«Анализ эффективности

метки: Коммунальный, Жилищный, Хозяйство, Управление, Услуга, Муниципальный, Собственность, Компания

Управление жилищно-коммунальным комплексом — одно из важнейших направлений современной политики Российской Федерации. Высокий износ основных фондов, несовершенное законодательство, однообразие управленческих структур, занимающихся жилищнокоммунальным хозяйством (ЖКХ) провоцируют целый ряд проблем, такие как ухудшение качества жизни, рост доли ветхого и аварийного жилья, увеличение количества коммунальных и технологических аварий. Отсутствие практики управления кондоминиумами со стороны граждан создает проблемы при поиске активных людей, которые могли бы взять на себя функции президента ассоциации домовладельцев. По мимо этого, недостаточный контроль за деятельностью управляющих компаний, за использованием финансовых средств граждан, приводит к низкому качеству ремонта зданий, использования дешевых и непрочных материалов ведет к ухудшению состояния ЖКХ.

Однако правильное управление этим комплексом, выделение ресурсов на важнейшие участки муниципальной сети может вывести современное жилищно-коммунальное хозяйство из кризиса. Грамотное управление ЖКХ поспособствует улучшению состояния жилых помещений, инфраструктуры, таких услуг, как водоснабжение, канализация, теплоснабжение. В результате улучшится благосостояние горожан, внешний вид городов и инвестиционный климат в этом секторе. Однако механизм вовлечения граждан в управление кондоминиумом и общим имуществом остается нерешенным. Жители не имеют доступа к доступной информации по домоуправлению и ЖКХ в целом.

Многие научные публикации посвящены проблемам в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Научно-методические и прикладные аспекты управления жилищным фондом, развития жилищно-коммунального хозяйства и его реформирования, а также состояние и ход развития ЖКХ были освещены в трудах С.И. Баженова, С.В. Барулина, П.Г. Грабового Н.Н. Жукова, М.Н. Кондратьевой, Г.В. Макарова, Т.К. Руткаускас, Л.Н. Чернышова, В.З. Черняк. и др.

Однако многие публикации не соответствуют новым экономическим реалиям. В условиях кризиса нарастают финансовые проблемы как у управляющих компаний и товариществ собственников жилья, так и у жителей домов по оплате коммунальных услуг. Все это вызывает взаимное недоверие к ЖКХ, снижение инициативы граждан и рост ростовщичества основных средств. В условиях экономического кризиса необходимо привлечь граждан к управлению общим имуществом кондоминиума, привить среди них культуру энергосбережения. Для оперативного реагирования на стремительно меняющуюся экономическую среду необходимо грамотно наладить механизмы принятия решений, обратной связи и работы с должниками.

Совершенствование деятельности по управлению жилищным фондом ...

... страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к ... 3.1.2. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях жилищной реформы Рассмотрим функции основных участников эксплуатационного процесса. Администрация организует управление эксплуатацией жилищного фонда города ...

Многообразие, актуальность и сложность перечисленных проблем определили выбор темы исследования и общую направленность.

Целью данной выпускной квалификационной работы (ВКР) является разработка мероприятий по совершенствованию управления жилищнокоммунальным комплексом.

Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:

1) изучить нормативно-правовую документацию, регламентирующие жилищно-коммунальное хозяйство;

2) обобщить отечественный и зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством;

3) провести анализ состояния и эффективности управления жилищно-коммунальным хозяйством Октябрьского района г. Екатеринбурга;

4) предложить мероприятия по улучшению состояния ЖКХ и эффективному управлению коммунальным хозяйством Екатеринбурга.

5) разработать инструкционную карту по теме: «Анализ эффективности деятельности управляющей компании».

Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс Октябрьского района г. Екатеринбурга.

Предмет исследования — процесс совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством.

В процессе исследовательской работы применялись методы экономико-статистического анализа, а также методы анализа и обобщения теоретической информации.

Сформулированные цель и задачи ВКР определили логику презентации и ее структуру, которая состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

Введение обосновывает актуальность темы исследования, дает характеристику степени изученности проблемы, определяет цель, задачи, объект и объект исследования, отражает практический смысл результатов.

В первой главе изучались теоретические и методологические основы управления жилищно-коммунальным хозяйством, законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве, отечественный и зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным сектором.

Во второй главе проводится подробный анализ состояния жилищнокоммунального хозяйства, а также структуры управления им в Октябрьском районе г. Екатеринбург.

В третьей главе по выявленным проблемам разработаны меры по совершенствованию управления жилищно-коммунальным комплексом.

В четвертой главе разработана инструкция по теме «Анализ эффективности управляющей компании», выполнение которой планируется проводить в рамках лабораторных работ.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по теме исследования.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ

КОМПЛЕКСОМ

1.1 Нормативно-законодательные основы управления жилищно-

коммунальным хозяйством

Переход от сферы жилищно-коммунальных услуг к рыночным рельсам произошел с далеко идущими нормативно-правовыми преобразованиями в этой сфере.

Предметом нормативно-правового регулирования жилищнокоммунального хозяйства является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения», а также совокупность стандартов и норм предоставления жилищных и коммунальных услуг [1].

Жилищно-коммунальные услуги

... коммунального назначения.В многоквартирных домах жилищно-коммунальные услуги предоставляются товариществами собственников жилья (жилищно-строительными кооперативами) или управляющими компаниями, при непосредственном управлении ... объеме, установленном нормативной и технической документацией. Капитальный ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) - ...

Началом реформы жилищно-коммунального хозяйства можно считать принятие закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., который наметил переход отрасли на самоокупаемость [48].

В соответствии с конституционным распределением полномочий между различными уровнями власти и основными направлениями федеральной жилищной политики на федеральном уровне за прошедшие годы было подготовлено более 40 законодательных и нормативных актов, формирующих нормативно правовую базу преобразований в жилищнокоммунальной сфере.

Ключевыми из них являются:

1. Гражданский кодекс РФ;

2. Жилищный кодекс РФ;

3. Федеральный закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (1992 г.);

4. Федеральный закон PФ «Об основах федеральной жилищной политики»;

5. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 года №431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

6. Указ Президента РФ 29 марта 1996 года №432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»;

7. Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 года №887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»;

8. Постановление Правительства РФ от 21.07.1999 года №841 «Об утверждении перечня городов для отработки в 1999-2000 годах механизмов реализации реформы ЖКХ»;

9. Постановление Правительства РФ от 24.02.1999 года №205 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 1999 год» и другие акты.

В 1996 году был принят Закон РФ “О товариществах собственников жилья”. Создание товариществ собственников жилья является существенным элементом реформы управления и одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственности жилья, их возможности влиять на стоимость и качество услуг, привлечение дополнительных источников финансирования, содержания и ремонта жилищного фонда.

Нормы и правила являются важным элементом нормативно-правового регулирования сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Стандарты и нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг — обязательные для соблюдения исполнителем услуг требования поддержания, сохранения потребительских характеристик, включая требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды, выраженные в количественных измерителях, установленные федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации [3].

Нормы оказания жилищных услуг включают перечень, объем и периодичность технического обслуживания и ремонта общих частей жилого дома и прилегающей территории.

В зависимости от объёма работ, их периодичности и используемых при этом оборудования и материалов, стандарты подразделяются на:

1. Минимальный стандарт (стандарт безопасного проживания): к данной группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству обычного ремонта и обслуживания жилья, обеспечивая безаварийную работу и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью инженерных сооружений и оборудования.

Состояние жилищно-коммунального хозяйства

... составе жилищно-коммунального хозяйства выделяются: жилищное хозяйство - отрасль, включающая: городской жилищный фонд; частный жилищный фонд ремонтно-строительное управление ремонтно-эксплуатационное управление ... и техобслуживание. Собственники жилья, таким образом, ... стандартов. 1.2 Социально-экономическая сущность ЖКХ Государственная политика в жилищной ... пойдет. Принятый Жилищный кодекс РФ развеял ...

2. Удовлетворительный стандарт (стандарт удовлетворительного обслуживания) – к данной группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение определенных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением живых людей. Эта работа выполняется по достижении необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст основу для перехода к следующему набору стандартов.

3. Базовый (оптимальный) стандарт – к группе базового стандарта эксплуатации относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ;

4. Повышенный стандарт (стандарт комфортного проживания) — данная группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Этот операционный стандарт может быть нацелен на частные дома.

Организации, предоставляющие услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилых домов при составлении договоров должны учитывать установленные требования при определении перечня, состава и периодичности работ [17, с. 30-32].

1.2 Отечественная практика системы управления жилищно-

коммунальным комплексом

Переход российской экономики на рыночный путь в 1990-е годы потребовал от властей разработки системы организации и контроля поставок коммунальных ресурсов потребителям.

В 1996 году выходит закон «О товариществах собственников жилья» который давал возможность собственникам многоквартирных домов управлять общим имуществом, обеспечить эксплуатацию, ремонт основных коммунальных сетей [5].

В 2005 году с выходом Жилищного кодекса закон утратил силу. в настоящее время порядок создания и управления товариществ собственников жилья (ТСЖ) регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в порядке, предусмотренном статьями 45-48 Жилищного Кодекса РФ [6].

Решение о создании принимается большинством голосов собственников жилья независимо от их присутствия на общем собрании. Данное положении регулирует 136 статья Жилищного Кодекса РФ.

Закон гласит, что если менее 50% домовладельцев являются членами компании-домовладельца, компания должна быть ликвидирована. Данное положение регулирует 141 статья Жилищного Кодекса РФ.

Реферат жилищный кодекс

... с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда. В отношении содержания ... не только для проживания гражданина – собственника этого помещения и членов его семьи, ... в приобретении и строительстве гражданами жилья, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права ... др.); 4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, ...

Товарищество собственников жилья требует создания органов управления. Высшим органом является Общее собрание членов, которое избирает Совет. Правление является постоянно действующим исполнительным органом, из которого избирается Председатель Совета директоров ТСЖ. Избирается Председатель Правления на 2 года. Председатель совета директоров имеет право действовать без доверенности от имени собственника жилья, имеет право подписывать все документы компании. Данные положения регулируют статьи 144-149 Жилищного кодекса РФ.

Контрольным органом товарищества собственников жилья является Ревизионная комиссия. Данный орган осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Правления ТСЖ. Деятельность Ревизионной Комиссии регулирует статьи 150-153 Жилищного кодекса РФ.

Товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией и не имеет права на получение прибыли.

Основное преимущество ассоциации домовладельцев заключается в том, что заинтересованные стороны участвуют в управлении недвижимостью. Это позволяет участникам товарищества определять для себя основные положения владения и управления домом.

Однако низкий уровень инициативности среди населения, необходимость вносить членские взносы, сложности при сборе средств на капитальный ремонт, замену лифта, коммуникаций являются главными недостатками ТСЖ. Схема управления товариществом собственников жилья представлена в приложении А.

Вторая по популярности форма управления жилищно-коммунальным хозяйством — жилищные кооперативы. Жилищный кооператив объединяет потенциальных собственников жилья, которые самостоятельно управляют процессом строительства дома, а также управляют его имуществом. Жилищный кооператив выступает в качестве застройщика жилья. Данное положение регулируется статьей 110 Жилищного Кодекса РФ.

