К недвижимости относятся земельные участки, перемещение которых без ущерба их назначении невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Основные черты недвижимости:
Высокая стоимость, Целевое назначение, Стационарность, Полезность, Разновидность, уникальность, неповторимость
В гражданском кодексе РФ недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности.
Имущество
Вся недвижимость является налогооблагаемым объектом, а для этого ее нужно оценить.
Цель курсовой работы:
Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Липецк, ул. Ю. Смирного, д. 85.
Задачи курсовой работы:
Обобщение и использование, полученных теоретических знаний, подготовка к производственной практике по специальности, написание и защита расчетной работы, мультимедийной презентации; качественное выполнение оценки данного объекта недвижимости.
1. Теоретическая часть, .1 Рынок недвижимости
Рынок недвижимости
Особенности анализа рынка недвижимости :
Уникальность, Неделимость, Долговечность, Децентрализованный рынок
Направления рынка недвижимости :
Рынок коммерческой недвижимости, Рынок жилой недвижимости
Рынок недвижимости обеспечивает:
Создание новых объектов недвижимости, Передачу прав на недвижимость, Установление цен на недвижимость, Эксплуатацию объекта недвижимости
Факторы спроса, влияющие на рынок недвижимости:
Платежеспособность населения, Изменение общей численности населения, Изменения в предпочтениях населения, Доступность финансирования
Оцениваемый объект находится в городе Липецке.
Административное деление Липецкой области:
Грязинский муниципальный район, Данковский муниципальный район, Добринский муниципальный район, Добровский муниципальный район, Долгоруковский муниципальный район, Елецкий муниципальный район, Задонский муниципальный район, Измалковский муниципальный район, Краснинский муниципальный район, Лебедянский муниципальный район, Лев-Толстовский муниципальный район, Липецкий муниципальный район, Становлянский муниципальный район, Тербунский муниципальный район, Усманский муниципальный район, Хлевенский муниципальный район, Чаплыгинский муниципальный район
Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Конфликт интересов на государственной и муниципальной службе ...
... урегулирования конфликта интересов на государственной и муниципальной службе с точки зрения возможностей их законодательного совершенствования. конфликт интерес служащий коррупция В ст. 11 Федерального закона «О противодействии коррупции» выделяются два субъекта предотвращения и урегулирования конфликта интересов: государственный (муниципальный) служащий и ...
Недвижимость в Липецке на данный момент строится очень быстро. Продажи на рынке недвижимости занимают достаточно высокие стабильные позиции. Как был, так и остается спрос на квартиры.
Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры.
Рыночная цена зависит от района, где находится тот или иной объект недвижимости, от технического его состояния.
В Липецке долго квартиры не простаивают. Практически любовь объект недвижимости, выставленный на продажу, находит своего покупателя.
недвижимость износ кадастр
Рынок недвижимости в Липецке изменяется и развивается достаточно стремительно. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты. В Липецке цены на жилье увеличиваются. Стоимость новостроек и вторичного жилья подорожало, однако спрос оставался большим, поскольку весна и лето сезон сделок по недвижимости. Самым востребованным жильем были загородные частные дома. Более того, на рынке недвижимости не только в Липецке, но и в мире, монолитные дома считаются долговечнее своих панельных аналогов.
