Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Объектом оценки могут быть:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работа, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством КР установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Объектами гражданских правоотношений (гражданских прав) считается то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников.
Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.
Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.
1. Оценка движимого имущества
Движимое имущество это интересы в осязаемых и неосязаемых объектах. К осязаемым материальным) объектам движимого имущества относятся интересы в объектах которые не относятся и не прикреплены к объектам недвижимости и могут быть перемещены.
В некоторых странах юридически движимое имущество признается как «персоналти» в отличие от недвижимого имущества «риэлти». Примеры движимого материального имущества: мебель, собственность на текущие активы и запасы предприятия, приспособления, непостоянные строения, машины и оборудование. В чистый оборотный капитал, который так же является движимым имуществом, могут быть включены денежные средства, легко реализуемые ценные бумаги за вычетом текущих обязательств.
К нематериальным активам принадлежат неосязаемые объекты имущества. К примерам нематериальных активов принадлежат кредитный рейтинг, различные юридические права или инструменты (патенты, товарные знаки, авторские права, франшизы и контракты), навыки менеджмента и маркетинга.
Нематериальные активы подразделяются на категории, которые возникают в силу:
Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений (2)
... с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества. недвижимые вещи по своим ...
- прав;
- взаимоотношений;
- сгруппированных не осязаемостей;
- интеллектуальной собственности.
К оценке движимого имущества могут применяться методы, используемые в трех подходах к оценке.
Оценки движимого имущества проводятся для различного использования, в том числе для финансовой отчетности, приобретения и отчуждения, страхования, налогообложения. Несмотря на то, что многие из подходов, принципов, методов и способов оценки движимого имущества похожи на те, которые используются для других активов, оценки движимого имущества требуют специального образования, подготовки, навыков и опыта.
2. Сравнительный подход при оценке движимого имущества
При сравнительном подходе к оценке объектов движимого имущества, оцениваемые движимые объекты или интересы собственности на имущество сравниваются с аналогичными объектами, которые продаются на рынке и цены, на которые известны.
Источниками данных при оценке движимого имущества в Кыргызстане являются интернет порталы или бумажные носители, в которых имеется информация продажах движимого имущества. На западных рынках источниками данных публикуемые результаты аукционов и сделок, сообщаемые фирмами, регулярно торгующими аналогичным имуществом.
При подходе на основе сравнений продаж должна существовать обоснованная база, т. е., должны быть выделены стоимость образующие факторы для сравнения с аналогичным имуществом и численно определены зависимости стоимости от этих факторов. Аналогичные объекты имущества должны регулярно продаваться на том же рынке, что и оцениваемый объект, или на рынке, который реагирует на те же экономические переменные. Сравнение должно проводиться осмысленно и не должно вводить в заблуждение.
Сходство с оцениваемым объектом имущества в плане качественных и количественных описательных характеристик.
Количество данных и возможность проверки данных по аналогичному имуществу. Представляет ли цена аналогичного имущества коммерческую сделку.
Необходим основательный и непредвзятый поиск аналогичных объектов имущества, чтобы обеспечить независимость и надежность оценки. Поиск должен включать простые объективные критерии для качественного отбора аналогичных объектов имущества.
Следует провести сравнительный анализ качественных и количественных схожих черт и различий между аналогичными объектами имущества и оцениваемым имуществом.
Там, где это возможно и уместно, могут понадобиться корректировки. Корректировки делаются для того, чтобы сделать переход стоимости от аналогичных объектов имущества к стоимости оцениваемого имущества.
Обязательны корректировки для необычных, неповторяющихся и уникальных объектов оценки.
Если необходимо, следует делать соответствующие поправки на различия в собственности на рассматриваемое имущество и собственности на аналогичные объекты имущества в отношении характера и влияния таких различий, происхождения имущества или степени его реализуемости (или недостаточной реализуемости).
Когда для обеспечения ориентира для оценок используются предыдущие сделки с рассматриваемым имуществом, могут понадобиться корректировки, связанные с фактором времени или обстоятельствами в экономике и в отрасли, увеличением художественной ценности и формой, в которой такое имущество продается.
Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости
... теоретические основы оценки недвижимости, характеристика доходного подхода и его методов при оценке объектов недвижимости. Во второй главе изложена характеристика объекта исследования ООО ГК «Лепта» и расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках доходного подхода. Третья ...
Косвенные правила оценки, или приблизительные методы, могут оказаться полезными в оценке имущества или интереса в движимом имуществе. Тем не менее, показателям стоимости, выводимым из использования таких правил, не следует придавать существенного веса, если нет уверенности, что покупатели сильно полагаются на них.
Возможность этого подхода к оценке движимого имущества сильно зависит от знания рынка и опыта оценщика, а также от наличия данных по сделкам с сопоставимыми объектами.
3. Затратный подход к оценке движимого имущества
Затратный подход к оценке стоимости недвижимого имущества или иного актива, который рассматривается в качестве альтернативного при покупке данного имущества подразумевает возможность создания другого объекта имущества, являющегося копией данного, или такого, который мог бы обеспечивать равную полезность без чрезмерных затрат, обусловленных длительностью строительства. Расчет оценщика основывается на затратах на воспроизводство или замещение рассматриваемого имущества или актива за вычетом накопленной амортизации.
Затраты замещения обозначают денежную сумму, которую кто-либо рассчитывал бы заплатить за объект аналогичного возраста, размера, цвета и в аналогичном состоянии. Обычно затраты замещения основываются на затратах по созданию или приобретению альтернативного экземпляра, или репликации, или копии, максимально близкой к оригиналу в плане ее природы, качества, возраста материалов, но воссозданной путем применения современных методов.
В случае таких активов, как ценный антиквариат или картины, использование стоимости замещение может быть нецелесообразным вне зависимости от величины затрат. Затраты воспроизводства обозначают денежную сумму, которую кто-либо рассчитывал бы заплатить за точную копию оцениваемого объекта (оригинала), воссозданную из материалов очень близкой природы, качества и возраста с применением методов создания того периода, в котором был изготовлен оригинал.
С течением времени стоимость некоторых объектов движимого имущества, не подвергающихся физическому износу, может возрасти, поскольку текущие затраты их замещения или воспроизводства окажутся растущими быстрее, чем текущая цена таких объектов.
Применение затратного подхода при оценке движимого имущества может оказаться особенно полезным при оценках таких объектов движимого имущества, как промышленные товары, или объекты, у которых имеется множество копий.
4. Доходный подход при оценке движимого имущества
Подход, основанный на капитализации дохода, основывается на данных о доходах и расходах, касающихся оцениваемого движимого имущества, таким образом, стоимость движимого имущества определяется в данном подходе при помощи процесса капитализации.
Другими словами, доходный подход основывается в определении текущей стоимости имущества как сумме будущих доходов от его применения и использует методы: капитализации и дисконтирования. При применении доходного подхода, необходимо спрогнозировать доходы на несколько лет. В случае если они будут ежегодно одинаковыми или равномерно увеличивающимися, то применяется метод капитализации, в противном случае используется метод дисконтирования.
Оценка объекта недвижимости
... спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном ... оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, ... объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, ...
Доходный подход, может использоваться для оценки движимого имущества, которые являются важным элементом в деятельности бизнес-систем, которые приносят доход. В этом случае прямым методом оценить, например, стоимость только машин и оборудования не всегда представляется возможным, так как доход генерируется всем бизнесом, в который включены не только машины и оборудование, но также оборотные активы, нематериальные активы, здания и сооружения. Таким образом, вначале рассчитывается чистый доход от функционирования бизнеса в целом. Затем определяется стоимость всего бизнеса и из нее выделяют стоимость машин и оборудования, или вначале выделяют из дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а потом рассчитывают стоимость самого машинного комплекса. При определении стоимости единицы машины или оборудования, входящую в бизнес, используется долевой коэффициент.
При применении доходного подхода необходимо учитывать, что движимое имущество подвергается интенсивному износу и соответственно требует периодической замены для сохранения производительности.
