ФЗ Об оценочной деятельности в РФ и стандартные оценки

Реферат

Экономическая оценка недвижимости на тему

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартные оценки

Выполнил студент группы

Иванов И.И.

Проверил

Петрова С.А.

Ижевск, 2010

Основные положения оценочной деятельности (на основе ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»)

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 151 настоящего Федерального закона.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

6 стр., 2867 слов

Механизмы регулирования оценочной деятельности в РФ

... оценочной деятельности к саморегулированию; Исследовать нормативно-правовую базу, регулирующую оценочную деятельность в РФ; Рассмотреть необходимые корректировки понятийного аппарата оценки; Проанализировать порядок заключения и исполнения договора об оценке; Представить направления совершенствования механизма материальной ответственности субъектов оценки. ...

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

  • объект оценки;
  • вид стоимости имущества (способ оценки);
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статья 14. Права оценщика

Оценщик имеет право:

  • применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
  • требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
  • получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
  • запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;
  • в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
  • привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
  • отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Статья 15.Обязанности оценщика

66 стр., 32615 слов

Оценка объекта недвижимости

... проведения оценки объекта недвижимости, мы основывались на сведениях, содержащихся в проектной документации, предоставленной собственником, визуальным осмотром объекта и текущей информацией о рыночных ценах подобных объектов, находящихся в данном регионе. Оценка ... плавания, космические объекты. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в ...

Оценщик обязан:

  • обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;
  • сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения оценки;
  • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
  • предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
  • предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
  • не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
  • хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

— в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Статья 16. Независимость оценщика

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

  • в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
  • оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица — заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ).

— не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Статья 20. Стандарты оценочной деятельности

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

27 стр., 13406 слов

Выпускной квалификационной работы Разработка СППР в оценочной ...

... анализа предметной деятельности. Система, проектируемая для консалтинговой компании ООО «Инвент», позволит ускорить процесс принятия решения о стоимости объекта оценки. Цель дипломной работы: повысить эффективность работы ООО «Инвент». Задачи:  дать характеристику оценочной деятельности на территории ...

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Стандартная оценка

Составляющие стандартного отчета об оценке: Заключение об оценке; Применяемые стандарты; Принципы оценки; Принятые допущения; Вид определяемой стоимости; Процесс оценки; Анализ рынка; Определение стоимости объекта оценки затратным подходом; Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом; Определение стоимости объекта оценки доходным подходом; Согласование результатов и заключение о стоимости объекта; Расчет итоговой рыночной стоимости объекта; Перечень документов, предоставленных заказчиком; Список источников информации; Сведения об оценщике; так же возможно приложение фотографии объекта оценки.

заключении об оценке

обязательно указывают итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, расчитаную в процессе проведения оценки, метод оценки, дату оценки, ликвидационную стоимость, а так же указывают на основании какого нормативного акта данную оценку можно считать законной (например: В соответствии с п. 26 Федерального Стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в течение 6 (шести) месяцев с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты.)

Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

Стандарты оценки

, обязательное к применению субъектами оценочной деятельности

I. Общие положения

1. Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

17 стр., 8360 слов

Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

... данной работы является определение понятия недвижимость, оценка недвижимости; рассмотрение процесса оценки недвижимости, подходов оценки и применяемых внутри подходов методов оценки. 1. ПОНЯТИЕ недвижимости 1 Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК ...

2. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

7. Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

8. Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

9. Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

13. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

  • а) заключение с заказчиком договора об оценке;
  • б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
  • в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
  • г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к о

ценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

  • е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

18. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

19. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Принципы оценки недвижимости

можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

14 стр., 6662 слов

Отчет по учебной практике специальность оценка

... данные, используемые в процессе определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями рынка. Международный комитет ... Астане, Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. ... МСО, МКСО В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое ...

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой

, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше, недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

2 стр., 851 слов

Оценка стоимости имущества

... обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте ...

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров… Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

– это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

виды стоимости.

Стоимость — экономическое понятие меры полезности товара на дату оценки, выраженной суммой денег или их эквивалента, которые могут быть получены в обмен за приобретение имущественных прав на товар (в категории стоимости деньги выполняют функцию меры).

Рыночная стоимость — это расчётная денежная сумма, преобладающая на открытом и конкурентном рынке, за которую возможна передача имущественных прав на объект от продавца типичному покупателю на дату оценки, после проведения соответствующего маркетинга, при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, расчётливо и без принуждения. Эта стоимость определяется без затрат, связанных с продажей (т.е. затрат на предпродажную подготовку, оценку и т.п.) и уплатой налогов. Рыночная стоимость определяется при условии наиболее эффективного использования объекта. Такая стоимость — это стоимость в обмене.