Для создания жилищно-строительный кооператив (ЖСК) необходимо не менее пяти участников. При этом их число не должно превышать количество жилых помещений. Решение об организации ЖСК принимает учредителями. Данное положение регулирует 112 статья Жилищного Кодекса РФ.

Жилищный кооператив, как и Товарищество собственников жилья, требует создания органов управления. Органами управления в ЖСК являются общее собрание членов. Если количество членов кооператива превышает пятьдесят, конференция действует как руководящий орган. Из числа членов избирается Правление ЖСК и Председатель ЖСК. Данные положения регламентируются статьей 115 Жилищного кодекса РФ.

Президент имеет право выступать от имени жилищного кооператива и подписывать документы без доверенности. Это положение регламентирует статья 119 Жилищного Кодекса РФ.

Как и в товариществе собственников жилья, у жилищного кооператива есть контролирующий орган. Контрольная комиссия контролирует финансово-хозяйственную деятельность. У Ревизионной комиссии есть свой Председатель. Данное положение регулирует 120 статья Жилищного Кодекса РФ.

Ликвидация жилищно-строительного кооператива происходит согласно 61 статьи Гражданского Кодекса РФ [5].

Жилищный кооператив как форма жилищно-коммунального хозяйства имеет свои достоинства и недостатки. Преимущество — меньше административных барьеров, меньшая стоимость будущего жилья, за счет исчезновения посредника, паевые взносы не облагаются налогом.

Коммунальные и иные платежи в жилищной сфере

... Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» 3, Структуру работы составляют введение, две главы, каждая ... рост платежей граждан за коммунальные услуги в размере 107% 1. Объектом исследования являются жилищные отношения, связанные с внесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги. ...

Однако отсутствие государственных гарантий, сложные юридические процедуры, а также невозможность определения окончательной стоимости жилья и срока сдачи делают этот вид управления жильем не самым привлекательным.

Схема организации и управления жилищно-строительного кооператива представлена в приложении Б.

Популярным видом жилищно-коммунального хозяйства является организация управления. В отличие от предыдущих видов управления жилищным фондом и коммунальных услуг, данный модуль обеспечивает прибыль и функционирует как полноценная коммерческая организация.

Управляющая организация — юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного обслуживания многоквартирных домов на основании оплаченного договора с собственниками.

Управляющая компания должна иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению кондоминиумом.

В договоре с управляющей компанией должен быть указан состав собственности на жилище, перечень работ, которые должна выполнить компания, порядок определения цен и тарифов и порядок контроля за деятельностью организации. Данное положение регламентируется статьей 161 частью 3 Жилищного кодекса РФ [6].

Договор заключается сроком не менее чем на год, но не более чем на 5 лет.

Расторжение договора регламентируется Гражданским Кодексом РФ.

В случае неисполнения управляющей организацией взятых на себя обязательств собственники кондоминиума вправе отказаться от исполнения договора. Данное положение предусмотрено в статье 161 частью 8 пунктом 2 Жилищного кодекса РФ.

Управляющая компания за 30 дней до истечения срока действия договора обязана передать техническую документацию и другие документы, относящиеся к управлению кондоминиумом, вновь выбранной управляющей компании или товариществу.

Преимуществом заключение договора с управляющей организацией является высокая квалификация специалистов в сфере управления имуществом многоквартирного дома. Управляющая компания обладает развитой материально-технической базой и связями. По мимо этого, управляющие организации быстрее адаптируют документацию к изменениям в Жилищном и Гражданском законодательствах. Отношения между организацией и собственниками жилья регулируются договором, что гарантирует либо выполнение всех обязательств, либо возмещение ущерба – это также является плюсом.

Однако несмотря на преимущества управляющая компания имеет ряд недостатков. Деятельность организации не всегда прозрачна для собственников жилья, так как денежные средства поступают на расчетный счет организации. Часто проблемы решаются не оперативно, а полный объем работ либо не выполняется, либо совершается некачественно из-за высокой степени износа основных фондов коммунальных систем.

Схема управления многоквартирным домом через управляющую организацию представлена в приложении В.

1.3 Зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством

В странах Европы жилищно-коммунальная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм.

Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

... в исследование темы управления жилищным фондом, не все проблемы регулирования механизмом управления многоквартирными домами являются решенными. И ... Такое резкое изменение формы собственности большого количества жилья в соответствии с «сырым» жилищным законодательством на тот ... оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего ...

Отношения между собственниками регулируются уставом ассоциации, и каждый владелец квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Это является одним из главных отличий от российских товариществ собственников жилья.

На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам собственников или нарушения установленных в кондоминиуме правил. К сожалению, в России такая практика в большинстве случаев не в пользу ТСЖ [20].

В большинстве стран Европы и США ассоциации домовладельцев является более предпочтительным вариантом управления жилищнокоммунальным хозяйством. Собственники сами заинтересованы в самостоятельном управлении дома, контролирует за потоками финансовых средств.

В странах Содружества Независимых государств и Восточной Европы происходят приблизительно такие же процессы, как и в России. Создаются подобные товариществу собственников жилья структуры. Например, в Казахстане популярность приобрели кондоминиумы, на Украине – Объединение Совладельцев Многоквартирным Домом (ОСМД), в Белоруссии – товарищества собственников жилья.

В прочем наблюдаются и похожие проблемы, связанные с высоким износом основных фондов коммунальной системы, низкая инициативность граждан, невысокие доходы населения [41].

Одной из популярных форм управления жилищно-коммунальным хозяйством за рубежом является кондоминиум. Данная форма близка к российскому понятию «Товарищество собственников жилья» [24].

Также, как и в ТСЖ избирается общее собрание и управляющий кондоминиума. Общее собрание определяет будущие направления работы кондоминиума, а также перечень услуг, которые будут осуществлять общее собрание и стоимость работ.

В зарубежной практике управляющий может назначаться не из числа собственников жилья, а сторонний человек, имеющий обширные знания и навыки в управлении жильем. Управляющий избирается на один год. Хотя бы раз в год он обязан проводить общее собрание жильцов, на котором корректируется деятельность кондоминиума и решают спорные вопросы.

Каждый член кондоминиума обязан платить за предоставленные услуги. В случае задолженности по оказанным услугам, неплательщик может получить запрет на использование коммунальных услуг.

В стоимость услуг входит пользование коммунальными услугами (водоснабжение, электричество, канализация), обслуживание и ремонт жилья, заработная плата сторонних рабочих (садовник, уборщик), телевидение, домофон, охрана.

Часто кондоминиумы сотрудничают с ремонтно-эксплуатационной организацией, которые оказывает услуги по содержанию жилья и устранению коммунальных аварий.

На данный момент кондоминиумы являются привлекательной формой управления общим имуществом в США, странах Западной Европы, Скандинавии.

В Финляндии основной формой управления многоквартирным домом является Квартирное Акционерное Общество (КАО).

Типовые серии жилых домов

... жилищное строительство в СССР было основано на промышленном домостроении — сооружении микрорайонов из 5- и 9-этажных серийных панельных домов. Это снижало себестоимость строительства и позволяло увеличить ввод жилья, ... блочные здания, строившиеся в Берлине и Москва. Лосиноостровский район. Граффити на одном из домов. В СССР предвестниками грядущего массового строительства на основе индустриальных ...

Житель дома становится акционером общества, имеет во владении определённое количество акций, дающие право владения определенной площадью в доме.

По умолчанию в обязанности акционера входят оплата коммунальных услуг, капитального ремонта, налога на недвижимость. Как и в ТСЖ выбирается орган управления – домоуправление, членам которого выплачивается заработная плата [18, c. 3-4].

По мимо этого, особенностью квартирного акционерного общества является ограничения на ведение «стихийного ремонта» — ситуации, когда один из акционеров намеревается сделать ремонт без согласия других акционеров. Акционер, намеревающийся сделать ремонт обязан уведомить домоуправление, предоставить документы на перепланировку, о характере ремонтных работ [9].

В Великобритании поставщики коммунальных услуг – частные компании. Каждый житель Великобритании в праве изменить поставщика услуг, но не чаще чем раз в неделю. По мимо этого житель имеет право закупать коммунальные услуги у разных поставщиков.

Во Франции одной из форм управления недвижимом имуществом является – синдикат. Как и в Великобритании все поставщики услуг – частные компании. Одной из особенности жилищно-коммунального хозяйства во Франции является отсутствие платы за горячее водоснабжение и отопление. Воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире. Для организации отопления квартиры житель дома заключает контракт с газовой компанией. Житель включает отопление по своему усмотрению.

Собственники распоряжаются своим имуществом, используют каждую полезную площадь в своих интересах, если это не ущемляет права соседей. Также жильцы вправе надстраивать мансарды, строить на земле дома, различные здания, разбивать клумбы и т. д.

Однако для отказа от какого-то имущества или части земельного участка необходимо единогласное решение собственников. Оплата за коммунальные и жилищные услуги взимается из расчета жилой площади. Руководство синдиката определяет необходимую сумму затрат на содержание дома и оптимальное коммунальное обслуживание. Продавая квартиру, собственник должен быть освобожден от обязательств по отношению к синдикату, в том числе финансовых [19, c. 4-10].

Голландский опыт в решении жилищных проблем и возрождении жилищного фонда сочетает:

1) высокую рыночную эффективность и защиту интересов большинства населения;

2) государственное регулирование и поощрение частной инициативы;

3) крупномасштабное социально-градостроительное экспериментирование и соблюдение интересов собственного домовладения.

В Нидерландах особенно получили популярность так называемые жилищные корпорации. Первая корпорация появилась в Амстердаме в 1852 году. Состоятельные граждане основали ее как ориентированную на минимальную прибыль организацию для строительства жилья. До 1960-х годов корпорации занимались по большей части эксплуатацией и распределением уже готового жилья. С 1970-х готов за корпорациями закрепилась ведущая роль в строительстве нового жилья, а также его обслуживание, распределение жилых мест, реализацией.

Жилищная организация обязана следить за состоянием дома: своевременно обновлять удобства (плиты, водопроводную сеть, перестелить пол).

При этом учитываются пожелания жильцов. По мимо этого жильцы имеют право запросить внеплановый ремонт помещения от жилищной корпорации, однако это повысит ренту. Житель дома имеет право самостоятельно сделать ремонт без повышения ренты. Важным моментом является аварийное обслуживание дома, которая осуществляется круглосуточно.

Жилищно-коммунальное хозяйство

... звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления. В сферу управления Госкомитета входят: жилищный фонд, теплои ...

Для эффективного управления корпорации создают хорошие условия для работников. Жилищные корпорации стремятся создавать хорошие условия труда (чистые, светлые, укомплектованные офисы), достойную оплату труда как главный стимул к качественному выполнению работ, корпоративная культура.

Также новаторским решением было право на вмешательство в соседские конфликты. Жилищные корпорации заинтересованы в хороших отношениях между соседями. В случае, если конфликты возникли ввиду шума, грязи от соседей, то жилищные корпорации проводят дополнительную шумоизоляцию, нанимают клининговые компании. В случае, если конфликт на фоне личной неприязни может быть привлечена полиция.

