За последние пару десятилетий договор аренды стал приобретать все большее значение, так как развитие общественных отношений, быстрое технологическое развитие, влечет за собой необходимость совершенствования права, регулирующего эти отношения. Сегодня в условиях развивающихся рыночных отношений в нашей стране довольно остро ощущается потребность участников этих отношений в обеспечении твердых гарантий защиты их имущественных интересов, которые связаны с реализацией разнообразных видов хозяйственной деятельности, что, в свою очередь, должно благоприятно сказаться на повышении уровня жизни людей. Вследствие этого факта, огромного внимания заслуживает исследование различных договорных форм осуществления хозяйственной деятельности, заметное место средь которых принадлежит аренде.
Тема моей курсовой работы: «Договор аренды (понятие и общие положения)».
Наиболее типичные отношения перехода имущества во временное возмездное пользование или владение, а также и иные специфические отношения по владению и пользованию имуществом и составляют институт аренды. Данные статистики об арбитражной практике по гражданским делам говорят нам о стабильно растущем числе споров именно по поводу арендных отношений. Все это, несомненно, указывает на растущую актуальность выбранной темы исследования.
Объектом данного исследования будет система общественных отношений, появляющихся в связи с заключением, изменением, прекращением арендного договора.
В качестве цели исследования предстает — изучение основ законодательного регулирования арендных отношений, исследование их содержания и основных форм, выявление специфических проблем в правоприменительной практике, а также поиск путей решения этих проблем и разработка рекомендаций, направленных на законодательное и теоретическое совершенствование в данной области.
При написании работы перед автором ставятся следующие задачи :
- §установить правовую природу договора аренды;
- §исследовать отношения возникающие из договора аренды;
- §изучить специфику различных его видов;
- §выявить основные отличительные признаки аренды движимого и недвижимого имущества, предприятий и др.;
- §охарактеризовать стороны договора аренды;
- §изучить форму договора аренды и порядок его заключения, изменения или прекращения;
- §внести свои предложения по совершенствованию законодательного нормативного регулирования аренды и укреплению гарантий защиты имущественных интересов участников арендных отношений.
Методологию и методику исследования составят сравнительно-правовой и интроспективный анализ, изучение истории проблемы, методы дедукции и индукции, анализ и синтез, изучение арбитражной практики, научной литературы и законодательства в этой области. В работе будут использоваться нормативно-правовые акты, регулирующие договор имущественного найма, труды отечественных и зарубежных авторов, а также современная договорная и правоприменительная практика.
Особенности аренды земель
... от 21.07.1997 государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. Содержание договора аренды земельного участка По юридической природе гражданско-правовой договор аренды земельного участка является консенсуальным, двухсторонним,а так же ...
1. Юридическая природа и содержание договора аренды, .1 Понятие и признаки договора аренды
имущество договор аренда право
Аренда представляет собой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) берет на себя обязательство предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) определенное соответствующим договором имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязуется выплачивать за это арендную плату. Передача имущества в аренду может осуществляться только за плату, следовательно данный договор является — возмездным. Договор аренды будет окончательно заключен в момент передачи имущества (предмета аренды) арендатору, следовательно он является — реальным. Арендуемое имущество отдается во временное пользование или владение, т.е. на определенный срок. Это говорит о том, что данный договор является — срочным.
Основным нормативным актом, регулирующим арендные отношения, является — Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), в котором договору аренды посвящается целая глава (гл. 34), включающая более шестидесяти статей. Кроме общих положений об арендном договоре, применимых к всевозможным видам настоящего договора, а также видам арендуемого имущества, глава 34 содержит нормы, которые регулируют и отдельные виды арендных отношений.
Арендному договору характерны следующие специфические признаки.
Первый признак: заключив договор, арендатор получает статус титульного владельца, который дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты.
Второй признак: арендный договор имеет отношение к договорам на передачу имущества в пользование и владение либо только в пользование, что и порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, например, наймом или ссудой.
Третий признак: в ГК РФ отдельные виды договоров аренды выделены в зависимости от типа переданного в аренду имущества (кроме фрахтовки, проката, лизинга).
