Совершенствование деятельности по управлению жилищным фондом (на примере МУП «Управление единого заказчика ЖКХ»)

Дипломная работа

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности. Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.

В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда в течение многих лет и десятилетий, сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам. Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.

Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.

Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.

26 стр., 12732 слов

Курсовая работа муниципальное управление жилищно коммунальным хозяйством

... этим новая форма управления по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и его ремонту ... государственной и муниципальной собственности на объекты ЖКХ; 2) чрезмерная концентрация управления на ... их жилищных условий и развития культуры населения. ЖКХ включает жилищное хозяйство и коммунальные предприятия. ... гарантии собственника жилья (муниципалитета) - о своевременном финансировании работ по его ...

Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет.

Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы.

Схематично процесс управления жилищной сферой, характерный для многих городов страны, представлен на рис. 3.1.1. Как видно из приведенной схемы, данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования.

Рис. 3.1.1. Схема административного управления процессом эксплуатации жилищного фонда города

В результате формируется система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы. Потребители в этой системе не имеют голоса в решении своих эксплуатационных проблем и могут лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный результат, так как контроль и регулирование взаимоотношений с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия на жилищную систему — отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических взаимоотношений. Поэтому возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.

В соответствии с жилищной реформой предлагается отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве и перейти на альтернативную систему целевого управления, основанную на сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов. В данной системе предусматривается формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширении круга участников хозяйственного процесса (рис. 3.1.2).

5 стр., 2166 слов

Функции государственного управления земельным фондом

... УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ Учетная функция земельного кадастра отражена в тексте ст. 4 Закона о ГЗК и постановления РФ (функция, не порождающая факт установления, перехода или прекращения прав на земельный участок). По ...

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

Рис. 3.1.2. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях жилищной реформы

Рассмотрим функции основных участников эксплуатационного процесса.

Администрация организует управление эксплуатацией жилищного фонда города и обеспечивает привлечение необходимых ресурсов.

Служба заказчика выступает от лица города, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ. Организационно-правовая форма — учреждение или государственное унитарное предприятие.

Городские жилищно-эксплуатационные организации проводят работы по содержанию и ремонту городского жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами. Организационно-правовая форма — государственные унитарные производственные организации.

Управляющие компании представляют собой негосударственные и немуниципальные организации, имеющие разнообразный статус, в том числе частной фирмы, но выполняющие функции заказчика по договору с городом или с негосударственными структурами на содержание жилищного фонда.

Фирмы — производители ремонтно-эксплуатационных работ и услуг выполняют работы преимущественно в немуниципальном секторе города.

Основу хозяйственных взаимоотношений в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах. Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту городского жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Жилищный фонд других форм собственности эксплуатируется на основе прямых договоров между коллективными или частными собственниками зданий и подрядными ремонтно-строительными фирмами или городскими жилищно-эксплуатационными организациями. Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т.п. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

3 стр., 1424 слов

Жилищно-коммунальные услуги

... на придомовых территориях. 6. Коммунальные услуги В данном случае мы привели в целом перечень жилищных услуг. В то же самое время существуют еще и коммунальные услуги. Коммунальные услуги - это предоставление услуг ... В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта. Необходимо здесь отметить ...

Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете она будет выгодна все сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей. Но создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью решения целого ряда задач. Рассмотрим важнейшие из них.

Разделение функций заказчика и подрядчика в процессе эксплуатации жилищного фонда направлено на обеспечение экономической заинтересованности исполнителей в результатах своей деятельности и на повышение качества обслуживания жилья. В то же время необходимо заметить, что система «заказчик — подрядчик» не является чем-то принципиально новым. Она широко известна как в нашей стране, так и за рубежом.

Применительно к жилищному сектору задача заключается в рациональном разделении функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Это тем более важно, что в течение длительного времени данные функции совмещались в ведомственном органе управления жилищным хозяйством города и жилищный сектор не имеет пока достаточного опыта по организации процесса эксплуатации жилья в условиях разделения управленческих и хозяйственных функций. Опыт первых лет реформирования жилищной сферы, в том числе попытки разделения управленческих и хозяйственных функций, неоднозначен и в ряде случаев даже негативен. Но это обстоятельство не означает ошибочность направления по развитию договорных и конкурентных начал в жилищном секторе города. В то же время вполне очевидно, что организация конкурсных процедур и принятие на себя договорных обязательств требует тщательной подготовительной работы, а также соответствующего ресурсного обеспечения: финансового, материально-технического и кадрового.