Жилищные компании активно консультируют жильцов социального жилья. Жилищные консультанты находятся в постоянном контакте с администрациями муниципалитетов, общественными организациями, поставщиками ресурсов и готовы оказать помощь жильцам решении различных вопросов. По мимо этого жилищные корпорации занимаются инспекцией домов, текущим ремонтом и обслуживанием [9].

2 АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ

КОМПЛЕКСОМ

2.1 Характеристика объекта исследования

Октябрьский район – один из административных районов города Екатеринбурга. Октябрьский административный район занимает Юговосточную территорию Екатеринбурга от центра до посёлка Кольцово. Район занимает территорию 15,7 тыс. га. Численность населения района 143 560 человек [46].

Это чуть больше 10% от населения всего города, которое проживает в жилом фонде, общей площадью 3633, 9 тыс. кв. м., поэтому очень важно обеспечивать население жилищно-коммунальными ресурсами, содержать многоквартирные дома и придомовые территории в должном состоянии [12].

Жилищно-коммунальный комплекс района включает в себя следующие элементы:

1. Жилищное хозяйство, которое включается в себя городской и частный жилищный фонд, ремонтно-строительные управления, ремонтноэксплуатационное управления.

2. Санитарно-технические предприятия, которые включают в себя организации поставляющие воду, занимаются обслуживанием водопровода, канализацией, предприятия по уборке территории. Наиболее крупных поставщиков воды в районе Муниципальное унитарное предприятие (МУП) «Водоканал». МУП «Водоканал» также занимается водоотведением.

3. Энергетические предприятия, поставляющие электроэнергию, газ, теплоснабжение. Наиболее крупные компания которые поставляют электричество публичное акционерное общество (ПАО) «ЕкатеринбургЭнергоСбыт». Тепловую энергию поставляют ПАО «Волжская ТГК», МУП «ЕкатеринбургЭнерго», ПАО «РЖД», ПАО «Оркла Брендс Россия». Газоснабжением занимается ПАО «Екатеринбурггаз»

4. Сооружение внешнего благоустройства, включающие в себя дороги, зеленые насаждение, уличное освещение и другое [45, c.199-201].

Государственное управление жилищно-коммунальным комплексом района осуществляет администрация Октябрьского района города Екатеринбурга, в частности отдел инспекционного контроля и ЖКХ. Среди главных функций отдела можно выделить:

1) контроль за технической эксплуатацией, ремонтом и сохранностью жилищного фонда, связанных с ним объектов ЖКХ, инженерной инфраструктуры, независимо от их принадлежности и форм собственности, содержанием придомовых территорий;

2) контроль за ходом реализации целевых программ по реформированию отрасли ЖКХ города;

3) контроль за предоставлением населению жилищнокоммунальных и иных услуг в соответствии с действующими нормами и правилами в целях обеспечения защиты прав потребителей;

4) участие в процессе формирования системы контроля в области управления муниципальным жилищным фондом [36].

Структура и штатное расписание отдела устанавливается в соответствии со структурой администрации района, утвержденной Главой Екатеринбурга и утверждается главой администрации района.

Начальник отдела осуществляет непосредственное руководство деятельностью отдела, распределяет обязанности между работниками отдела, обеспечивает организованность и надлежащую служебную дисциплину, взаимодействие отдела с остальными структурными подразделениями и выполняет следующие функциональные обязанности:

1) координация деятельности муниципальных предприятий и учреждений жилищно-коммунального хозяйства, находящихся на территории Октябрьского района;

2) организация контроля за содержанием и эксплуатацией наружных инженерных коммуникаций – координация действий по локализации аварий на сетях и подготовке к сезонной эксплуатации;

3) контроль целевого использования помещений муниципального жилищного фонда;

4) проверку выполнения требований и норм по благоустройству и санитарному состоянию дворовых территорий;

5) контроль и реализация принятых постановлений Главы Администрации города Екатеринбурга, распоряжений и приказов главы Администрации района;

6) готовит проекты распоряжений, приказов, планов и отчетов по вопросам деятельности отдела;

7) ведет прием граждан по вопросам, относящимся к компетенции отдела;

8) проводит совещания по основным направлениям деятельности отдела;

9) участвует в работе комиссии по проведению перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений, расположенных в жилых домах;

10) рассматривает предложения, заявления и жалобы граждан, принимает по ним необходимые меры и другие обязанности.

По мимо начальник отдела в штате отдела инспекционного контроля выполняют свои обязанности главный специалист, ведущие специалисты, общественные жилищные инспекторы.

Главный специалист выполняет следующие функции:

1) проводит работу по планированию и формированию отчетности о выполнении сезонных планов мероприятий по подготовке к зиме, санитарной уборке территорий в жилом фонде;

2) координирует организацию электро-, тепло-, водо-, газоснабжения населения, водоотведения;

3) координация организации сбора и вывоза бытовых отходов.

4) участвует в подготовке организационных документов по вопросам деятельности отдела. Решает другие вопросы, относящиеся к компетенции отдела.

5) готовит распоряжения, приказы, планы и отчеты по вопросам деятельности отдела.

6) рассматривает предложения, заявления и жалобы граждан, принимает по ним необходимые меры.

7) главный специалист обязан уведомлять главу Администрацию района, органы прокуратуры или другие государственные органы обо всех случаях обращения к муниципальному служащему каких – либо лиц в целях склонения его к совершению коррупционных правонарушений.

8) главный специалист обязан организовать свой труд в соответствии с требованиями инструкции по охране труда.

Ведущий специалист исполняет функциональные обязанности:

1) по подготовке документов по приему государственного и иного имущества жилищно-коммунального назначения в муниципальную собственность;

2) координации организации электро-, тепло-, водо-, газоснабжения населения, водоотведения;

3) координация организации сбора и вывоза бытовых отходов;

4) по выявлению и формированию перечня бесхозяйных сетей и объектов жилищно-коммунального хозяйства;

5) участвует в подготовке и организационных документов по вопросам деятельности отдела, решает другие вопросы, относящиеся к компетенции отдела;

6) готовит проекты распоряжений, приказов, планов и отчетов по вопросам деятельности отдела;

7) рассматривает предложения, заявления и жалобы граждан, принимает по ним необходимые меры [26].

Общественные жилищные инспекторы выполняют следующие функциональные обязанности:

1) по поручению жилищной инспекции проводить проверки объектов, независимо от их ведомственной подчиненности и формы собственности;

2) принимать участие в проверках, проводимых жилищной инспекцией. Оказывать содействие жилищной инспекции по выявлению нарушений жилищного законодательства, условий лицензирования, а также недостатков в организации жилищно — коммунального обслуживания;

3) устанавливать факты нарушений правил и порядка содержания и пользования жилищного фонда и придомовой территории;

4) по результатам проверок составлять акты, на основании актов предлагать жилищной инспекции составлять предписания или протоколы об административном правонарушении.

Непосредственное управление многоквартирными домами осуществляют управляющие компании и товарищества собственников жилья. 1013,6 тыс. кв. м. находится под управлением товариществ собственников жилья, а 2620,3 тыс. кв. м. обслуживают управляющие организации [12].

Наиболее крупные управляющие компании в Октябрьском районе:

1. ООО «Управляющая компания ЖКХ Октябрьского района» обслуживает 435 многоквартирных домов, общей площадью 1742 тыс. кв. м. – 50% жилищного фонда района;

2. Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» (ЕМУП СУЭРЖ) — обслуживает 50 многоквартирных домов, общая площадь домов — 120.4 тыс. кв. м.;

3. ООО «Управляющая компания Шарташская» — 13 многоквартирных домов, общая площадь домов – 59 тыс. кв. м.;

4. ООО «Управляющая компания Пионер» — 89 многоквартирных домов, общая площадь домов — 206.8 тыс. кв. м.;

5. ООО «Управляющая компания Ареал» — 10 многоквартирных домов, общая площадь домов — 31.8 тыс. кв. м.;

6. ООО «Управляющая компания Ремстройкомплекс» многоквартирных домов — 104, общая площадь домов — 229.8 тыс. кв. м. [35].

Таким образом, данные компании управляют 2389,8 тыс. кв. м. жилого фонда. Это примерно 91% жилых площадей, которые обслуживают управляющие организации.

2.2 Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства и динамики

его развития на территории

Для анализа состояния жилищно-коммунального хозяйства необходимо провести анализ следующих категорий ЖКХ:

1) состояние жилищного фонда;

2) состояние жилищно-коммунального обслуживания;

3) изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

Для анализа была собрана следующая информация:

1) площадь жилого фонда Октябрьского района: его структура и проблемы;

2) тарифный план региональной энергетической комиссии (РЭК);

3) тарифы управляющих компаний района;

4) обеспеченность жилого фонда жилищно-коммунальными ресурсами;

5) количество ветхого и аварийного жилья: его структура и темпы замены.

Жилищный фонд Октябрьского района составляет 3633, 9 тыс. кв. метров – 783 дома. Структура жилого фонда Октябрьского района по годам постройки материалам домов, представлена в таблице 1.

В структуре жилого фонда находятся 132 дома общей площадью 53 тыс. кв. метров, которые признаны ветхими и аварийными. Перечень ветхих и аварийных муниципальных домов, с информацией об износе, площади, материале стены представлен в приложении Г.

Таблица 1 – Структура жилого фонда Октябрьского района Годы постройки Количество-домов Материалы домов 1900-1909 101 Бревно

1910-1919 25 Бревно

1920-1929 34 Бревно, брус, кирпич

1930-1939 24 Бревно, брус, кирпич

1940-1949 28 Бревно, брус, кирпич 1950-1959 125 Брус, кирпич, шлакоблок,

каркасно-засыпные стены,

забутованный кирпич,

сборно-щитовые стены. 1960-1969 136 Кирпич, шлакоблок, сборно щитовые стены, брус 1970-1979 145 Кирпич, железобетонные

панели, силикатные

кирпичи, 1980-1989 121 Кирпич, железобетонные

панели 1990-1999 61 Кирпич, железобетонные

панели, газобетонные

панели, керамические блоки 2000-2009 36 Газобетон с облицовочным

кирпичом Итого 783

Большая часть ветхого и аварийного жилого фонда построена в 1940-50 года. Они имеют высокую степень износа свыше 50%. Данные дома нуждаются в капитальном ремонте или замене в силу физического износа. Материалы стен домов по большей части являются устаревшими – брус, бревно, кирпичи. Дома из бруса и бревна 1900-1949 годов постройки должны быть признаны непригодными для жилья и снесены, а жители переселены в новое жилье. Кирпичные дома 1940-1969 год должны быть реконструированы, оборудованы современными коммунальными удобствами. В таблице 2 представлены данные о материалах аварийных и ветхих домов. Таблица 2 – Данные о материалах ветхих и аварийных домов № Материал дома Количество домов 1 Кирпич 21 2 Ж/б панели 14 3 Брус 25 4 Бревно 32 5 Другие материалы 40

Администрация Октябрьского района ежегодно получает ассигнования на снос ветхого и аварийного жилья. Динамика ассигнований представлена в таблице 3.