Четвертый признак: арендные права обуславливаются правами следования. Передача прав собственности или же других ограниченных прав на переданное в аренду имущество другой стороне не будет причиной расторгнуть или изменить арендный договор. Возможно, относить права аренды к отдельному типу ограниченных вещных прав будет неправильным. Указанные признаки, которые свойственны вещным правам, даются арендатору с целью укрепления прав аренды, которые возникают согласно договору. Передача в аренду есть одно из проявлений правомочий собственника принадлежащего ему имущества в плане распоряжения им. При этом правомочия пользования и владения будут переданы собственником арендатору. Итак, договор аренды есть возмездный, консенсуальный, взаимный и двусторонний договор.
Как уже отмечалось, арендные договоры урегулированы в большей части ГК РФ, но поимо ГК также еще и следующими нормативными актами:
- §Водным кодексом РФ от 3 июня 2006 г. №74-ФЗ;
- §Лесным кодексом РФ от 4 декабря 2006 г. №200-ФЗ, касаемо аренды лесных участков;
- §статьей 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-Ф3, касаемо аренды земельных участков;
- §Федеральным законом от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
- §Законом РФ от 21 февраля 1992 г. №2395-1 «О недрах»;
- §Законом РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»;
- §транспортными уставами, регулирующими аренду транспортных средств.
Предметом договора аренды будет выступать любое индивидуально-определенное имущество, не теряющее в процессе употребления свои натуральные свойства. Имуществом является — индивидуально-определенная непотребляемая вещь, находящаяся в состоянии, предусмотренном условиями договора и соответствующая ее назначению, включая все нужные принадлежности и документы.
Договор аренды и его виды
... определить понятие договора аренды; ·раскрыть содержание договора аренды; ·определить юридические признаки договора аренды; ·рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды; ·рассмотреть основания и порядок прекращения договора аренды; ·рассмотреть отдельно наиболее важные виды договора аренды. Представленная курсовая работа состоит ...
Обязательным требованием при заключении договора аренды является подробное описание данного имущества. Следует отметить, что все экономические и материальные выгоды (продукция и доход), которые были извлечены арендатором в результате применения имущества, взятого им в аренду, будут являться его собственностью.
В роли сторон договора выступают арендатор и арендодатель, которыми могут быть практически все субъекты гражданских правоотношений; а именно гражданские и юридические лица, и государство через различные государственные органы и организации.
Согласно п. 3 ст. 610, ст. 625 ГК, законодательством установлено разграничение между отдельными видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды — это наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые урегулированы в параграфах 2-6 гл. 34 ГК РФ.
Договор аренды имущества возникает как родовое понятие в отношении некоторых разновидностей договоров аренды. К его отдельным видам ГК РФ относит аренду зданий и сооружений, договор проката, аренду транспортных средств, аренду предприятий, а также договор финансовой аренды (лизинг).
Подобное выделение указанных разновидностей договора аренды предназначается, в первую очередь для целей упрощенного и оптимального правового регулирования подобных правоотношений.
Законодательство касаемо арендных отношений вырабатывалось по принципу: для отдельных разновидностей договоров аренды определен набор специфических признаков, вместе с тем сохраняется и взаимосвязь с договором аренды как с родовым понятием, а если будет недостаточно специальных правил субсидиарно должны быть применены общие положения об арендном договоре.
Законодательством установлены следующие виды договоров:
- §договор проката;
- §договор аренды зданий и сооружений;
- §договор аренды транспортных средств;
- §договор аренды предприятий;
- §лизинг.
Арендатором может являться любой субъект, но некоторые виды аренды могут использоваться лишь для ограниченного законом субъектного состава. К такому виду аренды относится например — лизинг и аренда предприятия предусматривают, что обе стороны договора могут являться только предпринимателями (согласно ст. 656 и 665 ГК РФ), а договор бытового проката возможен лишь в том случае, если предпринимателем является арендодатель (согласно п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Понятия и общие положения договора аренды. Права и обязанности ...
... договора). По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только ...
