Выпускной квалификационной работы Разработка СППР в оценочной деятельности на примере ООО «Инвент»

Бакалаврская работа

В деятельности экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость в такой области профессиональных услуг, как определение рыночной или иного вида стоимости имущества. Формализованная и обоснованная методика оценки необходима в активных видах оценки, на основе которых принимаются важные решения. Будь то оценка ущерба, нанесенного автомобилю во время аварии, или же оценка имущества при его купле-продаже – требуется грамотно провести оценку.

Отсюда возникает потребность в специалистах, которые могут решать данную задачу квалифицированно и объективно – экспертах-оценщиках. Лицензированные оценщики обладают специальными знаниями в области оценки различных объектов, что дает возможность корректно рассчитать их стоимость. [1]

Профессия «оценщик» в современной России существует уже 20 лет. За прошедшее время многое изменилось, и сейчас первые отчеты оценщиков кажутся немного наивными. Совершенствуются методы оценки, пополняются и становятся доступными различные базы данных. Развивается не только теория оценки стоимости, но и практические технологии. Многие оценочные компании используют информационные системы и программы, позволяющие автоматизировать часть процесса оценки. Сегодня услуги по определению стоимости востребованы многими потребителями, и качество их наполнения меняется в связи с изменением экономической ситуации и текущих задач бизнеса.

Ни для кого не секрет, что оценка – это, прежде всего, работа с информацией. Современные оценщики вряд ли могут представить проведение оценки без специальных справочников по тем или иным ценовым показателям, специализированного программного обеспечения, информации аналитических агентств и сайтов о ценах и доходности различных активов, а также без использования интернета. Сегодняшняя методология невозможна без использования современных и удобных информационных источников. Поэтому развитие оценочной деятельности связано, прежде всего, с уровнем развития информационного обеспечения оценщика, информационной прозрачностью тех или иных рынков.

Система поддержки принятия решений (СППР) – это компьютерная автоматизированная система, целью которой является помощь людям, принимающим решение в сложных условиях для полного и объективного анализа предметной деятельности. Система, проектируемая для консалтинговой компании ООО «Инвент», позволит ускорить процесс принятия решения о стоимости объекта оценки.

Цель дипломной работы: повысить эффективность работы ООО «Инвент».

5 стр., 2243 слов

Оценка бизнеса как инструмент планирования

... сроков продажи активов при ликвидации они могут быть проданы по заниженной цене. Поэтому данный метод дает минимальный результат оценки стоимости бизнеса. Преимущества затратного подхода: базой оценки ... бизнеса отражает результаты деятельности компании, а цена сделки — ситуацию на рынке. Недостатки сравнительного подхода: не учитывает стоимость бизнеса в будущем; возникают трудности при подборе ...

Задачи:

  •  дать характеристику оценочной деятельности на территории РФ и Красноярского края;
  •  провести анализ деятельности ООО «Инвент»;
  •  рассмотреть проблемы информационного обеспечения оценщика и пути их решения;
  •  оценить возможности использования наиболее известных информационных систем в оценочной деятельности;
  •  создать базу данных объектов капитального строительства в Красноярске и Красноярском крае;
  •  разработать систему поддержки принятия решений на основе собранных данных;
  •  дать оценку экономической эффективности внедрения информационной системы.

1 Характеристика оценочной деятельности

1.1 Общая характеристика оценочной деятельности на территории

РФ

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ («Об оценочной деятельности в Российской Федерации») (далее ФЗ №135), а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. [2]

Под оценочной деятельностью понимается:

  •  профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости;
  •  научно обоснованное суждение эксперта – оценщика о стоимости оцениваемого объекта, а также процесс ее определения.

Т.е. оценка – это процесс и результат. Целью оценки (с позиции оценщика) является определение необходимого стандарта стоимости. У заказчика (клиента) могут быть различные цели, исходя из которых, он может столкнуться с необходимостью проведения оценки. К ним могут относиться:

  •  сдача в аренду, передача имущества в доверительное управление;
  •  приватизация имущества;
  •  проведение сделок купли-продажи;
  •  страхование имущества;
  •  привлечение дополнительных инвестиций;
  •  определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
  •  определение размеров ущерба или упущенной выгоды;
  •  раздел имущества;
  •  составление брачного контракта;
  •  вступление в наследование имущества (оценка имущества для наследства) и т.д.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [3]

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. [4]

Согласно ФЗ №135 к объектам оценки относятся:

  •  отдельные материальные объекты (вещи);
  •  совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  •  право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  •  права требования, обязательства (долги);
  •  работы, услуги, информация;
  •  иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. [5]

В наше время наиболее востребованными объектами оценки являются:

8 стр., 3883 слов

Методы оценки стоимости компании (на примере ООО «Лента»)

... фирмы. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на ... стоимости. В первой части выпускной квалификационной работе были рассмотрены теоретические аспекты оценочной деятельности: подходы и методы определения стоимости предприятия. Вторая часть основывается на конкретном ...

  •  оценка движимого имущества (машины, оборудование, транспортные средства);
  •  оценка недвижимого имущества (здания, сооружения, земельные участки);
  •  оценка акций и прочих ценных бумаг;
  •  оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности;
  •  оценка стоимости предприятия (бизнеса);
  •  оценка ущерба;
  •  оценка долговых обязательств;
  •  переоценка основных фондов.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  •  сравнительный подход;
  •  затратный подход;
  •  доходный подход.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом).

Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода – доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

4 стр., 1884 слов

Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости

... оценки объектов недвижимого имущества в рамках доходного подхода. Объект исследования – ООО Группа компаний «Лепта». При написании работы ... объекты незавершенного строительства. [1] Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. [2] Оценочная ...

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход (подход на основе активов) – совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [6]

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. [7]

Нынешние технологии позволяют безопасно и защищенно переслать отчет об оценке по интернету, проверить соблюдение требований банка, стоимость объекта оценки и вынести автоматическое решение по отчету. Если обнаружена неполнота сведений, отчет возвращается оценщику на исправление без вмешательства сотрудников банка. Если стоимость завышена, отчет автоматически поступает в соответствующие банковские службы. Все до единого отчеты, поступившие в банк, проверяются и сохраняются в базе данных банка, при этом сотрудники банка не тратят рабочее время на проверку типовых отчетов по типовым объектам. Все это стало возможным благодаря утверждению единого для всех банков формата электронного отчета об оценке.

На данный момент можно с уверенностью сказать, что процессы внедрения электронного стандарта запущены. Уже сейчас более 100 оценщиков в разных регионах страны используют программы, удовлетворяющие требованиям электронного стандарта. Кроме того, ряд крупных банков активно рассматривает программные модули для приемки отчетов в электронном формате.

14 стр., 6662 слов

Отчет по учебной практике специальность оценка

... оценочной деятельности Принципы основанные на представлениях владельца об имуществе. Принцип полезности – заключается в том, что ключевым критерием стоимости ... определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями ... центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов ... различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, ...

Таким образом, процесс внедрения электронного стандарта запущен с одной стороны оценщиками, с другой – банками. Автоматизация поможет упорядочить рынок, а также найти правильные механизмы и методологию для массовой оценки жилья в России для нужд населения. [8]

В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц. [9]

К сожалению, сейчас сложилась такая практика, что в оценочной компании лишь, к примеру, два оценщика состоят в саморегулируемой оранизации (более подробно деятельность этих организаций рассмотрена далее), но по факту работает гораздо больше. То есть, имеет место теневой рынок. Важно, чтобы каждый оценщик осознавал свою профессиональную ответственность как член СРО. Если по реестру видно, что оценщик выпускает, к примеру, 30 отчетов в день, то становится ясно, что он не мог выполнить их в одиночку. Со стороны государственных органов необходимо искать способы легализации таких оценщиков и вовлекать их в законную деятельность.

После составления отчета происходит его экспертиза. Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение. [10]

СРО обязаны не допускать возникновения случаев необъективной оценки, но, тем не менее, данная проблема существует. Ситуация может изменится к лучшему только если саморегулируемые организации будут совершенствоваться и выдавать положительные заключения только на действительно качественные отчеты об оценке. Этому способствует не только введение экзаменов и иных мер по повышению прямой ответственности экспертов СРО, но и повышение прозрачности процедуры экспертизы. Повысить прозрачность можно путем публикации на официальных сайтах СРО наименования проведенных экспертиз, объекта оценки, фамилии экспертов, вознаграждения СРО за проведение экспертизы, фамилий лиц, поставивших утверждающую подпись на документе. Это приведет к общественному контролю со стороны большинства рядовых членов СРО. Кроме того, целесообразно установить, что наряду с основным исполнителем-экспертом результаты экспертизы подписывались бы первыми лицами СРО, например президентом, председателем экспертного совета СРО или его заместителем. Тогда СРО будет нести еще и необходимую репутационную ответственность.

3 стр., 1292 слов

Саморегулируемая организация оценщиков

... работы в сфере оценки для новых участников рынка оценочных услуг. С 1 января 2008 года, лица, не включенные в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков осуществлять оценочную деятельность не смогут. Оценщик одновременно может ...

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить настоящему Федеральному закону и федеральным стандартам оценки. [11]

В настоящее время Министерством экономического развития РФ установлено 11 федеральных стандартов оценки (таблица 1).

Таблица 1 – Федеральные стандарты оценки РФ

Нормативный акт, № стандарта Название стандарта

утвердивший стандарт

Общие понятия оценки, подходы к оценке Приказ Минэкономразвития ФСО № 1

и требования к проведению оценки РФ от 20.05.2015 № 297

Приказ Минэкономразвития ФСО № 2 Цель оценки и виды стоимости

РФ от 20.05.2015 № 298

Приказ Минэкономразвития ФСО № 3 Требования к отчету об оценке

РФ от 20.05.2015 № 299

Приказ Минэкономразвития ФСО № 4 Определение кадастровой стоимости

РФ от 22.10.2010 № 508

Виды экспертизы, порядок ее проведения,

Приказ Минэкономразвития ФСО № 5 требования к экспертному заключению и

РФ от 04.07.2011 № 328

порядку его утверждения

Требования к уровню знаний эксперта

Приказ Минэкономразвития ФСО № 6 саморегулируемой организации

РФ от 07.11.2011 № 628

оценщиков

Приказ Минэкономразвития ФСО № 7 Оценка недвижимости

РФ от 25.09.2014 № 611

Приказ Минэкономразвития ФСО № 8 Оценка бизнеса

РФ от 01.06.2015 № 326

Приказ Минэкономразвития ФСО № 9 Оценка для целей залога

РФ от 01.06.2015 № 327

Приказ Минэкономразвития ФСО № 10 Оценка стоимости машин и оборудования

РФ от 01.06.2015 № 328

Оценка нематериальных активов и Приказ Минэкономразвития ФСО № 11

интеллектуальной собственности РФ от 22.06.2015 № 385

ФСО № 7 является обязательным к применению при оценке недвижимости. В соответсвии с данным стандартом объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Также объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Помимо этого в ФСО № 7 содержатся общие требования к проведению оценки, правила составления задания на оценку, последовательность анализа рынка, рекомендации к анализу наиболее эффективного использования объекта оценки, подходы к оценке и порядок согласования результатов оценки.

