Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика — независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны — юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.
Оценка для целей залога — один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте — невозможностью его перемещения, так и в юридическом — обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный — ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.
Предметом дипломной работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.
Объектом исследования в дипломной работе стало складское здание.
Дата определения рыночной стоимости складского здания: 01.07.2010 г.
Дата составления дипломной работы: 12.09.2010 г.
Целью настоящей дипломной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки складского здания с учетом особенностей применения результатов оценки — для залога.
Оценка объекта недвижимости
... объектов недвижимости в качестве предмета залога; § продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; § переуступке долговых обязательств; § передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; - § возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при ...
При решении поставленной цели были решены следующие задачи:
- проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;
- проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.
проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;
- рассчитать рыночную стоимость складского здания для целей залога;
- обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;
- описать рекомендации по оценке объектов недвижимости для целей залога.
ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА, .1НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА
Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.).
Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.
Необходимо отметить, что помимо оценочных вопросов залог затрагивает значительную область правового поля. Поэтому, прежде чем рассматривать круг вопросов, лежащих в плоскости оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового поля.
Правовое поле в области залога объектов недвижимости
Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:
- Гражданский кодекс РФ, Часть первая;
- Земельный кодекс РФ;
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;
- Федеральный закон от 16.07.1998 г.
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:
- вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
— при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости
... оценки объектов недвижимого имущества в рамках доходного подхода. Объект исследования – ООО Группа компаний «Лепта». При написании работы использовались методы логического анализа, наблюдения и сравнения, графического и табличного представления информации, а также методы оценки недвижимости ...
Определение объекта недвижимости
Определение объектов недвижимости приведено в Гражданском кодексе РФ Согласно ст. 130 ГК РФ «…К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещения которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания» сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические, объекты».
В соответствии с МСО [19] «недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения — как подземные, так и надземные».
Объектами залога не могут являться следующие объекты недвижимости:
1. Строения неопределенного назначения;
2. Строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зоназ карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);
3. Самовольно возведенные и бесхозяйные объекты;
4. Строения, не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке.
Следует иметь в виду, что Договор залога объекта недвижимости (ипотеки) вступает в силу с момента, его регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной палаты. Договор, не прошедший государственную регистрации, является недействительным.
Одновременно с залогом объекта недвижимости оформляется залог прав пользования (собственность, в том числе долевая, хозяйственное ведение или аренда) земельным участком, который обеспечивает функционирование здания в том случае, если данные права принадлежат собственнику здания.
Статья 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ указывает на земельные участки, которые могут быть предметом залога (ипотеки):
1.по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
1.1.если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;
2.при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой иди совместной собственности.
Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений в Германии
... на данных кадастра недвижимости, но в нем перечислены права, которые имеются в отношении данного земельного участка, или которыми обременен земельный участок. Этот реестр называется земельной книгой и носит ... часть и одна из основ германского гражданского общества Согласно правопорядку Федеративной Республики Германия предметы, прочно связанные с земельными участками, прежде всего здания и ...
В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:
·ипотека земель, находящихся в государственной или