Взаимоотношения между собственником и производителем работ должны строиться только на договорной основе. Исключение могут составлять аварийно-диспетчерские и некоторые дpyrиe особые виды работ обеспечивающего и контрольного характера, которые трудно или невозможно нормировать и включать в муниципальный заказ.

3.2. Мероприятие по ремонту конструктивных элементов жилых зданий, ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования

Это мероприятие отражает затраты на проведение работ по обеспечению сохранности жилищного фонда: профилактический ремонт, включая подготовку жилищного фонда к зиме, технические осмотры и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фасадов, крыш (кровель), межэтажных лестничных клеток, лестниц, чердачных помещений, технических подвалов, мусоросборных камер и т.д.) и затраты на ремонт и обслуживание водоотводящих устройств, систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.

5 стр., 2192 слов

Договор на жилищно-коммунальное обслуживание

... кoммунaльные pеcуpcы. Paccмoтpенные в paбoте вoпpocы пoзвoляют cделaть вывoд o неcoвеpшенcтве уcтaнoвленнoй жилищным зaкoнoдaтельcтвoм cиcтемы дoгoвopoв o пpедocтaвлении кoммунaльныx уcлуг, пpи кoтopoй oтнoшения пo пpoдaже ... N 6-ФКЗ, oт 30. 12.2008 N 7-ФКЗ, oт 05. 02.2014 N 2-ФКЗ). Жилищный кoдекc Poccийcкoй Федеpaции oт 29. 12.2004 N 188-ФЗ // Poccийcкaя гaзетa, N 1, ...

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, ремонт и обслуживание домового инженерного оборудования;
  • отчисления на социальные нужды;
  • затраты на материалы;
  • прочее.

Рекомендуется провести переоценку начальной балансовой стоимости жилого фонда для увеличения средств на текущий ремонт, т.к. такая переоценка в МУП «УЕЗ ЖКХ» не проводилась с момента создания этого предприятия (с 1998г.).

3.3. Мероприятие по созданию аварийного обслуживания лифтов с автоматическими и распашными дверями

В ведении МУП «УЕЗ ЖКХ» из 3281,0 тыс. кв. м. жилищного фонда, лишь 62,4 тыс. кв. м. числятся дома не имеющие такого вида благоустройства как лифт. А остальной жилой фонд исчисляется износом более 70%, т.к. дата постройки домов 69-70гг. Следовательно, для поддержания лифтов в рабочем состоянии требуется как текущий ремонт, так и аварийное обслуживание.

До настоящего времени в МУП «УЕЗ ЖКХ» аварийное обслуживание лифтов не было предусмотрено.

Для того чтобы создать аварийную службу обслуживания лифтов нужно точно определить состав этой службы и затраты на расходы по оплате труда, закупке материалов, эксплуатации транспорта и пр.

Такое мероприятие как создание аварийного обслуживания лифтов повысит эффективность эксплуатации жилищного фонда.

3.4. Внедрение новой системы управления жилищным фондом

В сфере управления жилищным фондом следует выделить следующие основные проблемы:

1. Высокий износ жилищного фонда, к которому привели следующие причины:

  • отсутствие конкуренции в сфере управления жилыми домами;
  • высокая административная зависимость существующих жилищных предприятий от администрации города;
  • недостаточный объем средств на снос ветхого и аварийного жилья, при одновременном выделении бюджетных средств на ипотечное кредитование и субсидии;

2. Низкий уровень качества жилищных услуг, чему способствуют:

  • отстранение населения от управления общим имуществом, контроля за качеством и объемами предоставляемых услуг;
  • отсутствие у населения информации об объемах и качестве предоставляемых жилищных услуг;
  • отсутствие системы мониторинга состояния жилищного фонда.

3. Низкий уровень представления коммунальных услуг, чему способствуют:

  • отсутствие приборов учета и регулирования потребления коммунальных услуг на уровне дома и на уровне квартиры;
  • отсутствие мотиваций обслуживающих жилфонд предприятий контролировать качество и объемы предоставления КУ.