Сроки полезного использования объектов движимого имущества должны рассчитываться согласно их качеству, износостойкости, и степени использования. Далее возможно рассчитать средневзвешенный срок полезного использования всех объектов машин и оборудования в совокупности. Предполагаемые величины будущих затрат по замещению оцениваемых объектов машин и оборудования следует разделить на полученный средний срок полезного использования, чтобы определить размер ежегодных отчислений в фонд возмещения на возмещение/обновление капитала. Эти ежегодные отчисления следует учитывать в составе операционных расходов/затрат предприятия.
5. Согласование результатов при оценке движимого имущества
Заключение о стоимости основывается:
- на виде определяемой стоимости;
- на цели и предполагаемом использовании оценки;
- на используемой для оценки информации, имеющей отношение к делу на дату оценки и необходимой в соответствии с заданием на оценку.
Заключение о стоимости также будет основываться на уровнях стоимости, полученных в следствии применения использованных методов оценки. Оценщик должен отталкиваться из своего суждения при установлении относительного веса, который придается каждой из полученных величин стоимости, рассчитанных в процессе оценки. Оценщик должен представить обоснование, как для примененных методов оценки, так и для использования взвешивания результатов методов, на которые он полагался при выводе о стоимости.
6. Метод индексации прошлых затрат (ИПЗ)
В оценочной практике одним из распространенных методов оценки затрат на воспроизводство либо замещение машин и оборудования в рамках затратного подхода является метод индексации.
Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения этого объекта с учетом износа и старений.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии такого объекта с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий.
Оценка стоимости имущества
... объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность - то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта ... Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным ...
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.
Метод индексации определяет величину затрат, необходимых на воспроизводство либо замещение оцениваемого объекта. В зависимости от базы, используемой в расчетах, а также продолжительности периода индексации искомая величина затрат может формироваться как за счет затрат на воспроизводство, так и за счет затрат на замещение оцениваемого объекта. Метод индексации применим в том случае, когда известны прошлые затраты на приобретение оцениваемого объекта и возникает задача пересчитать величину этих затрат по состоянию на дату оценки. Особую актуальность метод индексации приобретает при оценке специализированного оборудования, когда возникают трудности в поиске прямых аналогов.
Широкое применение методика индексации получила при массовой оценке большого количества (десятки тысяч) единиц оборудования крупных предприятий или холдинговых структур с однотипным профилем производства. Кроме того, он широко используется в КР при переоценке основных фондов. Зная первоначальную (историческую) балансовую стоимость оцениваемого объекта, а также дату ввода его в эксплуатацию, с помощью индексов можно получить искомую величину затрат на воспроизводство/замещение оцениваемого объекта.
Метод индексации основан на базе применения индексов-дефляторов. В данной статье рассматривается использование индексов цен производителей промышленной продукции (индексы PPI) для оценки машин и оборудования с использованием данных официальных статистических организаций. Публикуемые индексы имеют групповой характер и показывают динамику изменения цен не конкретных моделей машин и оборудования, а однородных групп согласно классификаторам.
Таким образом, индекс удорожания цен производителей промышленной продукции — это коэффициент, представляющий собой величину удорожания того или иного вида продукции на рынке производства в той или иной стране.
В процессе поиска индекса оценщику необходимо выяснить следующее:
- дату производства (изготовления) объекта и ввода его в эксплуатацию, т. е., историческую дату;
- отрасль производства, выпускающую данный вид машин или оборудования;
- страну-производителя.
При индексации исторической стоимости оборудования, дата ввода в эксплуатацию которого значительно удалена от даты оценки, необходимо выяснять капитальные вложения в реконструкцию и модернизацию оцениваемого оборудования, то есть все затраты, которые прибавлялись к первоначальной стоимости в течение срока службы. Сюда не включаются текущие ремонты, затраты по которым относятся на себестоимость, и не плюсуются к первоначальной стоимости.
В этом случае индексация первоначальной стоимости и последующих затрат будет происходить по самостоятельным отдельным индексам удорожания для разных периодов:
- первоначальная стоимость без учета капвложений индексируется от даты ввода объекта на дату оценки;
- капвложения индексируются от даты их осуществления на дату оценки.