Таблица 1. Анализ рынка коттеджей г. Липецка
№ п.пАдресОписание объектаСтоимость, руб.1Ул. Гордовикова д 83Коттедж 390 мІ (кирпич) на участке 12 сот., в черте города. Участок 12 соток, огорожен 2-х метровым бетонным забором. 6 комнат, 2 гардеробные, 3 санузла. Дому 8 лет. 18 500 000 руб 47435,6руб за 1мІ2Пер. Усадебный д 6Общая площадь 295 мІ, 2 этажа, 6 комнат, евроремонт, гараж, дом кирпичный. Коттедж находится на отдельной охраняемой территории.13 500 000 руб. 45762,7руб за 1мІ3Ул. Ушинского Общая площадь 360 мІ, 4 этажа, участок 4 сотки, без ремонта. Гараж. Все коммуникации. 8 100 000 руб. 22500руб за 1мІ4Ул. ЛозоваяОбщая площадь 250 мІ, коттедж кирпичный, 3 этажа, без ремонта. Все коммуникации.3 050 000 руб. 12200руб за 1мІ 5Ул. Урицкого, д 63Таунхаус, 4 этажа, 370 кв.м., гараж, свет, газ, вода, без отделки. 10 360 000 руб. 28000руб за 1мІ 6Ул. РябиноваяДом выполнен из красного кирпича, имеет два этажа, плюс цокольный этаж, плюс чердак. Также в доме остается вся мебель. Все коммуникации подведены, пристроенный к дому гараж. 390 кв.м.20 000 000 руб. 51282руб за 1мІ7Ул. Ново-ВесоваяОбщая площадь 360 мІ, площадь участка 8,5 соток. 3 этажа. Гараж, сигнализация. Все коммуникации. 11 000 000 руб. 30555руб за 1мІ8Ул. УдарниковОбщая площадь 210 мІ, пенобетон, внешняя отделка — сайдинг, три уровня. Коммуникации -в доме, гараж на 2 автомобиля, земля — 6 соток3 900 000 руб. 18571руб за 1мІ9Ул. ШевченкоСтарая постройка + пристройка без отделки. Участок 8 соток. Все коммуникации. 250 кв.м. 8 200 000 руб. 32800руб за 1мІ10Ул. ПапинаОбщая площадь 371 кв.м. Участок 9 соток. Все коммуникации. 8 500 000 руб. 22911руб за 1мІ
Оценка объекта недвижимости
... ее субъектов, а также международными договорами РФ. 2 Принципы оценки объектов недвижимости Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: ... объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения. Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; ...
Вывод: Наибольшее влияние стоимости оказывает на их местоположение.
Кроме этого на стоимость дома влияет, наличие дополнительных построек, материал стен, экология района постройки, год постройки, коммуникации.
Самая дорогая стоимость коттеджа составляет 20 000 000 рублей по ул. Рябиновая, а самая низкая стоимость составляет 3 050 000 рублей по ул. Лозовая.
2 Правовые основы оценочной деятельности
В соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Оценочная деятельность
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой процесс определения в денежном выражении его стоимости. В качестве объекта оценки может быть недвижимость, бизнес, компания, кредитная организация, материальные и нематериальные виды активов. Соответственно, деятельность оценщика связана с установлением рыночной или иной стоимости объектов оценки.
Субъектами оценочной деятельности
Оценщик имеет право:
- выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки
- требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации
- запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне
- привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность
отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.
- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
Оценщик обязан:
- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ
— сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости
- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке
- предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков),
— в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации
Отчет по учебной практике специальность оценка
... в процессе определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями рынка. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал ... Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. ... МСО, МКСО В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел ...
— в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию
хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.
- Обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, в ходе проведения оценки.
Предоставить заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.
ФСО №3 «Требования к отчету оценки»
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»
Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.
ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»
3 Риски, связанные с недвижимостью
Любая операция с недвижимость несет в себе элемент риска.
Риск
Виды рисков:
- Рыночные (связанные с сферой предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических факторов)
Финансовые (общее состояние финансовой системы в стране и во всей финансовой деятельности)
- Юридические (утрата права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и т.д.)
- Экономические (макроэкономические изменения и изменения в в состоянии региональной экономики, спроса и предложения на рынке, появление конкурентов)
- Административные (меняются условия в ходе реализации проектов, выполнение которых требуют органыместного самоуправления).
4 Подходы к оценке недвижимости
Виды подходов:
Оценка жилой недвижимости
... изучение теоретических аспектов понятия "недвижимое имущество"; изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу г. Новосибирск, ...
