Отчет по учебной практике специальность оценка

метки: Недвижимость, Профессия, Оценка, Рынок, Оценщик, Стоимость, Объект, Подход

Место прохождение учебной практики «ТОО Алтай-Эксперт». Вид деятельности организации – оценка и инвентаризация имущества. Срок практики с 4 января по 17 января 2010 года.

Целью учебной практики является, практическая подготовка студентов, закрепление полученных теоретических знаний и приобретение ими навыков аналитической работы на уровне предприятия (независимо от форм собственности) и других хозяйственных организаций или органов управления, а также сбор данных, необходимых для написания отчета.

Задачами учебной практики являются:

• изучение содержания экономической работы на предприятии (организации);
• ознакомление с организационной структурой и функциями управления на уровне предприятия (организации);
• анализ фактических материалов, характеризующих производственную, финансовую, маркетинговую деятельность управления фирмой в динамике за последние года;
• ознакомление с опытом стратегического планирования развития предприятий (организаций), организации предпринимательской деятельности на предприятии;
• изучение путей и методов усиления воздействия рыночного механизма на повышение эффективности производства и качество работы предприятия;
• изучение стиля руководства организацией, опыта проведения деловых совещаний, встреч, переговоров, составление договоров и отчетов;
• подбор необходимых материалов для написания отчета о прохождении практики.

В которой должен найти отражение опыт функционирования данной организации.

1. Характеристика стандартов МСО, МКСО

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ).

Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Налоговые льготы: анализ практики применения и оценка эффективности действия

... работы В соответствии с целью работы вытекают следующие задачи: проанализировать экономико-правовое содержание налоговых льгот и налоговых преференций; изучить виды налоговых льгот и их роль в поддержке инновационной и инвестиционной деятельности; проанализировать практику налогового ... и средних организаций) + — — — + США — + — — — — Рассмотрим особенности применения некоторых налоговых стимулов в ...

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы.

1 июля 2000 года Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) — International Valuation Standards Committee (IVSC) — принял полный свод Международных стандартов оценки (МСО-2000), практически в два раза превышающий по количеству включенных в него документов ранее действовавшие МСО.

Согласно международным стандартам оценки (МСО) эти понятия разделены и определены в рамках соответствующих стандартов «Рыночная стоимость как база оценки» (МСО 1) и «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости» (МСО 2).

Понятие и определение «иной стоимости» в некоторой степени совпадают с понятиями, определенными в МСО 2. Итак, МСО 2 определяет как «нерыночную» следующие виды стоимости — «стоимость в использовании», «инвестиционная стоимость», «стоимость действующего предприятия», «страховая стоимость», «налогооблагаемая стоимость», «утилизационная стоимость», «ликвидационная стоимость», «специальная стоимость» и «залоговая стоимость».

В свою очередь, МСО 1 определяет «Рыночную стоимость» и разъясняет все составляющие этого определения. Основная идея заключается в том, что все данные, используемые в процессе определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями рынка.

Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал 8-ое издание Международных стандартов оценки – МСО 2007. Это издание, которое разрабатывалось в течение двух с половиной лет, включает несколько новых компонентов, а также оно подверглось обширному пересмотру и обновлению. Международный стандарт оценки 2, «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости», и Международное применение оценки 2 «Оценка стоимости для целей кредитования» были переписаны, а пересмотренное Руководство 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования», которое было одобрено в 2005 г. после публикации предыдущего издания, было повторно включено в текст. Восьмое издание содержит новое Международное применение оценки «Оценка стоимости активов государственно-общественного сектора для финансовой отчетности»; новое Руководство «Оценка стоимости исторической имущества»; и другие новые особенности, такие как диаграмма, схематически изображающая иерархию имущественных прав, и полезное приложение к Руководству 8 (тест на прибыльность для отчетности об АЗЗ [DRC]).

Большое внимание уделено стандартизации терминологии и идентификации отношений с Международными стандартами финансовой отчетности.

Спрос на стоимостные оценки, подготовленные по Международным стандартам оценки, вызывается скорым принятием во всем мире Международных стандартов финансовой отчетности, растущим влиянием бухгалтерских стандартов для государственно-общественного сектора, и увеличивающейся потребностью пользователей отчетов об оценке стоимости [valuation reports] иметь последовательное и сопоставимое измерение [measurement] активов везде, где они могут быть.

Оценщики, действующие на глобальных рынках должны быть знакомы с работой Международного комитета по стандартам оценки и со стандартами, применениями и руководствами, представленными в этом тексте.

Оценка стоимости предприятия (на примере ПАО «Салют»)

... текущая стоимость всех денежных потоков, полученных в результате его деятельности. Доходный подход Стандарты оценки Методы Метод дисконтирования денежных потоков Международные стандарты оценки Метод капитализации дохода Европейские стандарты оценки Метод дисконтирования дивидендов Стандарты и ...