Таблица 3 – Динамика ассигнований на снос ветхого и аварийного жилья Год Ассигнования, тыс. рублей 2012 486 2013 150 2014 250

В таблице 4 показаны данные, которые отражают динамику переселения из ветхого и аварийного жилья в 2014-15 годах.

Таблица 4 — Динамика переселения из ветхого и аварийного жилья Год 2014 2015 Изменение % Переселено семей / 15 / 40 26 / 72 +11 / +32 166% / человек 180% Предоставлено жилых 459 714 +255 155% помещений кв. мет.

Таким образом, администрация успешно повышает темпы замены ветхого и аварийного жилья в районе.

Современные стандарты жилищно-коммунального хозяйства требуют наличия в доме коммунальных ресурсов: водопровода, канализации, электричества, газопровода и других удобств.

В таблице 5 приведена статистика благоустроенности жилого фонда Октябрьского района и Екатеринбурга за 2012-2015 года.

Таблица 5 – Сравнительный анализ обеспеченности жилого фонда Октябрьского района по сравнению с общегородским уровнем, в процентах на конец года

Жилищный фонд оборудованый

наполь ными

ваннам горячим

водопро водоотве отопле электро

и газом водоснаб -водом -дением -нием душем жением

плитам

и Екатеринбургский жилищный фонд 2012г. 88,3 87,6 91,2 81,1 64,6 83,6 20,6 2013г. 88,6 87,8 91,5 81,4 64,0 83,6 21,8 2014г. 88,4 87,5 91,1 81,1 63,2 83,3 22,3 2015г. 88,5 87,6 91,5 81,2 62,2 83,4 23,2 Изменение за +0,2 0 +0,3 0,1 -2,4 -0,2 +2,6 2012-15 года Жилищный фонд Октябрьского района 2012г. 81,0 79,2 83,1 71,1 60,8 73,3 17,7 2013г. 81,4 79,6 83,6 71,5 60,2 73,2 18,8 2014г. 81,6 79,7 83,9 71,6 59,8 73,0 19,5 2015г. 81,8 79,9 84,5 71,6 59,1 73,2 20,2 Изменение за +0,8 +0,7 +1,4 +0,5 -0,9 -0,1 +2,4 2012-15 года

Исходя из таблицы видно, что динамика благоустроенности жилого фонда в Екатеринбурге и в Октябрьском районе невысокая. Видно в целом по городу отрицательную динамику имеют обеспеченность газовыми плитами на 2,4%, в тоже время примерно на эту же величину увеличилось число электроплит в домах. Это говорит о переходе населения с газовых плит на более безопасные электрические. Остальные позиции изменились незначительно.

В Октябрьском районе наибольшую динамику получили обеспеченность отоплением и электрическими плитами – 1,4% и 2,4% соответственно. Октябрьский район имеет негативную динамику в обеспеченности газовыми плитами, что является общегородской тенденцией к переходу на более безопасные электрические плиты. В районе более высокими темпами растет динамика обеспеченности водопроводом, канализацией и ваннами. В целом ситуация в районе развивается лучше, чем общегородская.

Одна из важнейших составляющих жилищно-коммунального хозяйства является тарифная политика. Ежегодно региональная энергетическая комиссия предоставляет предложения по тарифной политики организациям, которые заняты в сферах теплоснабжения, водопровода и коммунального комплекса. Тарифы утверждаются в два этапа: с 1 января по 30 июня и с 1 июля по 31 декабря.

Таким образом, для каждого вида ресурсов (холодное и горячее водоснабжение, отопление, электричество газ) выпускается отдельное постановление об установлении тарифов. Региональная Энергетическая Комиссия разрабатывает цены на ресурсы с учетом себестоимости поставки, рыночной конъюнктуры и других внешний факторов. С учетом этих рекомендаций управляющие компании устанавливают свои тарифы.

Для анализа тарифной политики управляющих организаций необходимо провести сравнительный анализ тарифов, предложенных региональной энергетической комиссии и тарифов, утвержденных в организациях. Для сравнения возьмется самая крупная управляющая компания района – ООО «Управляющая компания Октябрьского района» и сравниваются с тарифами предложенные региональной энергетической комиссией. Это отражено в таблице 6.

Таким образом, видно, что компания использует рекомендуемые тарифы региональной энергетической комиссии только в отношении электроснабжения и газоснабжения. В остальных случаях наблюдается завышение тарифов. Завышение тарифов не является критичным, и необходимо для нормального функционирования управляющей компании.

Таблица 6 – Сравнительный анализ тарифной политики управляющей компании ООО «УК Октябрьского района» Наименование Услуга Единицы Тариф с Рекомендо- Разница организации измерени НДС, руб. ванный руб.

я от управля- тариф РЭК

ющей

компании МУП «Екатеринбург- Тепловая Гкал 1270,82 1105,88 +164,94 Энерго» энергия ПАО «Екатеринбург- Газоснаб Куб. м. 4,55 4,55 0 газ» жение ООО Энергосн кВтч 3,30 3,30 0 «ЕкатеринбургЭнерго- аб-жение Сбыт» МУП «Водоканал» Водоснаб Куб. м. 31,62 28,49 3,13

• жение

Водоотве Куб. м. 15,99 14,05 +1,94

• дение

Рассмотрим тарифную политику менее крупной управляющей компании – ООО «Шарташская». Данная компания является второй по числу обслуживающих домов, после ООО «Управляющей компании Октябрьского района». Сравнение с тарифами Региональной Энергетической Комиссии представлено в таблице 7.

Из таблицы 7 видно, что ООО «Управляющая компания Шарташская» также превышает рекомендуемые тарифы. Однако в графе «газоснабжение» установила тариф на газ ниже рекомендуемого уровня. Что касается тарифа за теплоснабжение, то он сильно завышен – на 29%.

Таблица 7 – Сравнительный анализ политики управляющей компании ООО «УК Шарташская» Наименование Услуга Единицы Тариф с Рекомендо- Разница организации измерени НДС, руб. ванный руб.

я от управля- тариф РЭК

ющей

компании МУП «Екатеринбург- Тепловая Гкал 1 428,85 1105,88 +322,97 Энерго» энергия ПАО «Екатеринбург- Газоснаб Куб. м. 4,23 4,55 -0,32 газ» жение ООО Энергосн кВтч 3,30 3,30 0 «ЕкатеринбургЭнерго- аб-жение Сбыт» МУП «Водоканал» Водоснаб Куб. м. 31,62 28,49 +3,13

• жение

Водоотве Куб. м. 15,99 14,05 +1,94

• дение

Для более точного анализа тарифной политики компаний необходимо сравнить тарифную политику двух компаний и выявить наиболее экономную для потребителя. Сравнительный анализ проведен в таблице 8.

Из таблицы 8 видно, что тарифные политики компаний в целом одинаковые, за исключением тарифа за тепловую энергию. ООО «Управляющая компания Шарташская» сильно завысила тариф на теплоснабжение. Разница между двумя компаниями составила 152 рубля 03 копейки за Гкал тепловой энергии. При этом следует отметить данные компании используют одного и того же поставщика тепловой энергии – муниципальное унитарное предприятие «ЕкатеринбургЭнерго». Связи с этим ООО «Управляющая компания Октябрьского района» выглядит более привлекательно в плане тарифной политики.

Таблица 8 – Сравнительный анализ тарифных политик ООО «УК Октябрьского района» и ООО «УК Шарташская» Наименование Услуга Един УК УК Разница организации ицы Октябрьского Шарташская руб.

измер района – – тариф с

ения тариф с НДС НДС в

в рублях [тар] рублях [тар] МУП «Екатеринбург- Тепловая Гкал 1270,82 1 428,85 -158,03 Энерго» энергия ПАО «Екатеринбург- Газоснаб Куб. 4,55 4,23 +0,32 газ» жение м. ООО Энергосн кВтч 3,30 3,30 0 «ЕкатеринбургЭнерго- аб-жение Сбыт» МУП «Водоканал» Водоснаб Куб. 31,62 31,62 0

• жение м.

Водоотве Куб. 15,99 15,99 0

• дение м.

Таблица 9 – Сравнительный анализ тарифной политики ТСЖ «Парковый-1»

Наименование Услуга Един Тариф ТСЖ с Рекомендо- Разница

организации ицы НДС в руб. ванный руб.

измер тариф РЭК

ения

1 2 3 4 5 6 ПАО «Т-плюс» Тепловая Гкал 1579,18 1 428,85 +150,33

энергия ООО Энергосн кВтч 3.30 3,30 0 «ЕкатеринбургЭнерго- аб-жение Сбыт» Окончание таблицы 9

1 2 3 4 5 6 МУП «Водоканал» Водоснаб Куб. 31,62 28,49 +3,13

• жение м.

Водоотве Куб. 15,99 14,05 +1,94

• дение м.

Также необходимо проследить тарифную политику в товариществах собственников жилья, в качестве примера предлагается взять товарищество собственников жилья «Парковый 1» по адресу Мичурина 239. Данные представлены в таблице 9.

2.3 Анализ структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством

В настоящее время основным органом, осуществляющим управление ЖКХ, является Управление жилищного и коммунального хозяйства Администрации города Екатеринбурга (Управление ЖКХ) является отраслевым органом Администрации города Екатеринбурга.

Управление ЖКХ от имени Администрации города Екатеринбурга решает вопросы местного значения городского округа − муниципального образования «город Екатеринбург» в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, Свердловской области и муниципальными правовыми актами:

1) организация электро-, тепло-, газо-, водоснабжения населения, водоотведения;

2) организация содержания муниципального жилищного фонда;

3) организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

4) осуществление муниципального жилищного контроля;

5) организация и проведение мероприятий, предусмотренных законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности;

6) организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения;

7) организация предоставления банно-прачечных услуг;

8) предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

9) разработка предложений о размерах платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда и платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые на общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом либо решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Управление ЖКХ в своей деятельности непосредственно подчиняется заместителю главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам жилищного и коммунального хозяйства. В каждом районе города существуют свою отделы жилищно-коммунального хозяйства, которые планируют и осуществляют работу как в соответствии с текущими квартальными планами администрации города, так и с текущей ситуацией в районе.

Отдел инспекционного контроля и жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района – является подразделением администрации Октябрьского района по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Основные задачи управления в отделе — это контроль за технической эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда, мониторинг реализации целевых программ по реформированию отрасли ЖКХ города, участие в процессе контроля в области управления жилищным фондом и предоставления жилищно-коммунальных и иных услуг населению. Среди управленческих задач отдела можно выделить:

1) планирование проведения проверок управляющих компаний и товариществ собственников жилья;

2) организация взаимодействия предприятий жилищнокоммунального комплекса и специализированных предприятий и городских служб;

3) мотивация населения и управляющих компаний к ресурсосбережению;

4) контроль за предоставлением водо-, электро-, газо-, теплоснабжением, текущим ремонтом многоквартирных домов, финансовой деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья.