4. Низкая платежная дисциплина населения, что обусловлено следующим:

13 стр., 6403 слов

Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

... характеристику жилищному фонду, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть и проанализировать способы управления жилищным фондом. Для ... жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для ... и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту ...

  • слабая мотивация у муниципального предприятия по повышению сбора платежей с населения;
  • низкое качество жилищных и коммунальных услуг;
  • неудовлетворительная социально-экономическая обстановка в городе.

3.5. Создание единого центра сбора платежей

Практически все поставщики услуг, в том числе и эксплуатирующие организации, осуществляли расчеты с населением самостоятельно, имея свой штаб бухгалтеров разного уровня квалификации и ответственности к выполнению своих обязанностей. Крупные поставщики услуг по водоснабжению, радиотелефонной связи, обслуживанию и водоотведению, газоснабжению, радиотелефонной связи, обслуживания телевизионных антенн коллективного пользования и другие имели свои абонентские службы и выдавали населению каждый свою абонентскую книжку сроком на один-два года. Это обстоятельство приводило к тому, что в пунктах приема платежей скапливались большие очереди, часть населения оплачивала услуги на выбор, при этом абонентские книжки заполнялись (порой вольно или невольно) без учета изменения тарифов. Наличие большого количества абонентских книжек вызывало недовольство значительной части жителей. Собираемость платежей с населения составляла 60-65 %. Ограниченные возможности городского бюджета, отсутствие практики взыскания задолженности привели к дефициту средств у предприятий для осуществления своей деятельности и развития.

Перед муниципальным учреждением г. Мытищи была поставлена цель создать комплекс программно-технических средств, охватывающих все сферы по работе с населением.

При этом ставилась задача получить высоко-функциональную информационную систему с учетом возможности наращивания в несколько раз объемов обслуживаемого жилья без увеличения численности персонала.

Использование комплекса должно было позволить объединить в единую технологическую цепь городское управление жилищного хозяйства, выполняющего функции Службы единого заказчика, и все организации, функционально связанные с начислением и сбором платежей населения, путем создания единой территориальной системы. Это в свою очередь должно было обеспечить достижение основной цели жилищно-коммунальной реформы – повышение эффективности использования ресурсов.

4. Экономическая (социальная оценка мероприятий)

4.1. Расчет мероприятия по ремонту конструктивных элементов жилых зданий, ремонту и обслуживанию внутридомового оборудования

В связи с тем, что состав жилого фонда находящийся в управлении МУП «УЕЗ ЖКХ» имеет более 40% пятиэтажных домов с износом более 60%, возникает необходимость проведения переоценки первичной балансовой стоимости, что позволило бы увеличить ремонтный фонд жилых домов.

По нормативу отчислений работы по текущему ремонту должна составлять до 1% от первоначальной балансовой стоимости жилого фонда.

Балансовая стоимость на 2005 год = 9530438,2 тыс. руб.

Сумма на текущий ремонт в 2005 году = 57182,6 тыс. руб., что составляет о,6% от балансовой стоимости.

Балансовая стоимость на 2006 год (с учетом переоценки) = 19798714,7 тыс. руб.

Сумма на текущий ремонт по нормативу = 19798714,7 * 1% = 19987,1 тыс. руб.

9 стр., 4342 слов

Доступное и комфортное жилье гражданам россии

... с небольшим доходом и решить проблемы восстановления и укрепления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры комплекса. 2. Этапы и механизм реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» на первом ...

Для переоценки первоначальной балансовой стоимости жилого фонда по бухгалтерскому учету применен коэффициент = 2,07.

Сумма тек. рем. 2006 г. – Сумма тек. рем. 2005 г. = дополнительные средства на ремонтно-эксплуатационные Работы.

На 2006 г. средства на текущий ремонт (с учетом переоценки) составили на 140804,5 тыс. руб. больше чем в 2005 году.

Эти дополнительные средства можно направить на работы по замене внутридомовых сетей по теплоснабжению и водоснабжению.

4.2. Расчет мероприятия по созданию аварийного обслуживания лифтов

До настоящего времени в МУП «УЕЗ ЖКХ» аварийное обслуживание лифтов не было предусмотрено.