1. Принципы, применяемые в оценочной деятельности

Принципы основанные на представлениях владельца об имуществе.

Принцип полезности – заключается в том, что ключевым критерием стоимости является его полезность т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей и выливается в формулу: «есть полезность – есть стоимость, нет полезности – нет стоимости». Объект собственности не может иметь стоимость если он не вызывает желание владеть им. Имущественный комплекс обладает стоимостью если он способен удовлетворять его потребности в течении определенного времени. Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течении данного периода времени. Принцип замещения – все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения свой способности удовлетворять определенные потребности владельца и приносить ему доход. Замещение – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания –инвестор вкладывает (деньги) средства в объект сегодня, т.к. ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем. Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип соответствия между спросом и предложением изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения. Основные закономерности: если спрос постоянен, а предложение увеличивается следовательно цены уменьшаются, если спрос постоянен, а предложение уменьшается следовательно цены увеличиваются, если предложение постоянно, а спрос растет следовательно цены увеличиваются, если предложение постоянно, а спрос уменьшается следовательно цены уменьшаются. Цена стабильна тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается равновесие. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

Принцип конкуренции – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимой для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принцип изменения стоимости – стоимость объектов собственности обычно не остается постоянной, она меняется с течением времени.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход – результат действия всех этих факторов, на основе оценки дохода определяются стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья

... вплоть до захвата заложников и убийства). Из числа преступлений в сфере недвижимости наиболее распространено мошенничество - 50,6 %, вымогательство - 11 %, убийство - 10,2 %, ... о предыдущих собственниках квартиры, данных о ее стоимости или стоимости, по которой она была когда-то приобретена, ... жилищному законодательству такой гражданин имеет полное право на жилье, в котором он был прописан ранее и из ...

Принцип вклада. Вклад это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам тот фактор. Вклад, это сумма, на которую увеличилась или уменьшилась стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества.

Принцип наиболее эффективного использования. Синтез всех выше перечисленных 3х групп принципов, которые были рассмотрены.

1. Обзор состояния современного рынка недвижимости

Казахстан также вошел в число стран, рынок недвижимости которых в полной мере ощутил тяжелое влияние мирового финансового кризиса.

Согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в январе 2009 года в целом по республике по сравнению с предыдущим месяцем цены продажи нового жилья уменьшились на 1%, перепродажи благоустроенного жилья — на 1,7%, неблагоустроенного — на 2,1%, а на рынке аренды снижение составило 0,4%. В основе данных статагентства лежат результаты наблюдений в Астане, Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. Как утверждают эксперты, можно без преувеличения говорить, что именно на алматинском рынке тренды проявляются наиболее ярко.

Развитие кризиса на рынке недвижимости

На протяжении 2008 года казахстанский рынок недвижимости демонстрировал чередование роста цен с их снижением, хотя в нынешней ситуации не приходится говорить о большой амплитуде взлетов и падений, сравнимой с той, что наблюдалась сначала на пике ажиотажного взлета цен, а потом в период их стремительного падения. Обвал рынка, начавшийся летом 2007 года, продолжался 11 месяцев и в ходе него в Алматы цены упали в среднем на 50%. Когда средняя цена квадратного метра жилья достигла 2000-2500 долл. за кв. м., возобновились продажи.

Перепады цен на недвижимость наблюдались и в других регионах Казахстана, однако ни в областях, ни даже в Астане не было такого ажиотажа, как на алматинском рынке. Летом 2008 года, впервые после долгого перерыва, здесь наметилось некоторое оживление, затронувшее в основном рынок недорогого жилья. Так, если в конце весны — начале лета однокомнатную квартиру в кирпичном доме, расположенном в центре мегаполиса, хотя и не в самой престижной его части, можно было купить за 50-55 тыс. долл., то уже в августе за такую квартиру просили порядка 70 тыс. долл.

В то время как на каждого россиянина в среднем приходится по 20 квадратных метров жилья, а в Европе и США обеспеченность им составляет соответственно 40 и 70 квадратных метров на человека, в Алматы данный показатель не превышает 17 квадратов. Для самого крупного города Казахстана дефицит жилья является реальным фактом, однако на волне былого ажиотажа люди, действительно нуждающиеся в жилье, откладывавшие деньги на его приобретение, не могли угнаться за растущими ценами, а дождавшись, когда они упали на 50-60% по сравнению с пиковыми показателями, получили возможность улучшить жилищные условия.

Оценка бизнеса как инструмент планирования

... оценочных метода: метод отраслевых коэффициентов; метод рынка капитала; метод сделок. Метод отраслевых коэффициентов Основан на использовании заранее просчитанных и проанализированных соотношений между ценой реализации бизнеса ... оцениваем Существует ряд ситуаций, когда необходима оценка бизнеса: обоснование сделки купли-продажи бизнеса или его доли; определение стоимости залогового обеспечения ...