Если данные о капвложениях недоступны, то следует отказаться от индексации, поскольку в противном случае можно существенно исказить искомую величину затрат на воспроизводство либо замещение оцениваемого объекта.
Оценка объекта интеллектуальной собственности
... лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг. Современный отечественный рынок оценки рыночной стоимости объектов интеллектуальной собственности можно охарактеризовать как нарождающийся. ... владельца предприятия. В данной курсовой работе будет рассмотрена оценка нематериальных активов на примере оценки изобретения. Объекты интеллектуальной собственности считаются изобретениями, если ...
7. Метод аналогов
Метод аналогов в фундаментальном анализе сводится к сравнению финансово-производственных показателей компании и сравнению ее рыночной оценки (мультипликаторы) с соответствующими показателями аналогов.
Выбор аналога компании осуществляется следующим образом…
Для определения возможных аналогов объекта оценки и выбора из их числа аналогов объекта оценки осуществляется сбор информации об отрасли, к которой принадлежит объект оценки, финансовой отчетности объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки за последние 3 года, а также другой необходимой для проведения оценки информации. Компании — аналоги должны производить схожую по своим качествам продукцию, причем в сравнимых объемах, принадлежать одной отрасли, а также акции компаний должны быть сравнимо ликвидные.
Необходимым критерием отнесения возможного аналога объекта оценки к аналогу объекта оценки является принадлежность объекта оценки и возможного аналога объекта оценки к одной отрасли или к отраслям, характеризующимся сходными экономическими характеристиками и закономерностями развития. Критериями сходства объекта оценки и возможного аналога объекта оценки также являются: сходство возможного аналога объекта оценки с объектом оценки по основным финансовым и производственным характеристикам, в том числе по размеру (выручке от производства товаров, выполнения работ и оказания услуг, остаточной балансовой стоимости активов, численности персонала и т. д.), ассортименту и стадии жизненного цикла выпускаемой продукции, товарной и территориальной диверсификации, технологической и технической оснащенности и перспективам развития.
Возможный аналог объекта оценки не признается аналогом, если он по анализируемым критериям значительно отличается от объекта оценки. После выбора аналога рассчитывается ряд мультипликаторов, по которым в дальнейшем будет проводиться сравнение.
8. Оценка стоимости движимого имущества: вопросы определения ликвидационной стоимости
Оценка ликвидационной стоимости машин и оборудования чаще всего требуется при процедурах ликвидации и банкротства предприятий, в целях обоснования залоговой массы, при реорганизации предприятий (процедуры слияния, поглощения, присоединения), при реструктуризации и реорганизации (когда возникает необходимость продажи части активов предприятия), а также для принятия различных управленческих решений, например, для формирования корпоративной стратегии управления имуществом. Дискуссии о проблемах расчета ликвидационной стоимости имущества идут достаточно давно, однако, данные дискуссии в большей степени, посвящены вопросам расчета ликвидационной скидки на активы всего имущественного комплекса, а вопросы оценки ликвидационной стоимости оборудования для различных целей до сих пор остаются непроработанными.
Из определения ликвидационной стоимости мы можем сделать выводы о трех факторах, уменьшающих рыночную стоимость до ликвидационной:
- Ограниченное время продажи активов;
- Ограниченные ресурсы на продажу активов;
- Фактор вынужденности продажи.
Традиционно ликвидационная стоимость определяется на основе предварительной оценки рыночной стоимости с последующей корректировкой ее на ограниченное время экспозиции. Данный подход пришел в оценку движимого имущества из опыта оценки недвижимого имущества и уже долгое время применяется оценщиками движимого имущества. Специалисты залоговых отделов ставят скидку в n-процентов (от 40-60%) на всю массу движимого имущества и этим определение ликвидационной стоимости заканчивается. Ликвидационная скидка определяется специалистами залогового отдела на основании их субъективного видения ситуации и субъективной оценки возможных рисков. Чем больше вероятность «не возврата» кредита, тем больше ликвидационная скидка. Как мы видим, связь с действительной стоимостью закладываемого имущества не просматривается. Аналогичным образом определяется ликвидационная скидка в случае реализации имущества предприятия-банкрота. Конкурсный управляющий назначает достаточно существенную ликвидационную скидку на стоимость всего имущества. В процессе продажи, часть имущества удается реализовать по стоимости выше ликвидационной, какое-то имущество не удастся реализовать и при очень значительных скидках. Таким образом, мы видим, что прямой связи с действительной стоимостью реализации имущества нет и в этом случае.