Имея базовое образование, оценщик должен регулярно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственными органами, чтобы хорошо знать текущую практику оценки. Рыночные условия оценки постоянно изменяются, поэтому оценщику нужно отслеживать их и совершенствовать свои знания.

На начальном этапе становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику необходимо знание теории и практики строительства и сметного дела, а также правил бухгалтерского учета. По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен овладеть методом сравнительного анализа продаж. Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями и предполагает широкое применение в практике оценки доходного метода и глубоких знаний в областях ипотечноинвестиционного анализа, капитализации дохода, дисконтирования и др.

9 стр., 4163 слов

Оценочная деятельность

... Федерации осуществляют лицензирование оценки недвижимости, оценки машин, оборудования и транспортных средств, оценки нематериальных активов. Лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности. Оценочная деятельность, лицензия на ...

Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации 27 ноября 1996 г. No 1 утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». В приложении к данному документу сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен владеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный.

Образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются. В 2000 г. приняты Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации (от 19 апреля 2000 г. No СМ-14/6174).

Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Однако в России пока мало учебных заведений, из которых выходят настоящие профессионалы оценочного дела. [12]

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации. [13]

Основная роль в развитии российской оценки сегодня отдана саморегулируемым организациям – профессиональным объединениям оценщиков. Согласно ФЗ №135 субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. [14]

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

  •  разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности;
  •  разработка правил деловой и профессиональной этики в соответствии с типовыми правилами профессиональной этики оценщиков;
  •  разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
  •  представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
  •  прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
  •  контроль за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
  •  ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам с соблюдением требований настоящего Федерального закона, Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
  •  организация информационного и методического обеспечения своих членов;
  •  осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций;
  •  осуществление экспертизы отчетов. [15]

Член саморегулируемой организации оценщиков может быть включен в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков только в случае сдачи единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков устанавливаются федеральным стандартом оценки. [16]

48 стр., 23616 слов

Оценка потенциального банкротства организации

... Цель данной работы – изучить оценку потенциального банкротства организации. 1. Теоретический аспект оценки вероятности банкротства предприятия 1.1 Понятие, признаки и цели банкротства Существующие государственные системы правового ... также практическое использование этих критериев с учетом конкретных условий деятельности предприятия. Исходной базой для управления финансами предприятия является его ...

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков являются:

  •  наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности;
  •  отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. [17]

Контроль за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики проводится соответствующим структурным подразделением саморегулируемой организации, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, имеющих высшее образование и сдавших единый квалификационный экзамен, путем проведения плановых и внеплановых проверок. [18]

На данный момент в нашей стране действует регулирование и со стороны СРО, и со стороны государственных органов. Со временем эта ситуация будет изменяться и вопросами качества будут заниматься только профессиональные участники рынка. Оценщикам и участникам других СРО необходимо помнить, что только они определяют правила игры на рынке. Но и без контроля со стороны государства тоже обойтись нельзя. Например, существует проблема того, что ряд СРО не исключают из своих рядов недобросовестных членов. Здесь необходимо оказывать внешнее влияние на СРО – проводить проверки и в случае нарушения правил исключать СРО из реестра. СРО не может по своему желанию исключать или не исключать какого-то члена. У СРО есть довольно жесткие правила деятельности. Сейчас возможны проверки, в том числе по публикациям в прессе и обращениям граждан. Иметь активную гражданскую позицию, контролировать себя и своих коллег или же нет – остается на совести оценщиков.

66 стр., 32615 слов

Оценка объекта недвижимости

... деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики ... Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности ... возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации ...

1.2 Общая характеристика оценочной деятельности на территории

Красноярского края

Уровень доверия к профессиям оценщика и риэлтора в Красноярском крае повышается, рынок коммерческой и жилой недвижимости выходит на цивилизованный уровень бизнеса.

Агенства недвижимости и оценочные компании активно проходят добровольную сертификацию и проводят обучение сотрудников. Добровольная сертификация агенств недвижимости стала альтернативой отмененному в 2002 г. обязательному лицензированию риэлторской деятельности. Для получения сертификата риэлторы агенства должны пройти специальную аттестацию. Кроме того, в нескольких агенствах, в том числе «Кром», «Аревера», «КИАН», действуют собственные школы по обучению риэлторов.

Оценка недвижимости в Красноярском крае осуществляется согласно законодательству, действующему на всей территории Российской Федерации и производится компаниями, имеющими лицензии на данный вид деятельности. Лицензии выдаются государственными органами. Компания-оценщик при оценке недвижимости в городе и крае обязана руководствоваться законодательством, регулирующим данную сферу.

Открытие практически любого бизнеса, в том числе и оценочного, безусловно не обходится без вложений. Основными источниками стартовых затрат являются:

  •  обучение;
  •  вступление в СРО;
  •  государственная пошлина;
  •  нотариальное заверение заявления;
  •  изготовление печати;
  •  приобретение основных средств;
  •  реклама.

До сих пор одной из наиболее «болезненных» тем для оценщиков при вступлении в СРО является «денежная» тема, а именно внесение вступительных, членских взносов и внесение взноса в Компенсационный фонд.

В то же время, на территории Красноярска действуют разные виды государственной поддержки малого и среднего бизнеса. В случае, если оценщик регистрируется как индивидуальный предприниматель, он имеет возможность получить поддержку за счет городской и краевой программ поддержки предпринимательства.

Городская программа включает в себя множество видов поддержки. Наиболее применимы в оценочной деятельности следующие:

  •  покрытие части расходов на написание бизнес-плана;
  •  возмещение затрат по кредитам, взятым в российских кредитных организациях;
  •  субсидии на возмещение части затрат по участию в выставочноярмарочных мероприятиях;
  •  возмещение затрат, связанных с реализацией инновационных проектов;
  •  поручительство по микрозаймам для малого бизнеса.

Применимые виды поддержки краевой программы:

  •  субсидии вновь созданным субъектам малого предпринимательства на возмещение части расходов, связанных с приобретением и созданием основных средств и началом предпринимательской деятельности;
  •  субсидии на возмещение части затрат субъектов малого и (или) среднего предпринимательства, возникающих в связи с выполнением требований, предъявляемых российскими кредитными организациями при заключении кредитных договоров к объему обеспечения возвратности кредитов;
  •  поручительство по кредитам;
  •  микрофинансирование;
  •  микрозайм стартовый;
  •  единовременная финансовая помощь;
  •  грант.

По данным справочника организаций 2ГИС на момент поиска в г. Красноярске существует 177 организаций, занимающихся оценочной деятельностью [19].

Среди городов Сибирского федерального округа по этому показателю Краноярск уступает лишь Новосибирску (363 организации), что свидетельствует о достаточно высокой конкуренции и, как следствие, высоком уровне специализации оценочных компаний в достаточно узких направлениях (кадастровая стоимость, жилая недвижимость, автоэкспертиза и т.д.).

На текущий момент оценка стоимости недвижимости в Красноярске чаще всего производится методом сравнительного анализа объекта недвижимости с его аналогами, имеющимися в базе данных. Но не всегда удается найти аналогичные сооружения в одном районе. Поэтому производится поиск подобных объектов согласно корректировке на местоположение.

Фактор «местоположение» является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке недвижимости. Для определения различий по данному фактору между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами аналогами, требуется корректировка. Поэтому применяется метод парных продаж для определения корректировки на местоположение.

Данный метод заключается в том, что сравниваются похожие объекты в двух районах, в районе, где находится объект оценки и в районе, где был найден его аналог. При этом необходимо рассчитать коэффициент корректировки. Коэффициент показывает, как соотносятся цены аналогичных объектов для двух выбранных районов. Коэффициент рассчитывается следующим образом: из базы данных отбирается несколько объектов (не менее трех) из района объекта оценки и несколько аналогичных из района, где был найден аналог объекта оценки. После сравнения нескольких отношений цен двух аналогичных объектов берется их среднее, что и является коэффициентом корректировки на местоположение.

Среди проблем регионального характера необходимо отметить конкуренцию региональных оценщиков и столичных организаций. Сегодняшняя ситуация на рынке сибирского региона характеризуется серьезной конкуренцией со стороны московских и санкт-петербургских оценочных компаний. Крупные промышленные предприятия сибирского региона в силу определенного давления, возможно, для поддержания имиджа, охотно сотрудничают с ними. Тем самым, основная часть денежных потоков концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге, что создает трудности для деятельности региональных оценочных компаний.

В настоящее время разработаны рекомендации по совершенствованию процесса государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности. Среди основных можно выделить несколько.

Усовершенствование нормативно-правовой базы. Необходимы корректировки 94-ФЗ, что поможет рынку выйти из того коллапса, который сложился на сегодняшний день из-за недобросовестной конкуренции, демпинга и, как следствие, резкого падения качества выпускаемых отчетов об оценке. Надо отметить, что страдают от действия данного закона даже не только оценщики, но и заказчики оценки.

К сожалению, у государственных и муниципальных властей сегодня нет возможности самостоятельно выбрать специалиста: все заказы проходят через тендерную схему, при которой победителем становится тот, кто назвал меньшую стоимость работ. Выполнит ли он потом свою работу, и каким будет качество этих работ – другой вопрос.