В своей деятельности отдел руководствуется следующими нормативными документами:

1) Конституцией РФ;

2) законом РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ, (ред. от 18.04.2005) «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»;

3) законом РФ от 02.03.2007 № 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации»;

4) законом Свердловской области от 29.10.2007 № 136-ОЗ «Об особенностях муниципальной службы в Свердловской области»;

5) уставом муниципального образования «город Екатеринбург» (утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 30.06.2005 № 8/1);

6) постановлениями и распоряжениями Главы Екатеринбурга;

7) распоряжениями и приказами главы администрации района;

8) регламентом работы администрации района города;

9) положением об отделе.

Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством на уровне

муниципальных властей представлен на рисунке 1.

По мимо администрации города в управлении участвуют районные администрации и отделы, а также обособленная структурная единица – Управления ЖКХ, которая включает в себя ряд таких элементов как: ведомственные организации, отдел капитального ремонта и другое.

Администрация г.

Екатеринбург

Администрация

Управление ЖКХ Октябрьского

района

Отдел

Ведоственные

инспекционного

организации

контроля и ЖКХ

Общественные

Отдел инженерного

Начальник отдела жилищные

обеспечения

испекторы

Отдел

Главный

капитального

специалист

ремонта

Отдел методологии

Ведущий

управления

специалист

жилищным фондом

Финансовый отдел

Планово экономический

отдел

Рисунок 1 – Структура управления жилищно-коммунальным комплексом

Октябрьского района

Однако органы государственной власти не в полной мере могут контролировать деятельность управляющих организаций. Основными инструментами управления являются контроль посредством плановых и внеплановых проверок. Также может осуществляться опосредованный мониторинг по открытым данным, однако данное положение не закреплено ни в Положении об отделе, ни в одной должностной инструкции.

Плановая проверка — контроль со стороны органов местного самоуправления за деятельностью управляющих компаний. Проверки проводятся не чаще чем один раз в три года. Срок проверки не более 20 рабочих дней. Юридическое лицо за три дня до проверки уведомляется о предстоящей проверке [22].

Администрация Октябрьского района активно использует плановые проверки – как основное средство контроля за деятельностью управляющих компаний.

За сентябрь 2015 года администрацией района была проведена плановая проверка крупных управляющих компаний: ООО «УК Октябрьского района», ООО «УК Шарташская», ЕМУП «СУЭРЖ», ООО «УК Пионер», ООО «УК Ареал», ООО «УК Ремстройкомплекс», а также ряд товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. Всего в отношении компаний и товариществ было проведено 69 проверок, в том числе одна проверка с участием специалистов из Роспотребнадзора. Наибольшее число проверок было проведено в отношении ООО «УК Октябрьского района» — 26.

Среди главных целей проверок – это осмотр состояния жилого фонда, санитарно-гигиенического состояния придомовой территории и чистота на контейнерных площадках. За время проверки было осмотрено 349 многоквартирных домов и 161 контейнерная площадка. Всего было выявлено 7 нарушений. Одно нарушение выявлено в деятельности ООО «УК Октябрьского района», 3 нарушения в деятельности ООО «УК Шарташская», остальные нарушения приходятся на долю товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. По результатам проверок управляющим компаниям и ТСЖ были выписаны предписания. Подробно с результатами проверок можно ознакомиться в приложении Д.

Для разработки эффективных мероприятий по управлению необходимо разобраться в управлении товарищества собственников жилья и управляющей организации. Рассмотрим структуру управления в ООО «Управляющая компания Октябрьского района».

Управляющая компания взаимодействует с различными организациями: администрацией города и района, службами МЧС и гражданской обороны, поставщиками коммунальных ресурсов, ремонтноэксплуатационными и аварийными службами. Данное взаимодействие отражено на рисунке 2.По мимо этого вовремя осуществления своей деятельности управляющей компании необходимо обращаться к банковским учреждениям. ООО «Управляющая компания Октябрьского района» осуществляет расчеты с поставщиками и населением через ООО «Единый Расчетный центр». Обслуживающим банком является «Сбербанк России».

Управляющая

Администрация

Банк «Сбербанк организация

Октябрьского

России» Октябрьского

района

района

Расчетный счет Поставщики Службы

многоквартирного коммунальных гражданской

дома ресурсов обороны

Заемные средства Ремонтно- Службы

управляющей эксплуатационные чрезвычайных

организации службы ситуаций

Отдел

Аварийные службы инспекционного

контроля и ЖКХ

Рисунок 2 – Взаимодействие управляющей компании со сторонними

организациями и учреждениями

Товарищество собственников жилья предполагает самостоятельное управление жителей многоквартирного дома общим имуществом. ТСЖ предполагает, что собственники на общем собрании примут решения с каким поставщиками ресурсов они будут работать, какие компании будет обслуживать их дом и другое. Структура взаимодействия ТСЖ с другими организациями представлена в приложении Е.

Таким образом перед руководством товарищества собственников стоит важная задача установления деловых связей с поставщиками ресурсов, обслуживающими организациями и финансовыми учреждениями. В товариществе собственников жилья «Парковый -1» в банках открыто два счета: первый счет в Уральском банке реконструкции и развития для расчетов с поставщиками и подрядчиками, другой в Сбербанке России для накопления средств на капитальный ремонт.

3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ

КОМПЛЕКСОМ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ

В ходе анализа состояния жилищно-коммунального хозяйства и изучения структуры управления им были выявлены следующие проблемы:

1. Высокий уровень тарифов на теплоснабжение как со стороны управляющих компаний, так и со стороны товариществ собственников жилья. Очевидно, что управляющие компании должны получать прибыль для нормального функционирования, поэтому предлагается ввести механизмы экономии и внедрения в массовое сознание бытовой культуры энергосбережения, такие как использование энергосберегающих ламп, усиление теплоизоляции в холодные времена года, использование счетчиков водоснабжения.

2. Низкий уровень контроля за деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Как было выяснено во второй главе, органы власти контролируют деятельность компаний и ТСЖ только с помощью проверок: как плановых, так и внеплановых при наличии жалоб от жителей. Однако такой контроль не может в полной мере гарантировать качественную работу компаний в управлении многоквартирными домами. Необходимо внедрить мониторинг деятельности организаций, а по возникшим нарушениям выписывать предписания. Как один из инструментов стимулирования компаний может быть разработка рейтинга компаний по определенным критериям.

3. Низкие темпы оборудования жилых помещений жилищнокоммунальными удобствами такими как: водопровод, водоотведение, газо-, тепло-, электроснабжение – это провоцирует падения уровня жизни населения. Недостаток теплоснабжения в холодное время года может оказать негативное влияние на состояние дома.

4. Наличии общегородской тенденции к увеличению задолженности. Должники по коммунальным услугам появляются по разным причинам: трудное финансовое положение, злостное уклонение от неуплаты, ошибки при расчете стоимости коммунальных услуг. Необходимо грамотно разработать систему работы с должниками: оперативно выявлять, предупреждать возникновение задолженности, проводить мероприятия по снижению задолженности, и в случаях злостного уклонения проводить взыскания через суд.

5. Улучшение структуры управления могло бы облегчить участие граждан в управлении многоквартирных домов. Увеличение предпринимательской активности населения.

Исходя из выявленных проблем управления жилищно-коммунальном хозяйстве Октябрьского района, необходимо разработать комплекс мероприятий, которые могли бы помочь улучшить управлением комплексом ЖКХ.

Одной из главных проблем жилищно-коммунального комплекс Октябрьского района является тарифная политика компаний. Компании формируют тариф исходя из рекомендаций Региональной Энергетической Комиссии и с учетом размера прибыли необходимой компании для нормального функционирования. Одной из мер может стать снижение и контроль за тарифной политикой, однако данное мероприятие может привести к ухудшению качества услуг предоставляемые управляющими организация. Поэтому предлагается внедрять в жилищно-коммунальное хозяйство многоквартирных домов ресурсосберегающие технологии, которые могли бы снизить потребление ресурсов, и как следствие этого снижение коммунальных платежей. Предлагается внедрять следующие ресурсосберегающие технологии:

1) установка счетчиков водоснабжения;

2) установка энергосберегающего освещения;

— Проведем экономическое обоснование установки индивидуальных счетчиков водоснабжения. Стоимость счетчика СГВ-15 по данным Яндекс.Маркет составляет 690 руб. Установка счетчика с помощью сантехника 1000 руб. за установку двух счетчиков – для горячего и холодного водоснабжения. Таким образом первоначальные инвестиции 2 380 руб. Средний расход воды на человека нормативно закреплено 7,8 куб. м. холодной воды и 4,5 куб. м. горячей воды. В пересчете на литры получается, что в месяц каждый человек потребляет 6 800 л. холодной и 4 500 л. горячей воды. Таким образом, в день на человек приходится 260 л. холодной воды и 150 л. горячей. Проведен расчет целесообразности установки счетчиков. Исходные данные представлены в таблице 10.

Таблица 10 – Исходные данные Показатель Значение Тариф за куб. м. холодного водоснабжения (ХВС), руб. 23,54 Норматив подогрева холодной воды для горячего водоснабжения 0,05 (ГВС), Гкал за куб. м. Тариф нагрева воды за Гкал, руб. 1579,18 Потребление ХВС на человека, куб.м. 7,8 Потребления ГВС на человека, куб.м. 4,5

Для расчетов используется следующая формула расчета:

Стм. ХВС и ГВС=Тхол.`К+Тгор`К+(Кгор.`Кл.)`Тнагр, (1)

где Тхол – это тариф на холодную воду;

• К – количество потребленной воды;
• Тгор – тариф на горячую воду;
• Кл – норматив нагрева одного куб. м. воды;
• Тнагр – норматив нагрева воды.

Проведем расчет стоимости холодного и горячего водоснабжения на одного человека.

Стоимость ХВС и ГВС = 23,54 руб. ` 7,8 куб. м. + (4,5 куб. м. `23,54 руб.+(4,5 куб. м.` 0,05 Гкал)` 1579,18 руб.) = 183,61 руб.+105,93 руб. + 355,32 руб. = 644,86 руб.

Теперь проведен расчет стоимости холодного и горячего водоснабжения на одного человека, с установленным счетчиком. За апрель 2016 года житель многоквартирного дома по улице Декабристов 25 согласно показаниям счетчиков, израсходовал 2,3 куб. м. холодной воды и 2 куб. м. горячей воды.

Стоимость ХВС и ГВС =23,54 руб. `2,3 куб. м. + (2 куб. м. `23,54 рублей+(2 куб. м.`0,05 Гкал)`1579,18 руб.) = 54,14 руб.+ 47,08 руб.+157,99 руб. = 259.21 руб.

Таким образом экономия за счет установки счетчиков составляет 385,65 рублей. Снижение коммунальных платежей за водоснабжение снизилось на 2,5 раза. Данное мероприятие не только снизит финансовую нагрузку на граждан, но и позволит им самостоятельно следить за расходом, принимать решения по экономии воды. Эффект от данных мер отразится и на деятельности управляющих компаний в работе с должниками. Снижение коммунальных платежей даст определенный толчок к снижению задолженностей и ее ликвидации.

Теперь обоснуем замену ламп накаливания на энергосберегающие. Вопервых, данные лампы исходя из названия расходуют меньше энергии: энергосберегающая лампа 20 ватт светит также ярко как лампа накаливания 100 ват. Срок службы у энергосберегающей лампы также довольно высок: примерно 7000 часов, в то время как у лампы накаливания всего 1000 часов. Проведем расчет в таблице 11.