Затратный
- Доходный
Сравнимый
Затратный подход
Этот подход можно использовать для оценки объектов на малоактивных рынках, потому что метод основывается на сметно-нормативных расчетах. Так же он используется при оценке уникальных объектов, поскольку для них очень тяжело найти покупателя.
Виды стоимости:
Восстановительная, Стоимость замещения
Методы расчета восстановительной стоимости:
Количественный (основан на составлении сметы затрат), Метод учета затрат по укрепленным конструктивным элементам и видам работ, Метод субподрядчика
b)Выделение затрат)Разбивка по профилю работ)Метод объектов аналогов)Метод сравнительной единицы
Методы составления смет:
Ресурсный, Ресурсно-комплексный, Базисно-индексный, Базисно-компенсационный
Доходный подход
Принципы, на которых основывается подход:
- Ожидание (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет)
— Замещение (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль)
Спрос и предложение, Предельной продуктивности
Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимости.
Методы применения доходного подхода:
Прямая капитализация дохода, Дисконтирование денежных потоков
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Этапы оценки методом прямой капитализации:
Определение ожидаемого годового дохода, Расчет ставки капитализации, Определение стоимости объекта недвижимости
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода.
Алгоритм расчета методом ДДП:
Определение прогнозного периода, Прогнозирование величины денежных потоков
Сравнительный подход
Принципы оценки недвижимости:
- Спрос и предложение (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения)
- Замещение (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность)
Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).
Оценка реконструкции и эксплуатации объекта недвижимости
... объектов очистных сооружений и их комплексов, объектов метрополитена и их комплексов; работы по разработке специальных разделов проектной документации; по подготовке проектов организации строительства, ... соблюдением технических условий. 3. Принципы оценки объектов недвижимости Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и ...
При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
2. Расчетная часть, .1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка.
Этапы анализа:
Изучаются правовые и градостроительные ограничения по застройке или реконструкции территории.
— Выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.
Построение денежных потоков при реализации перспективных направлений проектов строительства.
Анализ наилучшего использования проводиться в 2 этапа:
Анализ земельного участка как свободного от улучшений, Участок земли с существующими улучшениями
Объект оценки в данной курсовой работе расположен по адресу Липецкая область, город Липецк, улица Юрия Смирнова, дом 85. Объект находится на окраине города, его окружают несколько промышленных предприятий. В 900 метрах от объекта проходит крупная автомагистраль, открытая для любого вида транспорта. Недалеко от объекта проходят железнодорожные пути. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Категория земель — земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для индивидуального жилого дома.
Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Варианты использования ПоказателиФизическая осуществимостьФинансовая оправданностьПравомочностьMax эффективностьОфисное здание + + — +Склад + — — +Магазин + — — +Жилой дом + + + +
По анализу таблицы мы видим, что наиболее эффективным является текущее использование (жилой дом).
2 Описание оцениваемого объекта
1.Местоположение
Оцениваемый объект расположен в Липецкой области, город Липецк, улица Юрия Смирнова, дом 85.
2.Градообразующие характеристики
Улица в Советском округе Липецка. Проходит в Сырском Руднике между улицами Минская и Солнечная от железнодорожной линии Липецк — Рудник до безымянного проезда между улицами Минская и Рябиновая. Имеет индивидуальную застройку.
Коэффициент градостроительной ценности составляет 1,75.
Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
... Недвижимое имущество – любое имущество состоящее из земли, а так же зданий, сооружений на ней. Оценка имущества – это определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика . Объект оценки – это имущество, ...
Транспорт: автобус №36.
3.Соседство
В пяти минутах ходьбы от объекта находится остановка общественного транспорта, в 10 минутах ходьбы от объекта находится продуктовый магазин. До центра города можно доехать за 10 минут.
4.Ландшафт
Селитебные земли, равнинная местность.