Нормы закона о порядке получения образовании в области оценочной деятельности необходимо привести в соответствие с законодательством об образовании, то есть, если приобретение квалификации оценщика возможно только в процессе обучения по программам высшего профессионального образования, то необходимы государственные образовательные стандарты, а если нет, то установить, что для приобретения такой квалификации достаточно пройти обучение по программам дополнительного профессионального образования с установлением обязательного разумного минимума учебных часов.

Совершенствование методологической базы. В пакет методологической базы должны войти методики оценки по видам собственности и по методам оценки, так как методика оценки недвижимости, драгоценностей или интеллектуальной собственности совершенно несопоставимы. Целесообразным было бы на государственном уровне осуществлять классификацию имущества в рамках Единого классификатора недвижимости: по видам, по форме собственности и др.

Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причѐм роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.

Главной задачей, стоящей на сегодняшний день перед Красноярскими оценщиками становится необходимость объединения усилий, в том числе в рамках создания саморегулируемых организаций. [20]

1.3 Описание деятельности ООО «Инвент»

ООО «Инвент» — независимая консалтинговая компания, основанная Карелиным Олегом Игоревичем (генеральным директором) в г. Красноярске в 2011 году.

За время своей деятельности компания довольно успешно закрепилась на рынке услуг оценочной деятельности. Основными направлениями деятельности ООО «Инвент» являются:

  •  оспаривание кадастровой стоимости;
  •  снижение налоговой нагрузки;
  •  уменьшение арендной платы;
  •  снижение земельного налога на недвижимость;
  •  уменьшение стоимости выкупа земельного участка;

Так же компания ООО «Инвент» предоставляет услуги оценки различного имущества, такого как:

  •  квартиры;
  •  земельные участки;
  •  автомобили;

 машины и оборудование для различных отраслей и видов

деятельности;

  •  бизнес;
  •  объекты незавершенного строительства и т.д.

Клиентская база ООО «Инвент» довольно обширна, услугами компании пользуются:

  •  производственные предприятия и заводы;
  •  представители сельского хозяйства;
  •  офисные и торгово-развлекательные центры;
  •  владельцы складских помещений и оптовых баз;
  •  ресторанные комплексы;
  •  бюджетные организации;

 арендаторы и правообладатели земельных участков и состава

земель населенных пунктов.

Специалисты компании являются членами саморегулируемой организации НП«Деловой Союз Оценщиков». В основе деятельности ДСО лежат признанные в мире профессиональные стандарты качества оказания оценочных услуг, воплощенные в требованиях к принципам членства и строгом следовании корпоративным этическим принципам. Кодекс этики ДСО базируется на нормах, принятых в Королевском Институте сертифицированных сюрвейеров Великобритании (RICS).

ООО «Инвент» имеет свой регламентированный прайс-лист на услуги оценочной деятельности (таблица 2).

Стоимость указана за один объет оценки.

Таблица 2 – Прайс-лист ООО «Инвент» на услуги оценочной деятельности

Стоимость, Сроки исполнения

Объект оценки

руб. оценки, дни Квартиры/комнаты От 1500 2-3 Гаражи От 2500 2-3 Коттеджи (с земельным участком) От 4500 2-3 Жилые дома, дачи (с земельным участком) От 4000 3 Окончание таблицы 2

Стоимость, Сроки исполнения

Объект оценки

руб. оценки, дни Земельные участки От 2000 3 Офисные помещения От 5000 3 Складские помещения От 5000 3 Торговые помещения От 5000 3 Производственные помещения От 8000 3 Отдельно стоящие здания От 10000 3 Базы (здания и земельный участок) От 15000 5 Сооружения, передаточные устройства От 15000 5 (автомобильные дороги, тоннели, жд пути и пр.)

Транспортные средства, машины и оборудование Легковые транспортные средства, мототехника и От 3000 3 прицепы Грузовые транспортные средства, автобусы От 4000 3 Подъемно-транспортные машины, строительная От 5000 3 и дорожная техника Водные транспортные средства От 3000 5 Железнодорожный транспорт От 7500 5 Морские и речные суда, отнесенные к От 18000 5-7 недвижимости Самолеты, отнесенные к недвижимости От 45000 5-7 Вертолеты, отнесенные к недвижимости От 27000 5-7 Серийное и специальное технологическое От 2000 5-7 оборудование Технологическая линия От 15000 5-7 Оргтехника, вычислительная техника, средства От 800 3 связи

Бизнес, акции Действующие предприятия или пакеты От 20000 15 некотируемых акций предприятий Банки, акции банков От 100000 20

Ущерб При затоплении, пожаре От 6000 7-10

Структура, стоимость и длительность процесса оценки зависит непосредственно от объекта оценки. В качестве примера в таблице 3 представлены этапы одного из самых наиболее трудоемких процессов оценки – оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Таблица 3 – Этапы работ по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка № Этап Время исполнения 1 Предварительный расчет и заключение договора 1 день 2 Подготовка отчета о рыночной стоимости объекта 14 дней 3 Получение положительного экспертного заключения 14 дней Подготовка документов и сопровождение процедуры на 4 30 дней комиссии в Росреестре Подготовка документов для рассмотретния в суде и 5 40 дней сопровождение процедуры оспаривания

Штат сотрудников ООО «Инвент» насчитывает 6 человек. Во главе компании стоит генеральный директор – Карелин Олег Игоревич, в подчинении которого находятся 4 специалиста-оценщика. Так же в компании есть юрист, занимающийся вопросами юридического характера.

В распоряжении каждого сотрудника имеется персональный компьютер (ноутбук), с установленной операционной системой Windows 7 и вычислительной мощностью, удовлетворяющей системным требованиям пакета приложений Microsoft Word 2007. Для ведения базы данных, задания формул и выполнения расчетов используется табличный процессор Microsoft Excel 2007. Для формирования отчетов – текстовый процессор Microsoft Word 2007.

Сбор и анализ информации для совершения оценочной деятельности представляет довольно долгий процесс в виду своей неоптимизированности. Составление базы данных производственно-складских помещений происходит вручную, путем поиска объявлений в различных источниках, таких как: специализированные журналы («Недвижимость Красноярья», «Новая жилплощадь»), интернет-сайты (www.posad.ru, abv24.ru, gilcom.ru, sibdom.ru и др.) и т.д. Собранная информация структурируется и заносится в базу данных.

На счету компании более: 150 реализованных проектов, 200 оцененных объектов недвижимости и 120 клиентов, добившихся существенной экономии.

Среди особо значимых проектов компании по оспариванию кадастровой стоимости можно выделить следующие.

ТЦ «Оптима». Основная сложность заключалась в поиске аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки и применении соответствующих корректировок. Так же потребовался расчет корректировки на масштаб с использованием математических методов регрессионного анализа. Первоначальная кадастровая стоимость: 76511991,36 р. Стоимость после оспаривания: 13688000 р. Изменение стоимости: 82,1%.

Ресторан «Фон Барон». Так как оцениваемый объект располагается в центре города и имеет малую площадь, затруднения возникли в опеределении физически возможного и законодательно разрешенного вида использования земельного участка. В следствии чего возникла необходимость обоснования в расчете корректировок и цен, применяемых к земельным аналогом для расчета рыночной стоимости объекта. Первоначальная кадастровая стоимость: 3789941,75 р. Стоимость после оспаривания: 583000 р. Изменение стоимости: 84,6%.

ГК «Монолитхолдинг». Оценка вновь образованного земельного участка проводилась на дату отличную от массовой кадастровой оценки. Дополнительно уточнялись сведения отраженные в кадастровой справке и кадастровом паспорте, по причине возникших технических ошибок. Корректировка на масштаб расчитана с применением коэфициента торможения. Первоначальная кадастровая стоимость: 208502887,13 р. Стоимость после оспаривания: 58832000 р. Изменение стоимости: 71,8%.

Необходимо отметить, что процесс реализации столь крупных проектов занимает длительное время, что говорит о сложности проведения процедуры оценки, в силу отсутствия примеров оценки подобных объектов. Отсутствие системы поддержки принятия решения свидетельствует о том, что сотрудники компании вынуждены тратить значительное количество времени на ручное выполнение различных процессов. В веке информационных технологий наличие хорошо оптимизированной и отлаженной системы поддержки принятия решений является неотъемлемой частью практически любой организации, работающей с большим массивом данных, клиентской базой, а также сложными вычислениями различных параметров. Исходя из этого, можно сделать вывод, что компания ООО «Инвент» нуждается в разработке соответствующей системы.

2 Анализ проблем управления данными в оценочной деятельности

2.1 Проблема информационного обеспечения оценщика

Профессия оценщика, как было сказано ранее, требует большого количества знаний и умений, и одни лишь заградительные меры, которыми оперируют СРО, не могут способствовать успешному ведению оценочной деятельности. Качественное развитие отрасли возможно не путем полного контроля и регулярных наказаний, а путем углубления специализации и развития необходимого информационного обеспечения.

Работа с информацией – неотъемлемая составляющая оценочной деятельности. Современный процесс оценки вряд ли может обойтись без специальных справочников, специализированного программного обеспечения, информации аналитических агентств и сайтов о ценах и доходности различных активов, а также без использования интернета. Для оценки в наши дни необходимы современные и удобные информационные источники. Поэтому развитие оценочной деятельности связано прежде всего с уровнем развития информационного обеспечения оценщика, информационной прозрачностью тех или иных рынков.

К счастью, в России растет число населенных пунктов, в которых появляется доступ к высокоскоростному интернету; создаются различные базы данных (в том числе ценовые); информация становится более легкодоступной. Тренд на информационную открытость и прозрачность в последнее время активно поддерживается и в рамках государственной политики: действуют такие сервисы, как публичная кадастровая карта, база сделок Росреестра. Принимая во внимание зависимость оценочной деятельности от информационных источников, можно сделать вывод, что изменения информационного поля обязательно приведут к положительным изменениям в отрасли.

Такие изменения могут касаться как качества отчетов об оценке, так и рентабельности оценочного бизнеса. Сейчас существенная часть затрат на выполнение отчета об оценке идет на поиск информации. С увеличением объема информации будет происходить снижение издержек, и таким образом будут оптимизированы бизнес-процессы. Помимо снижения издержек и трудозатрат, связанных с поиском информации, отрасль может продолжить свое развитие за счет процесса углубления специализации и уровня разделения труда между специалистами, занятыми в оценочном бизнесе. Формирование новых профессий и появление новых специализаций в профессиональном сообществе невозможно без расширения границ соответствующих рынков.

