1. СУЩНОСТЬ ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Основным градообразующим фактором и причиной роста городов является развитие промышленности. Особое место в функционировании городов занимает городское хозяйство, представляющее собой совокупность организаций и предприятий различных отраслей. Эти организации и предприятия призваны создавать благоприятные условия проживания населения на территории города. Таким образом, городское хозяйство характеризуется сложностью составляющих его элементов. Причем от слаженности действий каждого из них зависит жизнедеятельность и жизнеспособность всего города.
К общим направлениям градостроительной деятельности относятся:
- функциональное зонирование территории и комплексная территориальная организация производства и расселения населения;
- планомерное преобразование сложившейся городской застройки в упорядоченную систему расселения;
- развитие транспортных систем и улично-дорожной сети;
- повышение уровня инженерного оборудования, благоустройства и озеленения территории, развитие инженерных коммуникаций и объектов;
- использование и обогащение природных ландшафтов;
- совершенствование архитектурно-художественного облика существующей и перспективной застройки.
Можно выделить факторы, которые характеризуют использование городских земель: доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.
Основным инструментом регулирования землепользования в городах является зонирование (функциональное, административное и экономическое).
Территориальные зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются (выделяются) на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления. Эти зоны выделяются для целей административно-хозяйственного регулирования имущественных отношений в пределах каждой зоны (земель сельскохозяйственного назначения, природоохранные, градостроительные, промышленные и другие зоны).
Подзонированием застроенных территорий понимается выделение в границах города зон различного функционального назначения. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается правовой режим использования земель.
Функциональное зонирование городских территорий представляет собой наиболее общую форму учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающую комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его размеры, коэффициент застроенности участка, доля озелененных и открытых пространств и другие).
Цель, задачи и принципы зонирования земель городов и сел (городских ...
... зонирование Функциональная зона- выделенная при градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений часть земель поселения, предназначенная для определенного целевого использования территорий, ... городскую жизнь и жизнь поселений. Зонирование бывает правовым, экономическим, ценовым. Иногда еще выделяют административное и кадастровое, но это скорее деление городов. ...
При зонировании рассматриваются структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы транспортно-функционального, визуально-пространственного, природно-экологического, историко-культурного, инженерно-технического назначения.
С позиций административного управления выделяют зоны общегородского значения, зоны районного значения, зоны селитебных районов.
Экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города, обычно, связывается с кварталами ГорБТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. Более точно этот вопрос решен в Санкт-Петербурге. Там установлено 19 ставок арендных платежей. Вся территория города поделена на 214 зон. Для каждой зоны установлена одна из 19 ставок арендных платежей. Ещё более детально разработана эта проблема в Киеве.
Для города целесообразно установить 20-30 ставок арендных платежей за пользование землей. Каждому кварталу приписывается ставка, в зависимости от кадастровой оценки входящих в него земель. Ставки арендных платежей можно устанавливать в условных единицах (баллах).
В этом случае распоряжением мэра утверждается только стоимость условной единицы арендных платежей. Например, принять стоимость самых дорогих земель города равной 20 единиц. В этом случае в распоряжении мэра указывается только арендная ставка этой категории земель, а во всех остальных зонах ставка получается посредством умножения условной оценки данной зоны (от 20 до 1) на утвержденную ставку. Такое экономическое зонирование позволит более детально и полно осуществлять кадастровую оценку земель города, поскольку методика рассматривает земли одной кадастровой оценки только в пределах одного квартала. Для реализации описанного подхода к экономическому зонированию города необходимо описать критерии отнесения кварталов к той или иной тарифной ставке в условных единицах, затем каждому кварталу города приписать стоимость земель в условных единицах.
Итогом зонирования является план зонирования земель, представляющий собой графический документ, разрабатываемый в составе генплана города с пояснительной запиской. Этот документ определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования. В условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму контроля за использованием территории. Таким образом, сущность функционального зонирования заключается в установлении и выделении на картографическом материале границ территорий, используемых в различных целях. Зональные особенности могут изменить стоимость земли (например, в США, на 100-1000%).
Результативное воздействие на изменение параметров рассматриваемой городской структуры возможно либо в форме жёсткого административного управления единичным элементом, либо в виде изменения условий функционирования всей системы в целом, определяющих содержание и возможные перемены в поведении (экономическом, социальном, территориальном, экологическом и т.д.) каждого элемента и их совокупностей. Именно в этом и состоит основное отличие принципов градорегулирования сегодняшнего периода от принципов прошлого времени.
Особенности правового режима земель сельских населенных пунктов
... правовом регулировании, правовом положении, но никак не о правовом режиме земель. Не ставя сейчас задачу раскрыть содержание отдельных элементов понятия правового режима земель, замечу, что все они имеют различное ... застройки земель сельских поселений, территориальное зонирование земель поселений, установление правил землепользования и застройки земель ... категории городских, а также удаленные от городов ...
Градостроительным Кодексом РФ введены понятия правил землепользования и застройки и градостроительного зонирования, как механизмов системного осуществления целенаправленной градостроительной политики в условиях рыночной экономики и множественности форм собственности. Суть регулирования заключается в том, что территория города делится на зоны с определением видов градостроительного использования этих зон и ограничений на их использование в соответствии с установленными градостроительными регламентами, и введёнными в качестве нормативного акта органа местного самоуправления правилами землепользования и застройки.
