В России происходит активное формирование и развитие рынка. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.
Под рынком недвижимости следует понимать определённый набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения и улучшении жилищных условий.
Региональный рынок недвижимости представляет собой социально — экономический объект исследования, на функционирование которого влияют 3 взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический.
Данная курсовая работа посвящена оценке и определению рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в городе Барнауле, расположенной по адресу: Железнодорожный район, улица Антона Петрова, дом 114, квартира 19. Мною будет рассчитана рыночная стоимость объекта тремя способами: затратным, сравнительным, доходным. Итогом данной курсовой работы будет являться согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.
Письмо об оценке
Уважаемый Филимонов Андрей Евгеньевич
В соответствии с договором № 5551,заключённым между вами и агентством недвижимости «Гарант», в лице генерального директора (независимого оценщика) Мигачёва И. Б., произведена оценка объекта, включающая в себя определение стоимости объекта оценки.
Расположенного по адресу: г. Барнаул, Железнодорожный район, ул. Антона Петрова, дом 114, квартира 19. По состоянию на 27.03.2013 года.
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки. Обращаю внимание, что это письмо не является отчётом об оценке, а только представляет отчёт, приведённый далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте, отдельные части которого не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным его текстом с учётом всех принятых допущений и ограничений. Настоящий отчёт составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 года, с государственными стандартами «Единая система оценки имущества», стандартами Российского общества оценщиков.
Мой Кулаков. Оценка недвижимости как основной вид экономической ...
... и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения ...
Я, генеральный директор (независимый оценщик), пришёл к выводу, что рыночная стоимость при согласовании результатов на момент оценки составляет 1421566 руб.Если у вас возникнут какие — либо вопросы, пожалуйста обращайтесь непосредственно ко мне.
Генеральный директор: И.Б. Мигачёв
(независимый оценщик)
Предпосылки оценки
Основные факты и выводы: Общая информация, идентифицирующая объект оценки:
- Объект оценки — 2 комната;
- Состояние квартиры — удовлетворительное;
- На дату оценки квартира — 19.03.2013.
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке:
- Сравнительный подход: 2087500 руб.
- Доходный подход: 1421566 руб.
- Затратный подход: 1600000 руб.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки: 545690,886 руб.
Исходные данные для проведения оценки: Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки: договор на проведение оценки № 5551 от 10.03.2012. Собственник объекта оценки: Филимонов Андрей Евгеньевич Применяемые стандарты оценки: ФЗ от 29.07.9 8 года «Об оценочной деятельности в РФ».
Объект оценки: однокомнатная квартира. Дата осмотра: 12.03.2012 Дата оценки: 27.03.2012
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки: рассчитать стоимость объекта 3 методами —
сравнительным, доходным, затратным.
Остаточная балансовая стоимость: 1600000
Номер, дата составления отчёта: №5451 от 25.03.2012
Форма отчёта: печатная.
График проведения оценки: с 10.03.2012 по 27.03.2012
Сведения о заказчике оценки: Фамилия Имя Отчество.
Местонахождение: г. Барнаул, Железнодорожный район, улица Антона Петрова, дом 114, квартира 19. Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ: серия 0107 №043162, дата выдачи 09.06.8 7, паспорт выдан УФМС России по Ленинскому району г. Барнаула Алтайского края.
Сведения об оценщике: Фамилия Имя Отчество: Мигачёв Иван Борисович. Основание: Договор.
Номер и дата выдачи Свидетельства: № 34529574391 от 23.09.2007 г.
Стаж работы в оценочной деятельности: 5 лет.
Местоположение в городе: Железнодорожный район. Преобладающая застройка микрорайона: Многоэтажные здания. Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км.): школа, почта, детский сад, больница. Обеспеченность объектов социальной инфраструктуры (субъективная оценка): хорошая обеспеченность. Престижность данного района: непрестижный. Транспортная доступность: Доступен. Экологическая обстановка: удовлетворительная.
Средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в данном р-не на март 2012 г. (4
более комнат): 27500 руб.
Тип здания: серия 94.
Год постройки: 2004.
Материал наружных стен: кирпич.
Материал перекрытий: кирпич.
Фундамент дома: железобетонный.
Состояние здания: хорошее состояние.
Техническое обеспечение здания: лифт, домофон.
Тип проводки: закрытый.
Организованная стоянка личного а-т или подземный гараж: отсутствует.
Количество этажей в здании: 5.
Количество подъездов: 4.
Количество квартир на этаже: 4.
Состояние и охрана: домофон.
Состояние подъезда: удовлетворительное
Этаж расположения: 4,
Общая площадь (без учёта лоджий и балконов), кв. м: 58.
Жилая площадь, кв. м,: 48,
Площадь кухни, кв. мл 11
Количество комнат 2,
Высота потолков: З,2 метра.
Санузел: раздельный.
Лоджия (балкон): балкон.
Вид из окна: на дворовую площадку.
Слаботочное обеспечение: телефон, кабельное ТВ и интернет. Дополнительные системы безопасности: пожарная сигнализация Внутренняя отделка квартиры: обои, потолочная плитка.
Описание объекта оценки
|
Характеристика объекта |
Описание |
|
|
Сегмент рынка |
Жилое помещение |
|
|
Текущее использование |
Многоквартирный дом |
|
|
Вид данных |
Оценка |
|
|
Юридическое описание |
Адрес: г. Барнаул, Железнодорожный район, ул. Антона Петрова, дом 114, квартира 19. |
|
|
Право собственности |
Полное право собственности |
|
|
Обременения |
Отсутствуют |
|
Описание местоположения:
- Местонахождение объекта: новый, строящийся район;
1. Время до центра на общественном транспорте: 40 минут;
2. Расстояние до остановки общественного транспорта: 290 метров;
3. Ближайший город: Новоалтайск;
4. Расстояние до ближайшего города: 20 км;
5. Расстояние до ближайшей автомагистрали: 10 км;
6. Расстояние до ж/д станции: 15 км.
Ближайшее окружение:
1. Типичное использование окружения — жильё; административные здания коммерческие предприятия;
2. Основной тип застройки — плотное;
3. Основной тип здания — крупнопанельные;
4. Качество застройки — новостройки;
5. Полнота застройки — 25 — 75 %.
6. Этажность застройки — многоэтажные;
7. Социальная инфраструктура — наличие торговых мест, учебные заведения, предприятия торговли;
8. Объекты повышенной опасности — трамвайные линии;
- Благоустройство территории — зелёные насаждения, гаражи.
Внутреннее описание: Общая площадь объекта составляет 62 кв. м, которая состоит из 2 жилых комнаты и из 3 нежилых (кухня, санузел, коридор ).
Жилые комнаты составляют 48 кв. м. и состоит: окна пластиковые, полы покрыты ламинатом, стены бетонные, обои обычные, потолки — потолочная плитка. Кухня площадью 11 кв. м состоит: окна пластиковые белые, полы покрыты деревом, стены — плитка цветная и обои обычные, потолки — потолочная плитка. Санузел раздельный площадью 3 кв. м. состоит: стены — кафельная плитка, пол — плитка. Коридор площадью 4,4 кв. м и состоит из: полы покрыты деревом, стены бетонные, обои обычные, потолки — потолочная плитка.
Анализ среды местоположения объекта:
1. Состояние окружающей среды:
- Климат: Резко континентальный
- Осадки: 380 мм
- Природные ресурсы: нет
- Оценка состояния окружающей среды: Окружающая среда находится в хорошем состоянии.