С момента создания отрасли появилось множество оценочных компаний и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги по оценке. Рост рынка оценочных услуг в крупных городах позволил естественным образом сформироваться множеству специализированных оценочных компаний, работающих в достаточно узких направлениях. Примером может служить специализация ООО «Инвент» на оценке кадастровой стоимости.

Для качественного развития оценочной деятельности и появления узкой специализации оценщиков необходимо расширение границ рынка, чтобы вне зависимости от территориальной привязки на рынок могли выходить специалисты, работая самостоятельно или через компании.

Можно выделить два основных пути расширения границ рынка.

Первый путь – вытеснение мелких оценочных компаний и рост крупных. Такой процесс уже идет, и он естественен для различных отраслей бизнеса. Но стоит отметить, что в связи с особенностями оценочного бизнеса, а также принимая во внимание международный опыт, сценарий полного вытеснения мелких и средних оценочных компаний маловероятен.

Второй путь – создание и развитие единых информационных платформ, позволяющих оценщикам конкурировать и участвовать в работах по оценке на всей территории страны. Этот сценарий наиболее правдоподобен, поскольку развитие интернета и меняющаяся экономическая модель деловых отношений создают все необходимые условия для развития бизнеса без территориальной привязки.

Специалисты из небольших городов получат доступ и возможность работать наравне с оценщиками из федеральных центров. В связи с ростом конкуренции улучшится качество работы оценщиков, а у бизнеса появится возможность оптимизировать издержки на персонал путем подбора команды оценщиков на один проект без необходимости содержать коллектив высококвалифицированных специалистов в то время, когда проект завершен, а других заказов нет.

Профессиональные сети способны дать ощутимый толчок развитию информационного обеспечения оценочной деятельности и создать единые информационные платформы.

В отличие от социальных сетей общего типа, таких как Facebook, ВКонтакте, Twitter и других, рассматриваемые информационные площадки предназначены для соответствующих специалистов и ориентированы прежде всего на их потребности и нужды. В России существует множество профессиональных сетей, например «Хабрахабр» для программистов и специалистов по IT-технологиям, «Закон.ру» для юристов, «Доктор на работе» для врачей, и т.д.

Сети вносят огромный вклад в развитие соответствующих сфер и отраслей и оказывают на них большое влияние. Одна из самых быстроразвивающихся профессиональных сетей для оценщиков в России – это сеть «Оценщики и эксперты». Пилотная версия проекта была запущена весной 2011 года. На данный момент профессиональная сеть объединяет более 5500 специалистов со всех уголков России и является самой большой профессиональной сетью для оценщиков [21].

Основная цель проекта этой профессиональной сети – развитие информационного обеспечения оценочной деятельности и создание институциональных условий для позитивных качественных перемен.

Профессиональные сети больше всего подходят для развития информационного обеспечения оценочной деятельности, создания необходимых условий для оптимизации внутриотраслевых бизнес-процессов, углубления уровня разделения труда и появления высококвалифицированных специалистов узкого профиля. Например, в рамках профессиональной сети «Оценщики и эксперты» задачу развития информационной инфраструктуры по одному из направлений решает сервис «Банк отчетов».

Банк отчетов об оценке – это уникальная платформа, позволяющая оценщикам и экспертам обмениваться своими профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками, знакомиться с работами коллег и обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на конкретных практических примерах.

На данный момент в Банке отчетов размещено более 1600 различных работ оценщиков и экспертов, число активных пользователей сервиса превышает 500 специалистов.

Банк отчетов об оценке позволяет:

  •  свободно обмениваться своими знаниями, опытом и наработками с оценщиками всей страны;
  •  получить доступ к неограниченному числу работ других оценщиков и экспертов, участвующих в партнерской программе, и самой последней «оценочной практике»;
  •  за секунды находить любые необходимые работы в банке отчетов по заданным критериям поиска;
  •  обсуждать различные профессиональные вопросы на примере конкретных работ с их авторами и другими специалистами. [22]

Похожую функцию выполняет и сервис «Банк материалов», позволяющий специалистам собирать, находить, обсуждать и обмениваться различными специализированными методическими, аналитическими и другими материалами, которые могут быть полезны в работе. [23]

Ключевой особенностью обеих платформ является принцип привлечения пользователей к наполнению и многократной выверке информационного материала (принцип Web 2.0).

Благодаря этому происходит постоянный рост и пополнение баз данных с минимальными издержками, а собранная информация доступна и отсортирована по полезности участниками профессиональной сети. Хорошие работы, качественные методические и аналитические материалы получают оценки от пользователей, больше распространяются и чаще используются, а дискуссионные и неактуальные получают соответствующую критику, низкие оценки пользователей и постепенно выходят из практики.

Использование рассматриваемых сервисов постепенно приводит к выработке единой методической базы, унификации и повышению качества услуг оценщиков. Помимо названного, в сервисе «Банк материалов» заложен механизм развития рынка продуктов информационного обеспечения оценочной деятельности (справочные, аналитические и методические материалы).

С помощью «Банка» авторы публикаций могут не только размещать в свободном доступе различные материалы, но и иметь возможность подключиться к платному доступу, то есть продавать свои наработки или покупать наработки коллег.

Обе платформы оборудованы мощной поисковой системой, которая позволяет быстро анализировать и искать необходимую информацию по огромным массивам данных. Хороший поиск очень важен. Как информация на сайтах в интернете без поисковых систем становится абсолютно бесполезной, так и методические и аналитические наработки, создаваемые оценщиками, остаются совершенно бесполезными, если не собраны в одном месте и не могут быть в нужный момент быстро найдены и использованы. Для этого и требуется создание единых специализированных информационных платформ с мощными поисковыми системами.

Помимо информационного обеспечения, профессиональные сети могут играть роль координатора трудовых ресурсов. Известно, что социальные сети все больше и больше входят в повседневную жизнь людей. В связи с этим возрастает роль маркетинга в социальных сетях – SMM (Social media marketing).

SMM – это процесс привлечения трафика или внимания к бренду или продукту через социальные платформы. [24]

Ключевой особенностью профессиональных социальных сетей по сравнению с социальными сетями общего типа является то, что они позволяют потребителям находить необходимых специалистов для оказания нужных услуг. Преимущества таких сетей – низкие издержки на поиск специалистов и возможность почти бесплатно получить представление о их компетенции и квалификации.

Специалисты могут вести блоги, размещать свои работы, статьи, публикации, наброски, оказывать консультации и отвечать на вопросы посетителей сайта профессиональной сети. Благодаря этому специалисты могут привлечь внимание работодателей и клиентов, показать свои профессиональные знания, навыки, опыт и достижения, найти сотрудников на субподряд или сами устроиться на субподряд. Тем самым развитие профессиональных сетей делает рынок услуг более прозрачным для потребителей, и на первый план при выборе специалиста выходит его репутация, компетентность, профессионализм.

Повышение прозрачности способно также положительно повлиять на ситуацию с демпингом. Как известно, одна из причин демпинга – активная конкуренция по цене в условиях отсутствия конкуренции по качеству оказываемых услуг или предлагаемых товаров. Профессиональные сети способны выявить и показать потребителям весь спектр компетенций и квалификаций исполнителей, существующий в реальной жизни, оставив право выбора за потребителем.

На данный момент профессиональная сеть «Оценщики и эксперты» – единственная платформа в России, с помощью которой можно найти специалистов, например, с каким-то достаточно редким опытом, отталкиваясь непосредственно от примеров выполненных ими отчетов об оценке.

Возможность позиционировать себя как специалиста в какой-либо области и привлекать внимание заказчиков и работодателей со всей России позволяет расширять границы рынка, на который имеют выход оценщики и эксперты. Тем самым создается информационная площадка, позволяющая оценочной деятельности как отрасли продолжить свое развитие за счет углубления уровня разделения труда, появления новых высококвалифицированных специалистов узкого профиля, улучшения качества отчетов об оценке.

2.2 Использование автоматизированных информационных систем в

оценочной деятельности

В наше время, несмотря на высокий уровень развития информационных технологий, количество прикладных программ для применения в той или иной финансовой сфере совсем немногочисленно.

Спрос на автоматизированные системы управления (АСУ) заменяют прикладные, более «легкие» программы в сфере финансового анализа. Эти программы зачастую представляют собой таблицы Microsoft Excel с макросами и простым интерфейсом. У них есть как минусы, так и плюсы: качество исполнения может быть не на высшем уровне, но стоят они при этом недорого.

Часто подобные программы развиваются из продуктов внутренней разработки для целей предприятия и выводятся на рынок небольшими фирмами или самими молодыми специалистами, как и в случае с проектирумой системой поддержки принятия решений для ООО «Инвент». Система также базируется на таблицах MS Excel с примением формул и макросов (процесс разработки описан в третьей главе).

Вместе с этим заметно выделение нескольких информационных гигантов и их продуктов. Это крупные российские и зарубежные информационные агентства: «Спарк» (Интерфакс), Quik, Factiva (подразделение компании Dow Jones), Thomson Reuters, Amadeus (Bureau van Dijk), Bloomberg. Очевидно, что в большинстве случаев качество этих продуктов выше, нежели в системах, созданных отдельными специалистами. В этих продуктах имеются различные расчетные модули, но, к сожалению, оценочные модули мало разработаны.

Спрос на частные разработки в оценочной деятельности объясняется многими факторами. Во-первых, многие оценщики, проводящие расчеты, работают в небольших компаниях либо самостоятельно, тогда как подписка на ресурсы крупных информагентств обходится недешево. Например, стоимость информационной справки о какой-либо компании в российской системе «Спарк» составит 4500 рублей [25], а ежемесячные подписки на зарубежные источники обойдутся уже в сотни тысяч рублей.

В силу проблемы широкого внедрения своих продуктов, иностранные корпорации предлагают свои тренажеры – терминалы в усеченной версии без торгового функционала – российским вузам по ценам, доступным для бюджетных образовательных учреждений. Через свои российские представительства компании активно проводят обучение с предоставлением тренажера российским студентам. [26]

Однако ситуацию сложно назвать однозначной. Информационные продукты крупных компаний выглядят громоздко и их освоение требует длительного обучения. Связано это с тем, что данные продукты содержат в себе огромное количество финансово-экокномических данных, распределенных по многочисленным дисциплинам и направлениям. Таким образом, вторая причина, по которой частные прикладные программы не вытеснены с рынка аналогами информационных гигантов, – необходимость длительного приобретения навыков работы со сложными информационными системами.