Для того чтобы создать такую службу нужно предусмотреть перечень работ по обслуживанию лифтов, состав службы аварийного обслуживания и рассчитать расходы на заработную плату рабочих и прочие расходы (табл.3.1.1.).

Состав работ: прибытие дежурных ремонтной службы на объект; открытие двери машинного помещения; перемещение кабины до зоны точки остановки ближайшего этажа, открытие дверей кабины и шахты; выявление причин остановки лифта, установление неисправностей, проверка работы в режиме «Нормальная работа».

ПРЕДЛОЖЕНИЕ по организации аварийно-технического обслуживания лифтов г. Мытищи №

п/п

Наименование расходов

Режим работы Кол.

штат.

ед. Ср. з/п в месяц

(с подоход.) 1 шт. ед.

Сумма, руб. 1. РАСХОДЫ НА ОПЛАТУ ТРУДА: диспетчер круглосуточно 4 6 100,00 24 400,00 электромеханик С 8-00 до 20-00 каждый день 4 15 700,00 62 800,00 водитель С 8-00 до 20-00 каждый день 4 10 700,00 42 800,00 электромеханик круглосуточно 4 15 700,00 62 800,00 водитель круглосуточно 4 15 700,00 42 800,00 Начальник участка С 8-00 до 17-00

Вых: суб, вс 1 17 659,00 17 659,00 Итого: 21 273 259,00 2. ПРОЧИЕ РАСХОДЫ: Расходные материалы и спецодежда 3 466,00 Эксплуатация транспорта (3 а/м): Бензин 20 833,67 амортизация 8 333,33 Итого: 32 633,00 Отчисления от расходов на оплату труда, 27,2% 74 326,45 ИТОГО ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ: 380 218,45 Накладные расходы, 25% 76 473,00 Стоимость аварийного обслуживания лифтов в месяц 456 691,46 НДС 18% 69 664,80 ИТОГО С НДС: 526 356,25

Стоимость 1 чел.-ч рассчитывается для соответствующего среднего разряда работ (категории инженера).

В состав стоимости 1 чел.-ч включаются расходы по оплате труда, в том числе компенсационные выплаты, а также стимулирующие доплаты и надбавки в соответствии с законодательными и правовыми актами.

Затраты на приобретение материалов и запасных частей, необходимых для проведения текущего ремонта оборудования лифтов, определяются в сметах и при расчетах за выполнение работы на основе их потребности, установленной по технической документации, с учетом действующих норм расхода частей пассажирских лифтов. Сметные цены текущего уровня принимаются по ценам приобретения, подтвержденных бухгалтерскими документами, с учетом транспортных и заготовительно-складских расходов.

4.3. Расчет внедрения новой системы управления жилищным фондом

Для стабилизации ситуации целесообразна реализация следующих мероприятий:

Отказ от административных мер управления, формирование конкурентной среды в сфере управления жилыми домами.

Введение пообъектного управления и пообъектных договоров управления с указанием объемов работ и перечня предоставляемых услуг (в соответствии с нормами Жилищного кодекса).

4 стр., 1589 слов

Формирование системы управления жилищно-эксплуатационными организациями

... испытаниях тепловых потерь с нормативными; разработку предложений по нормированию эксплуатационных потерь тепла. При сопоставлении фактических Q ф и нормативных ... сетей заключается в том, что после окончания строительства монтажная организация тщательно отмывает внутренние полости труб от песка, грязи, окалины ... должна быть не более 60 0 С, а органов управления - не более 36 0 С. Смесительная арматура, ...

Привлечение собственников жилых помещений к управлению общим имуществом в многоквартирных домах.

Формирование механизмов привлечения внебюджетных средств для капитального ремонта жилых домов, проведения мероприятий по энергосбережению в домах и в жилых помещениях.

Привлечение кредитных средств для сноса ветхого и аварийного жилищного фонда.

Формирование экономических стимулов эффективного управления домами, путем заключения договоров управления жилыми домами на среднесрочный период (3-5 лет).