2. Экономика:
- Промышленность: Машиностроение и металлообработка, Химическая и нефтеперерабатывающая промышленность
— Строительство: Преобладают многоэтажные строения. Транспорт и связь: Барнаул — крупный транспортный узел, находится на ответвлении федеральной автомагистрали М52 «Чуйский тракт» Новосибирск — Монголия, здесь же начинается другая федеральная трасса A349 Барнаул — Рубцовск — Казахстан. Через город проходят ветки Западно-Сибирской железной дороги. Железнодорожный вокзал города является связующим звеном со многими регионами России и ближним зарубежьем. Торговля: В сфере услуг и торговли занято более 100 тысяч человек, оборот розничной торговли в 2010 году составил 90 млрд. руб.
— Занятость и доходы населения: Население 681 тысяча 463 человека, доля населения трудоспособного возраста составляет 67%, из которых 13% занято в промышленном секторе, официально зарегистрированный уровень безработицы — 0,7%. Средняя заработная плата 11000 рублей.
3. Рынок недвижимости:
- Застроенность окружения: 25-75%
- Спрос и предложение: примерно равны.
Технический паспорт
АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости»
Особые отметки
|
Реестровый номер |
22 АА 462439 |
|
|
Кадастровый номер |
22:32:8474632:485/220/А+:0077/А+/ |
|
|
Номер записи в реестровой книги |
22-22-01/324/2002-492 |
|
Копировал Васильев И.К.
Техник Васильев И.К.
Паспорт составлен по состоянию на 77.03.2013 г.
1. Сведения о принадлежности
|
№ п.п |
Субъект права |
Документы, подтверждающие право |
Доля |
|
|
1 |
Филимонов А.Е. |
Договор купли-продажи |
Все 100% |
|
Договор купли-продажи
ДОГОВОР № 324738 купли-продажи квартиры
Барнаул «05»мая.2002 г.
Алексеев Сергей Петрович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Филимонов Андрей Евгеньевич, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1 Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Квартира»): квартира общей площадью — 62 кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений 58кв. м, состоящая из 2 комнат жилой площадью 48 кв. м, расположенная по адресу: г. Барнаул, Железнодорожный район, ул. Антона Петрова, дом 114, квартира19
1.2 Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании купли-продажи от «01 «февраля 2002 г., № 1243345, выдан 05 февраля 2002 года.
1.3
1.4
1.5 Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут
самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Квартира, согласно справке ТБТИ №3490594 от «30»января 2002 г., оценивается в 545690,886 рублей.
Указанную Квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости Квартиры на лицевой счет Продавца в течение 10 банковских дней после подписания настоящего Договора купли- продажи квартиры и осуществления государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру.
3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи, в течение 3 (трех) дней после регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.
3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.
3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору купли-продажи квартиры считаются исполненными после государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру и подписания сторонами передаточного акта.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной
регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.
4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.
4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности.
4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности, после регистрации
сделки.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1Оплатить Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.
4.2.2 Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору купли-продажи квартиры виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. СПОРЫ
7. 6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны вправе передать для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в арбитражный суд г. Барнаула.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
7.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.
АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Договор на оказание услуг по оценки недвижимости ДОГОВОР № 12345 на оказание услуг по оценки недвижимости
г. Барнаул «20»марта 2013 г.
Агентство недвижимости «Гарант» в лице, Генерального директора Мигачёва И.Б., именуемый в дальнейшем «Оценщик», с одной стороны, и гр — н Филимонов Андрей Евгеньевич, именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства оказать оценочные услуги по определению рыночной стоимости объекта оценки.
1.2. Предоставление услуг по настоящему договору осуществляется оценщиком в соответствии со «Стандартами профессиональной деятельности в области оценке недвижимого имущества».
1.3. Целью оценки является определение рыночной стоимости прав собственности на имущество.
1.4. Оценка имущества производится для собственных целей заказчика.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Стоимость услуг Оценщика по настоящему Договору составляет 16000 рублей.
2.2. Допускается стопроцентная предоплата услуг, предоставляемых оценщиком по настоящему договору.
3. СРОКИ
3.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания.
