Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется, перенимая некоторые западные тенденции и формируя свои собственные российские понятия и категории, необходимо познакомиться с существующими на данный момент классификациями объектов недвижимости.
Знание наиболее популярных классификаций недвижимости поможет вам не только четко понимать, к какой именно категории относится тот объект недвижимости, которым вы владеете или планируете приобрести, но и позволит оперативно и без лишних затрат найти информацию об основных технических и качественных параметрах объектов той же категории, а также их рыночном ценовом диапазоне. Кроме того, вам будет проще общаться с вашим риэлтором и формировать запрос на оказа ние конкретных риэлтерских услуг. А для профессиональных риэлторов представленные классификации послужат хорошим подтверждением их практического опыта и накопленных знаний.
Современных классификаций объектов недвижимости существует огромное количество. Среди них есть международные, чисто российские, принятые сообществом риэлторов и активно применяющиеся на практике, разработанные отдельными компаниями для собственных нужд и чисто теоретические категории, которые не имеют ничего общего с реальной ситуацией на рынке недвижимости. Мы коснемся только тех, которые имеют наибольшую практическую пользу и наиболее востребованы и используемы среди профессиональных риэлторов. Хотя стоит заметить, что по ряду категорий среди агентов по недвижимости нет единой точки зрения и единой классификации.
Прежде всего, важно понимать, что вся недвижимость делится на две самые большие категории это жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. Внутри каждой из этих категорий существуют уже свои градации и дополнительные классификации.
Сегодня большинство игроков рынка недвижимости — риелторы, собственники, застройщики — признают необходимость четкой классификации объектов недвижимости. К сожалению, единой системы классификации пока не принято и зачастую одни и те же термины разные агентства недвижимости трактуют по-своему.
Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка единого классификатора объектов недвижимости, так как их классификация способствует более успешному изучению таких объектов. На практике применяют разные принципы классификации в зависимости от происхождения и назначения объектов недвижимости. В частности, исходя из специфики, необходимо понимать разницу между объектами недвижимости и основными фондами.
По гражданскому праву «Вещи как объект гражданских правоотношений»
... системе объектов гражданских правоотношений. Целью работы является исследование вещей как разновидности объектов гражданских правоотношений. Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи: Рассмотреть понятие и сущность объектов гражданских правоотношений. Изучить понятие вещи в гражданской праве. Проанализировать классификацию вещей. Курсовая работа ...
Вопросы классификации недвижимость актуальны особенно в сфере рыночных отношений для обеспечения равноправных отношений на рынке и препятствованию нарушений на нем.
Цель реферата — характеристики и классификации объектов недвижимости.
Фрагмент работы для ознакомления
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных); полезная площадь — как сумма площадей всех помещений за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов; расчетная площадь — как сумма площадей всех помещений за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей. При этом во все указанные площади не включаются площади чердаков, технических подполий и технических чердаков высотой менее 1,8 кв. м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, крылец, открытых лестниц. Таким образом, одно нежилоездание может иметь три различных показателя площади, определенных для различных целей. При инвентаризации также подчитываются строительные объемы зданий. В Москве для государственной регистрации прав на здания государственное унитарное предприятие Московское городское бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) выдает выписку из технического паспорта по форме 1а, утвержденной Постановлением правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915. В описании объекта в зависимости от его функционального назначения (жилое, нежилое, смешанное) предусмотрены четыре вида площади: общая без учета балконов, лоджий и т.п.; общая с учетом лоджий и т.п.; балконов; жилая и нежилая [3].
Безусловно, что при технической инвентаризации недвижимость — не только объект гражданских прав, но и объект градостроительной деятельности. И хотя в этом качестве недвижимость характеризуется различными количественными показателями (площадями и объемами), для целей имущественного оборота, следовательно, и для государственной регистрации прав она является одной и той же индивидуально определенной вещью в соответствии с гражданским законодательством.Для недвижимости площади и объемы имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав — недвижимость, а не ее площадь. Обязательность указания в правоустанавливающем документе площади объекта недвижимости гражданским законодательством не установлена. Например, согласно ст. 554 ГК РФ «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т.е. точный адрес).
В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ), т.е. на момент продажи площадь может быть точно не определена [2].
Оценка жилой недвижимости
... изучение теоретических аспектов понятия "недвижимое имущество"; изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу г. ...
