1. В чем заключается сущность и содержание экономики недвижимости?
«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
2. Перечислить наиболее существенные признаки недвижимости
Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:
Стационарность, Материальность, Долговечность
3. Как классифицируются объекты недвижимости?
Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Классификация объектов недвижимости по методу «дерева признаков», которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.
Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:
1. Функциональному назначению:
- земельные участки, предназначенные для застройки;
- природные комплексы (для эксплуатации);
- постройки
o комнаты и квартиры;
- o здания и помещения под магазины и офисы;
- o частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
- o производственные помещения, склады;
- o прочие.
2. По происхождению:
- Земельные массивы;
- Отдельные земельные участки;
- Комплексы зданий и сооружений;
- Жилые многоквартирные дома;
- Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи);
- Подъезд (секция);
- Этаж в подъезде;
- Квартира;
- Комната;
- Летняя дача;
- Комплекс административных зданий;
- Здание;
- Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Перечислить свойства объектов недвижимости
Свойства недвижимости:
Классификация объектов недвижимости
... именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости. Одним из ... принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, ...
- § полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
- § фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
- § стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
- § неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
- § ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).
5. Перечислить особенности недвижимости как товара
Недвижимые вещи как товар включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.
Полезность
Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.
Потребительная стоимость, Рыночная стоимость
6. Дать характеристику роли и места недвижимости в рыночной системе
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной базовый объект недвижимости — земля — имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
Задание 1
Определить затратным подходом стоимость дачи, если известно, что:
Площадь здания — 100 м 2 ;
Стоимость 1 м 2 здания — 200 долл.;
Площадь гаража — 60 м 2 ;
Стоимость 1 м 2 — 100 долл.;
- Стоимость других сооружений на даче — 2000 долл.;
- Устранимый физический износ дачи — 3000 долл.;
- Неустранимый физический износ дачи — 2000 долл.;
- Устранимое функциональное устаревание — 1000 долл.;
- Рыночная стоимость земельного участка — 5000 долл.
Решение:
Сзп=Сз+Сзд-Ин
Сзд= 100*200+60*100+2000=28000.
Ин = 2000+3000+1000=6000.
Сзп = 5000+28000-6000=27000 долл.
Задание 2
(Каков хронологический возраст здания, которое подвергалось изнашиванию (физическому и функциональному), степень износа которого на 40 % превышает нормальную, если известно, что эффективный возраст здания составляет 35 лет и никаких признаков экономического устаревания не обнаружено?
Решение:
хронологический возраст здания составит 35*40 %=14 лет.
Задание 3
Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая рента составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информация о продаже 3 объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долл.).
|
Сопоставляемые объекты |
Продажная цена |
Потенциальная валовая рента |
Валовой рентный мультипликатор |
|
|
№ 1 |
600000 |
100000 |
6,00 |
|
|
№ 2 |
750000 |
128000 |
5,86 |
|
|
№ 3 |
450000 |
74000 |
6,08 |
|
Решение: недвижимость классификация оценка имущество
Итоговый валовый рентный мультипликатор 5,98.
Тогда 100 000*5,98 = 598000 тенге, что составляет стоимость оцениваемого офиса.
Задание 4
Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, если известно:
- Доля кредитных ресурсов в инвестициях — 60 %;
- Ипотечная постоянная — 0,15;
- Срок погашения кредита — 20 лет;
- Ставка капитализации собственного капитала — 12 %.
Решение:
Кобщ=(0,15*0,6)+(1-0,6)*0,12=0,1380,4.
Задание 5
В течение 8 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20000 долл. в год, платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14 %. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?
Решение:
1. Определяем текущую стоимость платежей:
PV = 20000*4.63886=9277.2 долл.
2. Определяем текущую стоимость реверсии:
PV=11000*0,350559=38561,5 долл.
110000*(1/1+0,14/8)=38561,5 долл.
3. Суммируем полученные текущие стоимости:
PV=92777,2+38561,5=131338,7 долл.
Ответ: текущая стоимость недвижимости составляет 131338,7 долл.
Задание 6
Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 долл., полная стоимость воспроизводства здания офиса — 1500000 долл., общий износ здания — 20 % восстановительной стоимости.
Решение:
1. Величина износа = 1500000*0,2=300000 долл.
2. Восстановительная стоимость без износа:
= 1500000-300000=1200000долл.
3. Стоимость офиса=1200000+180000=1380000 долл.
Ответ: стоимость офиса, определенная затратным подходом составляет 1380000 долл.
Задание 7
Совет директоров АО рассматривает вопрос о реконструкции офисного здания и решает, стоит ли платить за реконструкцию 7,2 млн. тенге, если это позволит обеспечить дополнительный чистый годовой доход в размере 8,2 млн. тенге, а рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 % годовых. Каково Ваше решение?
Решение:
Исходя из того, что рыночная ставка по аналогичным инвестициям составляет 12 % т.е. 864 тыс. тенге:
(7200000*12)/100=864000.
Вывод: что более прибыльным для АО будет реконструкция офисного здания т.к при реконструкции чистый доход составляет 8,2 млн. тенге.
Задание 8
Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет, вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500000 долл. по завершении 5-го года. Ставка дисконтирования 12 %.
Решение:
РМТ= 120000 долл.
n=5.
i=12 %.
FV= 1 500000 долл.
PV =?
Доход, ожидаемый от объекта недвижимости, состоит из двух частей:
1. Текущей стоимости потока доходов;
2. Текущей стоимости реверсии.
Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:
Р = С 1 / (1 + i)1 + С 2/(1 + i)2 + …. + Сn/(1 + i)n,
где:
- Р — текущая стоимость потока доходов;
- Сn — поток денежных средств за n-й период;
- i — выбранная ставка дисконтирования;
- t — продолжительность периода владения.
|
год |
ЧОД |
Фактор тек. стоимости |
Значение фактора |
Текущая стоим |
|
|
1 |
120000 |
(1+0,12)1 |
1,1200 |
107143 |
|
|
2 |
126000 |
(1+0,12)2 |
1,2544 |
100446 |
|
|
3 |
132300 |
(1+0,12)3 |
1,4049 |
94169 |
|
|
4 |
138915 |
(1+0,12)4 |
1,5735 |
88283 |
|
|
5 |
145861 |
(1+0,12)5 |
1,7623 |
82765 |
|
|
ИТОГО |
472806 |
||||
Текущая стоимость реверсии = 1500000*кол 4(n=5, i=12 %)=1 500000*0,567=850500.
Рыночная стоимость объекта = 472806+850500=1323306.
Вывод: рыночная стоимость 1323306.
Задание 9
Определить оценочную стоимость фермы при помощи доходного метода, если известно:
- Площадь земли — 284,5 акр.;
- Стоимость 1 акр. — 60 долл.;
- Жилой дом — 4200 долл.;
- Постройка №1 — 975 долл.;
- Постройка №2 — 1800 долл.;
- Налог на недвижимость — 3200 долл.;
- Страхование имущества — 475 долл.;
- Затраты на поддержание имущества — 3300 долл.;
- Прочие затраты — 142 долл.;
- Накладные расходы — 1683 долл.;
- Коэффициент капитализации — 5,17 %.
Решение:
V=D/R.
D= чистый доход;
- R= коэффициент капитализации.
V= 18215/5.17 %.