В соответствии со ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (см.рис.№1):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Рис.№1. Способы управления многоквартирными домами

В г.Дзержинске правовые нормы ЖК РФ, касающиеся управления многоквартирными домами, целесообразно реализовывать следующим образом:

Первый способ управления необходимо применять в малоквартирных домах. Договорные отношения при данном способе управления могут формироваться по двум вариантам, приведенным на рис.№ 2 и 3.

Второй способ управления наиболее применим для ТСЖ, образованных во вновь построенных жилых домах; при этом в качестве управляющей организации целесообразно выступать организации-застройщику. Также целесообразно применение данного способа управления в домах с малым сроком эксплуатации. Договорные отношения при данном способе управления приведены на рис.№ 4.

Рис.№2. Первый вариант договорных отношений при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.

Рис.№3. Второй вариант договорных отношений при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.

Рис.№4. Договорные отношения при управлении многоквартирным домом ТСЖ. (Условные сокращения: РСО – ресурсоснабжающая организация, ОО – обслуживающая организация)

Действия органов местного самоуправления в части стимулирования создания и функционирования товариществ собственников жилья должны заключаться в следующем:

На этапе формирования.

1.Содействие организации собраний.

1.1. Информационно-разъяснительная работа с собственниками.

1.2. Участие в предварительном опросе жителей по выбору способа управления.

1.3. Выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами.

1.4. Содействие в предоставлении документов, в которых зафиксирована информация о техническом состоянии объекта (многоквартирного дома), его характеристиках.

1.5. Содействие в формировании реестра собственников помещений с указанием доли каждого собственника в общем имуществе дома.

1.6. Определение представителя собственника муниципального жилья, его участие в собраниях.

1.7. Обеспечение предоставления помещений для проведения общих собраний собственников (при необходимости).

2. Содействие формированию ТСЖ.

29 стр., 14281 слов

Правовые особенности договора управления многоквартирным домом

... с которой по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского ...

2.1. Обеспечение передачи технической документации на многоквартирный дом ТСЖ.

2.2. Проведение за счет средств местного бюджета:

2.2.1. Государственной регистрации муниципального имущества, техническую инвентаризацию и паспортизацию общего имущества многоквартирных домов.

2.2.2. Инвентаризации прав органов местного самоуправления на общее имущество многоквартирных домов.

2.3. Содействие в оформлении земельного участка.

На этапе функционирования.

1. Консультационно-методическая помощь органам управления ТСЖ по всем аспектам его функционирования, организация обучения и повышения квалификации руководства ТСЖ.

2. Предоставление ТСЖ средств из местного бюджета на возвратной и безвозвратной основах на проведение капитального ремонта.

3. Предоставление ТСЖ, созданных в домах с высокой степенью износа, муниципальных гарантий для привлечения кредитных ресурсов на проведение работ по капитальному ремонту, погашение процентов по данным кредитам.

Сфера применения третьего способа управления – управление управляющей компанией – весь остальной жилищный фонд. При этом, на начальном этапе в качестве УК целесообразно использование муниципальных предприятий (или одного МП), в рассматриваемой перспективе – сформировать АО для привлечения инвестиций в ремонт жилищного фонда.

Схема договорных отношений при данном способе управления отражена на рис.№5.

Для обеспечения реализации собственниками жилых помещений права на выбор способа управления, органам местного самоуправления необходимо разработать методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Рис.№5. Договорные отношения при управлении

многоквартирным домом управляющей компанией. (Условные сокращения: РСО – ресурсоснабжающая организация, ОО – обслуживающая организация)

4.4. Экономическое обоснование создания единого центра приема платежей

К концу 2004 г. данная задача была решена. Функции начисления и сбора платы населения за техническое обслуживание жилищных помещений, отопление и водоснабжение эксплуатирующими организациями и частью поставщиков услуг были переданы участкам МУ УЕД г. Кирова.