Арендодателями являются собственники имущества и их доверенные и управомоченные лица. Для движимого имущества, находящегося у лица на праве хозяйственного ведения, последний может выступать его арендодателем без согласия собственника, а для недвижимого имущества — исключительно с его согласия.
1.2 Форма и содержание договора
Если арендный договор заключается между физическими лицами на срок свыше 1-го года, либо если одна из сторон является юридическим лицом, то закон обязывает соблюсти письменную форму. Также является обязательной письменная форма при аренде недвижимого имущества.
При аренде имущество с последующим его выкупом или сменой собственника, то форма данного договора должна быть приведена в соответствие с формой купли-продажи соответствующего вида имущества. Передача прав собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации, а также и сам договор в случае аренды с правом выкупа предприятий. Для движимого имущества форма с условием выкупа заключается в любой форме, применяемой для заключения сделки, поскольку гл. 30 ГК РФ не содержит специальных правил регламентирующих форму договора купли-продажи для движимого имущества.
В целом срок договора не относится к его существенным условием, но здесь имеет место правило. В том случае, если договор заключается на неопределенный период и срок не указывается, то любая из сторон вправе односторонне отказаться от исполнения договора в любой момент, но уведомив другую сторону за месяц до этого — для движимого, и за 3 месяца — для недвижимости. Однако иные сроки допускается устанавливать самим договором согласно второму пункту статьи 610 ГК РФ. При этом следует различать сроки действия договора и сроки передачи имущества арендатору, который должен быть установлен в договоре или же быть просто «разумным. Следование этому требованию представляется очень значимым, поскольку своевременная непередача имущества дает право арендатору имущества потребовать расторжения договора и возместить ему убытки, либо просто передать ему имущество и также возместить убытки.
При несоответствии переданного имущества условиям договора, по требованию арендатора арендодатель обязан заменить несоответствующее имущество соответствующим. На усмотрение арендатора, если переданное имущество не согласуется с условиями договора, то закон обязывает арендодателя, либо соразмерно уменьшить арендную плату, либо бесплатно устранить недостатки, либо возместить арендатору расходы на устранение недостатков, либо вычесть эти расходы из арендной платы.
Также арендодатель должен уведомить арендатора о наличии обременения в форме сервитутов и залога; в противном случае арендатор сможет потребовать расторжения договора с возмещением убытков, либо снижения арендной платы.
В отношении самой арендной платы, действует правило, согласно которому в том случае, если не были определены договором условия и сроки, то закон предусматривает применение сроков и условий, обычно используемых при сравнимых обстоятельствах. Сам размер арендной платы может изменяться соглашением сторон, но только — не чаше одного раза в год.
Арендная плата может взиматься в виде твердой (периодической или единовременной) денежной суммы; либо в виде оказания арендодателю каких-либо услуг, работ; либо в виде процента от доходов арендатора. Кроме этого могут быть предусмотрены выплаты по улучшению арендованного имущества, а также передача какого либо собственного имущества в собственность или аренду арендодателю.
Особенности договора проката
... постоянной предпринимательской деятельности. Объект же проката используется для потребительских целей. В соответствие с данным договором, арендодатель обязуется предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и ... Выбор темы курсовой работы можно также объяснить и тем, что в своей профессии юристы сталкиваюсь в основном с договорами, в частности с договором аренды, поэтому ...
Арендованное имущество закон обязывает использовать по его непосредственному назначению и в соответствии с условиями договора.
Нередко в практике можно встретить договоры субаренды, который представляет собой аренду уже арендованного имущества. Договоры заключаются арендаторами с третьими лицами, которые возможно заключать исключительно с согласия основного арендодателя. Несколько отличается от таких договоров — договор перенайма, который представляет собой передачу (с согласия арендодателя) прав и обязанностей арендатором стороннему лицу, т.е. происходит замена арендатора.