5.Фактическое использование
Объект построен в 1971 году, является объектом, принадлежащим к малоэтажной застройке и имеет 1 этаж. Участок предназначен для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
6.Обременения
Отсутствуют
Таблица 3.
Конструктивный элементХарактеристикаГод постройки1971-капитального ремонта -Строительный объемПлощадь застройки181,1 Строительные конструкцииФундаментЛенточный кирпичныйСтены наружныеКирпичныеПерекрытияЖелезобетонныеПерегородкиКирпичныеКрышаШиферПолыДеревянныеОкнаПластиковыеДвериМеталлическиеОтделка внутренняяПростаяОтделка наружнаяШтукатурка БлагоустройствоВодопроводОт внешней сетиКанализацияСливная ямаОтоплениеАОГВГорячее водоснабжениеМестноеОсвещениеИмеется СооруженияГаражКирпичныйСарайКирпичный
3 Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость —
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющую экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.
Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.
581250,39 руб.
2.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом
Для расчета стоимости оцениваемого земельного участка, я подобрала 3 сопоставимых, расположенных в одном с оцениваемым районе.
Таблица 4.
Элемент сравненияОцениваемый участокСопоставимый участок 1Сопоставимый участок 2Сопоставимый участок 3АдресУл. Юрия Смирного 5 минУл. Гордовикова 10 минУл. Рябиновая 10 минутУл. Солнечная 10 минутЦена продажи 1 кв. м, руб.110015001000Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеУторговываниеУсловно проданПредложение -3%Предложение -4%Предложение -2%Наличие построекУсловно свободенГараж +2,5%Условно свободен Условно свободен БлагоустройствоВодопровод, Канализация, освещение, отопление, горячее водоснабжение.Водопровод, освещение, отопление, горячее водоснабжение. +1,5%Водопровод, Канализация, освещение, отопление. +3%Водопровод, Канализация, освещение, отопление. +3%Площадь 717 м2650 м2 +1,5%450 м2 +4%695 м2 +2%Местоположение10 минут до центра5 минут до центра -2%5 минут до центра -2%10 минут до центра Общая корректировка0,5%1%3%Скорректированная цена, руб.12101657,51700
*1,05=1155р
*1,1=1650р
*1,3=1300р
Всего корректировок 3=100%
=5/12=0,4
=4/12=0,3
=3/12=0,3
Срын.= (1210*0,4) + (1657,5*0,4) + (1700*0,3) = 484р + 663р. + 510р. = = 1657руб. — стоимость 1 кв. м.
Стоимость земли=1657р*717кв.м=1188069руб.
«ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества» для специальности
... износа. Износ = Физический + Функциональный + Внешний Функциональный износ = 10 % Внешний износ = 5 % Расчет функционального износа. 1)Методом срока жизни 2)Методом разбивки по ... прибыль 3207427,34 Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем ... Техническое описание объекта оценки Конструктивный элемент Конструктивное ... изношены Отделочные работы Масляная окраска ... Стены Кирпич 0,4 Кирпич 0,4 1 Перекрытия ...
5 Расчет восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость —
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.
Стоимость оцениваемого объекта определяется по стоимости аналога, а по различиям между ними выполняются корректировки.
