Актуальным вопросом на сегодняшний день является то, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.
Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.
Становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.
Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.
Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.
Цель работы: раскрыть содержание стандартов Российского общества оценщиков.
Задачи:
- Изучить основные понятия оценочной деятельности;
·Рассмотреть основные положения стандарта об оценочной деятельности.
1. Основные понятия оценочной деятельности
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3. под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Структура и деятельность Следственного комитета Российской Федерации
... работы является изучение структуры и деятельности Следственного комитета Российской Федерации. Исходя из поставленной цели, ее задачами являются: выяснение основных задач и полномочий СК РФ; определение следственного комитета Российской Федерации в осуществлении полномочий; изучение структуры следственного комитета Российской Федерации. ...
·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
·объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
·платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
·отдельные материальные объекты (вещи);
·совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
·право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
·права требования, обязательства (долги);
·работы, услуги, информация;
·иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена — это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком — то из многочисленных рынков. Рынок — это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин «затраты» — используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).
Оценка стоимости предприятия (на примере ПАО «Салют»)
... цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость». Современный экономический словарь определяет рыночную стоимость как «текущую стоимость ... ассоциации российских магистров оценки (АРМО) Рисунок 1 – Методы доходного подхода Доходный подход состоит из нескольких методов, ...
Прямые затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.).
Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.
Например, это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени — это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку — поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Оценка объекта недвижимости
... международными договорами РФ. 2 Принципы оценки объектов недвижимости Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и ... учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая ...
Согласно статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 9 основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
·основания заключения договора;
·вид объекта оценки;
·вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
·денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
·сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Основные принципы и понятия оценки собственности, регулируемые ...
... объект оценки и больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. На данном принципе основаны сравнительный и затратный подходы в оценке. Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки ... Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.2 Итак, чтобы определить стоимость, сначала необходимо провести анализ объекта оценки, ...
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
·дата составления и порядковый номер отчета;
·основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
·юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
·точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
·стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
·последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
·дата определения стоимости объекта оценки;
·перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Анализ активов организации и оценка ее имущественного положения
... совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя. Так, бухгалтерский баланс, состоящий из актива и пассива, характеризует имущественное положение организации ... составляющих: внеоборотных и оборотных активов. Как хорошо известно, общая стоимость имущества предприятия в учетной оценке соответствует итогу актива бухгалтерского баланса. По ...
2. Стандарт российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).
Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:
·стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;
·стоимость воспроизводства объекта оценки;
·стоимость объекта оценки при существующем использовании;
·инвестиционная стоимость объекта оценки;
·стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
·ликвидационная стоимость объекта оценки;
·утилизационная стоимость объекта оценки;
·специальная стоимость объекта оценки.
В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Оценка стоимости имущества
... объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность - то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта ... могут быть отнесены к недвижимости. Объект оценки должен быть четко идентифицирован, ... собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и ...
Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок. (Приложение 1)
Заключение
Оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг и поэтому необходима унификация понятийного аппарата и терминологии оценочной деятельности с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения. В целях создания благоприятных условий для анализа данных, прогнозирования, решения вопросов инвестиционной, амортизационной и налоговой политики на региональном и федеральном уровнях, осуществляемых, как правило, с привлечением статистических данных, целесообразно принять меры к гармонизации оценки и статистического учета.
Изначально в России не существовало собственных методических материалов для проведения оценочных работ, поэтому применялись западные методики. Однако использовать их в условиях неразвитого и непрозрачного российского рынка зачастую невозможно без соответствующей адаптации, а нехватка практических навыков в решении этих вопросов приводит не только к значительным ошибкам при определении стоимости оцениваемых объектов, но и просто к абсурдным ситуациям.
В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг. Вследствие этого управленческие решения, основанные на результатах квалифицированной оценки, более обоснованны и снижают вероятность ошибочных действий руководителя в нестабильной рыночной среде.
Это обстоятельство является основой того, что грамотно проведенная оценка становится неотъемлемым инструментом ведения бизнеса, в частности, основой эффективного управления системой активов предприятия.