Тем не менее, с середины осени 2008 года начавшийся подъем цен на рынке недвижимости прекратился, причем не только в Алматы. Согласно данным Агентства РК по статистике, в октябре 2008 года по сравнению с предыдущим месяцем на первичном рынке жилья цены уменьшились в южной столице на 5,6%, в Семее – на 5%, в Костанае — на 1,1%. На вторичном рынке снижение цен отмечалось в Талдыкоргане — на 6,3%, Кокшетау — на 4,8%, Костанае — на 1,8%. Осеннее снижение цен можно связать с очередным витком мирового финансового кризиса. По данным газеты «Крыша», анализирующей цену предложения, в период с 19 по 26 ноября средняя стоимость квадратного метра по Алматы составляла 1982 долл., по сравнению с предшествовавшей неделей падение составило 1,54%.

В законодательстве предлагается ввести принцип «один дом — один кондоминиум». Это необходимо, в первую очередь, для того, чтобы собранные с жильцов деньги тратились только на нужды одного конкретного дома. При этом, поскольку у каждого кондоминиума будет отдельный банковский счет, станет проще контролировать движение средств.

В течение января 2009 года средневзвешенная стоимость недвижимости на вторичном рынке жилья Алматы опустилась до 1653 долл. за квадратный метр, причем эта тенденция наблюдалась практически во всех районах, за исключением Турксибского, где цены выросли на 5,9%. Максимальное снижение цен, на 3,7%, отмечалось в Ауэзовском районе, а минимальное, порядка 1,8% — в Алмалинском.

В первый месяц 2009 года на вторичном рынке продолжало сокращаться предложение — по сравнению с декабрем 2008 года было выставлено на продажу еще на 3,5% квартир меньше. Первые недели февраля 2009 были отмечены незначительным, до 0,5% по отношению к январским данным, увеличением предложения, однако падение цен на вторичное жилье продолжилось, и средневзвешенная стоимость квадратного метра дошла до 1571 долл. Максимальное снижение цен, на 2,7%, зафиксировано в Алмалинском районе, минимальное -1,4% — в Медеуском.

Что касается рынка первичного жилья, то в 2008 году уменьшение цен в этом сегменте было не столь серьезным и составило порядка 12%. Именно с рынком нового строительства должна быть сопоставима оптимальная, равновесная цена на жилье. Однако число сделок — еще один важный показатель, характеризующий состояние рынка недвижимости — заметно уменьшилось, и, если в докризисные времена квартиры в новостройках раскупали, то сегодня желающих приобрести их намного меньше.

По мнению риелторов, сокращению количества сделок во многом способствовал уход спекулянтов — известно, что в свое время доля спекулятивных сделок по купле-продаже недвижимости на алматинском рынке достигала 60% от общего числа. Население, действительно нуждающееся в улучшении жилищных условий, опасается, как говорилось выше, во-первых, связываться с недостроенными проектами, во-вторых, рисковать накоплениями. Кроме того, даже теоретически располагая возможностями вложиться в недвижимость, они, в отличие от периода ценового бума, могут выбирать, а значит, более придирчиво оценивать качественные характеристики жилья.

На протяжении 2008 года ряд экспертов высказывал опасения, что усугубить падение рынка может и выброс на него залоговых и инвестиционных квартир. Значительная часть объектов недвижимости, находящихся в залоге у банков, в частности коммерческие помещения, земли, расположенные в отдаленных районах, едва ли будут представлять интерес для потенциальных покупателей жилой недвижимости. В любом случае одним из важных факторов, определяющих развитие рынка, является инвестиционный доход. И хотя, в связи с кризисом, привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента снизилась, альтернативных вариантов пока не так много.

Лицензирование и сертификация при бизнес-планировании предприятия питания

... какого-либо вреда. Лицензия на осуществление услуг общественного питания В соответствии с российским законодательством под лицензированием понимается получение юридическим или физическим лицом (зарегистрированным ... Постановлением Госстандарта России от 5 апреля 1995 года №199>; ГОСТ Р 50764-95 «Услуги общественного питания. Общие требования», утвержденный Постановлением Госстандарта России от ...

Поэтому большинство риелторов полагало, что, если конъюнктура цен не устроит инвесторов, они, либо придержат свои активы, либо переведут их на рынок аренды. Несмотря на снижение цен, возможность обзавестись собственным жильем есть далеко не у всех, а на фоне девальвации покупательная способность населения, как и спрос на жилье, снизятся еще больше, а значит, такой метод решения квартирного вопроса, как аренда, считают риелторы, не потеряет своей актуальности.

Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости изначально был менее переоценен, чем рынок недвижимости жилой: в первый вкладывали средства главным образом крупные игроки, объем инвестиций был не таким масштабным, а сроки окупаемости проектов — более продолжительными, что в конечном итоге обусловило не столь высокий уровень спекуляций. В то время как на рынке жилой недвижимости доля спекулятивных сделок достигала 60%, для сектора коммерческой недвижимости такой расклад был нехарактерен, ведь девелоперские компании строили или приобретали помещения в основном для себя или для сдачи в аренду.

Одной из главных проблем, характерных для рынка коммерческой (в первую очередь офисной) недвижимости, являлся, скорее, перекос в предложении. В общей сложности порядка 75% офисных площадей приходится на бизнес-центры классов А и С, тогда как по офисным площадям класса В, наиболее перспективным в плане соотношения стоимости арендной планы и качества строительства, имеет место недостаток предложения. Произошло это ввиду того, что при сравнимых затратах на строительство бизнес-центров классов А и В более высококлассные постройки окупаются заметно быстрее.

Спад покупательского спроса, а также сокращение числа действующих предприятий привели к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в 2009 году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в бизнес-центрах станет дешевле на 20-30%.

В Алматы спрос в данном сегменте на протяжении многих лет формировали компании, работающие в секторе услуг — банки, консалтинговые фирмы, а также представительства иностранных организаций. Начиная с 2005 года на рост деловой активности в республике в целом и в Алматы в частности повлияла реализация программы поддержки малого и среднего бизнеса, а также создание в южной столице регионального финансового центра.

В период с 2000-го по 2005 год количество офисных помещений ежегодно росло на 3-5%, однако уже с 2005 года этот показатель вырос на порядок; при этом рынок формировали не девелоперы, готовые начать строительство собственных объектов, а отечественные и иностранные компании, развивавшие собственный бизнес.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения

... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных ... случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за ...

Вплоть до 2007 года на рынке наблюдался острый дефицит офисных помещений, что не лучшим образом отражалось на качестве предложения. Не секрет, что качественные характеристики большинства новых или отреставрированных офисных комплексов мегаполиса, позиционировавшихся в самых высоких сегментах, даже с натяжкой не соответствовали пунктам общепринятой классификации. Многие бизнес-центры прежде позиционировали себя в классе А и выставляли ставки аренды порядка 80-85 долл. за квадратный метр, однако обслуживание клиентов в таких офисных зданиях оставляло желать лучшего.

В мировой практике к классам А, В и С относятся бизнес-центры, построенные не более 5-7 лет назад, расположенные в престижных деловых районах, оснащенные паркингом и современной инфраструктурой; управление такими зданиями осуществляют специально созданные службы. Большинство алматинских офисных зданий не отвечало этим требованиям. Алматинскую офисную недвижимость, скорее, следовало бы классифицировать по категориям Е, D, F. В основном это небольшие частные фирмы, которые находятся на первых этажах жилых зданий, или помещения муниципального нежилого фонда.

В 2008 году, впервые за долгий период, арендодатели начали испытывать трудности, связанные со сдачей помещений. Если раньше потенциальные арендаторы выстраивались в очередь и на каждое освободившееся помещение претендовали несколько желающих, то сейчас расстановка сил изменилась. В бизнес-центрах, прежде позиционировавшихся в классе А, свободно порядка 20-30% офисных площадей, и это не предел. Многие казахстанские и иностранные предприниматели вынуждены свернуть бизнес или уменьшить объемы работы, соответственно провести сокращение штатов и переехать в более скромные офисы. Некоторые зарубежные компании, прежде арендовавшие по 3000 квадратных метров, решили переехать в офисы площадью 1000 «квадратов».

Необходимость бороться за клиента будет способствовать улучшению качества обслуживания в бизнес-центрах, а также заставит арендодателей пересмотреть ставки, сделать их адекватными предлагаемому продукту, ведь еще в начале 2008 года Алматы наряду с Москвой, Лондоном, Сингапуром и Парижем отличали самые высокие ставки на аренду офисной недвижимости. И в этом смысле кризисная ситуация обнаружила свои плюсы. На сегодняшний день ставки аренды уже снизились примерно на 20-30%, и арендаторы, прежде просившие 80 долл. за квадратный метр, соглашаются сдавать их и по 50 долл.

В последние годы наиболее высоким спросом на рынке коммерческой недвижимости пользовались небольшие помещения площадью 30-100 квадратных метров при стоимости аренды 25-30 долл. за кв. метр, но по причине дефицита предложения 90% таких заявок остаются неудовлетворенными, в связи с чем многие арендаторы были вынуждены снимать офисы в многоэтажных зданиях советского образца.