ВС 1мІ=24,5руб таблица, Поправки повышенные:
Газоснабжение 1,4%
Печное отопление 3,9%
Местное горячее водоснабжение 3,5%
Ванны 3,6%
Высота потолка 1,05
Фасад оштукатурен (2,8*1,5)%= 4,2%
Общий повышенный коэффициент:
(100+4,2)/100=1,042
,014*1,039*1,035*1,036*1,05*1,042=1,24
3 повышенного коэффициента:
,5*1,24=30,4
) Пониженные поправки:
Радио 8,3%
Центральное отопление 0,4% канализация
(100-(8,3+0,4))/100=0,91
) Пониженный коэффициент:
S=58,6мІ=0,93
) 0,93*0,91=0.85
) ФВС=0,85*30,4=25,84
) ПВС=25,84*197,9=5113,74 (стоимость в 1969 году)
10) 5113,74*1,889=9659,85 (стоимость в 1991 году)
а) 69-91; б) 91-2013
,85*58,391=564047,72
11) НДС=564047,72*1,18=665576,38
Пристройка (кирпичная):
Вп=Ву*Оп*(1-Усф*(Lст/Пст) = 24,5*9,20*(1-0,28(7,90/13,21)=188,16
Дорожки (асфальтированные):
15м*5,1 м=76,5 мІ
год=76,5 мІ*1,889=144,51р
год=144,51р*58,39=8437,94р
НДС=8437,94р*1,18=9956,77р
Сарай 1 (кирпичный):
5,83 м*4,40 м=25,26 мІ
,65 мІ*30,4=688,56р
год=688,56р*1,889=1300,29р
год=1300,29р*58,39=75947,29р
НДС=75947,29р*1,18=89617,8
Сарай 2 (кирпичный):
3,25 м*1,65 м=5,36 мІ
,36 мІ*30,4=162,94р
год=162,94р*1,889=307,79р
год=307,79р*58,39=17971,86р
НДС=17971,86р*1,18=21206,79р
Сарай 3 (кирпичный):
4,40 м*4,40 м=19,36 мІ
,36 мІ*30,4=588,54р
год=588,54р*1,889=1111,75р
год=1111,75р*58,39=64915,08р
НДС=64915,08р*1,18=76599,79р
Сарай 4 (кирпичный):
1,85 м*4,40 м=8,14 мІ
,14 мІ*30,4=274,46р
год=274,46р*1,889=518,45р
год=518,45р*58,39=30272,3р
НДС=30272,3р*1,18=35721,3р
Сарай 5 (кирпичный):
4,44 м*2,28 м=10,12 мІ
,12 мІ*30,4=307,15р
год=307,15р*1,889=581,15р
год=581,15р*58,39=33933,35р
НДС=33933,35р*1,18=40041,35р
Оценка стоимости предприятия (на примере ПАО «Салют»)
... Для того чтобы определить рыночную стоимость бизнеса, оценщики используют три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Доходный подход к оценке – «совокупность методов оценки объектов гражданского оборота, основанных на определении ожидаемых ...
Летний душ (деревянный):
1,30 м*1,30м=1,69 мІ
,69 мІ*33,3=56,28р
год=56,28р*1,889=106,31р
год=106,31р*58,39=6207,44р
НДС=6207,44р*1,18=7324,78р
Уборная (каменная):
1,20 м*1м=1,2 мІ
,2 мІ*34=40,8р
год=40,8р*1,889=77,07р
год=77,07р*58,39=4500,12р
НДС=4500,12р*1,18=5310,14р
Забор (железный с кирпичными колоннами):
Длина забора=113,8м расчёт
,8м*29,4=3345,72р
год=3345,72р*1,889=6320,06р
год=6320,06р*58,39=369028,30р
НДС=369028,30р*1,18=435453,4р
Калитка (железная):
Длина калитка=1,5м
,5м*29,4=44,1р
год=44,1р*1,889=83,3р
год=83,3р*58,39=863,89р
НДС=863,89р*1,18=5739,39р
Ворота (железные):
Длина ворот=5м
м*29,4=147р
год=147р*1,889=277,68р
год=277,68р*58,39=16213,73р
НДС=16213,73Р*1,18=19132,20р
Гараж (кирпичный):
S=6,30м*3,20м=20,16 мІ
,16 мІ*20,4=411,264р
год=411,264р*1,889=776,9р
год=776,9р*58,39=45363,2р
НДС=45363,2*1,18=53528,6р
Деревья(5 яблонь):
129*24=3096р
год=3096*1,889р
год=5848344*58,39=341484,81р
НДС=341484,81*1,18=402952,1
,1*5=2014760,5
.6 Расчет износа оцениваемого объекта
Износ —
Виды износа:
- Физический (отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
- Моральный (определяется временем эксплуатации на основе возраста здания с учетом его технического состояния.)
