доведение этой информации до собственников;
23. Аренда помещений и техники;
24. Работа по созданию и содержанию сайта организации;
25. Ведение счетов по каждому многоквартирному дому отдельно, управление финансовыми потоками;
26. Ведение технической документации многоквартирного дома;
27. Составление дефектной ведомости и сметной документации на многоквартирные дома;
28. Проверка и согласование сметной документации на многоквартирные дома в РЦЦО;
29. Работа по административной ответственности ;
30. Обеспечение предоставления гражданам всех положенных в соответствии с действующим законодательством льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
31. Оказание различных информационных, консультационных, юридических и иных видов услуг по обслуживанию жилого фонда;
32. Содержание архивных документов;
33. Осуществление жилищно-коммунального обслуживания строго в соответствии с требованиями положений действующего законодательства. [23]
2.1.2 Ремонт обще домового имущества в МКД
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г. общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. [3,13]
Содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя.
- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- освещение помещений общего пользования;
- обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
— текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. [11,12]
В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят:
- содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, внутриквартирного инженерного оборудования, не являющегося общим имуществом;
- утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
— уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. [17]
Согласно последним данным, представленным ООО «УК Московского района г. Твери», а именно информацией опубликованной на сайте данной компанией и жилищным фондом, по состоянию на март 2013 г. была проведена следующая работа, относительно ремонтных работ по адресу ул. Склизкова, д. 70, корп. 4 [23]
Информация по дому
|
Адрес |
Склизкова ,70 корп.4 |
|
|
Площадь дома |
12359 кв.м |
|
|
л/с |
40016 |
|
|
МАРТ 2013г. |
||
|
БАЛАНС ЛИЦЕВОГО СЧЕТА: |
||
|
Остаток средств на начало месяца |
404755.17 руб |
|
|
Начислено |
77046.34 руб |
|
|
Израсходовано |
17204.55 руб |
|
|
Остаток средств на конец месяца |
450949.59 руб |
|
|
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ: |
||
|
Остаток средств на начало месяца |
1618349.13 руб |
|
|
Начислено |
35927.87 руб |
|
|
Израсходовано |
0.00 руб |
|
|
Остаток средств на конец месяца |
1651582.36 руб |
|
По состоянию на текущий месяц (ноябрь), также проводятся ремонтные работы по укреплению фасада здания, приводятся в порядок межпанельные швы, идет подготовка к зиме.
Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции.
2.2 Формирование тарифной системы
Формирование тарифа включает его расчет, согласование и утверждение. Экономически обоснованный расчет является основой для последующего утверждения тарифа регулирующим органом:
- для тарифов на коммунальные услуги это уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления;
- для платы за содержание и ремонт жилого помещения
- это общее собрание собственников помещений многоквартирного дома (МКД), органы управления ТСЖ (ЖСК), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.
[17,21]
Расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения осуществляется также при организации /для участия в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления МКД.
Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (далее — тариф)
Нормативная база для расчета тарифа:
1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491);
2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. N 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);
3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303);
4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139);
5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. N 191);
6. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.);
7. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170).
Данные для расчета тарифа:
8. Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (приложение к договору управления МКД), либо Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг (при проведении ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75);
9. Технико-экономические сведения о МКД (площадь, количество квартир, количество проживающих, характеристики оборудования и т.д.);
10. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда;
11. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты);
12. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы;
13. Ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов и т.д.;
14. Прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ для индексации плановых затрат. [3, 17]
Этапы и порядок формирования тарифа:
1. Целеполагание и определение требуемого уровня детализации итогового тарифа.
Отправной точкой для расчета является Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Ключевыми данными для расчета являются Технико-экономические сведения о многоквартирном доме. Чем более подробными они будут, тем более детальный расчет удастся получить.
2. Сбор и обработка технико-экономических сведений о МКД. На этом этапе должна быть получена максимально полная и точная информация о многоквартирном доме. Для этого составляются формы технического учета, в которые затем вносятся данные. Состав требуемых сведений о МКД определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов, которые решено применять для расчета.
