Различные правовые системы действительно едины в том, что земля является особо важным объектом отношений собственности. Хотя со всей очевидностью обнаруживается ложность тезиса о том, что земля составляет наиболее важную часть материальных ценностей в современном обществе — солидная доля совокупного богатства в наши дни представлена акционерным капиталом и иными формами движимого имущества — тем не менее непреложным остается тот факт, что нормы, регулирующие земельные отношения, вполне могут рассматриваться как парадигма современного права собственности.
В самом деле, современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений землевладения, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правят обществом.
Если от социологии перейти ближе к проблемам юридической техники, следует отметить, что земельное право, несомненно, является наиболее сложной областью традиционного права собственности в силу целого ряда причин экономического свойства, которые мы объединили в категорию внешних по отношению к норме факторов, нежели исключений из правила в сделках с недвижимостью.
Цель работы: исследование гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Задачи:
1)рассмотреть сущность недвижимого имущества;
2)рассмотреть особенности права на недвижимое имущество в России;
- изучить способы приобретения недвижимого имущества.
1. Сущность недвижимого имущества
Безусловно, понятие недвижимого имущества в различных правовых системах включает, помимо земли, и многие другие предметы (например, почти повсеместно к этой категории отнесены постройки и иные постоянные принадлежности недвижимости).
Важно поэтому попытаться проследить мотивы, отличные от воли случая в историческом развитии типологии (отличающейся от одной правовой системы к другой), которые обусловливают выбор для известных объектов того же правового режима, что и для земли, несмотря на то, что они однозначно отличны от последней. Перед тем как приступить к соответствующему анализу проблемы, остановимся вкратце на самой земле.
Во всей западной правовой традиции земля является частью того, что может находиться в собственности в качестве недвижимого имущества. Конечно, как уже говорилось выше, понятие «реальной собственности», принятое в общем праве, не вполне соответствует понятию недвижимого имущества. Тем не менее в истории общего права большая часть земельного фонда была обеспечена защитой реального иска (отсюда и реальная собственность), и даже те немногие области Англии, где земля не находилась в свободной собственности (а с точки зрения юридической техники, копигольд не мог охраняться реальным иском), в скором времени также подпали под действие правового режима реальной собственности. Если действие реального иска было специально направлено на восстановление земельной собственности, то персональный иск позволял всего лишь претендовать на возмещение убытков.
Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения ...
... работы опирался в своих рассуждениях на комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (постатейный), к Гражданскому ... права собственности на недвижимое имущество; другие — вопросами о вещных прав, о праве собственности; третьи — в своих работах особое внимание уделяли проблемам правового режима недвижимого имущества и приобретение прав ...
Историческое возникновение и развитие многих правовых норм обусловлено отношениями по поводу земли. Земля действительно является психологическим феноменом, освящающим идеалы недвижности, постоянства и отсутствия риска. Земля вбирает в себя экономические достижения эволюции человечества, и, за исключением возникающей от случая к случаю революционной обстановки, этот процесс стратификации материальных ценностей в долгосрочной перспективе не может иметь негативного вектора. Даже с учетом горького и правдивого замечания великого лорда Кейнса («В конце концов, все мы умрем»), инвестор, чуждый риска, тем не менее, будет стремиться к приобретению земли в собственность, поскольку даже по смерти сделанный им выбор будет работать на повышение благосостояния его потомства (улавливаете родовую аналогию с африканской конституционной структурой собственности?).
Земля в долгосрочной перспективе является объектом нескончаемых и постепенных преобразований. Это с легкостью обнаруживается при внимательном исследовании земельных отношений в городах и в не меньшей степени справедливо в отношении земли в сельской местности. Сельский ландшафт современной Англии, например, несмотря на всю свою кажущуюся естественность, есть, тем не менее, продукт непрерывного физического воздействия, имевшего место на протяжении поколений.