3.2. Настоящий Договор прекращает свое действие с момента выполнения Сторонами обязательств по нему, что подтверждается подписанным двусторонним актом приемки-сдачи работ по настоящему Договору» скрепленным печатями Сторон, после предъявления Оценщиком отчета»
после оплаты Заказчиком полной стоимости услуг Оценщика по настоящему Договору.
3.3. Настоящий Договор прекращается в случае просрочки уплаты Заказчиком более 15 дней, если Оценщик не направит уведомление Заказчику о готовности к оказанию услуг.
4. НЕЗАВИСИМОСТЬ ОЦЕНЩИКА
4.1. Оценщик свидетельствует, что он не является учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом Заказчика, заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
4.2. Оценщик гарантирует, что в отношении объекта оценки не имеет вещных или обязательственных прав вне настоящего Договора.
4.3. Оценщик свидетельствует, что размер оплаты его услуг по настоящему Договору не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.
4.4. Заказчик гарантирует невмешательство в деятельность Оценщика по настоящему Договору, если оно может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
4.5. Стороны свидетельствуют, что одна Сторона настоящего Договора не является учредителем, собственником, акционером, кредитором или должностным лицом другой Стороны настоящего Договора.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Заказчик обязуется:
5.1.1. Принять работу и оплатить ее в соответствии со счетом/счетами Оценщика.
5.1.2. Обеспечить Оценщику беспрепятственное исполнение им обязательств по Договору (экспертиза и т.п.).
5.1.3. Представить Оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию и документацию об объекте оценки.
5.1.4. Оказывать Оценщику всемерное содействие в проведении оценки. Способствовать в получении Оценщиком дополнительной информации об объекте оценки, которая Оценщику может потребоваться в ходе оценки.
5.2. Заказчик имеет право:
5.2.1. Осуществлять контроль за выполнением работ по настоящему Договору, не вмешиваясь в область компетенции Оценщика.
5.2.2. Получать от Оценщика за отдельную плату дополнительную информацию (документацию) об объекте оценки.
5.3. Оценщик обязуется:
5.3.1. Соблюдать при проведении работ по настоящему Договору требования, установленные ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила, нормативные акты по оценочной деятельности в РФ, стандарты оценки и др.
5 3 2. Указанная информация.
5.3.2 Информация представлена Оценщиком Заказчику в письменной форме к настоящему Договору. Все к Договору являются его неотъемлемыми частями.
5.3.3. Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении работ по настоящему Договору вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.
5.3.4 Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика и
5.3.5 Предоставлять Заказчику в установленный настоящим Договором срок отчет о рыночной стоимости объекта оценки.
5. 3.6. Хранить копию отчета.
5.3.7 Своевременно информировать Заказчика о затруднениях в проведении работ (недоступность информации и др.), о необходимости дополнительной экспертизы и согласовывать с Заказчиком порядок ее проведения.
5.3.8 Договора возмещать Заказчику все убытки, которые тот понес в связи с раскрытием информации, связанной с Договором
5.3.9 Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех
случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.
5.4. Оценщик имеет право:
5.4.1. Применять самостоятельно подходы и методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
5.4.2. Требовать своевременной и надлежащей оплаты проведенных работ по настоящему Договору.
5.4.3. Требовать от Заказчика при проведении оценки объекта оценки обеспечения доступа к документации, необходимой для осуществления этой оценки.
5.4.4. Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.
5.4.5. Запрашивать в устной и письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.
5.4.6. Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных оценщиков, экспертов и иных специалистов, организации и фирмы (в том числе юридические, аудиторские и другие), оставаясь ответственным за их действия как за свои собственные.
5.4.7. Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в любых документах, имеющих отношение к Договору.
5.4.8. Отказываться от проведения оценки объекта оценки в случаях, когда Заказчик нарушил условия настоящего Договора, не обеспечил предоставления необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия работы.
5.5. Стороны обязуются соблюдать:
5.5.1. Коммерческую тайну настоящего Договора.
5.5.2. Конфиденциальность информации друг о друге.
5.6. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Оценщик не несёт ответственность за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.