Оценка имущества и других активов предприятий
... Методы оценки оценка имущество стоимость затратный Традиционно используют три подхода к оценке: сравнительный подход затратный подход доходный подход Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия. 2.1 Оценка имущества ...
Ликвидационная скидка определяется затратами на реализацию оборудования в условиях недостаточного периода маркетинга. Считается, что уменьшить время, требуемое для продажи имущества, по сравнению с характерным временем экспозиции аналогов на данном сегменте можно лишь снизив его стоимость по отношению к рыночной стоимости. Типичным временем вынужденной экспозиции считается 180 дней с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог при условии, что вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав, а также при условии, что указанный предмет (предметы) залога застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей их в качестве залога по ссуде (ссудам).
Однако, некоторые виды оборудования имеют срок экспозиции гораздо меньший, чем указанные 180 дней. Кроме того, процедура судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество также является процессом достаточно длительным.
Рассмотрим основные этапы реализации имущества в процессе судебного и исполнительного производства. Как видно из таблицы 1 общий срок судебного производства составляет минимум 10-25 месяцев. Таким образом, говорить о том, что имущество невозможно продать по его рыночной стоимости из-за небольшого периода маркетинга неверно. Соответственно, расчет ликвидационной скидки для всего оцениваемого оборудования, возможно, будет ошибочным. Рынок оборудования существенно отличается от рынка недвижимости. Рассмотрим некоторые особенности определения ликвидационной стоимости оборудования:
- Рынок оборудования гораздо многообразнее, чем рынок недвижимости (на одном предприятии может существовать как высоколиквидное оборудование, так и оборудование, которое невозможно продать;
- У оборудования нет четкой привязки к местоположению;
- Оборудование можно использовать только по своему прямому назначению. Альтернативное использование чаще всего исключено;
- Оборудование, как правило, обладает низкой ценовой эластичностью;
- Существенное влияние на стоимость реализации установленного оборудования оказывает стоимость демонтажа.
Таблица — Основные этапы процедуры судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество:
Оценка стоимости предприятия (на примере ПАО «Салют»)
... чтобы определить рыночную стоимость бизнеса, оценщики используют три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Доходный подход к оценке – «совокупность методов оценки объектов гражданского ... отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки ...
Про оборудование мы можем говорить, что оно либо обладает ликвидностью, либо не обладает. Из-за низкой ценовой эластичности, увеличение срока экспозиции или существенное снижение цены часто не дает результата.
Поэтому, к определению ликвидационной стоимости оборудования оценщик должен идти не от рыночной стоимости (которая есть суждение оценщика, а не итоговая цена), а от стоимости возможной реализации.
Заключение
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Объектом оценки могут быть:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работа, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством КР установлена возможность их участия в гражданском обороте. оценочный имущество рынок
Движимое имущество это интересы в осязаемых и неосязаемых объектах. К осязаемым материальным) объектам движимого имущества относятся интересы в объектах которые не относятся и не прикреплены к объектам недвижимости и могут быть перемещены.
В некоторых странах юридически движимое имущество признается как «персоналти» в отличие от недвижимого имущества «риэлти».
При сравнительном подходе к оценке объектов движимого имущества, оцениваемые движимые объекты или интересы собственности на имущество сравниваются с аналогичными объектами, которые продаются на рынке и цены, на которые известны.
Подход, основанный на капитализации дохода, основывается на данных о доходах и расходах, касающихся оцениваемого движимого имущества, таким образом, стоимость движимого имущества определяется в данном подходе при помощи процесса капитализации.