В настоящее время разработанная система комплексной автоматизации предприятий ЖКХ обеспечивает автоматизацию следующих функций:

ведение базы данных по нанимателям и собственникам жилья (более 140 тыс. лицевых счетов)

расчет платежей для различных типов жилья с учетом льгот и субсидий

формирование и централизованная печать единого платежного документа

обработка счет-извещений оплаченных квитанций с применением технологии штрих-кодирования, что позволило свести к минимуму ошибки, возникающие при обработке документов, а также в несколько десятков раз увеличить скорость их обработки

распределение поступивших от нанимателей средств между организациями, участвующими в предоставлении услуг населению (в настоящее время таких организаций более 40)

более целенаправленное ведение претензионной работы по взысканию платежей с должников

формирование отчетов (более 50 типов)

обеспечение безопасности информации

контроль целостности баз данных

Заключение

Реформа ЖКХ подразумевает под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении. По данным Министерства регионального развития РФ в среднем по России физический износ котельных достиг уже 55%, коммунальных сетей водопровода — 65%, канализации и тепловых сетей — 63%, электрических сетей — 58%, водопроводных насосных станций — 65%, канализационных насосных станций — 57%, очистных сооружений водопровода — 54% и канализации — 56%. По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ основных фондов продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф, угрожающих миллионам людей и сотням предприятий. Подтверждением тому стали недавние аварии в целом ряде регионов. Основой экономических отношений до сих пор остается система бюджетного дотирования предприятий. Управление производством ЖКУ централизовано, почти не развита конкуренция. Потребители не имеют возможности влияния на количество и качество представляемых им услуг. И вот когда будут решены такие задачи, как:

  • модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда;
  • перевод ЖКХ на рыночные правила работы (с упразднением государственной монополии, с привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции);
  • достижение высокого уровня качества коммунальных услуг и соблюдение социальных гарантий;
  • Тогда можно будет говорить, что главная цель реформы достигнута.

Библиографический список:

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/upravlenie-jilischnyim-fondom/

Конституция Российской Федерации. — М., 1993.

Гражданский кодекс Российской Федерации, части I и II.

Федеральный Закон № 97-ФЗ “О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд”

Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” № 72-ФЗ от 15.06.2004 г.

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.2004 г.

Постановление правительства РФ “О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг” № 1613 от 20.12.2004 г.

Федеральный закон “Об основах федеральной жилищной политики” № 4218- 1- ФЗ от 24.12.02 г.

Федеральный закон “О прожиточном минимуме в РФ” № 852 –ФЗ от 11.11.2006 г.

Федеральный закон “О социальной защите инвалидов в РФ” № 181-ФЗ от 24.11.95 г.

Федеральный закон “О статусе военнослужащих” № 76-ФЗ от 27.05.05 г.

Указ Президента РФ “О мерах по социальной поддержке многодетных семей” № 431 от 05.05.02 г.

Указ Президента РФ “О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ” № 425 от 27.04.04 г.

Постановление Правительства РФ “О минимальном размере оплаты труда” № 347 от 19.06.2004 г.

Постановление Правительства РФ “Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг” № 707 от 18.06.04 г.

Постановление Правительства РФ “О совершенствовании оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения” № 887 от 02.08.05 г.

Постановление Министерства труда РФ “Об утверждении Методики исчисления среднего совокупного дохода семьи” № 11 от 28.01.04 г.

Богомолов А.М., Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Договоры жилищно-коммунального хозяйства – М.: «Экзамен», 2004. – 288 с.

Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда. Монография подготовлена коллективом авторов, сотрудников фирмы «Институт экономики города», 2003. – 204 с.

Зотов В.Б. Территориальное управление жилищно-коммунальным хозяйством (методология, теория, практика).

Автореферат. М., 2004. – 32 с.

Зотов А.Б. Реформа экономических отношений как основа формирования новой системы управления ЖКХ. Учебное пособие по дисциплине «Муниципальный менеджмент». М.: Прима-Пресс, 2005. – 42 с.