1.3 Предмет договора аренды
Согласно с действующим законодательством к единственному существенному условию договора аренды относится лишь предмет аренды. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать все необходимые данные, которые позволяют четко установить передаваемое в аренду имущество. Если же указанные данные отсутствуют в договоре, то условия будут считаться несогласованными сторонами, а данный договор будет считаться незаключенным. Данные условия прежде всего относятся к предмету арендного договора. Предметом договора аренды должны быть непотребляемые и индивидуально-определенные вещи, движимого или недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 607 предметом аренды могут быть здания, оборудование, транспортные средства, предприятия, участки земли, и прочие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в ходе их употребления.
При этом арендатор будет обязан поддерживать взятое имущество в хорошем состоянии, ремонтировать его периодически и нести все необходимые расходы по его содержанию. Арендодатель производит лишь капитальный ремонт объекта, а в случае если это делает арендатор, то он вправе потребовать возместить ему эти затраты.
Собственно арендный договор представляет собой обременение, так как смена собственника арендуемого имущества не будет служить основанием для его изменения или расторжения.
Сторона, арендующая имущество, наделена правом предъявить виндикационный иск, даже к самому собственнику этого имущества. Виндикационный иск — иск собственника о затребовании имущества из чужого незаконного владения. Иначе говоря, это иск собственника о признании его прав собственности на имущество и о передаче ему данного имущества на этом основании. В данном случае имеет место преимущественное право арендатора, должным образом исполнявшего свои обязательства, при том, что доказывать обратное должен арендодатель если ему предъявлен виндикационный иск.
Арендатор также наделен преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок. Данное право будет действовать только, если арендатор в письменной форме до истечения срока договора уведомил об этом арендодателя. В случае отказа арендодателя от заключения нового договора аренды и подписании им договора аренды с другим лицом, тогда арендатор имеет право обратиться в суд с требованием перевести на себя права и обязанности, а также возместить все убытки связанные с отказом заключить договор на новый срок.
Аренда недвижимого имущества
... права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества”. Таким ...
Возможно также продление срока договора аренды на неопределенный срок в силу того, что арендатор нуждается в продолжении владения и пользования имуществом после истечения сроков договора, а арендодатель при этом не противится этому. Вот тогда договор будет считаться продленным на неопределенный срок, а обе стороны наделяются правом в любое время потребовать расторжения этого договора, уведомив другую сторону не позднее чем за 3 месяца.
Согласно общему правилу, арендатор должен вернуть арендованное имущество арендодателю в надлежащем состоянии, т.е. в таком, в каком он его брал, учитывая нормальный износ. Арендатор мог также произвести некоторые улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые.
Отделимые улучшения — это собственность арендатора, а неотделимые — собственность арендодателя. При этом договор или же закон может предусматривать переход арендуемого имущества в собственность арендатора в случае, если он заплатит всю покупную цену за имущество.
Неотделимые улучшения станут собственностью арендодателя, однако арендатору дается право на компенсацию ему стоимости данных улучшений, не взирая на наличие или отсутствие соответствующих разрешений на такие улучшения от арендодателя (согласно ст. 662 ГК РФ).
Если же арендодатель докажет несоразмерность стоимости улучшений улучшению его качеств, с учетом принципов разумности и добросовестности, то суд может и освободить арендодателя от выплаты.
В случае, если арендатор не возвратил имущество в срок, то закон обязывает его выплатить арендную плату за весь просроченный период, вне зависимости от того, пользовался он имуществом или нет.
К главным основаниям для прекращения арендного договора, согласно действующему законодательству, относятся:
§исполнение и истечение срока договора:
- §ликвидация юридического лица в случае, если оно является любой из сторон (ст. 419 ГК РФ);
- §решением суда по иску одной из сторон (в случае выявленных нарушений исполнения договора).
1.4 Содержание и исполнение арендного договора
Главная обязанность для арендодателя — это своевременная передача имущества по договору в надлежащем состоянии и согласно назначению (согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Его необходимо, согласно договору своевременно или в разумные сроки, передать арендатору вместе с необходимыми для эксплуатации принадлежностями и документацией. Согласно ст. 398 ГК РФ, в случае нарушения указанных требований, арендатор получает право потребовать само арендуемое имущество, а также возместить ему убытки из-за задержки исполнения договора, или же просто расторгнуть договор и возместить ущерб, нанесенный ему невыполнением взятых обязательств арендодателем.