3. Сбор прочих данных для расчета тарифа
1. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда — принимается в соответствии с отраслевым (региональным) тарифным соглашением или коллективным договором (локальным нормативным актом).
2. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты) — опять-таки, она может быть либо отраслевой, либо локальной (принятой в организации).
3. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы — принимаются в соответствии с прайс-листами поставщиков, региональными сборниками цен.
4. Ставки налогов и сборов — принимаются в соответствии с действующим законодательством, нормы накладных расходов — по расчету организации.
4. Расчет тарифа.
Расчет тарифа осуществляется по статьям затрат, на основании нормативов трудовых и материальных затрат, технико-экономических сведений о МКД и прочих данных, в соответствии с принятой методикой.
5. Согласование и утверждение тарифа.
На этом этапе расчет тарифа доводится до регулирующего органа. Согласованный тариф утверждается в установленном порядке решением общего собрания собственников, органов управления ТСЖ (ЖСК), либо нормативным актом уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления. [16]
2.2.1 Ставки и тарифы на коммунальные услуги на 2012-2013 год. ООО «Управляющая Компания Московского района города Твери»
Примером формирования тарифной системы может послужить Управляющая компания, обслуживающая МКД по ул. Склизкова д. 70 корп.4. ООО «Управляющая Компания Московского района города Твери».
Ставки и тарифы на коммунальные услуги на 2012-2013 год. Разъяснение по тарифам, применяемым ООО «Управляющая Компания Московского района города Твери » при расчете за ЖКУ жителям домов с 01.09.2012г.
1. Статья «Содержание и ремонт жилья»
Руководствуясь действующим законодательством размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из требований, изложенных в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных в установленном порядке, нормах трудовых и материальных затрат на выполнения определенного комплекса работ. Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления данным домом и заключении договора на управление. Решением Тверской городской Думы от 27.12.2004 г. № 23 (99) «Об оплате жилищно-коммунальных услуг населением города Твери» (в редакции решений ТГД от 07.02.2006 г. № 56, от 06.12.2006г. № 267, от 18.12.2009 г. № 292 (332), от 29 марта 2012 г. N 93) утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов. В жилых домах, в которых собственники не определились с размером платы за жилое помещение, начисление платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома производится в порядке и размерах, определенных выше названным решением Тверской городской Думы. Начисление производится исходя из занимаемой общей площади жилых помещений, не зависит от количества проживающих в квартире.
2. Статья «Отопление».
Решением Тверской городской Думы от 21.12.2001г. № 185 «О приведении нормативных актов в сфере ЖКХ в соответствие с действующим законодательством» с 01.01.2002г. был утвержден норматив потребления тепловой энергии в жилых домах г. Твери на отопление 1 м2 общей площади квартиры — 0,0257 Гкал. и до настоящего времени норматив не изменялся. Приказами РЭК Тверской области от 29.11.10г. № 671-нп, от 12.12.2010 г. № 991-нп, от 29.11.2010 г. № 672-нп с 01.09.12г. утвержден тариф на нужды отопления для населения, отпускаемой ООО «Тверьтепло» в размере 1065,92 руб. с НДС. Ставка оплаты с 01.09.12г. в месяц по услуге «Отопление» составляет: 0,0257Гкал*1065,92руб.=27,40руб./м2. Приказами РЭК Тверской области от 29.12.11г. № 1032-нп, утвержден тариф на нужды отопления для населения, отпускаемой ООО «Тверьэнергогаз» в размере 1 124,47 руб. с НДС. Ставка оплаты с 01.09.12г. в месяц по услуге «Отопление» составляет: 0,0257Гкал*1124,47руб.=28,90руб./м2. Получателем денежных средств является ОOО «Тверьтепло» и ООО «Тверьэнергогаз».
