Аренда недвижимости

Реферат

Аремнда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях вы платите за временное пользование землей или недрами. Он включает в себя аренду земли, амортизацию процентов за использование основных средств. Плоды, продукты и доход, полученные арендатором в результате использования арендованного актива в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми).

В договоре аренды должно быть четко указано конкретное имущество, сдаваемое в аренду, или данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, должны быть указаны непосредственно в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т. д. Стороны договора Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Недвижимость может быть сдана в аренду только ее владельцем или лицом, уполномоченным на это владельцем или по закону.

Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Арендодатель по собственной инициативе или ввиду «плохого поведения» арендатора хочет досрочно расторгнуть договор аренды. Возникает вопрос: когда и при каких обстоятельствах у арендодателя есть основания досрочно расторгнуть договор аренды? Если обе стороны соглашаются расторгнуть договор, проблем нет. И особенных причин для расторжения договора искать не нужно. Но нас интересует только случай, когда только одна из сторон хочет расторгнуть договор: арендодатель.

18 стр., 8842 слов

Договор найма жилых помещений по законодательству РФ

... детьми. Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения но в ... договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК о найме жилого помещения глава 35, безвозмездном пользовании ...

Посмотрим, что на этот счет отмечено в Гражданском кодексе Украины (дальше — ГК).

Согласно ст. 781 ГК договор найма (аренды) прекращается в случае ликвидации юридического лица — арендатора или арендодателя. То есть, если арендатор является юридическим лицом и это юридическое лицо ликвидируется, договор аренды прекращается. Но это, скажем так, не самый частый случай и к нашей ситуации он не применим.

Поэтому идем дальше. У арендодателя есть возможность в некоторых случаях расторгнуть договор аренды — расторгнуть его без решения суда. То есть прекратить договор в связи с односторонним отказом от него 1.

(1 В отличие от расторжения договора (о нем мы подробнее поговорим дальше), прекращение договора в связи с отказом не нуждается в обращении к суду.)

Относительно этого в статье 214 ГК отмечено: отказаться от договора стороны имеют право за взаимным согласием (не наш случай), а также в случаях, предусмотренных законом, даже тогда, когда условия договора полностью выполнены сторонами.

То есть для отказа от договора в одностороннем порядке достаточным условием является воля, скажем так, исполнителя и наличие связанных с этим оснований, предусмотренных законом. И тогда уже через сам факт отказа договор считается разорванным. Посмотрим, что это за случаи, предусмотренные законом.

Согласно статье 782 Гражданского кодекса арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и потребовать возврата вещи, если арендатор не платит за пользование в течение трех месяцев подряд. В случае отказа арендодателя от договора аренды договор считается расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя о прекращении договора аренды.

Следовательно, одна из возможностей избавиться от арендатора — расторгнуть договор за неуплату арендной платы в течение трех месяцев подряд. В этом случае арендодатель должен написать письменный отказ от договора аренды и послать его (желательно с сообщением о вручении) арендатору. С момента получения этого сообщения договор считается разорванным.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из сторон договора может расторгнуть его в любое время. В письменной форме, уведомив другую сторону за месяц, а в случае аренды недвижимости — за три месяца. В договоре или в законе может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. То есть если договор аренды заключен на неопределенный срок, отказаться от такого договора арендодатель может без особенных на то причин (нужно только предварительно сообщить о своем намерении арендатора).

Но что делать, если арендатор все оплачивает вовремя и срок аренды четко прописан в договоре аренды? В этом случае арендодатель не сможет просто взять и расторгнуть договор. Объясняется это тем, что односторонний отказ от договора возможен только в случаях, предусмотренных законом. Эти случаи уже были отмечены выше.

Тем не менее, у собственника есть возможность расторгнуть договор по решению суда. Но в этом случае, если другая сторона не желает расторгать договор, необходимы также достаточные причины.

Да, расторжение договора по инициативе только одной стороны возможно:

8 стр., 3596 слов

Общие положения договора аренды

... арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды ... ст. 580 ГК). Согласно общему правилу, установленному в ст. 580 ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной ...