6.2. За просрочку платежей против предусмотренных в настоящем Договоре сроков оплаты заказчик уплачивает за каждый день просрочки пеню в размере 0,5 процента от суммы, подлежащей уплате.
7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Обзор методов оценки, Затратный подход
При расчете затратным подходом рыночная стоимость 1 кв. м помещения, необходимо определить стоимость замещения объекта оценки:
недвижимость рынок договор оценщик
где,
— стоимость строительства 1 кв. м аналогичного жилья,
— полезная площадь,
Износ — потеря стоимости из-за ухудшения состояния объекта
Износ делиться на: — Физический, функциональный и износ из-за внешнего воздействия.
Рыночную стоимость при затратном подходе модно вычесть по формуле:
где,
- восстановительная стоимость объекта на момент оценки,
- коэффициент физического износа.
Таблица 1. Рыночная стоимость 1 кв. м. жилого помещения
|
Год постройки |
6-9 этажные здания |
2-5 этажные здания |
Коттеджи (дома) |
||||
|
город |
Сельская местность |
город |
Сельская местность |
город |
Сельская местность |
||
|
8 9 |
— |
— |
2586,0 |
— |
— |
— |
|
Таблица 2. Расчёт физического износа здания.
|
Наименование конструкций |
Доля от общей стоимости |
Фактический износ элементов |
Доля износа в общем износе, % |
|
|
Фундамент |
10 |
0 |
0 |
|
|
Стены |
25 |
5 |
1,25 |
|
|
Перегородки |
20 |
5 |
1 |
|
|
Перекрытия |
7 |
0 |
0 |
|
|
Крыша |
9 |
5 |
0,45 |
|
|
Полы |
5 |
5 |
0,25 |
|
|
Лестницы |
3 |
5 |
0,15 |
|
|
Окна и двери |
4 |
5 |
0,2 |
|
|
Внутренняя отделка |
8 |
5 |
0,4 |
|
|
Прочие работы |
2 |
0 |
0,1 |
|
|
Санитарно-технические устройства |
4 |
5 |
0,2 |
|
|
Электротехнические устройства |
3 |
5 |
0,11 |
|
|
Итого |
100 |
— |
4,01 |
|
Стоимость квартиры на сегодняшний день:
Сравнительный подход
Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.
Анализ рыночной ситуации показывает, что как правило, продавцы и покупатели ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами.
Таблица 3.Сравнительный анализ продаж
|
Объект аналога |
Год постройки |
Тип дома |
Общая площадь, кв.м |
Экология |
Транспортная доступность |
Стоимость, тыс. руб |
|
|
Ядренцева, 78 |
85 |
Пан |
60 |
Не загр. |
Есть |
2400 |
|
|
Анатолия, 224 |
78 |
Пан |
61 |
Не загр. |
Есть |
1880 |
|
|
Кутузова, 16-г |
88 |
Кир |
60 |
Не загр. |
Есть |
2150 |
|
|
Ленина, 27 |
82 |
Пан |
58 |
Не загр. |
Есть |
2170 |
|
|
Ленина, 78 |
88 |
Кир |
60 |
Не загр. |
Есть |
2300 |
|
|
Чайковского, 25 |
77 |
Пан |
55 |
Не загр. |
Нет |
1600 |
|
Средняя стоимость = 2083,3 тыс.руб.
Доходный подход
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.
При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.
Таблица 4.Среднее значение арендной платы за1 кв.м.:
Определение рыночной арендной платы для жилой недвижимости
|
Район расположения |
1 комнатные квартиры |
|
|
Центр |
261 |
|
|
Ближе к центру |
257,4 |
|
|
Поток |
250,4 |
|
|
Черёмушки |
237,8 |
|
|
Новосиликатный |
265,2 |
|
Среднее значение арендной платы за 1 кв.м. = 254,36 руб.
Независимо от усилий арендодателя в любое время доход собственника может пострадать от неплатежеспособности арендодателя из-за необходимости срочного ремонта помещений.