В 2009 году в южной столице будет сдано в эксплуатацию порядка 200 тыс. квадратных метров офисных помещений класса А, и, поскольку кризис затронул практически все крупные отечественные и международные компании, которые могли бы позволить себе аренду таких помещений, новые здания уже сегодня испытывают трудности с подбором потенциальных арендаторов. Так, собственники комплекса «Есентай Парк», ранее озвучивавшие арендные ставки в размере 120-150 долл. за кв. метр, готовы пойти на уступки и сдавать те же помещения по 100 долл.

Оценка объекта недвижимости

... объектов недвижимости в качестве предмета залога; § продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; § переуступке долговых обязательств; § передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; - § возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки ...

С 2005-го по 2008 год был введен в эксплуатацию ряд качественных бизнес-центров, в 2009 году на очереди отмеченный ранее «Есентай Парк» и «Нурлы-Тау», кроме того, в стадии строительства находятся порядка 20 бизнес-центров рангом поменьше. Радует, что, в отличие от жилого сектора, девелоперы, строящие офисные здания, не сворачивают работу. С учетом уже существующей коррекции цен в 2009 году произойдет еще одно снижение арендных ставок. Хотелось бы надеяться, что этот фактор послужит толчком для развития бизнеса, который не может существовать без офисных помещений. Кроме того, рост конкуренции среди арендодателей, девелоперов приведет к улучшению качества обслуживания. Раньше проблемы с обслуживанием были головной болью арендатора. Сейчас арендодатели вынуждены держаться за клиента, и диктовать условия, в том числе в вопросах, связанных с обслуживанием, будет он.

Что касается сектора торговой недвижимости, то упомянутые тенденции сильно отразились на потребительском рынке. Активность ритейлеров упала, некоторые предприниматели были вынуждены приостановить дальнейшее развитие бизнеса, а другие даже закрыли нерентабельные магазины. Сегодня доля свободных торговых площадей в Алматы составляет около 5%, в то время как в Астане — приблизительно 40%.

Уже в первые месяцы 2009 года наблюдается дальнейшее понижение арендных ставок на офисные помещения: они упали на 5-10%. Увеличение доли свободных площадей в секторе коммерческой недвижимости также говорит о том, что будет продолжаться спад деловой активности.

Как правило, начальная цена арендной платы озвучивается выше рыночной, так как предполагается последующая скидка. Сегодня арендодатели офисных площадей готовы пойти на уступки в сторону снижения арендных ставок. Конечно, процент будет зависеть от нескольких факторов: от срока аренды до условий оплаты. Таким образом, реальная цена может оказаться в среднем на 10-30% ниже первоначально озвученной.

Можно отметить несколько факторов, влияющих на разницу между реальной арендной ставкой и ценой предложения. Конечно, арендодателя будет волновать прежде всего известность, раскрученность бренда. Те торговые центры, которые находятся на стадии строительства и на этапе сдачи в аренду площадей, готовы рассмотреть и предложить выгодные условия оплаты и скидок для ритейлеров.

Зарубежная недвижимость

Пока ситуация на рынке недвижимости южной столицы остается покрытой туманом, иностранные компании, работающие в сфере недвижимости, равно как и казахстанские риелторы, активно предлагают состоятельным казахстанцам обратить внимание на недвижимость в дальнем зарубежье. Экспозиция последней выставки Real Estate Expo, например, почти полностью была отдана на откуп компаниям, представлявшим иностранную недвижимость, причем не только в государствах, освоение которых граждане нашей страны начали несколько лет назад, но и в тех, перспективность которых с точки зрения инвестиций, как считают участники рынка, еще предстоит оценить.

У состоятельных казахстанцев на сегодняшний день большим спросом пользуется недвижимость в Италии, Великобритании, Франции, в частности на Лазурном берегу, несмотря на то, что тот же Лазурный берег является достаточно дорогостоящим направлением.

На протяжении последних трех лет на казахстанском рынке предлагается много итальянской недвижимости. В частности продается недвижимость по цене от 72 000 евро в Калабрии — одной из живописных областей страны, ландшафт которой сочетает и морское побережье, и горные курорты. Местоположение комплекса Borgonovo очень удачно в плане близости к известным туристическим центрам и к международному аэропорту. С другой стороны, Калабрия на сегодняшний день является одним из привлекательных регионов Италии с точки зрения цен на недвижимость, которые на 50-70% ниже, чем, скажем, в Тоскане или Умбрии. К тому же благодаря регулярным рейсам бюджетных авиакомпаний он становится доступным и более популярным среди жителей разных уголков Европы, а значит, существует вероятность того, что в будущем калабрийская недвижимость вырастет в цене.

Оценка жилой недвижимости

... задачи: изучение теоретических аспектов понятия "недвижимое имущество"; изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу г. Новосибирск, ...