Можно рассмотреть на конкретных примерах, в чем заключается сложность освоения этих систем. Так, например, не существует официального описания команд и функций Bloomberg, так как по признанию разработчиков оно заняло бы более 30 тыс. страниц. Кроме того, изменение и добавление функций происходит еженедельно. Это хорошо видно при пользовании системой. Часто при заходе на определённые листы некоторых функций, например, сам дизайн страницы ощутимо меняется. Разработчики оставили старый, привычный пользователю интерфейс страниц, в то время как общий фон оформления уже давно изменён. [26]

В системе Factiva количество объединенных ею источников составляет 30 тыс. на 26 языках, охватывающих 200 стран. Компания Dow Jones создавала этот ресурс совместно с Reuters, используя газетные статьи, новостные ленты, аудио- и видеоматериалы. Здесь сосредоточен важный ресурс, позволяющий добиться уникальности и научной новизны работ студентов, журналистов и т.д. Он заключается в том, что все аудио- и видеоматериалы переводятся на английский язык и размещены в системе в виде текстов благодаря транслитерации. Такое размещение материала дает огромные возможности для поисковых запросов в системе. То есть студент, исследователь, журналист получает в свое распоряжение материал, который еще не был опубликован нигде, работа на основе этого материала всегда будет уникальна. В то же время, так как устные материалы часто посвящены наиболее актуальным, только что произошедшим событиям или идеям, материал приобретает наибольшую новизну. Сам поиск можно проводить на разных языках, не только на английском, и это важное отличие базы от аналогов. Архив базы ведется с 1979 года, но есть и более ранние записи. Поиск осуществляется по 900 новостным лентам, 4 тыс. ведущих деловых сайтов, 200 эфирным каналам. В системе можно найти отчетность почти 2 млн компаний, а также информацию об 1,3 млн персоналий. В системе также представлены данные о котировках акций, валют и другой биржевой информации, которые обновляются каждые 15 минут. [26]

Информационная система «Спарк» – крупнейший российский информационно-аналитический программный продукт. Она наиболее подробно покрывает сегмент информации об отечественных компаниях. Пользователь системы может почерпнуть оттуда судебную, регистрационную информацию и финансовую отчетность компании. Информация предоставляется в виде бухгалтерской отчетности по действующим стандартам.

При аналитической обработке есть определенные ограничения: из базы выгружаются баланс и отчет о прибылях и убытках, получаемые системой из органов статистики. Cash flow (отчёт о движении денежных средств) приходится строить самостоятельно, EBITDA посчитать невозможно (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization – аналитический показатель, равный объёму прибыли до вычета расходов по выплате процентов и налогов, и начисленной амортизации [27]).

Иногда за один и тот же период в базе обнаруживаются одинаковые отчеты с разными показателями. Причем некоторые отчеты отличаются в выгодную сторону с точки зрения финансовой привлекательности предприятия. Объясняется это тем, что предприятия могут сами дополнить отчетность о себе, послав соответствующие баланс и отчет о прибылях и убытках в агентство. Насколько можно им доверять и почему это было сделано сложно ответить без соответствующего разъяснения самого предприятия.

Как и зарубежные информационные гиганты, «Спарк» не оставляет без внимания учебный сектор. Помимо самостоятельных вебинаров, проходящих на сайте агентства, проводится выездное обучение в вузах. Кроме того, студентов поощряют за участие в конкурсах студенческих работ, написанных с использованием возможностей «Спарка». Благодаря привлечению ведущих профессоров Финансового университета при Правительстве РФ и большим усилиям собственных аналитиков в «Спарке» создана мощная финансовоаналитическая платформа. Благодаря сотрудничеству с Росстатом в «Спарке» присутствует уникальная для многих зарубежных систем информация по натуральному подробному выпуску продукции предприятия. [26]

Cистема Amadeus Bureau van Dijk в основном базируется на зарубежных информационных источниках, но также в ней можно найти информацию и о российских предприятиях, причем в формате, привычном для аналитиков, на основе которого можно сразу приступать к расчету необходимых показателей, мультипликаторов и т.д. Более того, некоторые часто используемые мультипликаторы и необходимые для анализа показатели, например EBITDA, в ней уже посчитаны. [26]

Cистема Thomson еще не получила широкого применения в финансовых вузах, хотя на сайте Thomson есть соответствующие материалы о сотрудничестве с учебными заведениями. Главным достоинством системы является возможность удаленного доступа к системе с домашнего компьютера. Если Thomson выйдет на российский образовательный рынок, то он, несомненно, будет иметь существенные преимущества при реализации этой имеющейся в системе опции. Также в системе реализован удобный функционал по подбору компаний-аналогов, а общее поисковое окно удобно фокусируется на необходимом для пользователя информационном разделе. [26]

QUIK – это программный комплекс для организации доступа к биржевым торгам. Состоит QUIK из серверной части и рабочих мест (терминалов) клиента, взаимодействующих между собой через интернет. Изначально QUIK являлся информационной системой, отличавшейся высокой скоростью доставки данных, что и отразилось в названии программы. Сейчас QUIK представляет собой многофункциональную фронт-офисную систему прямого доступа к торгам для организации собственных операций, а также брокерского обслуживания клиентов на финансовых рынках (интернет-трейдинг).

QUIK сегодня – это наиболее популярная торговая платформа в России и на Украине для доступа на национальные биржи. [28]

Чтобы подытожить впечатление от работы с самыми популярными системами, можно представить его в виде рейтинга. Каждый продукт был проранжирован по пятибалльной шкале на соответствие критериям, основываясь на мнениях преподавателей ведущих вузов и профессиональных финансовых аналитиков.

Критерий доступности был оценен по действующим в настоящий момент тарифам и по возможности преподавателя вуза работать с этим продуктом удаленно со своего домашнего компьютера, вместо того чтобы находиться на своем рабочем месте в медиатеке вуза. Несмотря на преимущество Thomson в возможности удаленного доступа, эта система в образовательной сфере мало представлена. Этим объясняется ее низкий балл. «Спарк» при работе постоянно запрашивает дополнительные пароли, даже при работе с сертифицированного учебного компьютера вузовской медиатеки, поэтому его балл ниже, чем у других. Для работы с Quik требуется минимальный остаток на брокерском счете. Bloomberg работает только со специализированного терминала. Самым доступным представляется Amadeus.

Удобство интерфейса измеряется привычностью и слаженностью работы. Первое место у Factiva как у системы, наиболее интегрированной с поисковиками, но с более мощным механизмом запросов. Bloomberg наиболее сложен на первый взгляд, однако при более глубоком его изучении можно понять, что это не так.

Удобство обработки выгружаемой информации. Первое место по этому показателю, безусловно, занимает Bloomberg. Электронные таблицы с выгруженными из него данными продолжают общаться с системой на компьютере, где она установлена. Полнота информации для анализа оценивается с точки зрения специалиста.

Необходимость дальнейшей обработки и вычислений означает, присутствуют ли в системе уже рассчитанные общеупотребительные для стоимостного анализа коэффициенты (мультипликаторы, показатели прибыльности) или же необходимо рассчитывать их самостоятельно. Несмотря на рекомендации по перепроверке аналитических индексов Bloomberg по российским компаниям, первенство здесь принадлежит ему.

Скорость обновления и актуальность информации имеют абсолютное и относительное выражение. Системы, интегрированные с торговыми терминалами или имеющие такую возможность, как, например, усеченные для вузов терминалы Bloomberg, конечно, имеют большую скорость. Накопители отчетности в принципе не могут с ними соревноваться, они предназначены для других целей.

Открытость пользователям, энергичность внедрения на российском информационном рынке – это и семинары, и обучающие программы, и информационные письма. [26]

Другие показатели оценены в таблице 4. Таблица 4 — Рейтинг информационных систем

Amadeus

Thomson

Параметр «Спарк» Quik Factiva от Burea Bloomberg

Reuters

van Dijk Доступность для преподавателя и студента 2 3 3 5 3 1 российского вуза Удобство интерфейса 5 3 5 5 4 4 Поддержка русского языка 5 5 5 4 3 2 Доступность службы

4 4 4 3 4 3 поддержки Возможности доступа с

3 4 5 3 5 5 различных устройств Интеграция в пакет MS Office 4 4 3 4 5 5 Интеграция в учебники и методические пособия 2 1 2 1 5 4 (в т. ч. зарубежные) Удобство обработки

3 3 4 5 5 5 выгружаемой информации Полнота информации для

3 3 5 4 5 5 анализа Необходимость дальнейшей

2 3 4 3 5 5 обработки и вычислений Скорость обновления / актуальность информации /

2 5 4 3 5 5 качество данных по российскому рынку Открытость пользователям, энергичность внедрения на

5 2 5 5 5 3 российском информационном рынке Наличие бесплатных учебных курсов, доступных

3 4 3 3 5 3 пользователям в России

2.3 Описание бизнес-процессов ООО «Инвент»

Бизнес-процессы – это совокупность взаимосвязанных мероприятий или задач, направленных на создание определённого продукта или услуги для потребителей. В качестве графического описания деятельности применяются блок-схемы бизнес-процессов.

Бизнес-процесс может быть декомпозирован на несколько подпроцессов, процедур и функций, которые имеют собственные атрибуты, однако также направлены на достижение цели основного бизнес-процесса.

Бизнес-процессы должны быть построены таким образом, чтобы создавать стоимость и ценность для потребителей и исключать любые необязательные или вовсе лишние активности. На выходе правильно построенных бизнес-процессов увеличиваются ценность для потребителя и рентабельность (меньшая себестоимость производства товара или услуги).

Существует множество нотаций, применяемых для моделирования бизнес-процессов, например:

  •  BPMN – функциональная последовательность работ;
  •  EPC – событийная последовательность работ [29];
  •  IDEF0 – методология функционального моделирования и графическая нотация, предназначенная для формализации и описания бизнеспроцессов [30];
  •  IDEF3 – методология моделирования и стандарт документирования процессов, происходящих в системе.

Функциональная модель (модель IDEF0) бизнес-процессов ООО «Инвент» насчитывает 7 бизнес-процессов, каждый из которых декомпозирован на несколько подпроцессов (модели IDEF3) (рисунок 1).