3. Статья «Горячее водоснабжение»
Решением Тверской городской Думы от 21.12.01. № 185 «О проведении нормативных актов в сфере ЖКХ» в соответствие с действующим законодательством с 01.01.02 г. норматив потребления ГВС составляет 0,16 Гкал / на 1 человека. Норматив расхода м3 на человека установлен Приказом РЭК Тверской области от 23.08.11г. № 338-нп. Ставка с 01.09.12 г. составляет:
- С ваннами для закрытой системы водоразбора
0,16Гкал*1065,92руб.=170,55руб./чел., для открытой системы водоразбора стоимость увеличивается на стоимость подпитка=19,38руб/м3
- Без ванн
для закрытой системы водоразбора
0,07Гкал*1065,92руб.=74,62руб./чел., для открытой системы водоразбора стоимость увеличивается на стоимость подпитка=19,38 руб./м3.
ООО «Тверьэнергогаз»:
0,16Гкал*1124,47руб.=179,92руб./чел 0,07Гкал*1124,47руб.=78,71руб./чел Получателем денежных средств является ООО «Тверьтепло» и ООО «Тверьэнергогаз».
4. Статья «Капитальный ремонт»
Решением ТГД от 16.11.06 г. № 230 утвержден «Порядок организации проведения капитального ремонта за счет средств бюджета города и использования средств, поступающих на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома». Получателем поступивших от населения денежных средств по статье «Капитальный ремонт» является Департамент ЖКХ г. Твери. Ведение учета в разрезе жилого дома предусмотрено по поступившим денежным средствам с 01.03.06 г. Ставка по статье «Капитальный ремонт» с 01.01.09 г. составляет 3,14 руб/м 2, на 2011 г. не менялась.
5. Статья «Водопотребление»
По статье «Водопотребление» расчет оплаты производится исходя из норматива потребления на 1-го проживающего, утвержденного решением ТГД от 29.06.04 г. № 57 и Приказом РЭК Тверской области от 23.08.2012 г. № 338.
В соответствии с приказом Тверской энергетической комиссии Тверской области от 22.12.11 г. № 899-нп утверждена стоимость холодной воды — 16,26 руб. /м3. (с НДС).
Оплата услуг холодного водоснабжения на хозяйственно — питьевые нужды зависит от степени благоустройства жилого дома: — с горячей водой и ваннами
- без горячей воды:
- с ваннами и без ванн
Получателем денежных средств является ООО «Тверь Водоканал».
6. Статья «Водоотведение»(канализация)
По статье «Водоотведение» расчет платы производится исходя из норматива потребления на 1го проживающего утвержденного решением ТГД от 29.06.04 г. № 57 и Приказом РЭК Тверской области от 23.08.2012 г. № 338-нп. В соответствии с приказом Региональной энергетической комиссии Тверской области от 22.12.11 г. № 899-нп утверждена стоимость за водоотведение 16,61 руб./м3 (с НДС).
Оплата услуг водоотведения зависит от степени благоустройства жилого дома. Так же утверждены нормативы потребления по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды. Приказ РЭК Тверской области от 23.08.2012г.№339-нп. Получателем денежных средств является ООО «Тверь Водоканал».
7. Статья «Газ»
По статье «Газ» расчет оплаты производится исходя из норматива потребления утвержденного РЭК Тверской области от 29.11.06 г. № 317 — нп. Приказом РЭК Тверской области от 16.01.12г. № 07-нп утверждена с 01.07.12г. розничная цена на природный газ, реализуемый населению на приготовление пищи — 5575 руб. за 1000м3. Плата с населения составляет:
- при наличии газовой плиты и централизованного горячего водоснабжения 5 575руб. /1000 м3 *11 м3= 61,33 руб./чел.;
- при наличии газовой плиты и газового водонагревателя при отсутствии централизованного горячего водоснабжения 5 575 руб.
/ 1000 м3 * 31,3 м3 = 174,50 руб./чел.;
- при наличии газовой плиты и отсутствии газового водонагревателя и централизованного горячего водоснабжения 5 575 руб. / 1000 м3 *16,9 м3 =94.22 рублей с человека.