Современное понимание градостроительного зонирования зафиксировано Градостроительным кодексом 2004 года, который определяет градостроительное зонирование как «…зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов».
Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Территориальные зоны, согласно Градостроительному кодексу, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Наконец, градостроительные регламенты — это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон: 1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости; 2) предельные размеры земельных участков; 3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции; 4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования — градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.
Целями разработки правил землепользования и застройки являются:
1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительным кодексом определена область применения правил землепользования и застройки (по сути — объекты градостроительного зонирования) — территории поселений, городских округов, части территорий поселений и городских округов. Также Кодекс допускает возможность разработки правил землепользования и застройки и на межселенных территориях, но только в случаях планирования застройки таких территорий.
Градостроительная деятельность
... Объектами градостроительной деятельности являются: территория страны, субъектов Федерации, городов, других поселений. Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются посредством разработки соответствующей иерархии объектов градостроительной деятельности и градостроительной документации. Применительно к территории ...
Применительно к условиям города особого внимания заслуживают следующие концептуальные позиции:
1.Любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причём это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. Если строительство осуществляется в соответствии с социально и рыночно ориентированной градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.
2.Отмеченное изменение ценности застраиваемого участка всегда меняет ценность и сопряжённых территорий, причём в ряде случаев весьма обширных зон.
3.Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории; например, в результате повышения плотности застройки.
4.Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. При этом есть одно условие — при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое её использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.д.
5.Все рассматриваемые действия сопряжены практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. В условиях города строительство сопряжено с перемещениями большого количества населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры; с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-своему, причём давать массу положительных и отрицательных примеров.
2. СХЕМЫ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ
Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Зонирование осуществляется посредством правового зонирования — деятельности органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Правовой режим использования территориальных зон устанавливается градостроительной документацией и градостроительными регламентами. Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.
Оценка объекта недвижимости
... в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро-информация об объекте и состоянии рынка имеет значение ...
Согласно п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса в генеральном плане городского или сельского поселения определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон. Правила застройки включают в себя также схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).
Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ее пределах земельным участкам и иным объектам недвижимости (п. 2, 4 ст. 39).
Сведения о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон включаются в государственный градостроительный кадастр (п. 5 ст. 54 Градостроительного кодекса).
Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты.
Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, территориальное зонирование —деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.
Градостроительная деятельность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, осуществляется на основании разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий*, которые установлены проектами планировки (ст. 16).
Кроме того, ст. 20 Градостроительного кодекса возлагает на эти лица обязанность осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки. Согласно п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса нарушение правового режима использования территориальных зон влечет применение мер административной ответственности.
Красные линии — границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (ст. 1 Градостроительного кодекса).
В ст. 40—48 Градостроительного кодекса определены виды территориальных зон и основные положения их правового режима.
Так, на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий. Кроме того, органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.
Градостроительный кодекс РФ
... правовые акты основываются на следующих принципах: 1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования; 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных ...
В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ. В состав территориальных зон могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования таких территорий определяется органами местного самоуправления.
Согласно п. 3 и 4 ст. 39 Градостроительного кодекса границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости. В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.
Пригородные зоны городов. Кроме территориальных зон устанавливаются пригородные зоны городов. Их правовой режим регулируется ст. 49 и 50 Градостроительного кодекса.
Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории не только данного города, но и территорий других поселений, которые находятся в пригородной зоне города. Эта зона представляет собой резерв для развития поселения, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.
Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в ее границах осуществляются с учетом интересов населения города и населения поселений, входящих в пригородную зону, а также интересов других лиц. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта РФ, части территории субъекта РФ, района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, которые разрабатываются вместе с их пригородными зонами, с учетом земле-и лесоустроительной документации.
В пределах пригородных зон городов выделяются зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещена хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Следует отличать указанные виды территориального зонирования от видов земель, входящих в состав земель населенных пунктов, перечисленных в ст. 71 ЗК (земли застройки, земли общего пользования и т.д.).
Методы охраны окружающей среды в городах
... порядок и повысить ее эффективность». Методы охраны окружающей среды в городах В связи со сложившейся ситуацией необходимо ... особо охраняемых природных территорий и (или) зон особого риска (экологически неблагополучных участков территорий вследствие аварий и ... уже решена. Создавались города химиков, нефтяников, металлургов, текстильщиков. Таким образом, преобладающим градостроительным фактором были ...
Территориальное зонирование является инструментом градостроительного планирования и устанавливает правовой режим недвижимости: зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, как комплексного понятия. Закрепление состава земель населенных пунктов в ЗК преследует иную, более узкую задачу — определить правовой режим видов земель населенных пунктов. Поэтому содержание правового режима земель и объектов недвижимости, устанавливаемого в результате зонирования, и в результате отнесения земельных участков к соответствующему виду земель населенных пунктов полностью не совпадает.