  • в случаях, прямо предусмотренных договором;
  • в случаях, прямо предусмотренных в законе.

То есть, если в договоре арендодатель предусмотрит дополнительные условия расторжения договора, кроме тех, что определено в ГК (например, за задержку коммунальных платежей и тому подобное), то при таких условиях арендодатель также может обращаться в суд для расторжения договора.

Иными словами, условия, при которых договор может считаться расторгнутым, стороны могут предусмотреть в договоре. Даже если в договоре не будут предусмотрены такие условия или если в договоре будут перечислены условия, отличные от тех, что прописаны в законе, в случаях, прямо предусмотренных законом, договор также можно будет разорвать по решению суда.

Согласно с нормами статьи 783 ГК расторжения договора найма по требованию арендодателя возможно, если:

  • арендатор пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
  • арендатор без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;
  • арендатор своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
  • арендатор не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

И еще одно. Договор может быть разорван по решению суда по требованию одной из сторон не только в случаях, установленных договором или законом, но и в случае существенного нарушения договора второй стороной

В этом случае такое нарушение будет актуальным, когда из-за причиненного им ущерба вторая сторона теряет в значительной степени то, что она рассчитывала при заключении договора. Хотя применительно к арендным отношениям это правило вряд ли пойдет на пользу. Ведь чего ожидает арендодатель при заключении договора аренды? Во-первых, за аренду, а во-вторых, за сохранность сдаваемого в аренду имущества. Гражданский кодекс предусматривает причины прекращения договора, такие как невыплата арендной платы и халатное поведение по отношению к собственности. Получается, что это правило не так уж и важно, хотя грамотный юрист может извлечь из него достойные основания для расторжения договора.

Теперь относительно порядка расторжения договора. Если арендодатель и арендатор являются субъектами предпринимательской деятельности, то в этом вопросе они должны руководствоваться статьей 188 Хозяйственного кодекса Украины. То есть им нужно выполнить некоторые досудебные формальности. Эти формальности можно пропустить, если одной из сторон контракта является физическое лицо, а не коммерческое предприятие. Если же обе стороны являются субъектами предпринимательской деятельности, нужно иметь в виду следующее:

Договаривающаяся сторона, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложение в отношении другой договаривающейся стороны.

Сторона договора, которая получила предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневной срок по получении предложения сообщает второй стороне о результатах его (предложения) рассмотрения.

В случае, если стороны не пришли к согласию относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный срок, с учетом времени почтового обращения, заинтересованная сторона имеет право передать спор в суд (хозяйственный суд).

18 стр., 8578 слов

Договор аренды и его виды

... курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 1.1 Понятие и объект договора аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору ...

Если договор расторгается по решению суда, то расторгнутым он будет считаться на момент вынесения соответствующего решения (если другой срок не установлен по решению суда).

Напомним: если договор разрывается на том основании, что арендодатель отказывается от договора (арендатор три месяца не вносит плату за аренду), то договор считается разорванным с момента сообщения об этом арендатору.

Важный момент: в случае расторжения договора аренды арендатор обязан незамедлительно вернуть вещь арендодателю в том состоянии, в котором она была получена с учетом нормального износа, либо в условиях, установленных в договоре.

В случае невыполнения арендатором обязанности по возврату объекта арендодатель вправе потребовать от арендатора неустойку в размере двойной платы за пользование объектом за период просрочки. Если арендатор добровольно отказывается платить штраф, домовладелец может взыскать его с арендатора по решению суда.

Расторжение договора аренды жилья

В том случае, если арендодатель — физическое лицо, сдает в аренду свое жилье, для того, чтобы выяснить, какие есть основания для расторжения этого договора, нам следует руководствоваться статьями 825, 826 ГК (24, https:// ).

Договор аренды жилья может быть разорван по решению суда по требованию арендодателя в случае:

  • невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочной аренде (заключенной сроком до одного года) — свыше двух раз;
  • разрушение или порча жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает (в этом случае по решению суда арендатору может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья).