Арендодатель отвечает за все недостатки, препятствующие его применению частично или полностью. Однако арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые оговаривались в самом договоре аренды или же о которых знал арендатор, либо должен был обнаружить в ходе осмотра передаваемого имущества и проверки его на исправность. В любых других ситуациях всю ответственность за недостатки переданного в аренду имущества несет сам арендодатель.
Договоры финансовой аренды (лизинга)
... производители различного рода имущества могут осуществлять операции финансовой аренды (лизинга) самостоятельно в форме договоров долгосрочной оперативной аренды. Предметом нашего дальнейшего рассмотрения будут в основном трехсторонние договоры финансовой аренды (лизинга) между арендно-лизинговой ...
Если арендатор обнаруживает какие-либо недостатки в арендуемом объекте, то он вправе требовать по своему усмотрению:
- §бесплатно устранить недостатки;
- §возместить свои затраты на устранение недостатков;
- §соразмерно снизить арендную плату;
- §досрочно расторгнуть договор аренды.
Помимо этого, арендатор имеет право вычесть из арендной платы сумму своих затрат на устранение недостатков, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. При этом, чтобы арендодателю избежать подобных негативных моментов, он должен сразу после уведомления о недостатках его имущества — безвозмездно устранить эти недостатки или заменить на другое соответствующее имущество.
Помимо этого, арендодатель должен на свои средства делать капитальный ремонт арендуемого объекта, если, конечно, другое не предусмотрено законодательством или договором (согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Капитальный ремонт — есть необходимое восстановление основных частей арендованного объекта, без которого он не может использоваться по назначению. Сроки для выполнения капитального ремонта оговариваются договором, а в противном случае должны быть просто разумными.
При этом, в случае нарушения арендодателем обязательств по капитальному ремонту арендатор получает право на свое усмотрение поступить следующим образом:
- §затребовать соответственного снижения арендной платы;
- §выполнить капитальный ремонт самостоятельно, а затем взыскать с другой стороны затраты ремонта или удержать их из арендной платы;
- §требовать расторгнуть договор и возместить ущерб.
Важным моментом является то, что обязанность делать капитальный ремонт носит чисто диспозитивный характер и согласно договору может быть востребована и с арендатора.
При передаче имущества в аренду, арендодателю необходимо уведомить арендатора о всех имеющихся на это имущество у третьих лиц, хотя в законе и не содержится исчерпывающего перечня таких прав. Но при этом, закон обязывает, что необходимо предупреждать как о вещных, так и об обязательственных правах у третьих лиц.
Принимая во внимание двусторонний и обязывающий характер договора аренды, арендатор должен соблюсти исполнение своей обязанности — подобающе использовать имущество, выплачивать арендную плату, а по истечении срока договора возвратить арендованное им имущество. Кроме этого арендатор берет на себя обязательство использовать арендованную вещь согласно условиям договора если они были определены, а в противном случае согласно его назначению (в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Одно из ключевых понятий, которое определяет правовую природу договора аренды — это пользование как правомочие, поэтому законодателем уделяется этому моменту большое внимание. Поскольку при отсутствии пользования не будет и должного исполнения договорных обязательств, ТОО если будет нарушен порядок пользования имуществом и, следовательно арендодатель будет вправе требовать расторгнуть арендный договор и потребовать возместить ему убытки.
При использовании арендованного имущества, арендатор должен поддерживать его исправность, тратиться на его содержание и текущий ремонт — в том случае, если иное не предусмотрено законом или условиями договора (согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Следует отметить, что права пользования имуществом взятым в аренду может передаваться и третьему лицу. Однако подобное право может использоваться лишь в определенных рамках и формах, но обязательно, разумеется, с согласия собственника этого имущества. Сюда относится перенаем или передача своих прав и обязанностей согласно договору третьим лицам; поднаем или передача имущества в субаренду; предоставление имущества в безвозмездное пользование; закладывание арендных прав; вклад арендных прав в уставный капитал предприятия. Чтобы избежать утраты прав собственности на арендованное имущество арендодателем, и является необходимым его согласие.