Рисунок 1 – Модель IDEF0 бизнес-процессов ООО «Инвент»

На первом этапе после обращения клиента в компанию происходит идентификация объекта оценки и его описание, устанавливаются цели оценки, вид оценочной стоимости, дата проведения оценки (рисунок 2).

Рисунок 2 – Модель IDEF3 первого этапа оценки

Далее определяется план работ: составляется график работ, определяются источники и способы сбора информации, оцениваются затраты на сбор и обработку информации, определяются методы оценки, согласовывается величина вознагражденя оценщика и подписывается договор на оценку между заказчиком и оценщиком (рисунок 3).

Рисунок 3 – Модель IDEF3 второго этапа оценки

После подписания договора начинается сбор и обработка данных об объекте оценки (его месторасположение, окружение, проведение личного осмотра и фотографирования объекта) и его аналогов на рынке. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации (рисунок 4).

Рисунок 4 – Модель IDEF3 третьего этапа оценки

Следующий этап – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Традиционно оценка стоимости проводится не для варианта его текущего использования, а для такого способа, который обеспечивал бы собственнику максимальный экономический эффект от использования объекта оценки. Если наилучший и наиболее эффективный вариант использования не совпадает с текущим, то дальнейшая оценка производится исходя из предпосылки, что объект оценки используется по наилучшему и наиболее эффективному варианту (рисунок 5).

Рисунок 5 – Модель IDEF3 четвертого этапа оценки

Далее примененяются стандартные подходы оценки: сравнительный, затратный и доходный (рисунок 6).

Подробно данные методы были рассмотрены в разделе 1.1.

Рисунок 6 – Модель IDEF3 пятого этапа оценки

На шестом этапе происходит согласование полученных результатов:

  •  итоговая проверка данных, на которых основывалась оценка;
  •  проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
  •  проверка правильности всех математических расчетов;
  •  вынесение заключения об оценочной стоимости объекта (рисунок 7).

Рисунок 7 – Модель IDEF3 шестого этапа оценки

Заключительный этап – составление отчета об оценке (рисунок 8).

Отчет составляется в соответствии с требованиями ФЗ №135 и в обязательном порядке включает следующую информацию:

  •  дату, цели и задачи проведения оценки;
  •  указание на используемые стандарты оценки, имеющиеся лицензии на право осуществления оценочной деятельности;
  •  основание для проведения оценки;
  •  точное описание объекта оценки;
  •  итоговую величину стоимости объекта оценки;
  •  перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения;
  •  методику определения стоимости объекта;
  •  принятые при проведении оценки допущения — пределы применения полученного результата;
  •  юридический адрес оценщика;
  •  сведения о профессиональной подготовке ответственных исполнителей.

Отчет об оценке подписывается оценщиком – ответственным исполнителем (специалистами), а также руководителем с приложением печати оценщика.

Рисунок 8 – Модель IDEF3 седьмого этапа оценки

Как можно увидеть, процесс оценки в ООО «Инвент» представляет собой довольно объемную декомпозированную систему бизнес-процессов. Несомненно, для повышения эффективности и рентабельности бизнеса внутренние процессы компании нуждаются в автоматизации. В силу специфики оценочной деятельности автоматизировать весь объем бизнеспроцессов не представляется возможным, так как для решения многих задач, будь то осмотр объекта или выбор необходимых методов оценки, требуется непосредственное участие специалиста – применение его знаний и профессионального опыта.

Но, тем не менее, часть процессов поддается автоматизации. Проектируемая система поддержки принятия решений позволит автоматизировать такие процессы, как:

  •  обработка данных по рынку аналогичных объектов оценки;
  •  проверка полноты и достоверности собранной информации;
  •  выполнение математических вычислений, необходимых для оценки;
  •  формирование отчета о возможной рыночной стоимости объекта.

3 Разработка СППР для оценки объектов капитального строительства

3.1 Создание базы данных

Реализуемая система поддержки принятия решений имеет целью помочь оценщику в определении рыночной стоимости нежилых объектов капитального строительства в Красноярском крае. Для точного и обоснованного определения стоимости важнейшим критерием является информация о стоимости объектов с аналогичной площадью, назначением, местоположением и рядом других факторов. Исходя из этого, первым шагом в разработке СППР является создание и наполнение базы данных соответствующих объектов.

В качестве программного средства для реализации хранения данных был выбран табличный процессор Microsoft Excel 2013. Данный выбор объяcняется несколькими факторами.

Во-первых, в нашем случае достаточно хранить данные в одной таблице и на одном листе. Данные, содержащиеся на одной странице или листе, являются плоскими или нереляционными данными. Данные в каждом столбце таблицы служат для описания одного и того же объекта. Именно поэтому использование реляционных баз данных (Microsoft Access, Oracle Database, MySQL и т.д.) не является необходимым.

Во-вторых, данные используются для расчета статистических показателей. Excel содержит множество встроенных формул, позволяющих легко произвести различные расчеты.

В-третьих, Excel позволяет выполнять сложные запросы для сортировки и фильтрации данных, в том числе с применением VBA. VBA (Visual Basic for Applications) – это немного упрощённая реализация языка программирования Visual Basic, встроенная в линейку продуктов Microsoft Office. К достоинствам языка можно отнести сравнительную лёгкость освоения, благодаря которой приложения могут создавать даже пользователи, не программирующие профессионально. К особенностям VBA можно отнести выполнение скрипта именно в среде офисных приложений.

В-четвертых, стоит отметить широкую известность данного продукта в массах. Основы работы с Excel преподаются еще в школе. Практически любой взрослый человек в наши дни знаком с данным продуктом и умеет им пользоваться на начальном уровне. Это означает, что с базой данных сможет работать любой сотрудник компании, не обладающий специальными навыками в использовании СУБД.

Для целей оценки были выделены критерии объектов, необходимые для занесения в БД:

  •  район;
  •  улица;
  •  площадь сооружений в гектарах;
  •  площадь сооружений в квадратных метрах;
  •  площадь земельного участка в квадратных метрах;
  •  цена объекта в тысячах рублей;
  •  цена за 1 квадратный метр в тысячах рублей;
  •  назначение;
  •  описание;
  •  имущественные права на землю;
  •  материал стен;
  •  №, дата выпуска журнала или ссылка на источник в интернете.

Данные критерии будут являться названиями столбцов таблицы данных

(рисунок 9).

Площадь Площадь

Площадь Цена за Имущественные №, дата выпуска № Район Улица сооружений, земельного Цена, т.р. Назначение Описание Материал стен

сооружений, га кв.м., т.р. права на землю журнала / ссылка

кв.м. участка, кв.м.

Рисунок 9 – Шапка таблицы

Первый столбец задает порядковый номер записи. Для автоматической нумерации записей в ячейке, соответствующей порядковому номеру первой записи была использована формула =СЧЁТЗ($B$2:B2).

Данная формула производит подсчет всех непустых ячеек от зафиксированной B2 до каждой последующей ячейки в столбце B, которая содержит информацию о районе. Иными словами, как только в базе данных появляется информация о районе, этой строке автоматически назначается порядковый номер.

Район и улица служат для точного определения месторасположения объекта. В столбце «Район» может быть указан один из районов.

Площадь сооружений – это совокупная площадь всех построек на территории объекта. Для удобства вычислений площадь представлена в квадратных метрах и гектарах.

Площадь земельного участка, на котором располагается объект, не всегда указывается в источниках, но она так же может являться немаловажным показателем при оценке.

Цена объекта и цена за его квадратный метр дают нам ключевую информацию, используемую для расчетов статистических параметров, необходимых для оценки возможной рыночной стоимости объекта.

Назначение. Как было сказано ранее, СППР призвана помочь оцещику в определении рыночной стоимости нежилых объектов капитального строительства. Такие объекты относятся к коммерческой недвижимости и представляют собой отдельно стоящие здания (или несколько построек).

К ним относятся: производственно-складские помещения (базы, склады и т.п.), офисные здания, торговые помещения (магазины, торговые комплексы), универсальные помещения (пригодные для разных направлений деятельности) и другие менее распространенные объекты (автобазы, базы отдыха, споркткомплексы и т.д.).

Описание объекта содержит краткую информацию об объекте, которая может быть полезна при оценке (имеющееся на объекте оборудование, техника, особенности строения, количество этажей, назначение и площадь отдельных помещений, возможные варианты использования объекта и т.д.).

Имущественные права на землю – земельный участок, на котором расположен объект, может быть в собственности либо в аренде. Кроме того, стоит упомянуть, что сам объект может являться действующим бизнесом и также сдаваться в аренду.

Материал стен (кирпич, железобетон, дерево и т.д.) тоже имеет свое влияние на стоимость объекта.

Ссылка на источник необходима для разных целей:

  •  проверка подлинности информации, введенной в базу данных;
  •  доступ к более подробной информации об объекте;
  •  при необходимости связь с владельцем объекта по номеру телефона, указанному в источнике.

 в интернет-изданиях специализированных журналов о недвижимости («Недвижимость Красноярья», «Новая жилплощадь»);

  •  на интернет-сайтах, содержащих раздел о продаже коммерческой недвижимости (posad.ru, abv24.ru, gilcom.ru, sibdom.ru, krasdom.ru, domofond.ru, avito.ru и др.).

На рисунке 10 представлен пример заполнения базы данных.

Площадь Площадь

Площадь Цена за Имущественные №, дата выпуска № Район Улица сооружений, земельного Цена, т.р. Назначение Описание Материал стен

сооружений, га кв.м., т.р. права на землю журнала / ссылка

кв.м. участка, кв.м.

имущественный

Октябрьски Телевизо производствен комплекс, № 7, 22 – 28 1 3,3955 30 612 33 955 120 000 3,534 собственность кирпич, другое

й рная но-складское холодильник ~22 февраля 2016 г.

тыс.кв.м.

автобаза из 2

Тамбовска помещений кирпич, ж/б № 7, 22 – 28 2 Ленинский 0,11 1 100 32 000 29,091 автобаза

я 986,2 м2 + 1543,3 панели февраля 2016 г.

м2

офисное здание

3 этажа 1895 м2 +

Железнодо Мечников производствен № 7, 22 – 28 3 0,1895 1 895 81 485 43,000 производственн

рожный а но-складское февраля 2016 г.