Почему повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера. Остаточные правомочия государства на землю являются структурно необходимыми для обществ с современной организацией и проистекают из самой потребности в относительно устойчивой политической организации, которая упорядочила бы систему правоотношений собственности. Однако современные правовые системы пришли к необходимости обеспечения того, чтобы осуществление подобных правомочий государством не шло в ущерб такой критически важной институциональной характеристике, как гарантии соблюдения имущественных прав. Гарантии, безусловно, не означают священной неприкосновенности. Тем не менее, для привлечения инвестиций и развития рынка гарантии соблюдения имущественных прав имеют важное значение как в плане земельной собственности, так и в отношении ее постоянных принадлежностей, которые можно рассматривать как вложения, постоянно видоизменяющие землю. Таким образом, нет достаточных оснований для обособления правовых режимов обеих разновидностей недвижимого имущества.
Римский гражданский процесс: понятие, формы, основные черты, ...
... оно преследовало, наукою истории римского права не установлено. 2. Такая организация процесса существовала в течение ряда веков, была ... не открывавший возможности дать судебное признание вновь складывающимся отношениям (поскольку они не подходили под букву закона), ... собой вещь, составлявшую предмет спора (если спор шел о недвижимости, приносили кусок земли, черепицы т.п.). Истец, держа в руке ...
Чем более преобразуется земля, тем более усложняется она как объект права, и эта возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли. В самом деле, если в отношении сельскохозяйственных земель единственную правовую проблему представляет делимитация границ угодий, то в случае передачи участка земли под строительство небоскреба, в котором разместятся гостиница, торговые ряды и офисы, сложность его правового режима возрастает неимоверно. Может возникнуть необходимость урегулировать вопросы парковки транспортных средств, определения времени начала и окончания работы государственных и муниципальных учреждений, долевого финансирования службы безопасности, теплоснабжения и прочих услуг среди различных собственников-пользователей. По этой причине, кстати, в первые десятилетия XX в. большинство западных правовых систем было вынуждено принять законодательство — будь то в форме специальных законов или непосредственно в виде прямых поправок к кодексам — направленное на урегулирование возросшей сложности отношений по поводу недвижимости в связи с широким внедрением в практику жилищного строительства многоквартирных домов.
Если мы хотим выразить эту идею с использованием понятийного аппарата экономической науки, то получается, что с усложнением условий пользования данным видом ресурсов наблюдается не только рост проблем, связанных с действием внешнего фактора: картина меняется также под воздействием массовых инвестиций и крупных сбережений. Внешний фактор начинает действовать также тогда, когда связь того или иного вида деятельности с землей носит чисто случайный характер. Достаточно привести в качестве примера экономико-правовой аспект организации выступления в городе цирка-шапито. Между последним и, скажем, стадионом есть известные различия. Если иметь в виду одно лишь разовое вложение капитала, было бы некорректным считать цирк сооружением, постоянно видоизменяющим качества земли. Нетрудно поэтому заметить, что стадион действительно относится к категории недвижимого имущества, поскольку только лишь стратификация землепользования приводит к изменению экономической ценности земли.
Несмотря на то что современная технология и в самом деле может позволить перенести Кремль в Японию, непреложным остается тот факт, что потребные для этого экономические затраты были бы совершенно исключительными, в силу одной лишь природы Кремля как объекта постоянной трансформации земли в центре Москвы. Тот же фактор исключительных затрат не действует в отношении предприятий, впечатляющих по своим пространственно-массовым характеристикам, как-то: бурение туннеля под Ла-Маншем или наращивание военной группировки в Юго-Западной Азии перед началом операции «Буря в пустыне». Важным в данном случае является то, что для правовой системы нецелесообразно разделять правовой режим Кремля и Красной площади, на которой кремлевские сооружения расположены.
Право собственности на земельные участки: понятие и формы
... права собственности на земельные участки заключается в том, что оно не является абсолютным по сравнению с правом собственности на другое имущество. Ввиду того что земля ... права собственности на землю зависит от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица или государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь ...
Германское гражданское уложение вполне отражает в принятой им типологии результаты этих структурных наблюдений. Так, например, §93, 94 и 95 ГГУ посвящены определению недвижимого имущества. Согласно §93, например, части вещи, которые не могут быть отделены от нее без нарушения целостности самой вещи (существенные составные части), не могут быть объектом каких-либо иных прав, кроме тех, что действуют в отношении самой вещи. Согласно §94, существенными составными частями земли являются вещи, имеющие с ней долговременную и прочную связь, в частности, строения или плоды земли, постольку, поскольку они связаны с землей (в нашем примере — Кремль или стадион).