Договор имущественного найма (аренды)
... когда арендодатель именуется наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – договором имущественного найма. Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны ...
Другой важнейшим обязательством арендатора будет своевременное осуществление арендных платежей за использование арендуемого объекта, размеры, условия, порядок и сроки которых должны быть определены договором или просто разумны.
Если вдруг условия пользования имуществом или его состояние ухудшаются, в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, то он получает право затребовать снижения арендной платы (согласно с п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Если же были существенно нарушены сроки для выплат арендной платы, то арендодателю дается право затребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им же срок, включая внесение арендной платы за два срока подряд, но не более двух.
После истечения срока договора или его досрочного расторжения (по обоюдному соглашению или судом), обязанностью арендатора является непременный возврат арендованного имущества. Как и во всех прочих обязательствах, основной причиной прекращения действия обязательств при аренде будет истечение сроков арендного договора, но при взаимном согласии договор можно возобновить с применением тех же условий на неопределенный срок (согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Законодательством четко предусмотрены основания, дающие право арендатору требовать расторжения договора аренды (согласно ст. 620 ГК РФ):
- §если имущество является непригодным для употребления из-за обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности;
- §если найдены в объекте аренды недостатки, которые будут препятствиями для использования его арендатором, за которые отвечает арендодатель;
- §если не было предоставлено имущество для использования арендатору или возникли некие препятствия в его использовании согласно условиям договора или непосредственным назначением имущества;
- §если арендодатель не производил капитальный ремонт в установленные сроки, конечно, если эта обязанность возлагалась на него.
Договор аренды может быть расторгнут и со стороны арендодателя. Согласно ст. 619 ГК РФ это может иметь место в следующих случаях:
- §если несвоевременно вносилась арендная плата (больше 2-х раз подряд);
- §если имущество используется не по назначению;
- §при существенном нарушении условий договора;
- §при значительном ухудшение состояния арендованного имущества по вине арендатора;
- §если не производился или недолжным образом производился капремонт объекта, возложенного на арендатора.
Согласно общим положениям (п. 2 ст. 452 ГК РФ), арендатор должен заблаговременно предложить другой стороне расторгнуть договор. Перед тем, как потребовать расторжения договора, арендодатель должен в письменном виде уведомить арендатора о том, что он должен исполнить возложенные на него обязательства в сроки. Обращаться в суд с исковыми требованиями обе стороны могут лишь после отказа другой стороны, либо если в установленный срок ответ не был получен. Оба контрагента могут указать в договоре и другие основания для расторжения договора аренды.
Договор аренды зданий и сооружений
... имущество, арендодатель получает определенный источник дохода. Степень разработанности темы. Целью настоящей работы является исследование договора аренды зданий и сооружений. Для достижения намеченной цели в настоящей работе определены следующие задачи : определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность договоров аренды; ... форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. ...
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным будет нарушение обязательств стороны, которые повлечет для другой стороны ущерб в такой степени, что значительно лишает другую сторону того, на что она могла бы расчитывать при заключении договора.
Получается, что арендный договор может быть расторгнут: либо по требованию одной из сторон (ст. 619, 620 ГК РФ), либо по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), либо посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621 ГК РФ).
Также основанием досрочного прекращения договора аренды будет выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ данное право предусматривается законом или договором. Выкуп объекта возможен либо по истечении срока аренды, либо до его окончания, если выплачена полная сумма, указанная в договоре.
2. Характеристика отдельных видов договоров аренды
2.1 Договор аренды зданий и сооружений
Предметом данного договора является аренда здания или сооружения. В качестве объекта будет само здание, сооружение. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды. В соответствии со ст. 650 ГК РФ договор аренды здания или сооружения обязывает арендодателя передать во временное пользование и владение либо только во временное пользование здание или сооружение арендатору.