Указание площади недвижимости имеет существенное значение для такого специфического объекта недвижимости, как нежилое помещение, и то только в том случае, когда размер площади является существенным определяющим признаком, характеризующим это нежилое помещение и выделяющим его из других нежилых помещений, расположенных на одном этаже здания. Ни в какой мере это не относится к зданиям в целом или жилым помещениям. В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184, при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета [5].
Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут являться [5-7]: а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества; б) уточнение данных обмера по результатам текущей инвентаризации; в) использование различной методики подсчета площади для разных целей — включение или невключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр. г) градостроительные изменения объекта — реконструкция, перепланировка и пр.; д) ошибка органа (организации), изготовившего план объекта недвижимости и иную техническую документацию. Очевидно, что запрос не требуется, если в правоустанавливающем документе площадь указана без учета данных технической инвентаризации и это не было установлено законодательством на момент его составления. Запрашивая орган (организацию) технической инвентаризации БТИ, регистратор четко должен представлять свои дальнейшие действия в зависимости от полученного ответа. Отказ в регистрации права на здание только по факту несоответствия площадей недопустим, хотя учреждения юстиции отказывают в этом случае на основании того, «что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства».
Этот отказ является незаконным в тех случаях, когда точное указание площади объекта по данным технической инвентаризации не является обязательным в соответствии с законодательством, действовавшим во время приобретения объекта. Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади здания, составлять правоустанавливающие документы и заявление в учреждение юстиции в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой «приблизительно», «может быть уточнена по данным технической инвентаризации», а в заявлении на государственную регистрацию можно писать «площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) органа (организации) технической инвентаризации». Рекомендуется также заранее подготовить и представить в учреждение юстиции документ органа (организации) технической инвентаризации, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта. Существенным условием любого договора с недвижимым имуществом является определение объекта сделки, его описание и индивидуализация.
Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений
... вопросов. Актуальность курсовой работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ... орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья; ь сенокошение, пастьба скота и другие виды побочного ...
В случае, когда предметом договора являются нежилые помещения, они определяются следующим образом: в договоре указывается адрес здания, этаж, на котором расположены нежилые помещения, номера нежилых помещений на поэтажном плане, площадь каждого нежилого помещения и всех нежилых помещений в целом. Иногда, стремясь к более полному описанию нежилых помещений, являющихся предметом договора, стороны уточняют, что подробное описание объекта приведено в технической документации, которая является неотъемлемой частью договора. При этом в тексте договора и в прилагаемой технической документации содержится разное описание объекта в части номера нежилых помещений, площади помещений или здания. Такая «небрежность» сторон при заключении договора расценивается, как недостижение сторонами согласия по существенному условию — предмету договора, что в большинстве случаев и является основанием для отказа в государственной регистрации. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие строительных работ и архитектурного преобразования неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. В отличие от земельных участков, увеличение площади которых сверх погрешности землеустройства возможно только путем приобретения дополнительной земли, увеличение площади градостроительных объектов возможно не юридическими действиями, а строительной, технической деятельностью правообладателя — путем реконструкции, ремонта, переоборудования.
Актуальным является вопрос о порядке действий учреждений юстиции при реконструкции объекта недвижимости. Если право на объект до реконструкции зарегистрировано в ЕГРП, что необходимо делать после реконструкции: вносить изменения в описание объекта недвижимости или производить регистрацию права на вновь созданный объект? Так, в п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями в ЕГРП являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под «незначительной реконструкцией»? Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Бесспорно, что реконструкция является действиями собственника в отношении принадлежащего ему имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права либо происходит изменение объекта, но без прекращения права на него. В свое время Госплан СССР, Госстрой СССР, Стройбанк СССР и ЦСУ СССР в письме от 8 мая 1984 г. (в ред. от 25 октября 1985 г.) установили общие определения понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения. К реконструкции было отнесено переустройство существующих объектов. При реконструкции действующих предприятий могло осуществляться: расширение отдельных зданий и сооружений, а также строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия. Четко прослеживается два возможных вида реконструкции — переустройство существующих объектов и строительство новых взамен ликвидируемых. В Законах Московской области «Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области» от 29 марта 1996 г. N 9/96-ОЗ и «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» от 15 апреля 1999 г. N 19/99-ОЗ фактически поставлен знак равенства между строительством новых и реконструкцией существующих объектов.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
... вещных прав граждан на жилые помещения с теоретический, практической и правоприменительной стороны. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при осуществлении права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Предмет исследования - право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Целью исследования является анализ вещных прав на жилые помещения ...
Список литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/referat/obyektyi-kulturyi-kak-nedvijimoe-imuschestvo/