Предложения зарубежной недвижимости для среднего класса на сегодняшний день востребованы среди казахстанцев значительно шире, чем проекты класса «люкс». Наибольший интерес вызывают предложения недвижимости в Болгарии. Как утверждают представители болгарских компаний, занятые в этой сфере, настоящий бум данного направления среди казахстанских инвесторов начался в 2005 году, и сейчас примерно треть пассажиров чартеров, совершающих перелеты по маршруту Алматы — Варна, едут не только отдохнуть, но и посмотреть недвижимость на болгарских курортах. Согласно данным, озвученным посольством Болгарии в РК, обладателями недвижимости в этой стране уже стали 5000 граждан Казахстана, появились серьезные покупатели, сделавшие инвестиции на сумму от 1-3 млн. до 20 млн. евро.

Несмотря на кризис, рынок недвижимости в Болгарии сохранил свой потенциал, цены либо снизились совсем незначительно, либо остались на прежнем уровне в 800-1200 евро за квадратный метр. Достаточно активно развивается рынок в секторе логистики, перспективным направлением считается строительство логистических складов. Наблюдаемый на протяжении последних лет рост спроса на жилую недвижимость со стороны казахстанских покупателей заставил болгарскую сторону рассмотреть возможность упрощения административных процедур. Начиная с мая 2009 года владельцы недвижимости в Болгарии, предоставившие соответствующую справку в консульский отдел посольства, могут получить многоразовую годовую визу на срок до трех месяцев. Не исключено, что в перспективе его удастся продлить до трех лет, с Россией подобное соглашение уже достигнуто.

Прогнозы на перспективу

Участники рынка, к числу которых в первую очередь относятся риелторы, не склонны считать, что возможный выброс на рынок залоговых квартир радикальным образом повлияет на ценовой расклад. Реализация залоговых квартир может вызвать угрозу обрушения рынка лишь в том случае, если все банки одновременно выставят их на продажу по цене ниже рыночной. Однако такой ход невыгоден самим банкам, рискующим потерять стоимость своего портфеля залогов.

Говоря о ценовых перспективах на 2009 год, участники рынка прогнозируют дальнейшее удешевление недвижимости. Тревожные тенденции будут господствовать на рынке на протяжении еще как минимум двух лет, поскольку Казахстан слишком тесно увязан с мировым финансовым кризисом. Еще в начале 2009 года эксперты высказывали предположения о том, что в 2009 году движущей силой ипотеки должно стать рефинансирование уже имеющихся кредитов в государственных институтах.

В начале февраля 2009 года Правительство озвучило решение снизить ставки по ипотечным кредитам. Для работников социальной и бюджетной сфер ставка кредита не будет превышать 9% годовых в тенге, для прочих заемщиков она составит 11%. Условия распространяются только на тех казахстанцев, для которых приобретенное жилье является единственным местом проживания, и площадь его не превышает 120 квадратных метров, а также на заемщиков, на определенную дату (оговорить ее предполагается позже) не имеющих задолженности в банках второго уровня. Рефинансирование предполагается произвести за счет суммы в 1 млрд. долл., зарезервированной из средств, выделенных из Национального фонда и переведенных в фонд «Самрук-Казына» для кредитования реального сектора экономики.

Ряд экспертов сходятся во мнении, что тенденция падения рынка продолжится и в дальнейшем. В частности, Национальный банк в своем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», — говорится в документе.

Из-за ограниченного доступа к финансированию ситуация на рынке недвижимости на самом деле очень сложная. Рынок сейчас в таком напряженном состоянии, что он вот-вот может пойти вниз. Хотя со стороны правительства принимаются меры по стабилизации ситуации. Однако кроме выделения бюджетных средств банкам, в свою очередь, надо ввести прежние условия кредитования. Казахстанцы, которые прежде вкладывали в недвижимость, сегодня вынуждены ее продавать. В целом ситуация такова: на рынке предложений хоть и поубавилось, но они есть, а вот платежеспособного покупателя нет. Количество покупателей по сравнению с 2008 годом сократилось на 50-60%.

Мировой финансовый кризис серьезно сказался на деятельности риэлтерских агентств. По данным агентства «UMEX Realty», порядка 80% агентств либо приостановили свою деятельность, либо вовсе закрылись. Однако в этом есть и положительный момент, потому что на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые действительно оказывают качественные услуги. В первую очередь те, которые сохранили свою специализацию. Эти агентства выживут, и казахстанцы в итоге получат более качественный сервис.

Суммируя многочисленные анализы и прогнозы рынка недвижимости можно отметить, что казахстанский рынок недвижимости лишь в 2010 году оправится от негативных последствий мирового кредитного кризиса.

4. Методы и подходы к оценке недвижимости

Согласно стандартам оценочной деятельности используются три подхода к оценке недвижимости: сравнительный подход, доходный подход, затратный подход.