Если в установленный судом срок не устранит арендатор допущенных нарушений, суд по повторному обращению арендодателя принимает решение о расторжении договора аренды. По просьбе арендатора суд может отсрочить выполнение решения не более чем на один год.

Если арендатор или другие лица, за действия которых он несет ответственность, злоупотребляют собственностью или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения таких нарушений.

Если арендатор или другие лица, за действия которых он несет ответственность, после предупреждения продолжают злоупотреблять имуществом или нарушать права и интересы соседей, домовладелец имеет право потребовать расторжения договора аренды.

Договор аренды части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) также могут быть разорваны по требованию арендодателя, в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. В этом случае домовладелец должен уведомить арендатора о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.

Как видим, самым удобным способом избавиться от арендатора, если речь идет об аренде жилья, это попытка разорвать договор на основании, что жилье, которое сдается в аренду, арендодатель хочет использовать для своего проживания или членов его семьи. Во-первых, в этом случае не следует подавать повторный иск, как в случае с расторжением договора на других основаниях (задержка арендатором арендной платы, порчи арендатором имущества арендодателя).

21 стр., 10324 слов

Особенности договора проката

... курсовой работы можно также объяснить и тем, что в своей профессии юристы сталкиваюсь в основном с договорами, в частности с договором аренды, ... аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Объект же проката используется для потребительских целей. В соответствие с данным договором, арендодатель обязуется предоставить арендатору ... на сравнительно небольшой срок. Использование сдаваемых ...

Во-вторых, на этом основании можно расторгнуть договор аренды даже с самым сознательным арендатором.

К вышесказанному добавляем, что в случае расторжения договора аренды арендатор и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда без предоставления им другого жилья.

Теперь поговорим об условиях аренды, об автоматическом продлении аренды и о том, как арендодатель может застраховаться от продолжения аренды без его согласия.

В статье 763 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, установленный договором. При этом, если срок действия договора не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Относительно аренды жилья, то в соответствии с статьей 821 ГК, если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из сторон договора может расторгнуть его в любое время. В письменной форме, уведомив другую сторону за месяц, а в случае аренды недвижимости — за три месяца. В договоре или в законе может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества. В то же время, если по истечении установленного законом максимального срока аренды ни одна из сторон не расторгнет договор, заключенный на неопределенный срок, он истекает по истечении максимального срока действия договора.

Аренда, срок действия которой превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, соответствующий максимальной продолжительности.

Со сроками договора все понятно. Однако есть подводные камни, с которыми сталкивается большинство владельцев. Дело в том, что статья 764 Гражданского кодекса определяет правовые последствия сохранения права пользования имуществом по окончании аренды.

В этой статье прямо отмечено: если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается обновленным на срок, который был ранее установлен договором.

Получается, что многие арендодатели, не следившие за арендатором «из-за» этой нормы, долго не могут избавиться от арендаторов. Так что ни в коем случае нельзя забывать о такой особенности продления контрактов.

Допустим, арендодатель имеет основания требовать от арендатора, чтобы он освободил арендованное помещение (закончился срок договора аренды, арендодатель отказался от договора из-за того, что арендатор задерживает арендные платежи).

Однако арендатор и не собирается выселяться из занятого им помещения. Что делать в этом случае арендодателю? У него есть два пути. Первый — самостоятельно принять какие-то меры, то есть заставить арендатора освободить помещение. Второй — обратиться в суд.

Первый метод обычно кажется гораздо более привлекательным для домовладельца, потому что процесс может занять больше месяца, плюс любые расходы на государственные налоги и другие расходы, связанные с процессом. Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным?

21 стр., 10088 слов

Договор аренды и его основные разновидности (2)

... сформулированной курсовой работы, позволяет не только определить новые подходы к исследованиюдоговоров аренды, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику. 1. Общая характеристика договора аренды 1.1 Понятие договора аренды и его форма По договору аренды ...

Сложно ответить однозначно: многое зависит от того, какой путь выберет арендодатель в процессе выселения арендатора, как он будет действовать, как составляется договор и как арендатор будет вести себя в ответ.