Таким образом, из таблицы 11 видно, что внедрение энергосберегающих ламп является выгодным и экономически целесообразным мероприятием. Одна энергосберегающая лампа по сроку службы эквивалентна 7 лампам накаливания, но при этом тратит в 5 раз меньше энергии. Замена лампы накаливания на энергосберегающую ежемесячно будет экономить 33,26 рублей в бюджете семьи.

Таблица 11 – Расчет экономии электроэнергии за счет замены ламп накаливания на энергосберегающие Характеристики Лампа накаливания Philips Энергосберегающая лампа

ERA F-SP23 Мощность, кВт 0,1 кВт 0,02 кВт Срок службы, часов 1000 7000 Стоимость, рублей 30 320 Потребление кВт в течении 7000`0,1=700 7000`0,02=140 7 000 часов службы Затраты на покупку ламп, 30 руб. `7 шт.=210 320 общий срок службы которых 7000 часов, руб. Общая стоимость затрат, 910 460 руб. Потребление 6 часов`30 дней*0,1=18 6`30`0,02=3,6 электроэнергии в месяц**, кВт Затраты на электроэнергию 18 кВт`2,31=41,58 3,6кВт`2,31 руб.=8,32 в месяц, руб. Затраты на электроэнергию 41,58 руб. `12 мес. = 498,96 8,32`12 мес. =99,84 в год, в руб. Экономический эффект от 498,96`5 комнат*50 квартир 99,84`5 комнат ` 50 квартир замены ламп накаливая в = 124 740 = 24 960 многоквартирном доме на 50 двухкомнатных квартир (кухня, 2 комнаты, санузел) в год, руб.

* — тариф 2,31 руб. за кВт/ч

** — из расчета, что освещение включается на 6 часов в сутки.

Таким образом, переход на энергосберегающие лампы позволит жителям многоквартирного дома сэкономить 99,8 тыс. руб. Если для примера взять компанию ООО «Управляющая компания Октябрьского района», которая обслуживает 435 домов, то можно вычислить сумму экономии в масштабах управляющей компании. Если взять, что в среднем многоквартирный дом состоит из 50 двухкомнатных квартир с кухней и санузлом (5 источников света), то компания сможет сэкономить 43,4 млн. рублей в год.

Внедрение ресурсосберегающих технологий решает четыре управленческие задачи в жилищно-коммунальном хозяйстве:

1. Во-первых, жители многоквартирного дома учатся самостоятельно следить за расходом электроэнергии и водоснабжения.

2. Во-вторых, распространение массовой бытовой культуры энергосбережения среди населения.

3. В-третьих, данное мероприятие косвенно может повлиять на уровень задолженности среди населения по коммунальным услугам. Поможет эффективнее погасить задолженность населения за счет сэкономленных средств.

4. В-четвертых, также косвенно может поднять заинтересованность населения не только в экономии средств на коммунальных платежах, но и в управлении многоквартирных домом, сбережением ресурсов.

Уровень контроля за деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья находится на низком уровне. Плановые проверки не могут обеспечить должный уровень предоставления жилищнокоммунальных услуг, а жалобы жителей не всегда остаются услышанными. Связи с этим предлагается внедрить практику мониторинга деятельности управляющих компаний. Мониторинг – непрерывный процесс отслеживания деятельности компаний, с целью выявления проблем и разработки мероприятий по их решению.

Среди преимуществ внедрения мониторинга можно выделить:

1) постоянное наблюдение за деятельностью управляющих организаций и товариществ собственников жилья;

2) своевременное выявление проблемных компаний, разработка мероприятий выхода из кризисного состояния;

3) разработка рейтингового списка управляющих компаний по уровню обслуживания и его публикация;

4) ограничение незаконной деятельности недобросовестных компаний.

Однако от внедрения мониторинга могут возникнуть и негативные эффекты, такие как:

1) излишнее давление на управляющие компании и товарищества собственников жилья;

2) риск ответственности может отпугнуть граждан от управляющих должностей в товариществах собственников жилья.

Уровень благоустроенности многоквартирных домов в Октябрьском районе и в Екатеринбурге в целом, находится на достаточно высоком уровне. Однако темпы благоустройства жилых помещений очень маленький, по некоторым позициям такие как газоснабжение, горячее водоснабжение наблюдается отрицательная динамика. Необходимо разобраться в причинах отрицательной динамики, среди них могут быть:

1) переход населения на электрические плиты, что может объяснить снижение газоснабжения;

2) переход населения на электрические водонагреватели также может объяснить снижение темпов благоустройства жилых помещений;

3) темпы выхода из рабочего состояния газовых труб и сетей теплоснабжения выше, чем темпы их замены. В таком случае необходимо провести детальный анализ ремонтной деятельности в сфере ЖКХ, в период кризиса искать альтернативные материалы, которые не уступали в прочности и терм устойчивости, но были более низкие в цене.

Решение данной проблемы повысит уровень жизни населения, степень доверия государству и управляющим структура в жилищно-коммунальном хозяйстве. Также высокие темпы благоустройства снизят степень износа основных фондов – одна из главных проблем российского жилищнокоммунального хозяйства.

Одной из самых больших проблем в жилищно-коммунальном комплексе является работа с должниками по оплате коммунальных услуг. Для решения данной проблемы необходимо грамотно построить систему работы с должниками. Среди мер, которые необходимо проводить нужно выделить:

1. Выявление задолженности: на данном этапе необходимо выявлять должников, определять размер долга, разработать систему действий по снижению задолженности или ее взысканию.

2. Предупреждение задолженности включает в себя систему мер, которые призваны снизить риск возникновения долгов у населения. Среди способов предупреждения задолженности можно выделить: улучшение системы оплаты коммунальных услуг, предоставление льгот и субсидий определенным группам населения, улучшение механизма ответственности должников.

3. Снижение задолженности включает себя информирование должников о задолженности, личные встречи с должниками, составление соглашений о поэтапном погашении задолженности.

4. Взыскание задолженности через суд. Видами мер судебного воздействия являются:

• а) взыскание задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
• б) выселение должника из жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ);
• в) взыскание пени (ст.

395 ГК РФ, п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Структура управления комплекс жилищно-коммунального хозяйства также нуждается в совершенствовании. Среди проблем, которые можно выделить:

1) низкая вовлеченность жителей в управлении домом;

2) низкий уровень информационного обеспечения;

3) волатильность при принятии решений;

4) низкий уровень управленческих и экономических знаний у населения для управления многоквартирным домом.

Для решения проблем низкой вовлеченности жителей в управлении многоквартирными домами и скудного информационного обеспечения можно предпринять различные меры, например, ввод в штат администрации района специалистов-консультантов, которые бы могли оказать консультативную помощь жителям по вопросам обслуживания жилищного фонда, тарифов на коммунальные услуги и принцип их формирования. Другой функции данных специалистов будет прием жалоб и предложений по улучшению качества предоставляемых услуг. Данные предложения могли направляться к руководству управляющих компаний, а жалобы рассматривал отдел инспекционного контроля и ЖКХ. По мимо этого специалисты могли бы проконсультировать председателей новых товариществ собственников жилья о способах эффективного управления многоквартирным домом.

На должность специалистов предлагается набирать людей имеющие экономическое и/или юридическое образование. С одной стороны, эти специалисты могут объяснить экономические составляющие жилищнокоммунального хозяйства, с другой стороны должны проводить юридические консультации для лиц, которые имеют претензии к руководству управляющей компании. Данная мера должна предоставить доступный и простой в использовании информационно-консультирующий ресурс для всех категорий граждан.

Для решения проблем волатильности принятий решений в многоквартирных домах необходимо внедрять новые технологии учета принятий решений. Для быстрого и оперативного принятия решений в рамках ТСЖ, оповещения жильцов о размере коммунальных платежей, задолженностей предлагается разработать компьютерную программу/мобильное программное обеспечение (ПО), которое будет предоставляться на бесплатной основе всем категория населения, желающим перейти на новую систему.

Данное приложение могло бы предлагать получение следующей информации:

1) размер коммунальных платежей, задолженностей, набежавших пенни;

2) подобно квитанциям, расшифровку платежей;

3) справочные телефоны ТСЖ, управляющей компании, администрации, а также аварийных служб;

4) систему принятия решений в управлении многоквартирным домом, путем размещения электронного голосования по вопросам управления дома, например, голосование за изменение положений устава ТСЖ. Расчет сметы расходов для создания данного ПО представлен в таблице 12.

Таблица 12 – Смета расходов для создания и внедрения ПО Статьи расходов Расходы, руб. Разработка приложения 50 000 Техническая поддержка приложения 15 000 Статьи расходов Расходы, руб. Маркетинговая компания по внедрению приложения среди Жителей Октябрьского района 1) Почтовая рассылка*; 1) 15 000 2) Баннеры (10 ед.); 2) 80 000 Итого 160 000

Рассчитаем ежемесячные расходы на почтовые оповещения ООО «УК Октябрьского района», которая обслуживает 65 780 человек. Из расчета, что средняя семья состоит из трех человек, делаем вывод, что компании необходимо разослать 21 926 почтовых сообщений. Расчет проведен в таблице 13.

Таблица 13 – Расчет затрат ООО «УК Октябрьского района» на почтовые сообщения Статья расходов Цена за единицу, Количество, Расход, руб.

руб. шт. Лист бумаги А4 0,4 21 961 8 784, 4 Стоимость 300 220 66 000 картриджа** Конверт 0,7 21 961 15 372,7

Итого: 90 157, 1

** — один картридж струйного принтера рассчитан на 150 листов.

Таким образом, из расчета видно, что срок окупаемости проекта по внедрению ПО составляет менее 2 месяцев. Значит внедрение программного обеспечения более целесообразно, чем почтовые рассылки.

4 РАЗРАБОТКА ИНСТРУКЦИОННОЙ КАРТЫ ПО ТЕМЕ

«АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ»

4.1 Понятие и сущность инструкционной карты

Данная разработка занятия практического обучения нацелена на студентов, обучающихся по направлению Профессиональное обучение (по отраслям) профиля подготовки «Экономика и управление» профилизации «Государственное и муниципальное управление», «Предпринимательская деятельность (с углубленным изучением английского языка)».

Методическая разработка инструкционной карты– это документ, которым пользуется преподаватель при проведении лабораторных работ или уроков производственного обучения. Инструкционная карта помогает обучающимся действовать поэтапно, последовательно.

Методическая разработка проводилась по дисциплине «Управление ЖКХ». После освещения всего курса дисциплины предлагается провести практическое занятие по проведению анализа деятельности управляющей компании или товарищества собственников жилья.

Тема занятия: «Эффективность работы управляющих компаний и товариществ собственников жилья»

Тип занятия: лабораторная работа.

Содержание занятия направлено на формирование первичных профессиональных умений и навыков, а также систематизацию, обобщению, углублению и конкретизации теоретических знаний.

Для формирования профессиональных умений и навыков на уроках практического обучения используются различные инструктивные учебные документы.

В производственном обучении наибольшее применение получили инструкционные, технологические (инструкционно-технологические) карты и учебные алгоритмы.