о-складское 524

м2 + земля

Есть ж/д тупик

Октябрьски Норильск универсально № 6, 15 – 21 4 0,0618 618 50 000 80,906 931 м/п.

й ая е февраля 2016 г.

Офисные

Рисунок 10 – Пример заполнения базы данных

Заполнение таких столбцов, как «Район», «Назначение» и «Имущественные права на землю» требует постоянного ввода повторяющихся данных. Для удобства заполнения данных столбцов в ячейках были сделаны выпадающие списки.

В первую очередь, для создания выпадающего списка, необходимо создать диапазон ячеек, из которого будут браться значения списка. Чтобы не загромождать интерфейс системы, данный диапазон был размещен на отдельном листе Excel (рисунок 11).

Выпадающие списки

имущественные

район назначение

права на землю

производственно аренда Железнодорожный

складское

собственность Кировский универсальное

Ленинский торговое

Октябрьский офисное

Свердловский

Советский

Центральный

Рисунок 11 – Данные для выпадающих списков

Далее нужно выделить интересующий нас столбец, например, «Район», при этом исключив из выделения навание самого столбца. Затем в меню Excel перейти на вкладку «Данные», выбрать функцию «Проверка данных». В появившемся окне выбрать тип данных «Список» и в качестве источника указать созданный нами диапазон ячеек (рисунок 12).

Рисунок 12 – Создание выпадающего списка для выбора района

Теперь при выборе ячейки в столбце «Район» появляется кнопка, при нажатии на которую можно выбрать значение из раскрывающегося списка (рисунок 13).

Рисунок 13 – Выпадающий список для выбора района

Иногда в ячейку требуется ввести значение не из выпадающего списка, наример, если объект находится в населенном пункте за пределами Красноярска или имеет узкоспециализированное назначение (база отдыха, спорткомплекс и т.п.).

В этом случае Excel будет выдавать ошибку ввода недопустимого значения. Чтобы избежать этого, необходимо в окне проверки данных на вкладке «Сообщение об ошибке» снять галочку с пункта «Выводить сообщение об ошибке» (рисунок 14).

Рисунок 14 – Отключение сообщений об ошибке

Аналогичным образом были созданы выпадающие списки для столбцов «Назначение» и «Имущественные права на землю».

Стоит обратить внимание на то, что поиск полного текста объявления в первоисточнике может отнимать немалое количество времени. Нужный выпуск журнала не всегда может быть под рукой, и для поиска источника придется воспользоваться поиском по сайту, а в дальнейшем поиском по содержимому журнала. Это довольно неудобно. Кроме того, ссылка на источник в интернете по тем или иным причинам может стать недоступна – объявление может быть удалено владельцем по причине продажи объекта, или, к примеру, сайт может быть временно недоступен вследствие технических неполадок.

Для удобства доступа к полному тексту объявления независимо от базы был создан список источников. Он представляет собой документ Microsoft Word, содержайщий нумерованный список объектов, совпадающий с нумерацией объектов базы данных. Для каждого объекта указывается ссылка на источник, название журнала (если необоходимо) и прикрепляется скриншот полного текста объявления (рисунок 15).

Рисунок 15 – Пример заполнения списка источников

Заполнение списка источников происходит одновременно с заполнением базы данных: после каждого добавления записи в БД добавляется соответствующая запись со скриншотом в списке источников. Данный способ позволит избежать проблем при поиске полного текста объявлений и ускорит процесс проверки достоверности и полноты информации об объекте.

3.2 Создание СППР

После создания и наполнения базы данных переходим к следующему шагу – созданию СППР.

Отказ от использования готовых програмных продуктов объясняется многими факторами:

  •  отсутствие финансовых затрат на приобретение специализированного ПО;
  •  слабая разработанность оценочных модулей в известных информационно-аналитических продуктах;
  •  возможность подстройки разрабатываемой системы под решение узконаправленных задач компании;
  •  простота обучения пользователей системы;
  •  возможность изменения функционала системы;
  •  возможность разработки удобного интерфейса.

Система должна помогать пользователю (оценщику) определять рыночную стоимость оцениваемого объекта на основе его аналогов. Исходя из этого были поставлены задачи, которые должна выполнять реализуемая система:

  •  выборка объектов из базы данных по заданным параметрам;
  •  расчет необходимых статистических параметров на основе выборки;
  •  сохранение результатов выборки в файл MS Word.

В качестве програмного обеспечения разработки СППР также был выбран MS Excel. Данное решение обусловленно несколькими факторами:

  •  возможность программирования макросов на языке Visual Basic;
  •  большое количество встроенных формул;
  •  удобство и динамичность вычислений;
  •  возможность создания удобного интерфейса;
  •  возможность легко доработать или изменить функционал системы.

Макрос – это команда, содержащая последовательность действий, записанных пользователем. Запись производится с помощью встроенного в пакет Microsoft Office языка программирования – Visual Basic for Application (VBA).

Макросы позволяют существенно расширить возможности Excel. С их помощью можно создавать специальные команды для выполнения определенных задач, не предусмотренных стандартным функционалом программы.

Огромный набор встроенных формул позволяет с легкостью рассчитать необходимые статистические показатели, а динамические вычисления наглядно демонстрируют изменение этих показателей одновременно с изменением выборки объектов-аналогов.

Интерфейс системы позволит в одном окне работать с базой данных, фильтром, осуществляющим выборку, а также видеть выборку и вычисления.

Возможность добавлять, удалять или изменять функциональные блоки системы, а также редактировать исходный код дает возможность оперативно настроить ее функционал.

Макет интерфейса системы представлен на рисунке 16.

БАЗА ДАННЫХ ФИЛЬТР ВЫБОРКА

РАСЧЕТЫ

Рисунок 16 – Макет интерфейса СППР

Система располагается на одном листе Excel. Как можно видеть, в левой части находится база данных объектов капитального строительства. Здесь происходит добавление записей.

Справа выводится выборка объектов из БД по параметрам, заданным в фильтре. Шапка выборки имеет те же заголовки, что и БД.

Фильтр представляет собой диапазон ячеек из пяти столбцов, определяющих условия отбора: «Район», «Улица», «Площадь от, кв.м», «Площадь до, кв.м» и «Назначение» (рисунок 17).

Рисунок 17 – Фильтр

Для столбцов «Район» и «Назначение» также созданы выпадающие списки.

Столбцы «Площадь от, кв.м.» и «Площадь до кв.м.» позволяют задать ширину диапазона площади рассматриваемых объектов-аналогов, например, от 1000 до 1200 квадратных метров.

Диапазон ячеек фильтра содержит пять строчек, что позволяет делать выборку по пяти различным значениям одного и того же критерия (например, по пяти районам).

Такого количества достаточно для проведения сравнения разнообразных выборок. При необходимости данный диапазон можно увеличить или же уменьшить.

Для реализации работы фильтра на языке VBA был написан макрос. Для просмотра исходного кода листа Excel необходимо щелкнуть правой кнопкой мыши по ярлычку листа и выбрать команду «Исходный текст» – откроется окно VBA (рисунок 18).

Рисунок 18 – Окно VBA

Здесь прописывается код макроса. Данный макрос представляет собой процедуру обработки листа, которая запускается каждый раз при изменении данных в ячейках фильтра (рисунок 19).

Рисунок 19 – Код макроса для фильтрации

В нашем случае проверяемым диапазоном ячеек является «P2:AC6». Команда «ActiveSheet.ShowAllData» снимает все примененные ранее фильтры. Выполнение этой команды будет вести к ошибке, если никакие фильтры не применены. Команда «On Error Resume Next» позволяет игнорировать ошибки выполнения. Далее в БД происходит проверка на соответствие критериям, введенным в фильтр, и соответствующий массив записей копируется в диапазон выборки – «AE1:AR1».

Теперь, когда код макроса прописан, фильтр приводится в действие. На рисунке 20 изображена выборка всех универсальных помещений в Свердловском районе.

Рисунок 20 – Пример выборки

Для удобства очистки фильтра от введенных условий был написан специальный макрос (рисунок 21).

Рисунок 21 – Макрос очистки фильтра

Данный макрос выполняется нажатием кнопки «Очистить фильтр», размещенной на листе Excel сразу под фильтром. Макрос очищает содержимое диапазона ячеек фильтра («Q2:Y6») и устанавливает курсор в первую ячейку диапазона («Q2»), что позволяет сразу ввести новое условие (рисунок 22).

Рисунок 22 – Кнопка «Очистить фильтр»

Сразу под фильтром находится блок вычислений. Он состоит из двух столбцов: название параметра и его расчет.

Канонические определения рыночной стоимости объекта оценки трактуют ее как наиболее вероятную величину цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, указывая тем самым на статистическую ее природу.

С точки зрения математической статистки стоимость, как случайная величина, рассчитывается на основе значений цен объектов-аналогов xi, i=1,…,n, понимаемых как n ее независимых наблюдений. В качестве генеральной совокупности выступают цены всех объектов на рассматриваемом сегменте рынка, а стоимость объекта оценки получают в результате обработки доступной оценщику выборки значений из генеральной совокупности (в нашем случае из базы данных).

Теория и практика оценки в большинстве случаев в качестве показателя рыночной стоимости используют ее математическое ожидание, оценку которого получают расчетом выборочного среднего, сопровождая его, как правило, оценкой точности в виде границ доверительного интервала.

Вместе с тем процедура подбора аналогов оцениваемого объекта не является, строго говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может гарантировать однородность выборки. Нельзя также исключать возможность ошибок при формировании выборки рыночных данных о ценах объектов-аналогов. Принимая это во внимание, следует признать, что гипотезу нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, а значит, необходимо проводить ее проверку. [31]

Для проверки выборки были выделены следующие статистические параметры:

  •  максимальное значение выборки до взвешивания, руб/кв.м;
  •  минимальное значение выборки до взвешивания, руб/кв.м;
  •  среднее значение выборки до взвешивания, руб/кв.м;
  •  размах вариации;
  •  стандартное (среднеквадратическое отклонение);
  •  коэффициент вариации, %;
  •  критерий среднего абсолютного отклонения, %;
  •  определение доверительного интервала методом 2-х сигм (нахождение верхней и нижней границ интервала).

Первые четыре параметра рассчитываются элементарными формулами Excel. Для нахождения максимального значения выборки используется формула «МАКС(AM:AM)», где «АМ:АМ» есть столбец выборки «Цена за кв.м, т.р.» (рисунок 23).