На практике встречаются случаи, когда в договоре между сторонами предусматривается: если арендатор не освобождает помещения, арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в тронутое арендатором помещение, обеспечив мероприятия по сохранности имущества. Личные вещи арендатора описываются, вывозятся и затем возвращаются арендатору в целости и сохранности. Но иногда арендатор все же подает в суд на домовладельца, обвиняя его в произволе и краже его имущества. И хотя такие арендаторы, как правило, проигрывают дело, это не избавляет собственника от лишних расходов на юриста, от хлопот, более того, его обязанности отнимают много времени.

Поэтому в большинстве случаев ответ на вопрос, может ли собственник самому освободить помещение, скорее всего, будет отрицательным. понятно, что арендатор, не желающий покидать помещение, — постоянная головная боль хозяина. Но в любом случае действия собственника не должны противоречить установленному порядку возврата помещения. То есть, когда все возможные способы расторжения договора без обращения в суд уже испытаны, а именно: попытка мирно договориться не удалась, письмо о расторжении договора в одностороннем порядке (если была задержка арендной платы) проигнорировано, и все это не привело к желаемому результату, выселять из помещения арендаторов следует через суд.

Если открыть двери помещения и очистить помещение от личных вещей арендатора, все это может привести к подаче встречного иска в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучший вариант.

Чаще всего получение судебного постановления не означает получение долга за аренду и помещения. По-прежнему идет борьба за их имущество и порядок сбора денег, в которой уже будут участвовать госисполнители. То есть после получения решения суда исполнитель займется выселением. И задание арендодателя — активно ему в этом способствовать. Тогда дело по выселению завершится успешно.

Под таким содействием следует понимать следующее:

  • содействие в доставке арендатором постановления об открытии исполнительного производства с предложением о добровольном освобождении помещения и вручения этого постановления должнику;
  • доставку исполнителя на место выселения;
  • помощь в организации работ по открытию помещения, если арендатор закрыл помещение и в нем не находится;
  • содействие в организации и оплате работ по вывозу имущества арендатора и передача его на хранение.

Если говорить не только о выселении, но и о взыскании арендной платы с арендатора, то не исключено, что судебные (и другие) расходы превысят долг «квартиранта», поэтому, прежде чем начать судебное разбирательство, следует подсчитать все будущие расходы и быть уверенным относительно платежеспособности арендатора.

Выше мы отметили, что выселение арендатора по собственному усмотрению было бы не совсем законным. Однако не всегда возможно выселить недобросовестного арендатора или арендатора, срок аренды которого уже истек, даже после получения судебного постановления.

22 стр., 10927 слов

Особенности заключения договора социального найма жилого помещения

... условиях, вследствие этого комплексному исследованию договор социального найма не подвергался. Целью дипломной работы является анализ понятия и характеристики социальной аренды жилого помещения, особенностей процедуры заключения данного вида договора и правового статуса сторон ...

В этом случае арендодателю ничего не останется, как прибегнуть к различным методам, которые помогут ускорить выселение арендатора. Практикующие, которые уже сталкивались с подобной проблемой, дают разные советы. Некоторые, чтобы ускорить выселение арендатора, предлагают начать в помещении капитальный ремонт или каким-то образом вмешаться в хозяйственную деятельность арендатора. Например, если туалет или другие служебные помещения находятся отдельно от офиса, закрыть их. Другие советуют перекрыть воду, отключить свет (то есть действовать через коммунальные службы), вселить в офис новых арендаторов (пусть даже липовых), изменить замки. В конечном итоге у арендодателя уже будет решение суда, согласно которому договор будет считаться расторгнутым. То есть действия, которые к суду могли бы расцениваться как самоуправство (допустим, даже, что это так), после вынесения судебного решения уже не будут выглядеть такими (хотя здесь тоже есть граница между легальностью и беззаконием и важно ее не переступить).

В заключение хотелось бы заметить следующее. Выселение арендатора при его активном противодействии этому — дело очень сложное, но для того, чтобы собственник не оказался проигравшей стороной в этой битве, необходимо действовать в рамках закона. Эти границы мы и постарались очертить в этой публикации. Так что успехов вам.