Инструкционная карта — форма письменного инструктажа, которая с помощью ориентиров помогает создать наглядно-зрительные представления о приемах и действиях при выполнении работ [40].

Инструкционная карта — это основной нормативный документ, определяющий способы внедрения передовых приемов и методов труда. Инструкционная карта содержит подробное описание рекомендуемых приемов труда при выполнении конкретных операций (их состав, последовательность, продолжительность выполнения движений, приемов и др.).

Кроме того, в карте дается характеристика оснащения, планировки рабочего места, условий труда, систем обслуживания и др. Приводятся научно обоснованные нормы времени и выработки с приложением необходимой технической документации (схемы, рисунки, эскизы, планировки рабочего места и др.) [42].

В инструкционных картах представлена информация двух видов:

1) словесная — описания наиболее рациональной последовательности, правил-рекомендаций и указаний о выполнении изучаемых приемов и способов, правил и критериев контроля и самоконтроля выполняемых действий, правил и способов безопасности при выполнении действий, указания о применяемых средствах выполнения трудовых действий;

2) графическая — рисунки, схемы, графики и др., имеющие определенную инструктивную значимость.

Таким образом, инструкционная карта дает построчно развернутую ориентировочную основу деятельности при освоении соответствующей изучаемой трудовой операции, вида работы [49].

Инструкционная карта выполняет следующие функции:

1. Раскрывает типовые последовательности, правила, средства и способы выполнения контроля и самоконтроля при выполнении трудовой операции.

2. Средство активизации и организации деятельности обучающихся.

3. Средство самоконтроля обучающихся.

4. Обеспечивает при необходимости неоднократное обращение к инструкционной карты.

5. Обеспечивает максимальное проявление самостоятельности обучающихся.

При разработки инструкционной карты необходимо четко представлять учебные цели и систему приемов и действий, которыми нужно овладеть для достижения цели.

Порядок разработки инструкционной карты выглядит следующим образом:

1) анализ содержания темы лабораторной работы;

2) расчленить трудовую операцию на трудовые приемы;

3) подобрать упражнение к выполнению операции, а также последовательность их выполнения;

4) определить объект работы, инструменты, материалы, приборы;

5) определить порядок выполнения каждого упражнения;

6) составить текст инструкционной карты к каждому упражнению и способы самоконтроля;

7) подобрать необходимые схемы, рисунки для лабораторной работы;

8) составить инструкционную карту в виде таблицы. Пример отчетной таблицы представлена в таблице 14.

Таблица 14 – Пример отчетной таблицы Название операции Приемы и действия Контроль

Как правило инструкционные карты используются в следующих случаях:

1) выполнение обучающимся лабораторной работы, в которой необходимо совершать трудовые операции. При выполнении лабораторной работы, в инструкционной карте указывается трудовые приемы и последовательность их выполнения;

2) реализация урока производственного обучения на этапе текущего инструктажа, когда обучающийся самостоятельно выполняет трудовые операции и ему необходимо обращаться к инструкционно-технологической карте. Инструкционная карта в ходе реализации урока производственного обучения также определяет трудовые приемы, которые необходимо выполнить их последовательность, а также технические требования, средства выполнения учебных работ [17].

4.2 Разработка и применение инструкционной карты

Тема: «Анализ эффективности деятельности управляющих компаний и ТСЖ».

Цель: обучение специалиста составлению отчета о деятельности компании.

Средства труда: калькулятор, бланк отчета, результаты финансовых проверок, результаты плановых проверок, жалобы жителей, ПО MS Excel, MS Word.

Объект труда: финансовая отчетность управляющей компании «А»

Инструкционная карта является составных элементом практических занятий: лабораторных работ, уроков производственного обучения. В связи с этим, необходимо представить в виде разработки лабораторной работы, как будет использоваться инструкционная карта. В таблице 13 представлена готовая инструкционная карта, которая будет использоваться в ходе лабораторной работы.

Инструкционная карта содержит название операции, описание основных трудовых приемов и действий, а также методы самоконтроля. Инструкционная карта является важным элементом самостоятельной работы обучающихся. Таблица 15 – Инструкционная карта № Название операции Приемы и действия Контроль 1 2 3 4 Подготовка рабочего места 1. Подготовка

документов. 1 Визуальный осмотр

2. Составление

сводной таблицы Проанализировать Должна быть точность

1. Выявить финансовую деятельность вычислений.

отклонение в тарифах по управляющей компании

сравнению с «А»

региональными

показателями.

2. Оценить изменение Сравнить показатели с

выручки и чистой предыдущим периодом

прибыли. – точность вычислений

3. Проверить Совпадение актива и

бухгалтерскую пассива.

отчетность.

4. Проверить наличие Должно совпадать с

отчислений во данными из выписки

внебюджетные фонды пенсионного фонда

(органов

5. Проверить уплату налогообложения).

Если

налогов. не совпадает – точность

вычислений

6. Занести данные в

Визуальный осмотр

итоговую таблицу Анализ результатов 1. Занести в сводную проверок таблицу данные о

проверках домов.

2. Занести данные в

сводную таблицу о Визуальный осмотр 3 проверках контейнерных

площадок.

3. Занести данные о

вынесенных предписаниях

4. Результаты

выполнения предписаний Анализ жалоб жителей 1. Провести анализ Визуальный осмотр

жалоб: общие жалобы,

специфические Окончание таблицы 15 1 2 3 4

2. Посчитать количество Точность вычислений

жалоб

3. Занести данные о

жалобах в таблицу

4. Занести данные о Визуальный осмотр

результатах проверок по

жалобам

Составление итогового 1. Представить с Данные представлены

отчета помощью инструментов правильно в виде

Excel графическое графика/диаграммы.

представление

информации

5 2. Составить по Проверка отчета

бланку отчет о главным специалистом

деятельности на предмет ошибок

компании

3. Представление

отчета начальнику Визуальный осмотр

отдела

Лабораторная работа по теме «Анализ эффективности деятельности управляющих компаний и ТСЖ».

Цель: приобрести навыки аналитического мышления при рассмотрении финансовых документов и результатов проверок.

Оборудование: калькулятор, результаты проверок, финансовая отчетность, бланк отчета, выписки из книги жалоб.

Метод исследования: методы теоретического анализа и синтеза.

В условиях рыночной экономики на эффективность работы управляющей компании влияют различные факторы.

Фактор, обеспечивающий коммерческую эффективность – главным образом финансовые показатели: прибыль, денежные потоки, рентабельность. Данные показатели отображаются в финансовых документах [50, c. 159-171].

Фактор внешнего воздействия выражается в проверках со стороны органов местного самоуправления и Роспотребнадзора. А также жалобы со стороны жителей многоквартирных домов, которые пользуются услугами данной управляющей компании [30, c. 45-51].

Порядок выполнения работы:

1. Ознакомиться с финансовой документацией управляющей компании «А».

2. Ознакомиться с результатами проверок со стороны органов местного самоуправления, с жалобами местных жителей.

3. Используя инструкционную карту, произвести анализ деятельности управляющей компании «А».

4. Составить отчет в виде сводной таблицы с данными и вывод.

Таким образом, инструкционная карта внедрена в учебный процесс, как составная часть лабораторной работы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование выявило наличие управленческих проблем в жилищно-коммунальном хозяйстве на территории Октябрьского района города Екатеринбурга. Среди главных проблем стоит выделить низкая вовлеченность жителей многоквартирных домов в управление дома, отсутствие постоянного контроля за деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья со стороны государства, слаборазвитая бытовая культура энергосбережения.

В первой главе были изучены и обобщены общие теоретические положения по теме данной исследовательской работы. После изучения нормативно-правовых документов было выявлено три основных формы управления жилищно-коммунальным хозяйством: ТСЖ, ЖСК и управляющие компании. Был подробно рассмотрен отечественный опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством, который выявил проблемы во вовлеченности граждан в управлении многоквартирным домом, сложные процедуры организации и управления. Анализ зарубежного опыта выявил высокую активность жильцов в управлении домом, хорошо развитую культуру к энергосбережению. Этот опыт необходимо принимать и в России – больше вовлекать граждан в управлении и мотивировать экономить ресурсы.

Во второй главе в результате проведенного анализа жилищнокоммунального хозяйства на территории Октябрьского района были выявлены проблемы, связанные с низкими темпами благоустройства жилого фонда, слаборазвитой бытовой культуры энергосбережения, низкая вовлеченность людей в управлении домом, отсутствие мониторинга – как эффективного средства контроля за деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Однако наряду с этим были выявлены положительные стороны жилищно-коммунального хозяйства в Октябрьском районе – высокие темпы переселения семей из ветхого и аварийного жилья, а также систематический снос аварийных зданий.

В третьей главе, исходя из выявленных во второй главе проблем, были разработаны мероприятия по совершенствованию управления жилищнокоммунальным хозяйством на территории. Основные мероприятия по совершенствованию управления:

1) распространение культуры энергосбережения среди населения – установка счетчиков водоснабжения, замена ламп накаливания на энергосберегающие и другие;

2) внедрение постоянного мониторинга за деятельностью управляющих компаний и ТСЖ;

3) поиск альтернативных материалов для замены сетей газо-, тепло-, водоснабжения, которые были бы в условиях кризиса ниже в цене, но не уступали по качеству традиционным материалам.

4) Разработка механизма работы с должниками;

5) Преодоление низкой вовлеченности жильцов в управлении домом, волатильности принятия решений за счет разработке программного обеспечения.

Было дано экономическое обоснования массового перехода на счетчики учета холодного и горячего водоснабжения и замена ламп накаливания на энергосберегающие. Эффект от данных мероприятий – экономия на коммунальных платежах, высокое доверие управляющим компаниям и ТСЖ. Косвенное благоприятное влияние оказывает на работу с должниками, так как дает возможность за счет средств экономии погасить задолженность. Также было предложено разработать приложение для персональных компьютеров и смартфонов, которые могло бы сочетать в себе несколько функций:

1) оповещение о текущих платежах и задолженностях;

2) справочную информацию;

3) участие граждан в принятии решений заочно, при помощи электронного голосования.

Предполагается, что приложение придет на замену традиционным почтовым квитанциям. Как показал расчет разработка приложения быстро окупается и требует меньших средств на содержания, чем постоянная закупки бумаги, печать квитанций и почтовые пересылки. При этом приложении поможет преодолеть волатильность в принятии решений, обеспечит оперативный обмен информацией.

В четвертой главе была разработана лабораторная работа с использованием инструкционной карты, которая является универсальным инструментом освоения студентом практических приемов и навыков самостоятельно. Инструкционная карта может применяться не только в лабораторных работах, но и на уроках практического обучения и непосредственно использоваться для обучения специалиста на рабочем месте.

Проведенное исследование показало, что эффект от внедрения мероприятий окажет положительное воздействие на управление жилищнокоммунальным комплексом. При грамотно проведенной маркетинговой кампании по распространению среди жителей района культуры ресурсосбережения и инициативности в управлении общим имуществом, экономический эффект не заставит себя долго ждать. Среди потенциальных эффектов можно выделить снижение коммунальных платежей, повышение уровня жизни, доверия жилищно-коммунальной сфере, инициативности в управлении многоквартирным домом, снижение задолженностей по коммунальным услугам.