Рисунок 23 – Нахождение максимального значения выборки

Аналогично находятся минимальное – «МИН(AM:AM)» – и среднее – «СРЗНАЧ(AM:AM)» – значения выборки. Размах вариации есть разность максимального и минимального значений – «U9-U10».

Стандартное (или среднеквадратическое) отклонение показывает, как распределены значения относительно среднего в нашей выборке. Другими словами, можно понять насколько велик разброс величины стоимости квадратного метра объектов в выборке. Стандартное отклонение играет решающую роль в большинстве статистических расчетов.

Для его расчета существует формула:

(1)

где – объем выборки;

  • i-й элемент выборки;
  • среднее арифметическое выборки.

Excel позволяет быстро рассчитать стандартное отклонение с помощью формулы «СТАНДОТКЛОН(AM:AM)».

Вычисление коэффициента вариации производится по формуле:

(2)

где – стандартное отклонение выборки.

В Excel, соответственно, данная формула выглядит как «U13/U11». Если его значение превышает 33%, то гипотеза о нормальности распределения данных выборки не подтверждается. Дальнейшую проверку при этом не проводят, так как такие распределения должны преобразовываться с целью уменьшения коэффициента вариации. При обратном соотношении проверку продолжают по оставшимся критериям (рисунок 24).

Рисунок 24 – Расчет стандартного отклонения и коэффициента вариации

Следующим шагом является проверка выборки на соответствие критерию среднего абсолютного отклонения (САО).

САО высчитывается по формуле:

(3)

Для выборки, имеющей приближенно нормальный закон распределения, должно выполняться соотношение:

(4)

Выполним расчеты в Excel для левой и правой частей неравенства.

В левой части нам неизвестен лишь один параметр – САО. Его расчет в Excel выполняется с помощью формулы «СРОТКЛ(AM:AM)». Число π примем равным 3,14159. Таким образом, нам остается лишь скомпоновать все данные в одну формулу и тогда расчет левой части принимает следующий вид: «ABS(СРОТКЛ(AM:AM)/U13-КОРЕНЬ(2/3,14159))». Функция ABS возвращает абсолютное значение числа, что равносильно его модулю.

Расчет правой части: «0,4/КОРЕНЬ(СЧЁТЗ(AE:AE)-1)». Функция «СЧЁТЗ(AE:AE)-1» производит подсчет всех непустых ячеек в первом столбце выборки за исключением названия столбца, что соответсует объему выборки – n.

В конечном итоге проверка выборки на соответствие критерию среднего абсолютного отклонения выглядит следующим образом (рисунок 25): Рисунок 25 – Проверка на критерий среднего абсолютного отклонения

Данное неравенство должно выполнятся, в противном случае выборка исключается из рассмотрения.

Далее происходит определение доверительного интервала методом «двух сигм». Данный метод гласит: с вероятностью близкой к единице (0,9544) можно утверждать, что значения нормально распределенной случайной величины лежат в интервале . Получаем формулы для расчета верхней и нижней границ интервала: «U11-2*U13» и «U11+2*U14» соответственно (рисунок 26).

Рисунок 26 – Определение доверительного интервала

Полученный в примере интервал говорит нам о том, что стоимость одного квадратного метра объекта, аналогичного объектам выборки, с вероятностью 95,44% лежит в интевале от 20,5 до 24,594 тысяч рублей.

После того, как проверка на нормальность распределния завершена, лицо, принимающее решение, должно иметь возможность сохранить результаты проведенной выборки для последующего ее сравнения с другими выборками. Для этого посредством макроса VBA в системе было реализовано сохранение выборки в файл Word (рисунок 27).

Рисунок 27 – Макрос сохранения выборки в файл

Данный макрос копирует диапазон ячеек «Q1:Y18», который содержит данные, введенные в фильтр и результаты расчетов. Затем происходит вставка его в формате рисунка в документ Word, имя и место сохранения которого пользователь задает самостоятельно. Запуск макроса происходит при нажатии кнопки «Сохранить выборку», размещенной на листе Excel сразу под блоком расчетов. После успешного сохранения файла система выдает сообщение «Выборка сохранена» (рисунок 28).

Рисунок 28 – Процесс сохранения выборки

Выборка, сохраненная в Word имеет следующий вид (рисунок 29):

Рисунок 29 – Сохраненная выборка

Таким образом, когда все соответствующие условиям нормального распределения выборки сохранены, лицо, принимающее решение, имеет возможность выбрать из них на его взгляд наиболее приемлемые. Как правило, это выборки где среднеквадратическое отклонение минимально, но могут сыграть свою роль и другие факторы. Среднее арифметическое значение стоимости 1 квадратного метра конечных выборок можно рассматривать как вариант рыночной стоимости оцениваемого объекта.

3.3 Оценка экономической эффективности внедрения СППР

Разработанная система поддержки принятия решений имеет целью помочь оценщику в принятии решения о рыночной стоимости объекта, что, несомненно, подразумевает под собой автоматизацию некоторых процессов, необходимых для проведения качественной обоснованной оценки. Оценить предполагаемый экономический эффект от внедрения информационной системы непросто, так как в случае с внедрением информационной системы экономическая эффективность может быть лишь косвенной в силу того, что она не является прямым источником дохода компании, а является лишь средством автоматизации некоторых процессов, позволяющих добиться минимизации затрат рабочего времени сотрудников.

Принимая решение о информатизации предприятия, необходимо оценить предполагаемую эффективность ИС, которую в первом приближении можно определить как разницу между совокупным доходом от использования ИС и затратами на ИС в течение ее жизненного цикла. Однако при принятии решения о внедрении ИС можно только приблизительно оценить совокупный доход, основываясь на практике внедрения аналогичных ИС. Это связано прежде всего с тем, что на этапе внедрения ИС, а тем более на этапе принятия решения об автоматизации бизнес-процессов, практически невозможно определить экономический эффект в денежном выражении. Именно поэтому на данных этапах необходимо говорить только о прогнозных показателях. [32]

Успешное внедрение СППР способствует достижению компанией таких результатов, как:

  •  структурирование хранение информации об объектах в базе данных;
  •  ускорение поиска объектов;
  •  сокращение сроков выполнения бизнес-процессов, ускорение производственного цикла;
  •  рост производительности труда;
  •  повышение качества оказываемых услуг;
  •  повышение удовлетворенности и лояльности потребителей;
  •  усиление конкурентных позиций на рынке.

Хранение информации в специально спроектированной базе данных позволит избежать проблем с неструктурированностью и разрозненностью данных, содержащихся в источниках информации об объектах, тем самым ускорив процесс поиска.

Автоматизация существенно сократит время выполнения бизнеспроцессов компании, тем самым ускорив производственный цикл компании (Тп.ц):

Тп.ц = Ттехн + Тпер + Тест.пр (5)

где Ттехн – длительность технологического цикла;

  • Тпер – продолжительность перерывов;
  • Тест.пр – время естественных процессов.

Время выполнения основных операций по оценке объекта составляет технологический цикл. Внедрение СППР обеспечит меньшие временные затраты на выполнение данного цикла.

Также будет оказано положительное влияние на производительность труда – это характеристика эффективности производительной деятельности в течение определенного времени:

(6)

где Q – объем оказанных услуг;

  • Т – затраты рабочего времени.

Использование СППР позволит оказывать больший объем оценочных услуг при меньших затратах времени.

Кроме того, автоматизация бизнес-процессов повысит качество оценки и позволит больше времени уделять работе с клиентами, что положительно скажется на их удовлетворенности и лояльности.

Использование автоматизированной информационной системы в своей деятельности позволит ООО «Инвент» выгодно выделиться на фоне компанийконкурентов и укрепить свои позиции на рынке оценочных услуг Красноярска.

Нельзя не отметить выгоду собственной разработки продукта. Период окупаемости проекта рассчитывается по формуле:

Ток = КП /C (7)

где КП – затраты на создание проекта;

  • C – абсолютное снижение стоимостных затрат.

Так как система была разработана собственными силами, затраты на ее разработку равны 0. Это означает что система начнет окупать себя с первого дня внедрения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время основным условием стабильного функционирования на рынке любого предприятия является совершенствование методов управления. Один из инструментов совершенствования систем управления предприятием – внедрение информационных систем, которое позволяет повысить эффективность хозяйственной и финансовой деятельности компании благодаря снижению рисков за счет оперативного получения необходимой информации, своевременного принятия решений и т. д.

В ходе данной выпускной квалификационной работы была достигнута поставленная цель: повысить эффективность деятельности ООО «Инвент».

Для этого были реализованы следующие задачи:

  •  дана характеристика оценочной деятельности на территории РФ и Красноярского края;
  •  проведен анализ деятельности ООО «Инвент»;
  •  рассмотрены проблемы информационного обеспечения оценщика и пути их решения;
  •  рассмотрено использование наиболее известных информационных системы в оценочной деятельности;
  •  создана база данных объектов капитального строительства в Красноярске и Красноярском крае;
  •  разработана система поддержки принятия решений на основе собранных данных;
  •  дана оценка экономической эффективности внедрения информационной системы.

Разработанная система поддержки принятия решений позволила автоматизировать такие бизнес-процессы компании, как:

  •  обработка данных по рынку аналогичных объектов оценки;
  •  проверка полноты и достоверности собранной информации;
  •  выполнение математических вычислений, необходимых для оценки;
  •  формирование отчета о возможной рыночной стоимости объекта.

Внедрение СППР позволило компании достичь таких результатов, как:

  •  структурированное хранение информации об объектах в базе данных;
  •  более быстрый поиск объектов;
  •  сокращение сроков выполнения бизнес-процессов, ускорение производственного цикла;
  •  повышение качества оказываемых услуг;
  •  повышение удовлетворенности и лояльности потребителей;
  •  рост производительности труда;
  •  усиление конкурентных позиций на рынке.

Следовательно, можно сказать о том, что внедренная в ООО «Инвент» система поддержки принятия решений имеет положительный экономический эффект. Результатом внедерения является автоматизация бизнес-процессов компании, позволяющая принимать взвешенное, обоснованное решение о рыночной стоимости объекта в краткие сроки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/bakalavrskaya/otsenka-nedvijimogo-imuschestva-temyi-dlya-diplomnoy-rabotyi-po/