Наконец, согласно §95, те вещи, которые связаны с землей лишь на время (в нашем случае — шатер цирка-шапито), не могут считаться составными частями земли.
Итальянское право являет пример такой типологии, которая будучи немногим лучше германской, создает серьезные проблемы в толковании, поскольку не отражает экономических реалий тех сделок, которые оно призвано регулировать. Итальянский гражданский кодекс попытался обойтись без абстрактного понятия «существенных составных частей», предложив взамен него простой перечень вещей, относящихся к категории недвижимого имущества. Таким образом, итальянское право порывает с традицией и причисляет к одной и той же категории и Кремль, и шатер цирка-шапито! Упомянутый перечень продолжается во второй части статьи и включает также мельницы, бани, все объекты, находящиеся на плаву, но постоянно соединенные с берегом. В соответствии с итальянским законодательством, последняя категория объектов, не будучи недвижимой по своей природе, является недвижимой по своему предназначению и потому должна подпадать под действие правового режима недвижимого имущества.
Приведенная статья итальянского кодекса интересна тем, что демонстрирует, как абстрактное мышление юристов-цивилистов приводит к воздвижению абстракций даже в тех областях, где имели место прямые попытки избавиться от части таковых. На деле же юристы различают (и этот вопрос часто выносится на экзамены за первый курс юридического вуза) имущество, «недвижимое по своей природе», например, земля или постройки, и имущество, «недвижимое в силу своего предназначения», например, ошвартованные плавучие объекты или шатер цирка-шапито).
Конечно, причисление плавучих объектов и циркового шатра к категории недвижимого имущества, при том что затраты на их отделение от земли весьма незначительны, бессмысленно с экономической точки зрения и вызывает вопрос о цели подобного типологического подразделения. В действительности это служит лишь тому, чтобы иметь возможность «завалить» на экзамене студента-первокурсника за счет потери централизма в обоснованном с точки зрения здравого смысла и экономики размежевании движимого и недвижимого имуществ.
Право на недвижимое имущество в России
Действующее российское законодательство допускает возможность нахождения земельных участков на праве собственности у граждан, получивших их под индивидуальное жилищное строительство, для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности) вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены такие объекты. правовые акты о приватизации допускают приобретение в собственность граждан земельных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности. Разрешено также приобретать в собственность предназначенные под застройку земельные участки в городских и сельских населенных пунктах. Граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК), например соседствующих землепользователей.
«Управление государственной собственностью
... государственной собственностью; – рассмотреть пути повышения эффективности и совершенствования управления государственной собственностью, а также разработать собственные рекомендации. Объектом ... (например, «О недрах», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственных и ... вопрос о соотношении понятий «собственности» и «право собственности», который также является предметом ...
Акционерные и другие хозяйственные общества и товарищества как участники процесса приватизации государственного и муниципального имущества (покупатели) могут являться собственниками земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты. Частными собственниками земли могут являться также сельскохозяйственные производственные кооперативы, созданные в форме сельскохозяйственных или рыболовецких артелей (колхозов) и получившие в свой паевой фонд земельные участки своих членов, и некоммерческие организации, в том числе общественные объединения и профсоюзы. Наконец, любые юридические лица, ставшие собственниками зданий, сооружений или иной недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, а также стать собственниками предназначенных под застройку земельных участков в городских и сельских населенных пунктах.
В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен (п. 3 ст. 129 ГК) в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом. Так, собственник земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, строго целевое назначение данных объектов (для жилой или промышленной (производственной) застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.), требования закона по их рациональному использованию. Несоблюдение этих требований должно влечь для собственника неблагоприятные последствия, вплоть до изъятия земельного участка.
Вопрос о том, какие земли и в каком объеме могут быть объектами частной собственности, решается земельным, а не гражданским законодательством. Оно же определяет и предельный размер земли, предоставляемой частному собственнику. То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72), дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства (п. «о» ст. 71) со своей стороны обеспечивает единство рынка и регламентации имущественного оборота земельных участков. Вместе с тем любые сделки с ними как с объектами недвижимости подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК), что исключает неконтролируемый оборот земли.
Собственность и право собственности. Формы и виды права собственности ...