С учетом состояния объекта потеря от недоиспользовании составляет определенный процесс. Эксплуатационные расходы — это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей поучение валового дохода.
Ставка капитализации может быть рассчитана методом прямой капитализации или методом прямого сопоставления.
Таблица 5. Расчеты стоимости доходным подходом
|
Потенциальный валовой доход |
15770,32 |
|
|
Убытки от неплатежей, руб. |
315,4 |
|
|
Действительный валовой доход, руб. |
1261,9136 |
|
|
Расходы, руб. |
25,238272 |
|
|
Чистый операционный доход, руб. |
1236,675328 |
|
|
Коэффициент капитализации, % |
12 |
|
|
Чистая текущая стоимость, руб. |
148,40103936 |
|
Расчеты :
(Потенциальный валовой доход)
ПВД = S*стоимость 1кв.м. аренды. = 62 * 254,36 = 15770,32
Убытки от неплатежей = ПВД*2% = 15770,32 * 2% = 315,4064
ДВД = ПВД — Убытки от неплатежей =15770,32 — 315,4064 = 1261,9136
Расходы = ДВД*2%.= 1261,9136*2% = 25,238272
ЧОД = ДВД — Расх. = 1261,9136 — 25,238272 = 1236,675328
Ккап = 12%
(Чистая текущая стоимость) ЧТС = Чод/Ккап. = 1236,675328/12%= 148,40103936
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
Определение преимуществ каждого из использованных подходов в оценки производится по различным критериям.
Таблица 6. Согласование результатов
|
Показатели |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
|
Достоверность и полнота информации |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
|
|
Допущения |
0,4 |
0,3 |
0,3 |
|
|
Способность учитывать намерения |
0,2 |
0,5 |
0,3 |
|
|
Способность учитывать конъюнктуру |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
|
|
Способность учитывать размер |
0,4 |
0,3 |
0,3 |
|
|
Среднее |
0,32 |
0,42 |
0,26 |
|
Таблица 7. Определение окончательной рыночной стоимости объекта
|
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Рыночная стоимость |
|||||||
|
V1 |
Q1 |
V |
V2 |
Q2 |
V |
V3 |
Q3 |
V |
Vобщ. |
|
|
1600 |
0.32 |
512000 |
2083,3 |
0,42 |
874,986 |
126215,2 |
0,26 |
32815,9 |
545690,886 |
|
Окончательная рыночная стоимость объекта 545690,886 руб.
Заключение
Для данной курсовой работы я выбрала 2-х комнатную квартиру, находящуюся в г. Барнауле по адресу Железнодорожный район, улица Антона петрова, дом 114, квартира 19
Во время написания курсовой работы я выполнила следующее:
- Написала письмо об оценки
- Выявила предпосылки оценки
- Описала объект оценки
- Составила техническую характеристику объекта оценки
- Составила договор купли-продажи
- Определила рыночную стоимость по трём подходам
по затратному, она составила — 1600000 руб.
по сравнительному — 2087500 руб.
по доходному — 1421566 руб.
В итоге я получила рыночную стоимость 2-х комнатной квартиры в г. Барнауле исходя из трёх подходов. Рыночная стоимость составила 545690,886 руб.
Список использованной литературы:
[Электронный ресурс]//URL: https://pravsob.ru/kursovaya/organizatsiya-otsenki-zemli-i-imuschestva/
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и кредит, 2010
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Т.К. Вэлби, 2014
4. Калачаева C.JI. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 2010
5. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости М.: РДЛ, 2008
6. Найденов ЛИ. Тимирясова А.В. Оценка единого объекта недвижимости. — Казань: «Таглимат», 2012
7. Оценка недвижимости /Под редакцией А.Г. Грязновой , М.А. Федотовой — М.: Финансы и статистика, 2009
8. Оценка объектов недвижимости /Под редакцией В.В. Григорьева М.: Инфра, 2006
9. Тэпман JI.H. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2009
10. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, 2007