Каждый из этих подходов имеет определенные ограничения с точки зрения возможности получения достоверного результата оценки конкретного объекта. При определении стоимости желательно применить все три подхода к оценке, когда это возможно, а затем выполнить согласование результатов оценки, полученных различными подходами. Однако, в силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов к оценке, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки.

4.1 Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли.

Поскольку методы затратного подхода исходят не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным рынком». В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале воспроизводственная или восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом полного износа объекта.

Надежность оценки стоимости затратным подходом в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической информации из подотрасли машиностроения, к которой относится оцениваемый объект (экономическая структура цен на продукцию подотрасли, сложившиеся показатели рентабельности продаж, некоторые нормативы затрат и т.д.).

Расчет стоимости методами затратного подхода.

Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках затратного подхода. Приводится формулы и таблицы расчета стоимости (стоимость воспроизводства, стоимость замещения) объекта методами затратного подхода, а также полученный конечный результат по каждому объекту оценки.

4.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Данный подход дает наиболее точную информацию о стоимости объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых имеется достаточно информации о фактах их продаж и ценах этих продаж.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся ненадежными, а иногда и невозможными.

Тем не менее именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках сравнительного подхода.

Определяется перечень показателей (характеристик), оцениваемого объекта, по которым будет осуществляться отбор аналогов. Полученную информацию целесообразно отражать в специальных таблицах.

Далее дается обоснование вносимых коммерческих и параметрических корректировок, приводятся расчет стоимости объекта и итоговый результат.

4.3 Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни методы доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов. Для применения этого подхода требуется оценить доход, который будет приносить имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей ставке капитализации (дисконта).

Доходный подход наиболее уместен при оценке объектов, приносящих самостоятельный доход или объектов, доход от использования которых может быть выделен из потока доходов от всей собственности, составной частью которой он является. Второй существенной предпосылкой применения доходного подхода является типичность мотивации приобретателя — инвестирование средств в источник будущего дохода.

Методы доходного подхода опираются на принципы такие, как ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада. Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное значение, чем экономическое.

Наличие расчета затрат не является признаком того, что это обязательно затратный подход. Без расчета затрат не обходится ни один метод доходного подхода, когда нужно определить чистый доход, расчет затрат можно обнаружить в типичном представителе сравнительного подхода — методе прямого сравнения, когда вносят корректировки чисто затратного характера (на устранение различий цен в затратах на транспортные, складские, страховые и таможенные операции, на приобретение дополнительных устройств и т.д.).

В то же время применение каждого подхода дает оценку стоимости одного и того же объекта с разных позиций. Поэтому неслучайно требование выполнения дублирующих расчетов стоимости с применением трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) и согласование получаемых оценок зафиксированы в ряде стандартов оценки (официальных стандартах, утвержденных правительством, международных стандартах оценки (МСО).

Соблюдение этого требования в полном объеме приводит к повышению трудоемкости оценочных работ, как минимум, втрое.

Расчет стоимости методами доходного подхода. Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках доходного подхода. В зависимости от применяемого метода приводится расчет чистого дохода, расчет (обоснование) ставки дисконтирования, ставки капитализации, формулы и таблицы расчета доходным подходом, а также полученный конечный результат.

5. Кадастровая оценка земельных ресурсов

При прекращении права собственности или землепользования земельный участок или право землепользования оценивается по рыночной стоимости.

(оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется специализированными государственными предприятиями, ведущими государственный земельный кадастр, в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность или в аренду государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, утверждаемым уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в пределах компетенции местных исполнительных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по предоставлению земельных участков.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

Данные государственного земельного кадастра являются основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, а также для формирования единого государственного реестра земель, ведения правового и других кадастров, определения размера платежей за землю, учета стоимости земельных участков в составе недвижимого имущества и стоимости земли в составе природных ресурсов.

6. Порядок проведения оценки автотранспортных средств

Выделение оценки транспортных средств в отдельную область оценочной деятельности обусловлено следующим. Несмотря на то, что подавляющее большинство транспортных средств состоит из небольшого числа стандартных агрегатов, узлов, механизмов и систем, на уровне деталей выделяется высокая конструктивная сложность транспортных средств. В настоящее время в эксплуатации находится более 30 тысяч различных марок и моделей автомобилей, вся номенклатура запасных деталей которых насчитывает несколько сотен миллионов невзаимозаменяемых деталей. Это требует от специалистов в области оценочной деятельности формирование огромной информационной базы, а также дополнительных знаний и навыков.

Оценка транспортных средств осуществляется

• наследование транспортного средства (для целей налогообложения);
• дарение транспортного средства (для целей налогообложения);
• раздел имущества в судебном порядке;
• страхование транспортного средства на случаи похищения (угона), уничтожения, аварии ит.д.
• передача транспортного средства в качестве залогового обеспечения;
• необходимость определения таможенной стоимости транспортного средства и пр.

