Земельный участок являлся главной (основной) недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли — res soli.
Все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка. Поэтому дома и иные строения рассматривались также лишь как составные части земельного участка. Отчуждение домов и иных строений, как, впрочем, и любых других составных частей, подчинялось правилу «superficies solo cedit» — сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиции собственности, а с позиции владения.
Созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была реализована в законодательствах современных государств.
Современные концепции недвижимого имущества в зарубежных странах
сделка земельный участок недвижимый
Концепции недвижимого имущества в зарубежных странах опираются на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Однако в различных правовых системах римский принцип «superficies solo cedit» был реализован с особенностями, имеющими исторические предпосылки.
1) Законодательство о недвижимости в Великобритании.
Своеобразие законодательства о недвижимости в Великобритании отчасти объясняется тем, что в Великобритании закон — это обычай, возведенный в ранг закона. Основные законы о недвижимости не менялись с 1925 г., менялось значение, которое придавала нормам законов судебная практика.
Регистрация прав на недвижимое имущество ведется Королевским регистром с конца XIX в., уже более 130 лет, но не является обязательной.
Законодательство о недвижимом имуществе в Великобритании, особенно в части учета и регистрации, ориентировано на цели налогообложения.
Если земельный участок предоставлен для строительства жилого дома или иного некоммерческого объекта, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок является составляющей частью домовладения. Использовать такой участок для коммерческих целей (в том числе для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть.
Земельные участки как важнейший объект недвижимости
... теории и практике недвижимости. Объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и их части. Земельный участок - это часть поверхности земли (в том ... различных целей. Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи ...
Следует отметить, что в Великобритании Земля (земельные участки) юридически являются собственностью Королевы, поэтому гражданам они предоставляются. По сути, право пользования земельным участком в Англии включает все правомочия собственника, так как это право возможно продать, подарить и т.д.
Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли (это единица налогообложения в Англии коммерческих и промышленных доходов, размер которой зависит от стоимости национальной ренты в качестве основы для оценки определяемой рентабельности), ориентированная на величину национальной ренты.
Британцы не приемлют общую собственность, полагая, что у одного объекта может быть только один собственник. В связи с этим часто возникают споры о том, кто из собственников двух домов, соединенных общей стеной, обязан содержать эту стену.
Особенностью британского законодательства, вытекающей из непринятия совместной собственности как института права, является также то, что оно позволяет в квартире выделить в натуре не только комнату, но и, например, ванну. Коридор может быть обременен (наложен сервитут) правом прохода к ванне и т.д.
2) Законодательство о недвижимости в Германии.
В германской модели недвижимого имущества римский принцип «superficies solo cedit» получил наиболее полное воплощение. Единственным телесным объектом недвижимости является земельный участок. К недвижимости германское право приравнивает также права на недвижимость, которая именуется «юридическими земельными участками» и подчинена юридической конструкции вещи.
Земельный участок рассматривается германским правом в качестве основного объекта недвижимого имущества. В соответствии с § 93 Гражданского уложения Германии от 24 августа 1896 г. (далее — ГГУ) вещи, которые не могут быть отделены так, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности, рассматриваются как существенные составные части земельного участка и не могут быть предметом отдельных прав. Существенными составными частями земельного участка являются строения. Вещи, которые включены в строение для его возведения, признаются существенными составными частями строения (абз. 2 § 94 ГГУ).
Права, связанные с правом собственности на земельный участок, также являются составной частью этого земельного участка. Принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и т.п. могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.
Правовое положение существенной составной части земельного участка таково, что как недвижимая вещь она самостоятельно существовать не может, но может как движимая. Вполне возможно сдать внаем один этаж дома, продать дом на слом — во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи — строения.
Принципы, механизмы и основные направления регулирования земельных ...
... использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной) собственности на землю. ... земельного участка и т. д. Круг объектов земельных правоотношений в сфере государственной и муниципальной собственности определяется законодательством. Так, объекты земельных правоотношений федеральной собственности ...
При принятии ГГУ остро встал вопрос о возможности горизонтального деления зданий. Необходимость правового регулирования горизонтального деления зданий возникла в Германии еще в середине XIX в., когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. В таких домах одна квартира обычно занимала один этаж, вследствие чего возник прецедент поэтажного деления здания между сособственниками.