Список литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/kursovaya/deyatelnost-rossiyskogo-obschestva-otsenschikov/
Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения
... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных ... случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за ...
Нормативные документы:
.Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003г. №131-ФЗ.
.Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
.Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г № 285 «Положение о лицензировании оценочной деятельности».
.Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».
Основная литература
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/kursovaya/deyatelnost-rossiyskogo-obschestva-otsenschikov/
.Барский А., Данков А.. Микулин М. Финансовая база местного самоуправления. // Вопросы экономики.- 1999.- №3.- с.33
.Оценка недвижимости / Под. ред. А.Г. Грязновой. М.А. Федотовой.- М., 2006. — 217 с.
.Рохчин В.Е., Филиппков А.И. Социально-экономическое развитие муниципальных образований: методология разработки концепции и механизм ее реализации. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. — 218 с.
.Тепман Л.Н. Оценка нед. вижимости. /Под. ред. профессора В.А. Швандара.- М., 2007. — 327 с.
.Фейгин М. Федеральное законодательство о финансовых основах местного самоуправления. // Хозяйство и право.- 1998.- №4. — с. 21
недвижимый имущество конкуренция рыночный
Приложение
СТО РОО 21-01-95
1. Статус документа
Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества (далее Стандарты) разработаны как основной документ, регламентирующий профессиональные требования к работе оценщика — члена Российского общества оценщиков.
Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.
Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО.
Нормы профессиональной деятельности, определяемые Стандартами, являются обязательными для члена РОО в его практической работе. Они разработаны в соответствии с Уставом Общества и соответствуют международному профессиональному уровню. Они соответствуют требованиям сертификации членов РОО. Их выполнение призвано поддерживать высокую профессиональную репутацию членов РОО в гражданском обществе.
Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости
... рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, характеристика доходного подхода и его методов при оценке объектов недвижимости. Во второй главе изложена характеристика объекта исследования ООО ГК «Лепта» и расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках доходного подхода. Третья глава ...
Стандарты определяют также процесс контроля за выполнением членами РОО профессиональных норм, определяют ответственность члена РОО за их нарушение, а также меры взыскания и порядок наложения взысканий.
Настоящие стандарты являются открытым документом, доступным для свободного ознакомления с ним всех желающих.
В интересах РОО положения стандартов широко рекламируются как нормы, способствующие предоставлению качественных услуг потребителю со стороны высококвалифицированных профессионалов-оценщиков, членов РОО.
. Терминология
Ниже приводятся толкования наиболее важных использованных в тексте Стандартов терминов, которые могут по тем или иным причинам быть понятыми неоднозначно.
Аренда — юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.
Арендатор — лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.
Арендная плата — плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.
Арендодатель — юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду некоторого имущества, возможно, не собственного.
Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.
Дисконтирование — преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).
Земельный участок — часть недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными по земельным ресурсам и землеустройству.
Заказчик (клиент) — лицо, по заказу которого производится работа по оценке.
Здания — один из видов сооружений. Входят в состав недвижимости.
Земля —
. Пространственный ресурс, территория.
. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности.
Износ (обесценение) — потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.
Интерес — выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-либо).
Капитализация — преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.
Клиент — заказчик.
Наилучшее использование — способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимость — Недвижимое имущество.
Обесценение — Износ.
Отчет — документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки.
Опцион — право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях.
Оценка — СТО РОО 10-01-95 Приложение А «Термины системы нормативных документов РОО» п. 16.
Передача права собственности — надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Права на недвижимость — имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.
Право собственности — право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.)
Принципы оценки — интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости.
Продавец недвижимости — юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.
Процесс оценки — определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что:
. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.
. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции рациональным образом в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности.
. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений.
. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной.
. Оплата сделки производится сложившимися на рынке способами, когда покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.
Сервитут — юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.
Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.
Согласование — получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.
Сооружения — все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке. То же, что улучшения.
Ставка капитализации — отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.
Улучшения — все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. См. Сооружения.
Цена — это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.
Цена продажи — сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. То же, что цена.
Юридическое описание недвижимости — описание участка и объекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы, приемлемое для судебного разбирательства.
. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости
При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:
.1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.
.2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.
.3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.
.4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.
.5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.
.6. В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе.
. Методика оценки недвижимого имущества
При оценке недвижимости оценщик должен:
.1. Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся:
данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты);
данные о физических границах объекта;
данные о состоянии земельного участка;
данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;
данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту.
.2. Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).
.3. Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.).
При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик может использовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта.
.4. Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.
.5. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.
.6. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.
.7. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости.
.8. Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.
.9. При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.
.10. Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов).
При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости.
. Требования к информации, используемой при проведении оценки
.1. Все данные, собранные оценщиком в ходе работы по оценке должны храниться в его личном архиве и допускать возможность ознакомления с ними и их проверки при возникновении потребности в этом. Срок хранения данных в архиве оценщика не может быть менее 3 лет.
.2. Все собранные данные должны иметь ссылку на их источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
.3. Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, которые представляются ему заслуживающими доверия.
.4. Оценщик не имеет права использовать данные, находящиеся в области его профессиональной компетенции, в надежности которых он сомневается. Указанное требование распространяется, в частности на данные полученные от клиента, заказавшего работу по оценке, даже в том случае, когда клиент заявляет об их правильности.
. Требования к отчету об оценке
Всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать:
.1. Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав.
.2. Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется).
.3. Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) в недвижимости.
.4. Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости и дату предоставления отчета.
.5. Указание цели оценки.
.6 Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определение данного вида стоимости, т.е. формулировка того, что именно понимается оценщиком под указанным видом стоимости.
.7. Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка.
.8. Описание характера и объема собранных и использованных при выполнении работы фактических данных.
.9. Изложение процедуры определения способа наилучшего использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа.
.10. Изложение применявшихся при оценке методов и процедур и использованных при этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы о величине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого.
.11. Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет.
.12. Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подпись оценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание.
.13. Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы.
Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимости недвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры, аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильно понимать его и полагаться на его выводы.
Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью.
Требования, предъявляемые к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет полным или кратким. В зависимости от объема отчета меняется лишь полнота освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом.
. Контроль за выполнением требований стандартов
Выполнение требований настоящих стандартов членами РОО осуществляется со стороны РОО в двух формах: в форме систематического надзора и в форме разбора жалоб со стороны заказчиков.
Систематический надзор за соответствием качества работы оценщиков-членов РОО принятым стандартам осуществляется Комиссией по контролю качества профессиональной деятельности РОО или его отделения. Комиссия организует выборочный контроль за соблюдением стандартов авторами отчетов. Контроль может осуществляться в форме рецензирования выполненных работ или путем собеседования с оценщиками.
Разбор заявлений и жалоб, касающихся профессиональных качеств работ по оценке со стороны заказчиков, осуществляет квалификационная комиссия РОО или его отделения. Комиссия составляет заключение по существу дела, отвечая при этом на следующие вопросы: — нарушил ли оценщик в работе профессиональные стандарты РОО и если да, то какие именно? — привело ли выявленное нарушение к существенным ошибкам в результатах оценки? — чем, по мнению комиссии, вызвано выявленное нарушение? — какие меры взыскания комиссия предлагает применить к виновному в нарушении профессиональных стандартов?
Взыскания, порядок наложения взысканий
Оценщик-член РОО несет персональную ответственность за нарушения настоящих стандартов в своей профессиональной деятельности, если такое нарушение привело к моральному или материальному ущербу для заказчика и/или для Общества.
Кроме дисциплинарных взысканий по отношению к членам Общества, применяемых как санкции за нарушение Устава Общества и Кодекса Этики, РОО накладывает дисциплинарные взыскания на членов Общества за нарушения ими настоящих стандартов при проведении работ по оценке недвижимости.
После должного расследования Общество может применить к оценщику — члену Общества взыскания в виде постановки на вид, понижение ранга профессиональной сертификации, временного прекращения членства или, в случае систематического нарушения стандартов профессиональной деятельности, в виде исключения из Общества.
Принятые меры дисциплинарного взыскания со стороны РОО объявляются публично в средствах массовой информации.