Таблица 4.
Наименование конструктивных элементов зданияУдельный вес элементов, %Физический износ элементов, %Сумма физического износа, %Фундамент187,212384,7Стены196,6512074,1ПерегородкиПерекрытия70,7468,25Кровля61,81032,06Полы80,4305,8Окна900ДвериОтделочные работы100,219,12Внутренние санитарно-технические и электрические устройства174,086498,13Прочие61,4802,71Итого:10022,4333584,87
Моральный износ основных фондов связан со снижением общественно необходимых затрат рабочего времени. Вследствие непрерывного технического прогресса и повышения производительности труда уменьшается общественно необходимое время на воспроизводство основных фондов и, следовательно, снижается стоимость их воспроизводства.
В ходе осмотра были выявлены следующие признаки физического износа объекта, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Ю. Смирнова, д. 85.
Физический износ элементов:
износа =(уд. вес элементов*процент физического износа элемента)/100%
Фундамент: (18*40)/100%=7,2%
Стены и перегородки: (19*35)/100%=6,65%
Сумма износа:
Сумма износа = ВС здания*уд вес *К износа
Фундамент: 665576,31р*0,18*0,072=8625,87р
Стены и перегородки: 665576,31р*0,19*0,0665=8409,56р
Фундамент —
Стены и перегородки —
Перекрытия —
Кровля —
Полы —
Окна и двери —
Отделочные работы —
Внутренние санитарно технические и электрические работы —
Прочие —
Износ методом эффективного возраста:
Таблица 5
НаименованиеВСЭВК износаЭЖИзнос, руб.Сарай 189617,8360,66053770,98Сарай 221206,79360,66012724,074Сарай 376599,79360,66045959,87Сарай 435721,3360,66021432,78Сарай 540041,35360,66024024,81Гараж53528,6300,310016058,58Летний душ7324,78100,17601245,21Уборная5310,14360,6603186,084Забор460324,9970,1176053858,02Дорожки9956,77201209956,77Итого:222303,34
износа = ЭВ/ЭЖ
Сарай 1: 36/30=0,6
Гараж: 30/100=0,3
Износ = ВС*К износа
Сарай 1: 89617,8*0,6=53770,68р
Гараж: 53528,6*0,3=16058,58р
7 Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса
Рыночная стоимость
С рын = (ВС дома — Износ дома)+(ВС сарая 1-Износ сарая 1)+(ВС сарая 2-Износ сарая 2)+(ВС сарая 3-Износа сарая 3)+(ВС сарая 4-Износ сарая 4)+(ВС сарая 5-Износ сарая 5)+(ВС гаража- Износ гаража)+(ВС душа — Износ душа)+(ВС уборная — Износ уборная)+ ВС земли + С земли рыночная + Девилоперские расходы
Девилоперские расходы = 5% от ВСдома = 665576,31*0,05=3327,88руб.
С=(665576,31-33584,87)+(89617,8-53770,68)+(21206,79-12724,074)+(76599,79-45959,87)+(35721,3-21432,78)+(40041,35-24024,81)+(53528,6-16058,58)+(7324,78-1245,21)+(5310,14-3186,084)+2014760,5+1188069 + 3327,88 = 63199,144 + 35847,12 + 8482,12 + 30599,92 + 14288,52 + 16016,54 + 37470,02 + 6079,57 + 22124,056 + 2014760,5 + 1188069 + 3327,88 = 3440264,39р.
3440264,39р .
Заключение
3440264,39р
Список литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/kursovaya/imuschestvennyiy-kom/
1.Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М.,
2.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие.
-Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости
-Интернет-сайты.
Нормативные и правовые акты
5.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
6.»Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)