... всех форм собственности» в правовом смысле невозможно. Например, любая собственность, в том числе та, которая изъята из торговли, может находиться в государственной собственности. Государство может ... реального права. В соответствии с российским гражданским законодательством объекты всех ограниченных реальных прав, за исключением залога и права удержания, являются недвижимыми объектами. Эти права ...
В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, данные природные объекты не могут стать бесхозяйными, ибо установлена законная презумпция (предположение) нахождения их в государственной собственности. Эти виды имущества могут быть объектом частной и даже муниципальной собственности лишь в той мере, в какой это прямо допускается государством. Закон специально оговаривает, что находящиеся в публичной собственности земля и другие природные ресурсы могут стать объектом взыскания кредиторов соответствующего публично-правового образования только в случаях, прямо предусмотренных специальным законом. В его отсутствие такого рода объекты, по сути, забронированы от взыскания кредиторов, что призвано сохранить публичную собственность на землю.
Вообще к недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.).
К недвижимым вещам закон может отнести и иное аналогичное по сути имущество. Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.
Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовое положение конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), поскольку это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК).
Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством (публичной властью) возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд. Таким образом, к недвижимым, по общему правилу, относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.
ИНСТИТУТ СОБСТВЕННОСТИ В КОНСТИТУЦИОННОМ ПРАВЕ
... быть признаны неконституционными. МОГИЛЕВСКИЙ ФИЛИАЛ Кафедра «Общей теории права и гуманитарных дисциплин» КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Конституционное право» на тему: «Частная собственность как объект конституционно–правовой защиты» студентка 3 курса гр. ПВз-142 О.Г. ...
Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющей фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК), однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок.
Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана прежде всего юридическими причинами, а не только естественными свойствами данных объектов оборота. В связи с этим закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например, на воздушные и морские суда и космические объекты (они подлежат государственной регистрации в особых реестрах в соответствии со специальными правилами).
Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).
Некоторые виды недвижимостей, например, жилые дома и квартиры, имеют особый правовой режим, определяемый их строго целевым назначением. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК).
Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей).
Гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.
Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно — территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.
Право собственности на жилые помещения
... и содержание право собственности на жилые помещения; рассмотреть основания возникновения права собственности на жилые помещения; проанализировать права и обязанности собственников на жилые помещения; проанализировать состояния реализации право собственности на жилое помещение в Российской Федерации; на основании проведенного анализа сделать выводы по теме курсовой работы. Объектом исследования ...
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе, с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения).
Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).
Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК).
По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Сказанное относится и к жилым домам и другим жилым помещениям, принадлежащим юридическим лицам на праве собственности, поскольку и в этом случае сохраняются строго целевое назначение данных объектов и обусловленные им ограничения в их использовании (ст. 288 ГК).
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом).
Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной инспекции по безопасности дорожного движения), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль).
Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемые по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
... Правилами ведения Единого государственного реестра прав. В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя ...
Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте «предприятия» являются объектами, а не субъектами права. Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК).
В развитых правовых системах в состав предприятий включают также «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу») нередко стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или чистых активов.
Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имевшая гражданской правосубъектности (например, магазин, кафе, гостиница, ателье и иное «предприятие» сферы обслуживания).
В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть хозяйственное общество или товарищество либо индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» (ст. 559 и 656 ГК).
Другой разновидностью имущественных комплексов по российскому праву является кондоминиум. Жилищное законодательство признает кондоминиумом комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части — в их общей долевой собственности. Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок).
Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на находящееся в нем же жилое помещение, как, впрочем, и наоборот.
Способы приобретения недвижимого имущества
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу, не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК).
Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК).
Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых в публичных интересах.
Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК).
При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник обязан компенсировать застройщику необходимые расходы на строительство.
Закон специально раскрывает и понятие «передачи» (ст. 224 ГК).
Ею признается не только фактическое вручение вещи приобретателю или сдача ее перевозчику, либо в организацию связи для отправки приобретателю, но и фактическое поступление имущества во владение приобретателя или указанного им лица (например, доставка на его склад), а также передача ему товарораспорядительного документа на вещи. Фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. Иначе говоря, в такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.
Особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность представляет собой приватизация, которая связана с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему нормального, а не урезанного имущественного оборота. Э