Установление ограничений. Согласно п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса ограничения на использование территорий для градостроительной деятельности устанавливаются также в следующих зонах:
- зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;
- зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;
- санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
- зоны залегания полезных ископаемых;
- территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
- зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;
- иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/referat/ustanovlenie-granitsyi-naselennogo-punkta-i-granits-funktsionalnyih-zon/
Цель выделения таких зон — определение вида использования территорий и тем самым установление ограничений на их использование для градостроительной деятельности. В этих случаях ограничения касаются в первую очередь градостроительной деятельности, что, естественно, отражается и на режиме использования земельных участков. Установление таких зон не является зонированием, предусмотренным законодательством о градостроительстве. Задача режима в таких зонах — ограничить права лиц, использующих земельные участки, в целях, предусмотренных законодательством.
3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ
Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее — схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.
Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.
Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.
Экологические проблемы городов
... населения, города являются источниками антропогенных загрязнений воздуха, поверхностных и подземных вод, почвы, Их можно уподобить вулканам, извергающим на собственную и окружающую территории огромное ... городов с полноценной городской средой. Кардинальное решение проблемы справедливо виделось на пути преобразования существующего расселения, отказа от тех форм расселения - крупнейших городов и ...
Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.
Основными этапами разработки схемы являются:
- сбор и анализ исходной информации;
- предварительное решение зонирования;
- согласование и утверждение схемы (рис.1).
Рисунок 1 — Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования
Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
- перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;
- результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;
- результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
- результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:
- установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;
- анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;
- определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);
- определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.
Из градостроительной документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.
Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
- разработка, согласование и утверждение градостроительной документации;
- предоставление земельных участков для строительства;
- выдача разрешений на строительство;
- отчуждение объектов недвижимости;
- порядок охраны и использования памятников истории и культуры;
- развитие рынка городской недвижимости и др.
Анализ содержания имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:
- характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;
- функционального, строительного и иного зонирования территорий города;
- состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;
- состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.
К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся:
Правовая охрана окружающей природной среды в городах
... градостроительной деятельностью, основополагающие нормативно-правовые акты, раскрываются экологические требования в планировании и застройке городов, рассматриваются вопросы санитарной охраны окружающей среды городов и охраны зеленой растительности в городах. 1. Понятие и состав территории городов. ... зон городских поселений. Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для ...
данные о тенденциях и приоритетах:
- социального развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);
- демографического развития города и его отдельных частей (численность и структура населения);
- экономического развития города и его отдельных частей по основным отраслям;
- проблемные территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;
- установленные ограничения на градостроительное освоение территории.
Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать:
- схему красных линий застройки;
- границы территориальных (функциональных зон);
- установленные границы земельных участков;
- другие линии регулирования градостроительной деятельности.
По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:
- определение состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения-составление карты ограничений;
- определение состава и положения территориальных (функциональных) зон;
- соотнесение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;
- тенденции градостроительного развития территорий;
- планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности.
Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.
При этом зонирование производится параллельно по следующим видам:
- функциональному назначению территорий;
- характеру и степени их освоенности;
- развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;
- поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.
Зонирование производится в следующей последовательности: первым- зонирование территорий по их функциональному назначению, которое является базовым, вторым — зонирование территорий по характеру и степени их освоенности, затем- остальные виды зонирования.
В заключение путем взаимного наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны. Соответственно для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования к использованию территорий города, иного поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).
Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.
Затем разработанные материалы апробируются у заказчика.
В согласовании предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.
Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.
градостроительный землепользование городской территория
4. СОСТАВ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ
Схемы разрабатываются в составе текстовых и графических материалов зонирования.
В графических материалах, в привязке к разгруженной картографической подоснове отображаются расположение и границы зон каждого из видов (типов) и интегрированных зон. В них приводится также перечень зон со ссылками на информацию о них в текстовых материалах.
Графические материалы выполняются в виде схем с условными обозначениями и экспликацией, связывающими содержание схемы с содержанием текстовых материалов.
В составе документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, устанавливающие зональные регламенты и границы зон их действия, определяемые в линиях, совпадающих с границами, зафиксированными в имеющих юридическую силу документах (границами единиц земельного кадастра, административными границами, красными линиями, границами полос отвода или земельных участков).
В текстовых материалах приводится перечень зон с данными о координатной привязке их границ и градостроительными требованиями по каждой из зон. В них также дается общее описание принятого зонирования. Текстовая часть представляется на согласование в виде пояснительной записки с табличными материалами.
Графические материалы схемы зонирования города в целом выполняются в масштабе:
1:1000-1:2000 — для малых городских поселений;
1:5000-1:10000 — для средних, больших городов;
1:10000-1:50000 — для крупных, крупнейших и сверхкрупных городов
Графические материалы схемы зонирования части города выполняются в масштабе 1:1000-1:2000.
Зонирование производится с использованием традиционных (бумажных) или современных компьютерных технологий с применением специальных математических методов и моделей и стандартных программных средств.
При использовании бумажных технологий зонирование выполняется на картографической подоснове одного масштаба с основным чертежом генплана города или проекта планировки части города.
При использовании компьютерных технологий зонирование представляется на электронных картах с разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими картографической подоснове, на которой выполняется генеральный план или проект планировки.