Проблемы совместного пользования и содержания такой недвижимости породили создание германскими законодателями системы принципов регулирования общественных отношений под названием «кондоминиум». Необходимо было соотнести поэтажную собственность с римским принципом «superficies solo cedit», поэтому ученые и практики полагали, что жильцы, кроме собственности на отдельный этаж, имеют еще и кондоминиум (от лат. Condominium) на земельный участок, занятый строением. Однако ст. 961 (п. 2) запретила установление новых поэтажных прав, сохранив уже возникшие. Несмотря на законодательное воспрещение, конструкция «кондоминиум» сохранилась и впоследствии была реализована применительно к праву собственности на квартиры в многоквартирном доме, чему посвящен отдельный Закон Wohnungseigentumsgesetz — «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» от 15 марта 1951 г.
В соответствии с указанным Законом может возникнуть право собственности на жилое помещение. Согласно § 1 Закона право собственности на жилое помещение является индивидуальным правом собственности, соединенным с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является. Право собственности на жилое помещение не может возникнуть таким образом, что индивидуальное право собственности связывается с общей собственностью на различные земельные участки. Общей собственностью согласно настоящему Закону является земельный участок, а также части, принадлежности и оборудование здания, не находящиеся в индивидуальной собственности или в собственности третьих лиц. Индивидуальное право собственности без права на общую долевую собственность, к которой оно принадлежит, не может быть отчуждено или обременено.
Право собственности на жилое помещение возникает в силу договора о предоставлении индивидуального права собственности или в силу раздела собственности самим собственником. Согласно § 3 Закона общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением совладельцев таким образом, что каждому совладельцу предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, построенном или строящемся на этом земельном участке. При этом индивидуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое помещение обособлено. Стоянки рассматриваются как обособленные помещения, если их территория обозначена долговременной маркировкой.
Индивидуальное право собственности на жилое помещение может возникнуть в результате раздела собственником земельного участка. В соответствии с § 8 Закона на основании заявления в орган по регистрации земельных правоотношений собственник земельного участка может разделить собственность на земельный участок на общую долевую собственность таким образом, что с каждой долей связывается индивидуальное право собственности на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на этом земельном участке.
Право собственности на земельные участки: понятие и формы
... обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю. Субъект права собственности на землю - это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности ...
3) Законодательство о недвижимости во Франции.
Во французском праве земельный участок является главной недвижимой вещью, но не единственной. Строения, возведенные на чужом земельном участке, признаются самостоятельной недвижимой вещью. Существует презумпция, что строения, возведенные на земельном участке, предполагаются возведенными собственником земельного участка.
К недвижимости французское гражданское право относит:
1) вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки и строения. Согласно ст. 518, 519 французского Гражданского кодекса (далее — ФГУ) строениями считаются дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т.п., а также ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения;
2) вещи, недвижимые в силу назначения. Это вещи, движимые по своей природе, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания и эксплуатации участка;
3) недвижимые бестелесные вещи. Это согласно ст. 526 ФГУ узуфрукты на недвижимость, сервитуты и земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
Система объектов недвижимости связана целями налогообложения.
На землях сельскохозяйственного назначения строение является принадлежностью земельного участка. Расположенные на таких участках объекты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями. В населенных пунктах главной вещью и объектом налогообложения является строение, а земельный участок следует судьбе строения.
При покупке дома во Франции необходимо очень детально определять предмет договора, в том числе границы земельного участка, состав недвижимого имущества. Продавец вправе не передать покупателю все то, что не является недвижимостью, вплоть до окон и дверей, так как они не являются принадлежностями дома.
Купля-продажа дома, находящегося на землях сельскохозяйственного назначения, регулируется рядом специальных нормативных актов, обеспечивающих оборот земель сельскохозяйственного назначения. Если земельный участок при доме менее 1 га, то особых процедур, как правило, не возникает. Если площадь земельного участка более 1 га, то при отчуждении потребуются дополнительные согласования и разрешения, соблюдение права преимущественной покупки специального государственного органа.
Оформление сделок со строениями и помещениями, являющимися главными вещами по отношению к земельному участку, несколько упрощено. Допускается даже устная форма таких сделок, без нотариального удостоверения, за исключением сделок с квартирами, приобретаемыми у подрядчика. В 1999 г. Правительство Франции утвердило проект Закона о заключении сделок через Интернет. Но обычно применяется письменная нотариальная форма.
Система регистрации прав на недвижимое имущество построена по так называемой концессуальной модели. Право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. Факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав для перехода права собственности значения не имеют. Функции государственной регистрации прав выполняют специально созданные государственные органы, компетенция которых ограничена регистрацией прав на недвижимость.
Продажа недвижимости
... недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ... количества товара не отвечает особенностям недвижимых вещей как предмета данного договора. В частности, имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, ...