ГК РФ не подвергает рассмотрению понятия «здание» и «сооружение». Стремление дать их юридические определения едва ли целесообразно, так как данные термины не имеют отношения к категории правовых понятий. Да и с правовой точки зрения различия между этими понятиями не имеют никакого юридического значения, ибо правилами арендования зданий и сооружений не предусмотрена дифференциация регулирования связанных с ними правоотношений.
Тем не менее все-таки следует согласится с мнением В.В. Витрянекого, который настаивает на необходимости четкой формулировки определений этих понятий для того, чтобы разграничить их от прочих строений.
Здание (сооружение) — это любой искусственно построенный на участке земли, либо под ним самостоятельный объект, фундаментально связаный с этим участком, применяемый по целевому назначению и перемещение которого не представляется возможным без несоразмерного для объекта ущерба.
В данном договоре его существенными условиями являются его предмет, а также размер арендной платы, которая установлена в денежной форме на каждый метр площади, и которая будет также включать оплату участка земли, где оно построено. Платежи производятся обычно по предварительной форме — ежемесячно или ежеквартально.
Данный договор должен заключаться в письменной форме. При этом, согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ, составляется единый документ и подписывается обеими сторонами (Приложение А).
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ, если не будет соблюдена форма, то это повлечет недействительность этого договора. Если срок аренды превышает 12 месяцев, то данный арендный договор подлежит государственной регистрации, после которой и становится возможным передача здания. Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, процесс передачи сооружения или здания должен осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. При этом передается не только недвижимое имущество, но и права на участок земли, на котором оно находится или передаваемая вместе с ним соответствующая часть участка, если иное не предусмотрено договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его. Согласно ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ, если собственник земли продает участок, то право пользования этим участком сохраняется за арендатором здания или сооружения.
Следует отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что не запрещается проводить конкурс на заключение арендного договора здания или сооружения до истечения срока уже заключенной аренды, с сохранением приоритетного права у действующего арендатора. Однако, сам договор может быть заключен только когда истечет срок действия первоначального договора.
Правоотношения, завязывающиеся из договора аренды здания или сооружения, урегулированы специальными правилами, которые зафиксированы в 4-м параграфе гл. 34 ГК РФ, а также специальными правилами аренды недвижимого имущества, а если же этого мало, то используются общие положения об арендном договоре. Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.
2.2 Договор проката
Договор проката является разновидностью имущественного арендного договора, по которому одна сторона (арендодатель) сдает это имущество в аренду в качестве специальной предпринимательской деятельности. Другими словами он сдает имущество в прокат как особых промысел, и при этом, берет обязательство предоставить другой стороне (арендатору) за вознаграждение (арендная плата вносится только в твердой денежной сумме) движимое имущество во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Из этого следует, что арендодателем по договору проката могут являться только предприниматели или коммерческие организации. Если арендатором является гражданин (договор бытового проката), то для этих случаев договор проката урегулирован Законом РФ «О защите прав потребителей». При этом вне зависимости от того, кто берет в прокат имущество, — использовать его для получения прибыли не допускается.
Здесь также имеет место некоторое ограничение прав арендатора на имущество взятое в прокат. Согласно п. 2 ст. 631 ГК РФ, арендатор лишен права совершать с арендуемым объектом сделки, либо сдавать его в субаренду (даже безвозмездно), вносить в качестве вклада в хозяйственные товарищества, использовать как залог. Общее правило гласит, что имущество, взятое в прокат должно использоваться исключительно для потребительских нужд, если иное не предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства, что позволяет заключать договор проката и организациям, и индивидуальным предпринимателям.
Прокат — это потребительский, ограниченный по срокам договор и должен заключаться на срок не более 12 месяцев.
Договор проката заключается в письменной форме, и должен действовать в режиме публичного договора (Приложение Б).
Это говорит о том, что если арендодатель располагает необходимым арендатору имуществом, то он не имеет право отказать в его прокате, либо устраивать конкурсы и отдавать его другому арендатору. На практике принято, что в данной сфере применяются различные формуляры, разработанные и утвержденные арендодателем стандартные формы договоров, в таких ситуациях договор проката обладает признаками договора присоединения (согласно ст. 428 ГК РФ).
В соответствии