Пример счета-квитанции

СЧЕТ-КВИТАНЦИЯ ПО ПОДРАЗДЕЛЕНИЮ 15 Л/С 150211 ЗА 10.2001 Ф.И.О.: БУШМЕЛЕВА ЛИДИЯ АКИНДИНОВНААдрес: ЩОРСА д.30А Кв.11Об./площадь: 46,2 Кол-во человек: 2 Временно отсут.: 0 Задолженностьна 31.10.2001369,9 № Вид платежа Тариф Начисл. Льготы Сн./Дон. Субсидии Всего 1 Наем жилья 0,14 6,47 2,94 0,00 -1,55 1,98 2 Обслуживание жилья 1,20 55,44 25,20 0,00 -13,25 16,99 3 Вызов ТБО 2,83 5,66 2,83 0,00 -1,49 1,34 4 Обслуживание лифтов 17,47 34,94 17,47 -6,37 -9,18 1,92 5 Отопление 3,74 172,79 78,54 -50,24 -41,29 2,72 6 Горячая вода 29,12 58,24 29,12 0,00 -15,31 13,81 7 Холодная вода и водоотвед. 16,58 33,16 16,58 0,00 -8,72 7,86 8 Газ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9 Коллективная антенна 10,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Выгреба 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11 Электроэнергия 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 366,70 172,68 -56,61 -90,79 46,62 Сумма к оплате: 46,62 руб. Наименование: МУ УЕД г. Кирова Р/счет: 40602810627320200020 Банк: Кировское ОСБ № 8612 г. Киров СЧЕТ-ИЗВЕЩЕНИЕ ПО ПОДРАЗДЕЛЕНИЮ 15 Л/С 150211 ЗА 10.2001 Ф.И.О.: БУШМЕЛЕВА ЛИДИЯ АКИНДИНОВНА Адрес: ЩОРСА д.30А Кв.11 Сумма к оплате: 46,62 руб.

Схема обработки единого платежного документа

Богомолов А.М., Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Договоры жилищно-коммунального хозяйства – М.: «Экзамен», 2004. – 288 с.

Талонов А.В. Рыночные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. С.-Пб, 1997.

86

Администрация городского поселения Мытищи

Управление ЖКХ

водоснабжение и водоотведение

Управляющая организация

МУП «УЕЗ ЖКХ»

электроснабжение

теплоснабжение

вывоз твердых и жидких бытовых отходов

капитальный ремонт жилищного фонда

прочие услуги

банно-прачечное хозяйство

ритуальные услуги

механизированная уборка территорий

содержание и текущий ремонт жилищного фонда

многоотраслевые предприятия

Дорожно-мостовое хозяйство

Озеленение

Директор Службы заказчика

Заместитель по эк. и финансам

Информационно-диспетчерская отдел

Главный

инженер

Отдел договоров

Бухгалтерия

Производственно-технический отдел

Юрист

Планово-экономический отдел

Общий отдел

МУП «УЕЗ ЖКХ»

Организации-поставщики услуг по содержанию и текущему ремонту

Наниматели

Собственники

Заказчики

Отдел договоров

Список использованной литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/diplomnaya/upravlenie-jilischnyim-fondom/

1.Конституция Российской Федерации. — М., 1993.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации, части I и II.

3.Федеральный Закон № 97-ФЗ “О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд”

4.Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” № 72-ФЗ от 15.06.2004 г.

5.Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.2004 г.

6.Постановление правительства РФ “О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг” № 1613 от 20.12.2004 г.

7.Федеральный закон “Об основах федеральной жилищной политики” № 4218- 1- ФЗ от 24.12.02 г.

8.Федеральный закон “О прожиточном минимуме в РФ” № 852 –ФЗ от 11.11.2006 г.

9.Федеральный закон “О социальной защите инвалидов в РФ” № 181-ФЗ от 24.11.95 г.

10.Федеральный закон “О статусе военнослужащих” № 76-ФЗ от 27.05.05 г.

11.Указ Президента РФ “О мерах по социальной поддержке многодетных семей” № 431 от 05.05.02 г.

12.Указ Президента РФ “О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ” № 425 от 27.04.04 г.

13.Постановление Правительства РФ “О минимальном размере оплаты труда” № 347 от 19.06.2004 г.

14.Постановление Правительства РФ “Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг” № 707 от 18.06.04 г.

15.Постановление Правительства РФ “О совершенствовании оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения” № 887 от 02.08.05 г.

16.Постановление Министерства труда РФ “Об утверждении Методики исчисления среднего совокупного дохода семьи” № 11 от 28.01.04 г.

17.Богомолов А.М., Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Договоры жилищно-коммунального хозяйства – М.: «Экзамен», 2004. – 288 с.

18.Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда. Монография подготовлена коллективом авторов, сотрудников фирмы «Институт экономики города», 2003. – 204 с.