Специальная стоимость — стоимость надбавки к рыночной стоимости, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности покупателя. Такая стоимость возникает при наличии покупателей, которые нейтральны или склонны к рискам.

17 стр., 8164 слов

Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения

... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных ... случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за ...

Ликвидационная стоимость — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Другие случаи, когда требуется определение ликвидационной стоимости, могут быть предусмотрены законодательством в части принудительного и сжатого срока продажи имущества.

Восстановительная стоимость — расчётная сумма затрат на создание в современных условиях (на дату оценки) точной копии объекта оценки с использованием аналогичных материалов, стандартов, технологий, которые применялись на дату изготовления. И другие виды стоимости.

Процесс оценки недвижимости

  • это последовательность действий по сбору и анализу данных;
  • по проведению стоимостной оценки имущества и по оформлению результатов оценки (составляется в итоге отчет).

    В итоге всех этих действий мы должны узнать стоимость недвижимости. Процесс оценки недвижимости начинается с постановки конкретной задачи. На первом этапе

происходит идентификация объекта и выявление конкретного объекта оценки. После этого устанавливаются цели, функции и дата оценки. так же на этом этапе определяется вид оценочной стоимости и составляются ограничительные условия, с чем и ознакамливают заказчика.На втором этапе

оценки недвижимости составляется план и уже составляется договор на оценку недвижимости. Затем составляется график работы по оценке, выбирается оценочная методология, определяется состав группы экспертов оценщиков. Этот этап заканчивается обсуждением денежного вознаграждения за оценку и, естественно, подписанием договора на проведение оценки. На третьем этапе

происходит сбор и анализ данных. Здесь необходим осмотр объекта оценки. оценщик собирает все необходимые ему данные, проверяет их достоверность, а также производит анализ и обработку этих данных. На четвертом этапе

оценщик обосновывает в правовом плане вариант использования объекта недвижимости, который был выбран с учетом физических возможностей, экономической осуществимости и максимальной продуктивности. Пятый этап

— это сама оценка объекта недвижимости на основе трех подходов: рыночного, затратного и доходного. И, в конце концов, происходит согласование полученных результатов и формируется окончательное заключение об оценочной стоимости объекта недвижимости.

Анализ Рынка

— анализ ситуации на фирмах или предприятиях в русле событий, происходящих на рынке. Анализ рынка является основой для коммерческой политики компании. При этом анализируются необходимые затраты на закупку, производство и реализацию продукции в соответствии с возможностями получения дохода. В анализе рынка применяются данные статистики и исследования общественного мнения, эмпирические данные хозяйственной деятельности компании, нормативно-правовые акты государства.

Затратный подход

  • состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

Сравнительный подход

  • основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

Доходный подход

  • рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Согласование результатов оценки

  • это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля.

Итоговый расчет стоимости объекта. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения разных подходов и приведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения подходов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

4 стр., 1884 слов

Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости

... оценки объектов недвижимого имущества в рамках доходного подхода. Объект исследования – ООО Группа компаний «Лепта». При написании работы использовались методы логического анализа, наблюдения и сравнения, графического и табличного представления информации, а также методы оценки недвижимости ...

Стоимость, определенная с применением затратного подхода к оценке Объекта отражает скорректированную стоимость активов и пассивов по частям и определяет стоимость воспроизводства Объекта. Метод скорректированных чистых активов базируется на текущей стоимости реальных активов, которыми компания владеет в фиксированный момент времени. Недостаток затратного подхода – невозможность учесть эффективность работы предприятия и перспективы его развития. Общество владеет на правах собственника объектами недвижимого и движимого имущества, которые позволяют предприятию осуществлять торговую деятельность, а также часть объектов сдается в аренду. Все объекты недвижимости были оценены по рыночной стоимости при применении метода чистых активов. Результат, полученный затратным подходом значительно меньше результата, полученного в базовом варианте доходного подхода.

Основной предпосылкой доходного подхода является стоимость с позиции инвестора, который ориентирован на извлечение прибыли и увеличение стоимости Объекта инвестиций. Метод дисконтированных денежных потоков является одним из основных методов оценки, предполагающим анализ и прогнозирование возможного дохода для инвестора. Преимущество данного подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от владения предприятием. Доходный подход также учитывает будущие тенденции развития рынка. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается расчёт, поскольку прогноз основывался на текущем состоянии предприятия.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Список использованной литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/referat/zakonodatelstvo-ob-otsenochnoy-deyatelnosti/

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 24.07.2007 N 220-ФЗ)

Стандартная оценка, её составляющие http://www.brtm.ru/mm1standart.htm

Пример заключения об оценке

Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

http://developerov.net/articles/виды-стоимости/

http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/717

http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/kak-otsenitj-svoyu-nedvidjimostj.html