Объектами при оценке транспортных средств выступают:

• легковые и грузовые автомобили, автобусы;
• самоходные машины, тракторы, экскаваторы, снегоходы;
• мотоциклы;
• прицепы;
• железнодорожный транспорт.

Перечень необходимой информации для проведения процедуры оценки:

• список оцениваемых транспортных средств с указанием марок и моделей;
• балансовая стоимость транспортных средств (начальная и остаточная);
• год выпуска и год постановки на учет;
• инвентарные номера;
• паспорт технического средства;
• дефектные ведомости; .
• информация о повреждениях и требующих замены деталей;
• доверенность (если заказчик оценки не является собственником).

Из приведенного списка исключаются некоторые пункты в случае, если транспортное средство является собственность физического лица.

Значительный опыт экспертов-оценщиков и автоматизация процессов оценки автотранспорта позволяют осуществлять работы процесса оценки автотранспорта в кратчайшие сроки. Так, оценка одного легкового автомобиля может быть выполнена в течение одного рабочего дня при условии наличия всех необходимых для оценки документов и информации, а также проведения предварительного осмотра автомобиля.

Перечень документов для оценки автомобиля и спецтранспорта:

• паспорт транспортного средства;
• информация о пробеге ТС;
• информация о наличии повреждений и ограничений на использование ТС.

Данный перечень документов является примерным и может быть, как уменьшен, так и дополнен в соответствии с техническим заданием на оценку.

Порядок проведения оценки автотранспортных средств :

Для начала работ по оценке автотранспортных средств необходимо составить заявку, которая должна содержать:

• паспортные данные заказчика. В случае, если заказчиком является юридическое лицо, соответственно реквизиты;
• информация о марке и модели транспортного средства, годе выпуска и пробеге ;
• контакты (e-mail, телефон).

После получения всех необходимых документов и фотографирования объекта работа выполняется в течении двух часов.

Процесс определения стоимости автотранспорта (оценка автотранспорта) включает в себя выполнение следующих основных работ:

• согласование целей, задач оценки автотранспорта и заключение договора;
• выезд оценщика и визуальный осмотр оцениваемого объекта;
• проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки автотранспорта и составление Отчета;
• расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном случае подходов и методов оценки;
• определение итоговой величины стоимости объекта;
• представление и обсуждение результатов оценки автотранспорта с Заказчиком;
• подготовка Отчета по оценке автотранспорта и передача Заказчику.

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства Казахстана. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности. При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости — довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в Казахстане связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик — это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.

Во время прохождения практики я ознакомилась с практической работой оценщика. Его роль в экономике страны очень велика, а работа весьма трудоемка. Каждый подход к оценки объекта имеет методы работы в соответствии с ними. Каждый аспект работы (анализ, сбор информации, отчет и т.п.) требует большого количества времени, труда, проверок и контроля прежде, чем какой-то метод будет более эффективен для данного объекта оценки. Для наибольшей эффективности оценщик планирует свою работу. Но наибольшее количество трудового времени уходит на сбор информации и составления отчета.

Практика послужила для меня начальным пунктом для дальнейшего занятия оценочной деятельностью, как будущей моей профессией. С помощью практики я реализовала свои навыки и способности к дальнейшей деятельности, применила теоретические знания на практике (подходы, принципы, методики и др.), углубила «багаж» знаний по выбранной специальности.

Литература

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/kursovaya/professiya-otsenschik-nedvijimosti/

1. Земельный кодекс Республика Казахстан ИС ПАРАГРАФ, 05.03.2009

2. Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II

3. Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. – М.: Академия оценки, 2002 г;

1. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: учеб.пособие. – М.:ПРИОР,2001г;

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практич. пособие/Акад. Народного хоз-ва при правительстве РФ. Общ. ред. Зарубин В.Н.,Рутгайзер В.М. – М: «Дело», 1998.-(«Оценочная деятельность») — 384 с.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000.–208 с.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. Серия

«Учебники для вузов. Специальная литература» — Спб.: Издательство «Лань»,2000. – 408 с.

8. Экономика недвижимости. Учеб. пособие для вузов4 В.И. Ресин – 2-е изд.– М.: Дело, 2000. – 328 с.

9. Экономика и управление недвижимостью. Учеб для вузов. / Под общ. Ред.П.Г. Грабового. – Смоленск М.: Смолин Плюс: АСВ, 1999. –510 с.

10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости).

Учеб.пособие / М.М. Соловьев. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 348 с.

11. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса).

Учеб. для вузов. /под ред. В.И. Кошкина. – М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. – 944 с.

12. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л.Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. – М.: ООО «Российское обществооценщиков», 2006.

13. Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003.