Получателем денежных средств за газ является ООО «Тверьрегионгаз»
8. Статья «Вывоз бытовых отходов»
Решением Тверской городской Думы от 27.12.2004 г. № 23 (99) «Об оплате жилищно-коммунальных услуг населением города Твери» (в редакции решения ТГД от 7.02.2006 г. № 56 и от 06.12.2006г. №267) утвержден размер платы за вывоз твердых бытовых и крупногабаритных отходов. составляет — 1,60 руб. за 1 кв.м. (0,96 руб. — вывоз ТБО и 0,04 руб. — уборка мусора на контейнерной площадке, 0.60руб -вывоз КГО), в том числе: ТБО — 1 руб./м2 , получатель МУП «Тверьспецавтохозяйство»; КГО — 0,60 руб./м2, получатель по сбору и вывозу крупногабаритного мусора, на основании актов выполненных работ ИП «Беляев А.В.».
9. Статья «Лифт»
Решением Тверской городской Думы от 27.12.2004 г. № 23 (99) «Об оплате жилищно-коммунальных услуг населением города Твери» (в редакции решения ТГД от 7.02.2006 г. № 56 и от 06.12.2006г. №267) утвержден размер платы за техническое обслуживание и ремонт лифтов в многоквартирных жилых домах и с 01.01.07 г составляет — 2,32 руб./ с 1 м 2. Получателем денежных средств является ЗАО «Тверьлифт» и ООО «Ваш лифт».
10. Статья «Электроэнергия мест общего пользования».
Оплата электроэнергии мест общего пользования производится на основании показания общедомовых приборов учета и распределяется пропорционально количеству зарегистрированных в жилом помещении граждан по каждому дому, согласно Раздела 4 п. 30 «Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 306 от 23.05.2006 г.
В норматив электроснабжения включается расход электрической энергии исходя из расчета электрической энергии на 1-го потребителя, необходимой для освещения жилых помещений, использования бытовых приборов, содержания общего имущества многоквартирного дома. При отсутствии общедомового прибора учета электроэнергии показания рассчитываются по установленному нормативу, а именно: — в домах без лифта — 7 кВт на одного человека, — в домах с лифтом — 14 кВт на одного человека. Получателем денежных средств является ООО «Тверская энергосбытовая компания». Приказом РЭК Тверской области от 29.12.2011 г. № 1042-нп с 01.07.2012 г. утверждена стоимость в домах, оборудованных газовыми плитами, — 3,03 руб. /1 кВт/ч, в домах, оборудованных стационарными электрическими плитами, — 2,12 руб. / 1 кВт/ч.
УК предоставляет услуги жителям, руководствуясь всеми нормативно-правовыми актами, в том числе Жилищным кодексом, Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 г. “ Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…”, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Контроль над качеством услуг УК осуществляют надзорные органы. [23]
Глава 3. Перспективные проблемы управления МКД
3.1 Правовые проблемы управления МКД
Виды проблем возникающих в процессе владения пользования и распоряжения общим имуществом МКД при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом.
Первая проблема: Права пользования и владения общим имуществом, надлежащего и исправного состояния. На фоне ветшающего жилого фонда в Российской Федерации, возникает проблема невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.
Вторая проблема: Права пользования и распоряжения общим земельным участком собственников МКД. Невозможно совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Третья проблема: Распоряжения общим имуществом, собственниками МКД. Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций. [15]
Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД, при осуществлении своих представительских функций. Эта проблема имеет место, когда представитель собственников, для осуществления мероприятий по выбору формы управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, для осуществления текущего или капитального ремонта, для получения личной или общественной выгоды, идут на компромисс интересов собственников многоквартирного дома, нарушая при этом процедуру организации общего собрания. [14]
Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально — экономического, организационного, правового характера.
Причины социально-экономического характера:
- социально-имущественное неравенство и разное психологическое поведение собственников МКД;
- отсутствие самоорганизации собственников МКД;
- отсутствие правовых знаний большинства собственников МКД. [16]
Причины правового характера:
- отсутствие единого распорядительного субъекта в лице собственников МКД;
- отсутствие общего расчётного счёта собственников МКД;
- ограничен механизм воздействия на контрагента, собственниками МКД;
- процедура проведения общего собрания имеет недостатки, кворум общего собрания создаёт препятствие в принятии решений, по поводу капитального и текущего ремонта общего имущества МКД. [12]