В ходе выполнения работы все задачи были выполнены, а цель выпускной квалификационной работы достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/upravlenie-munitsipalnoy-sobstvennostyu-jilischno-kommunalnoy-sferyi/

1. Аналитические материалы: Нормативно-правовое регулирование сферы ЖКХ [Электронный ресурс] // Официальный Сайт Государственной Думы. Режим доступа: http://iam.duma.gov.ru

2. Баженов С.И. Стратегия участия органов муниципального самоуправления в регулировании развития жилищно-коммунального хозяйства/ С.А. Баженов. Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2012. 158 с.

3. Большой юридический словарь [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://juridical.slovaronline.com

4. Все о капитальном ремонте [Электронный ресурс] // Официальный сайт Реформа ЖКХ. Режим доступа: https://www.reformagkh.ru/

5. Гражданский кодекс РФ [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/

6. Жилищные условия [Электронный ресурс] // Официальный сайт территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области. Режим доступа: http://sverdl.gks.ru/

7. Жилищные условия в России [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. Режим доступа: http://www.gks.ru/

8. Жилищный кодекс РФ [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/

9. Зарубежный опыт управления ЖКХ [Электронный ресурс] // Центр информационной поддержки сферы ЖКХ. Режим доступа: http://www.gkh-volga.ru

10. Защита жилищных прав [Электронный ресурс] // Официальный сайт Справедливое ЖКХ. Режим доступа: http://spravzkh.ru/

11. Информационно-справочная база о жилищно-коммунальном хозяйстве Екатеринбурга [Электронный ресурс] // Официальный портал «Город Екатеринбург». Режим доступа: %B6%D0%BA%D1%85

12. Информационно-справочная база о жилищно-коммунальном хозяйстве Октябрьского района г. Екатеринбурга [Электронный ресурс] // Официальный сайт Октябрьского района г. Екатеринбурга. Режим доступа: http://xn--90aodbbvqig6h4a.xn--80acgfbsl1azdqr.xn--p1ai/

13. Информация для потребителей [Электронный ресурс] // Сайт Единого Расчетного Центра. Режим доступа: http://www.erc.ur.ru/

14. Информация о компании [Электронный ресурс] // Официальный сайт ООО «Управляющая компания Октябрьского района». Режим доступа: http://domdvor.ru/

15. Информация об отделе инспекционного контроля и ЖКХ [Электронный ресурс] // Электронный фонд правовой и нормативнотехнической документации. Режим доступа: http://docs.cntd.ru/

16. Информация об утвержденных тарифных постановлениях [Электронный ресурс] // Официальный сайт Региональной Энергетической Комиссии Свердловской области. Режим доступа: http://rek.midural.ru/article/show/id/85

17. Кондратьева М.Н. Организация и управление жилищнокоммунальным хозяйством /М.Н. Кондратьева. Ульяновск: УлГТУ, 2009. 160 с.

18. Куннунен Х. Управление квартирным акционерным обществом и содержание недвижимости /Куннунен Х.// Недвижимость. 2002. № 3-4.

19. Макаров Г.В. Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в городских многоквартирных домах / Г.В. Макаров // Хозяйство и право. 2011. № 6. С. 31.

20. Матвиенко Д.А. Альтернативная политика тарифообразования как способ их решения [Электронный ресурс] / Д.А. Матвиенко // Сайт Кубанского государственного аграрного университета. Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2012/09/pdf/05.pdf

21. Методы ресурсосбережения в многоквартирном доме [Электронный ресурс] // Портал Youhouse. Режим доступа: http://youhouse.ru/sberejenie/

22. О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля и муниципального контроля. [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Консультант Плюс: справочноправовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_83079/

23. О компании [Электронный ресурс] // Официальный сайт ООО «Управляющая компания Шарташская». Режим доступа: http://shartashskaya.ru/

24. Об общественных инспекторах [Электронный ресурс]: Постановление от 14 декабря 1999 года №32 // Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. Режим доступа: http://docs.cntd.ru/

25. Об основах общественного контроля в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 212-ФЗ // Информационно-правовое обеспечение Гарант. Режим доступа: http://base.garant.ru/70700452/

26. Об Управлении жилищным и коммунальным хозяйством Администрацией города Екатеринбурга [Электронный ресурс] // Официальный сайт города Екатеринбург. Режим доступа:

27. Обзор передового зарубежного опыта развития ЖКХ [Электронный ресурс] // Сайт Московского городского университета управления Правительства Москвы. Режим доступа: http://mguu.ru/images/publications/mguu-best-practices-utilities.pdf

28. Оперативная информация «Жилищные условия РФ» [Электронный ресурс] // Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. Режим доступа: http://www.gks.ru

29. Оплата жилищно-коммунальных услуг [Электронный ресурс] // Портал ЖКХ. Режим доступа: http://www.zhkh.su/

30. Основы управления многоквартирными жилыми домами: учебное пособие/ Ч.Д. Цыренжапов [и др.]; под ред. Ч.Д. Цыренжапов. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2013. 84 с.

31. Официальная информация о ТСЖ «Парковый-1» [Электронный ресурс] // Официальный сайт товарищества собственников жилья «Парковый-1». Режим доступа: http://park239.ucoz.ru/

32. Права и полномочия жилищной инспекции [Электронный ресурс] // Официальный сайт Жилищный Консультант. Режим доступа: http://dgkh.ru/

33. Правовая информация о рынке жилья в Екатеринбурге [Электронный ресурс] // Официальный сайт Квадратный метр. Режим доступа: https://www.metrtv.ru/

34. Развитие ЖКХ [Электронный ресурс] // Журнал Деловой квартал. Режим доступа: http://ekb.dk.ru/wiki/razvitie-zhkkh

35. Реестр управляющих компаний [Электронный ресурс] // Официальный сайт ГосЖКХ. Режим доступа: http://gosjkh.ru

36. Решение №15/6 Об утверждении Положения Об администрации района города Екатеринбурга [Электронный ресурс] // Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/895210104

37. Руткаускас Т.К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. /Т.К. Руткаускас. Екатеринбург: изд-во ГОУ ВПО «Рос. гос. проф.-пед. ун-т», 2006. 419 с.

38. Словарь Академик [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://dic.academic.ru/

39. Словарь по управлению персоналом [Электронный ресурс]. Режим доступа:

40. Словарь риелтора [Электронный ресурс]. Режим доступа:

41. Статистика муниципальных образований [Электронный ресурс] // Сайт Федеральной службы государственной статистики. Режим доступа: http://www.gks.ru/dbscripts/munst/

42. Степанова-Быкова А.С. Методика профессионального обучения / А.С. Степанова-Быкова. Красноярск: ИПК СФУ, 2009. 299 с.

43. Тарифы на 2015 год [Электронный ресурс] // Сайт Управляющей компании Октябрьского района. Режим доступа: http://domdvor.ru/

44. Управление тарифами [Электронный ресурс] // Официальный сайт Промышленность. Энергетика. ЖКХ. Режим доступа: http://gkx.ru/

45. Черняк В.З. Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика: учебное пособие / В.З. Черняк. 2-е изд.,перераб. Москва: КНОРУС, 2010. 392 с.

46. Элементы жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс] // Официальный сайт энциклопедии Википедия. Режим доступа: http://wikipedia.org

47. Энергосбережение в жилищной и коммунальной сфере: учебник для вузов /П.Г. Грабовый [и др.]; под общ. ред. Л.Н. Чернышова, Т.К. Руткаускас. 2-е изд., перераб., испр. и доп. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2012. 515 с.

48. Энциклопедия «Студопедия» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://studopedia.ru/

49. Эрганова Н.Е. Методика профессионального обучения: учебное пособие для студ. Высш. Учеб. Заведений / Н.Е. Эрганова. Москва: Издательский центр «Академия», 2007. 160 с.

50. Эффективное управление жилым домом: практическое руководство/ В.Н. Субботина [и др.]; под общ. Ред. В.Н. Субботина. Москва: ЭКСМО, 2008. 224 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение А

Схема управления товариществом собственников жилья

Собственники, которые не участвуют в

товариществе собственников жилья

Договор о содержании и ремонте

общего имущества в

многоквартирном доме

Товарищество собственников

жилья

Договор об управлении

многоквартирным домом Договоры о предоставлении коммунальных услуг Председатель ТСЖ

Договоры на

предоставление

Открытие расчетных подрядных услуг

счетов

Ресурсосбегающие Финансовые Подрядные организации: учреждения организации: Водоснабжение Услуги по Водоотведение содержанию и

текущему ремонту Электроснабжение

Лифтовое Теплоснабжение обслуживание

Аварийные службы

Вывод мусора

Приложение Б

Схема организации и управление жилищно-строительным кооперативов

Члены жилищно-строительного

кооператива

Паевые

взносы

Жилищно строительный

кооператив Финансирование

Выступает в

качестве

застройщика

Генподрядчик

Строящийся объект

Готовый к

эксплуатации объект Реорганизация

в ТСЖ

Приложение В

Схема управления многоквартирным домом через управляющую

компанию

Собственники жилья Поставщики

коммунальных

услуг Наниматели Основные

денежные

потоки

Субсидии

Управляющая компания Ремонтные

организации

Органы местного

Ссуды, кредиты, самоуправления их возврат

Поставщики

жилищных Кредитные услуг учреждения

Приложение Г

Перечень ветхого и аварийного жилья № Адрес год материал стен % износа общая п/п ветхого или постройки площадь

аварийного дома,

жилого дома кв.м 1 2 3 4 5 6 1 Алая, 1 1932 158,4

69% на 2 Атмосферная, 1 1931 каркасно/засыпной 423,7

2006 3 Артёма,7 1953 кирпич 529,2 4 Бажова, 219 1963 кирпич 45% на

13.11.1997 881,2

Бахчиванджи, 19/2 1951 брус 51% на 5 15.03.2012 416,9 6 Бахчиванджи, 19/4 1961 дерево 40% на

15.03.2012 314,9 7 Бахчиванджи, 19/5 1952 62% на

каркасно/засыпной 15.07.1998 395,5 8 Бахчиванджи, 19/6 1952 61% на

каркасно/засыпной 15.03.2012 397,4

Бахчиванджи, 19/7 1952 60% на 9 каркасно/засыпной 15.03.2012 393,3 10 Бахчиванджи, 19/8 1928 бревно 60% на

15.03.2012 612,5 11 Белинского, 163б 1953 бревно 75% на

17.02.1995 736,4

Бессарабская, 5 1938 бревно 68% на 12 17.02.2011 488,9 13 Бобруйская, 11 1959 брус 65% на

28.03.2012 421,8 14 Бригадиров, 29 1959 кирпич 47% на

16.02.1998 276,1 15 Вавилова, 2А 1963 бревно 52% на

24.02.2012 151,8

Варшавская, 12 1952 кирпич 52% на 16 27.02.2012 370,2 17 Варшавская, 20 1952 кирпич 66% на

424,0

2009 18 Варшавская, 22 1952 кирпич 67% на

396,3

2009

Вечерний, 6 1956 кирпич 60% на 19 16.05.2013 890,5

Продолжение приложения Г