19.Зотов В.Б. Территориальное управление жилищно-коммунальным хозяйством (методология, теория, практика).

Автореферат. М., 2004. – 32 с.

20. Зотов А.Б. Реформа экономических отношений как основа формирования новой системы управления ЖКХ. Учебное пособие по дисциплине «Муниципальный менеджмент». М.: Прима-Пресс, 2005. – 42 с.

21. Зотов В.Б. Новые организационные формы управления в жилищно-коммунальном комплексе: управление кондоминиумом. М.: 2004 г. –24 с.

22.Комаров А.Д., Мусинова Н.Н., Садыков А.С. Управление ресурсосбережением в ЖКХ: Учебное пособие. М.: ГУУ, 2004. – 72 с.

23.Коммунальные неплатежи //Библиотека журнала «Социальная защита». Выпуск № 1, 2004. – 80 с.

24. Кузнецов Т.В., Гаврилов А.Т. Жилищно- коммунальная сфера: права и льготы граждан. Новейшие законодательно- нормативные документы. – М., Выпуск № 7, 2004г. – 33-41 с.

25.Лежикова Т.Л. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах.М.:2005 г.-43-49 с.

26.Мясникова Л. В. Бухгалтерский учет и налогообложение муниципальных предприятий: Практическое пособие. – М.: Издательство ПРИОР, 2000. – 192 с.

27.Предприятия ЖКХ: реформирование, бухучет, налогообложение. – М.: Современная экономика и право, 2000. – 128 с.

28.Руднев А.В., Острина И.А. Управление муниципальной собственностью: Учебное пособие. М.: ГУУ, 2004. – 80 с.

29.Талонов А.В. Рыночные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. С.-Пб, 2004.

30.Чернышев Л.Н. Формирование рыночных отношений в ЖКХ. Проблемы. Перспективы. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2004. – 256 с.

31.Чернышев Л.Н. Ценовая и тарифная политика в ЖКХ. / Под ред. Е.В. Басина. М.: Книжный мир, 2004.

32.Постановление Правительства РФ от 1 июля 2002 г. N 490 «О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства» (с изм. и доп. от 27 июня 2003 г.) -М., СПС ГАРАНТ, 2004.

33.Постановление Правительства РФ от 27 июня 2003 г. N 372 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг»-М., СПС ГАРАНТ, 2004.

34.Постановление Правительства РФ от 15 декабря 2000 г. N 965 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2000-2001 годы»-М., СПС ГАРАНТ, 2004.

35.Распоряжение Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)» (с изм. и доп. от 6 июня 2002 г.).

-М., СПС ГАРАНТ, 2004.

36.Постановление Администрации Тамбовской области от 5 января 2001 г. N 15 «О федеральных и областных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2000-2001 годы»-М., СПС ГАРАНТ, 2004.

37.Постановление Администрации Тамбовской области от 5 января 2001 г. N 16 «Об утверждении Положения о проведении областного конкурса на лучшую организацию, предприятие сферы жилищно-коммунального хозяйства по эффективности работы в новых экономических условиях», -М., СПС ГАРАНТ, 2004.

38.Приказ Госстроя РФ от 12 января 2000 г. N 4 «О разработке основных направлений государственной жилищной политики в 2001 — 2005 годах и стратегии развития на долгосрочную перспективу»

39.Решение Котовского городского Совета народных депутатов от 25 октября 2002 г. N 248 «Об отчете постоянной комиссии по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, промышленности, транспорта, связи и природопользования»

40.Алексеев Ю.П. Основы местного самоуправления. — М., Юнити-Дана. 2005.

41.Велихов Л.А. Основы городского хозяйства: — Обнинск, ДиС, 2004.

42.Гаврилов А.И. Проблемы повышения эффективности местного самоуправления. — М.: БЕК, 2005.

43.Мельников С.Б. Формирование корпоративного управления муниципальными образованиями в России в условиях кризиса. — М., Юнити, 2004.

44.Региональная экономика / Под ред. Т.Г. Морозовой. — М., Юристъ, 2003.

Регулирование территориального развития в условиях рыночной экономики / Под общ. ред. Б.М. Штульберга. — М., БЕК, 2004.

Экономика: Учебник / Под ред. А.С. Булатова. — М.: БЕК, 2003.